租賃會計處理課程概述租賃的定義和分類新舊租賃準則對比承租人會計處理出租人會計處理租賃的定義在一定期間內出租人將資產使用權讓與承租人承租人支付對價的合同租賃的分類融資租賃實質上轉移了與資產所有權相關的風險和報酬經營租賃不符合融資租賃條件的其他租賃融資租賃的特征1所有權最終轉移2優惠購買選擇權3租賃期占經濟壽命的大部分4最低租賃付款額現值接近資產公允價值經營租賃的特征臨時性租期較短1權責分離所有權不轉移2維護責任出租人負責維護資產3靈活性期滿可續租或退租4新舊租賃準則對比：總體變化單一模型取消承租人經營和融資租賃區分資產負債表確認所有租賃在資產負債表上反映增強透明度加強披露要求新準則主要變化：承租人會計模型1舊準則區分融資和經營租賃2新準則使用權模型，確認使用權資產和租賃負債3影響資產負債表規模擴大新準則主要變化：租賃定義和識別合同實質關注控制權而非風險報酬識別標準已識別資產+獲得幾乎所有經濟利益+主導使用權評估流程合同→識別資產→評估控制→確認租賃新準則主要變化：披露要求透明度提升更全面的信息披露量化信息關鍵判斷和假設定性分析租賃活動性質和風險承租人會計處理：總體框架租賃識別評估合同是否包含租賃1初始確認確認使用權資產和租賃負債2后續計量折舊、攤銷和重新計量3列報披露資產負債表、利潤表和附注4承租人會計處理：初始確認1使用權資產確認為一項資產2租賃負債確認為一項負債3初始入賬租賃期開始日確認使用權資產的初始計量租賃負債初始金額開始日前支付的租賃付款額初始直接費用預計拆卸/復原費用減去租賃激勵租賃負債的初始計量1租賃付款額固定+變動+擔保+選擇權+罰款2折現因素租賃內含利率或增量借款利率3現值計算未來租賃付款額的現值總和案例：承租人初始確認設備租賃期3年年租金50萬元增量借款利率5%使用權資產136.9萬元租賃負債136.9萬元承租人會計處理：后續計量使用權資產成本模式或重估模式租賃負債攤余成本，利息計入財務費用使用權資產的后續計量成本模式成本減累計折舊和減值折舊方法直線法或其他系統合理方法折舊期間租賃期或使用壽命孰短減值評估按資產減值準則評估租賃負債的后續計量確認利息費用租賃負債余額乘以利率減少租賃付款額支付的租金減少負債重新計量當估計或租約變更時案例：承租人后續計量使用權資產賬面價值租賃負債賬面價值承租人會計處理：列報1資產負債表使用權資產和租賃負債單獨列示2利潤表折舊費用和利息費用分開列示3現金流量表本金部分計入籌資活動4利息部分按企業會計政策列示承租人會計處理：披露租賃活動性質業務目的和資產類型相關金額使用權資產、租賃負債、費用詳情風險信息可變租金、續租、終止選擇權出租人會計處理：分類判斷所有權轉移租賃期結束轉移所有權1購買選擇權承租人很可能行權2租期占比占資產經濟壽命大部分3現值比較現值幾乎等于公允價值4資產特殊性僅承租人能使用的特殊資產5出租人會計處理：融資租賃1初始確認終止確認租賃資產，確認租賃收款權和未擔保余值2后續計量確認租賃收入和利息收入3減值處理按金融工具準則處理融資租賃：初始確認和計量終止確認租賃資產終止確認確認應收款租賃收款權+未擔保余值確認銷售損益租賃凈投資與資產賬面價值差額初始直接費用計入租賃凈投資融資租賃：后續計量利息收入確認應用實際利率法租賃收款減少本金收到租金減少應收款定期復核余值估計變動計入當期損益案例：融資租賃出租人會計處理租賃凈投資利息收入出租人會計處理：經營租賃資產確認繼續確認租賃資產折舊處理按一貫政策計提折舊收入確認直線法/其他系統合理方法成本確認折舊等成本計入當期損益經營租賃：初始確認和計量資產確認繼續確認租賃資產初始直接費用資本化計入租賃資產租賃激勵確認為遞延收益經營租賃：后續計量租賃收入直線法或其他合理方法分期確認折舊費用按照資產類別一貫的政策計提可變租賃付款額實際發生時確認為收入案例：經營租賃出租人會計處理房屋年租金100萬元，每年年末收取租賃期5年，不可撤銷初始直接費用10萬元年折舊額50萬元年確認收入100萬元(直線法)出租人會計處理：列報1融資租賃資產應收融資租賃款2經營租賃資產按資產性質列示3融資租賃收益銷售損益與利息收入4經營租賃收入租賃收入與折舊費用出租人會計處理：披露風險管理管理租賃資產風險策略未折現租賃收款額未來各期租金明細租賃收入構成固定和可變租金明細特殊情況：售后回租1銷售資產賣方出售資產2租回資產同時從買方租回資產3實質判斷交易是否構成銷售售后回租會計處理：構成銷售賣方/承租人僅確認與轉讓買方權利相關的利得或損失按比例確認銷售損益買方/出租人按照購買資產和提供租賃處理適用租賃準則出租人相關規定售后回租會計處理：不構成銷售賣方/承租人繼續確認資產，確認金融負債收到價款作為金融負債處理買方/出租人不確認資產，確認金融資產支付價款作為金融資產處理案例：售后回租會計處理設備賬面價值800萬元售價1000萬元公允價值1000萬元租回期限8年，年租金120萬元租賃類型構成銷售（經營租賃）特殊情況：轉租賃原出租人與原承租人維持原租賃關系原承租人/新出租人既是承租人又是出租人新承租人與原承租人建立新租賃關系轉租賃的會計處理1分類判斷基礎基于原租賃產生的使用權資產2融資轉租賃終止確認使用權資產，確認應收款3經營轉租賃保留使用權資產，確認租賃收入4原租賃處理繼續按承租人處理原租賃案例：轉租賃會計處理原租賃10年，使用權資產800萬元轉租賃期8年，占原租賃剩余期限95%分類判斷融資租賃賬務處理終止確認使用權資產，確認應收融資租賃款特殊情況：租賃變更1范圍變更增加或減少租賃資產使用權2對價變更租賃對價增加或減少3租期變更延長或縮短租賃期4變更生效日雙方就變更達成一致的日期承租人租賃變更會計處理單獨租賃增加資產使用權+單獨定價非單獨租賃重新分攤對價，重新計量租賃調整使用權資產租賃負債變動相應調整減少租賃范圍減少賬面價值，確認損益出租人租賃變更會計處理經營租賃變更作為一項新租賃從變更生效日開始確認融資租賃變更若構成單獨租賃則按新租賃處理若不構成則重新分類評估案例：租賃變更會計處理原租賃5年，年租金100萬元變更時間第3年末變更內容延長2年，年租金110萬元增量借款利率4.5%租賃負債重新計量增加209.4萬元特殊情況：新冠疫情相關租金減讓適用條件直接因疫情影響產生時間要求針對2022年6月30日前應付租賃付款額簡化方法可不評估是否構成租賃變更租金減讓會計處理：承租人簡化方法作為可變租賃付款額處理租金減免沖減相關資產成本或費用租金遞延按照修改后的付款時間表確認披露要求披露減讓金額和影響租金減讓會計處理：出租人經營租賃直接減少租賃收入1融資租賃按照租賃變更處理2遞延處理按修改后付款期限確認3壞賬預期評估應收款信用風險4案例：租金減讓會計處理租金減免情況免收2個月租金共20萬元承租人處理減少當期費用20萬元出租人處理減少當期租賃收入20萬元使用權資產/租賃負債不進行調整特殊情況：租賃激勵1免租期2裝修補貼3搬遷補償4簽約獎勵租賃激勵的會計處理承租人處理減少使用權資產分攤計算租賃付款額出租人處理經營租賃：分期確認收入融資租賃：減少租賃凈投資案例：租賃激勵會計處理特殊情況：可變租賃付款額1基于指數/比率如消費價格指數、市場租金率2基于銷售額如商場鋪位按銷售額抽成3基于使用量如設備按實際使用小時計費4基于業績如利潤達標給予租金減免可變租賃付款額的會計處理基于指數/比率初始計量包括租賃開始日指數/比率變動時重新計量租賃負債其他可變付款額不計入租賃負債實際發生時計入當期損益案例：可變租賃付款額會計處理固定年租金100萬元可變租金年銷售額超500萬部分的3%當年銷售額2000萬元可變租金計算(2000-500)×3%=45萬元當年確認租金100+45=145萬元租賃會計處理的稅務影響1會計與稅法差異會計上租賃分類與稅法可能不一致2暫時性差異導致遞延所得稅資產或負債3納稅申報調整按稅法要求進行納稅調整4增值稅處理租賃交易涉及增值稅問題租賃所得稅會計處理承租人折舊和利息稅前扣除時間不同產生暫時性差異，確認遞延所得稅出租人融資租賃收入確認時點可能不同經營租賃通常差異較小租賃增值稅會計處理租賃業務增值稅率為13%，不動產租賃9%，小規模納稅人3%增值稅專用發票可抵扣進項稅額新租賃準則實施的影響資產負債表資產負債規模增加1利潤表前高后低的費用模式2現金流量表經營/籌資活動現金流變化3財務指標資產周轉率、杠桿率等變化4新租賃準則對財務報表