第一部分：項目介紹第一部分：項目介紹第二部分：項目定位第三部分：租金定位及招商節點第四部分：優惠方案第五部分：商業管理增策建議第一部分項目介紹1、地理位置★★本項目所在地2、項目背景物業類型：住宅、商鋪3、周邊地區特征目綜合商場：家家悅、佳樂家、膠南商城、魯4、地塊SWOT分析Opportunity2014年6月3日成立青島西海岸新區Opportunity2014年6月3日成立青島西海岸新區，成為中國第九個國家級新區，經濟總量緊排上海浦東新區和天津濱海新區之后，位列第三。西海岸新區享受升級經濟管理權限，享受最高級國家級新區待遇，配套設施建設趨于完善。大型企事業單位的進駐，商業投資機會越來越多。項目位置優越，臨近西海岸汽車站，附近有R3輕軌規劃在建，交通便利，項目住宅部分宣傳準備充分，銷售良好，具有一定的市場知名度。作為綜合性社區，1.1萬余平米商業能夠滿足社區內居民及臨近社區部分居民的生活購物需求，社區本身亦能夠為商圈帶來大量穩定的消費群體。社區周圍商業配套不完善，發展空間較大。Threat項目周邊現有沿街商業距離較近，建成時間較長，Threat項目周邊現有沿街商業距離較近，建成時間較長，業態分配相對完善，易于前期造成顧客分流。與周邊較勁的成熟商圈相比，無論在建筑規模、文化底蘊、人流聚集程度上都存在一定劣勢，故需要錯位經營，以滿足目標人群日常需求為主。突出本項目特色。項目剛剛落成，距離業主入住還有較長時間，二期的建設還需一定時間，由于項目前期沒有大量穩定的客流，故商業培養期較長，培養期內租金水平較低，需引入抗風險能力較強，有持久經營能力的，有很好知名度的商戶入駐。項目所在地周邊公共配套設施建設不完善，交通高峰期較為擁堵，免費停車位不足，外圍綠化遮擋，影響店面展示度。第二部分：項目定位1商圈界定★1、商圈界定2、消費者情況消費者需求描述：消費者需求描述：3、市場定位生活配套娛樂購物快餐休閑娛樂購物快餐休閑主要服務于項目自身的消費人群，兼顧本地消費者追求健康娛樂、休閑購物的需要，充分發揮項目優勢,塑造一個生活享樂型的綜合性商業街區。4、業態比例組合第三部分：租金設定及招商節點1、租金設定2、招商節點123456觸觸7892、招商節點)定2、招商節點導績4、優惠方案1、租賃優惠方案2、優惠方案策略：用提前返還購鋪業主前三年的投資回報收益的方式，即隱性降價，用短期的資金回報吸引意向客戶的購買。前提：1、購買商鋪的業主必須與開發商簽定《返租合同》，經營方式為返租經營。（詳細方式見上“經營方式”）2、預先估計商鋪投資回報率。假定投資回報年限為三年，商鋪總售價為M。根據投資回報率依次為第一年4%、第二年5%、第三年6%，則前三年的投資回報收益：4%M、5%M、6%M。3、確定一次性抵扣的投資回報收益額度及備選店面位置。2、優惠方案策略：用購買商鋪即可參加抽獎的活動，主要是針對在外工作的回鄉人士的銷售，用購商鋪抽大獎的形式，吸引并促進其快速下前提：1、本司與開發公司確定抽獎的獎項設置，如購商鋪送額度不等的優惠贈送或折扣以及具體促銷金額。2、促銷金額直接從售價中扣除或抵扣，開發公司無須另外撥款。3、確定底商本階段推出的備選店面位置。2、優惠方案策略：用以租代售的方式，主要是針對經營戶的銷售，降低其經營門檻，促進其快速下定。前提：1、本司與開發公司確定一期商鋪租金，目前尚無租金市場，租金按老區市場價預估，定價不宜過高。2、確定底商本階段推出的備選店面位置，商來訪者較多，可適當考慮。第五部分：商業管理策略建議1、管理策略建議※消費者將被商業街區的開放性和整潔的環境所吸引，同時吸引消費者的還有街區有趣味的展示、陳列和活動。商業品牌的市場推廣、廣告宣傳和極具吸引力的商品組合都會吸引※建議項目的市場推廣可以分為兩個明顯的階段，推廣的第一階段將主要著重在項目的前期整體推廣上；項目的第二階段推廣主要集中在項目竣工后運營期的日