廣州一高檔小區十余業主稱被物管鎖住思考：你所在的社區遇到過哪些矛盾？如何化解的？物業停車位占用小區綠地？局部住戶不文明養狗行為？上層滲水，不問不管，導致下家遭殃？局部業主違規裝修？如何解決？主要內容一、社區居委會、物委會、業委會的角色定位二、社區居委會、物委會、業委會的互動形式三、社區居委會、物委會、業委會三方互動的共同目標四、如何處理好三者之間的關系一、社區居委會、物委會、業委會三者的角色定位物業管理公司是指具備相應資質條件并按照法定程序成立的從事物業管理效勞的經營性企業法人物業管理公司社區居委會是以居住權為根底的居民自我管理、自我教育、自我效勞的基層群眾性自治組織。

社區居委會〔一〕社區居委會居委會選舉現狀Titleinhere自治性Titleinhere群眾性Titleinhere地域性Titleinhere基層性Titleinhere由性質決定

特征城市社區的實際工作者是社區居民參與公共事務的重要組織居委會的地位居委會的地位居委會的地位一是利益代表和利益維護功能。二是效勞功能。三是協調功能。四是發動組織功能。

居委會的開展困境居委會的角色定位模糊導致其自治能力缺乏居委會是上級政府的行政代理人居委會是居民權利的代言人居委會是社區民間組織的替代者居委會的群眾支持力量薄弱限制了其開展居委會自身的自主資源太少，使其無法放手開展工作視頻：新聞透視：社會調查〔一〕——居委會壓力來自哪兒〔二〕物業管理公司物業〔RealProperty〕物業管理〔RealPropertyManagement〕已經建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地中國?物業管理條例?第2條規定，物業管理由專門的機構和人員，依照合同和契約，對已投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地以經營的方式進行管理，同時對房屋周圍區域周圍的環境、清潔衛生、平安保衛、公共綠地、道路養護實施專業化管理，并向業主提供多方面的綜合性效勞的過程物業管理的起源：〔1〕物業管理公司是獨立的企業法人〔2〕物業管理公司屬于效勞性企業〔3〕物業管理公司是承擔某些行政管理職能的特殊效勞性行業物業管理公司物業管理公司：具備相應資質條件并按照法定程序成立的從事物業管理效勞的經營性企業法人物業管理公司的根本目標1〕妥善管理和維護業主的物業財產，使其始終保持良好的狀態，并得以保值、增值，延長其使用壽命2〕以較少的投入為業主和租戶提供滿意的效勞，使用戶和居民在平安、文明、舒適、快樂與健康的環境中工作和生活3〕積極開展各種有益的物業經營與有償效勞活動，創造較高的經濟效益和社會效益，增強自身的競爭實力公司根本目標公司根本目標公司根本目標物業管理公司的權利與義務（7）可以實行多種經營，以其受益補充小區管理經費；（8）根據實際需要，制定物業的大修計劃，并經業主委員會審核同意，申請使用物業維修基金（6）有權選聘專營公司（如清潔，保安公司等）承擔專項管理業務；（5）有權要求管委會（即業主委員會，下同）協助管理；（4）有權制止違反規章制度的行為；（3）依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；（2）依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理；（1）根據有關法規，結合實際情況，制定小區管理辦法；物業管理公司的權利是：義務〔4〕接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導〔2〕接受管委會和住宅小區居民的監督〔3〕重大的管理措施應交管委會審議，并經管委會認可〔1〕履行物業管理合同，依法經營物業管理公司的效勞工程工程維護管理車輛道路管理園林綠化管理環境衛生管理安全管理效勞工程業主中國《物權法》和《物業管理條例（2007年修訂）》規定，房屋的所有權人是業主。即房屋所有權人和土地使用權人，是物業的主人。業主大會業主大會是業主對自己所擁有的房產，進行使用、經營和管理等實施自治的組織，由全體業主組成，對物業管理的重大事項擁有決定權。業主委員會是代表全體業主實施自治管理的組織，由業主大會從全體業主中選舉產生，經政府批準成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體。業主是指物業的所有者根據物業規模的大小進行相應崗位人員的設置業委會的機構設置品德好、熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作能力的成年人1．召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況2．代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同3．及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同4．監督業主公約的實施5．業主大會賦予的其他職責類別性質組成職權地位社區居委會居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，是社區居民的自治組織。社區居民選舉產生。成員主要為社區居民對物業管理委員會的指導檢查監督；督促產權人(居民)遵守物業管理及其他有關法律法規政策的規定；協調物業管理委員會、物業企業和居民之間的關系。在管理社區事務中居于核心地位，負責協調物業公司與業委會、業主之間的矛盾物業管理公司對小區管轄范圍內進行的物業管理、有償服務的企業。管理人員、技術人員一般不是本社區的居民、業主制定物業管理制度；收取物業管理服務費用；制止、處理違反物業管理制度的行為；要求委托人協助管理；選聘專營公司承擔專項經營服務業務；提供物業管理服務；接受業主、業主委員會的監督；定期公布物業管理服務費用和代管基金收支賬目；接受質詢和審；接受有關行政主管部門的監督管理為全體業主服務，接受社區居委會、業委會和居民的監督。業主委員會業主基于物權而產生的特殊的業主自治組織，是業主大會的執行機構。社區業主大會選舉產生。成員為業主召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；監督業主公約的實施；業主大會賦予的其他職責。對社區物業（房屋及設施）的管理服務上具有決策權。二、社區居委會、物委會、業委會的互動形式

案例：某小區建于2005年，共有住戶8000余戶，私家車數量500余輛，目前有地下停車位258個，售價為12萬每個車位，但由于地下停車位價格較高，購置數量僅為110個，物業將小區內地下停車場、局部道路和綠地進行規劃，設立停車位，由物業管理公司對小區停車進行收費，其中地面收費按120元/月收取、地下車庫220元/月。有些業主買了車位，只是買了個“四道杠〞的平面，沒有一個獨立的空間，經常被他人擠占也無可奈何；有些業主還是認為停車價格太貴了；甚至有些業主認為，地面的道路由我們業主共有，怎么在自己的地面上停車還要繳費？無車的業主對有車的業主的汽車亂停放有意見，導致小區內道路狀況差，損壞人行道板和綠化帶等。業主認為物業公司管理疏忽，拒繳物業費，小區內矛盾重重，要求居委會出來給管一管。請問：目前此小區各局部的互動中存在什么沖突？第一，有車業主與無車業主之間的沖突。無車的業主對有車的業主的汽車亂停放有意見，導致小區內道路狀況差，損壞人行道板和綠化帶等。有的小區為了緩解車位缺乏的矛盾，要求召開業主大會討論將小區內的局部空地和綠地改建為露天停車場，招來無車業主的強烈反對。第二，業主與物業管理公司的沖突表現得尤為明顯。一般來看，居民小區物業管理糾紛主要有以下幾種形式：〔1〕管理權限糾紛：業主對入住前由開發商選聘或指派的物業管理公司的管理不接受，不成認物業管理公司的管理權。〔2〕管理費糾紛：業主對物業管理公司不滿拒絕交納物業管理費；以及停車收費糾紛。〔3〕管理責任糾紛：有設備維修的責任；環境維護；保安責任；財物保管責任等。在所有因停車費引發的小區物業管理糾紛的沖突，幾乎都遵循著這樣的過程：物業公司強行高價租售停車位——業主主張權益——雙方爆發沖突〔業主成為受害者〕。其原因多是停車場等小區公共設施的經營收益被物業公司侵占由上述可知，在小區業主與業主、業主與物業公司的經常接觸、互動中，沖突是不可防止的。然而真正密切的關系并不掩蓋沖突，而是允許沖突表現出來，從而防止沖突的積累。這樣反而使相互關系得以維持。在社會中，利益完全協調一致的群體是不存在的。齊美爾認為，沖突與合作是人們社會交往的主要形式。沖突有好的一面，使積累的不滿情緒得以發泄，以形成社會平安閥制度。業主與物業公司的沖突可以促使物業公司改善效勞。沖突也有壞的一面，就是發泄了情緒之后問題沒有得到根本解決。因此，三方關系由從沖突走向合作成為必然。三、社區居委會、物委會、業委會三方互動的共同目標

社區居委會要最大限度激發創造活力，最大限度增加社會和諧因素，吸引社區居民〔業主〕和物業管理公司積極參加到社區建設中來。“把城鄉社區建設成為管理有序、效勞完善、文明祥和的社會生活共同體〞。社區物業管理的目標是通過提供有償效勞，提高物業的使用率和經濟效益，使之增值保值，并為業主提供一個優美整潔、舒適方便、平安文明的生活環境；通過提供物業管理效勞構筑一個有利于社區人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融合、健康向上的生活方式。社區居委會、業主和物業管理公司各自的角色決定了三方存在共同的利益。因此三方存在良性互動的根底，以及為建設和諧社區而共同努力的目標。四、如何處理好三者之間的關系ContentTitle1．法律上的平等關系2．經濟上的交換關系3．工作上的合作關系一個樓盤艱難炒物管之路(組圖)業主要“話事〞驗明“正身〞先廣州日報：引入“第三方〞，讓業主“話事〞更有力少數物業管理公司拒絕在所管理的住宅小區設立居民委員會某些物業管理公司對居委會的正常工作不予配合居委會和物業管理機構各自為政，缺乏協調兩者的矛盾兩者的矛盾兩者的矛盾居委會與物業管理企業之間應當相互協調。物業管理企業應當配合居委會做好社區管理、社區效勞的有關工作,物業管理企業應當成為小區專業管理的主體,全面負責房屋維修、環衛清掃、綠化養護、治安保衛等“硬件〞工作,居委會將主要精力轉移到抓好小區內居民的宣傳教育、民事糾紛調解等“軟件〞工作,在明確各自職責的根底上,形成合力,共創和諧、文明小區。〔四〕如何處理好三者之間的關系第一，要重新定位居委會與物業公司的角色居委會應該作為社區成員的代言人，對社區成員和政府雙方負責，從權力的代表者轉變為權利的代言人，對社區做出規劃，發動和組織社區居民參與社區事務管理，提高社區居民的自治能力，解決社區居民與物業公司之間的利益矛盾，維持社區居民的公共權利。第二，加強社區居委會監督物業公司的行為，補足政府對物業公司管理的缺位。居委會應放手具體的社區效勞，交由物業公司進行綜合或有償效勞等的經營，并代表政府監督、約束物業公司。物業公司作為專業的管理和效勞機構，那么應遵循?物業管理條例?，扮演好效勞性企業的角色，為社區居民創造良好的居住環境。物業管理企業應當配合居委會做好社區管理、社區效勞的有關工作，共同參加物業管理聯席會議，交流溝通情況，物業管理企業應當成為小區專業管理的主體，全面負責房屋維修、環衛清掃、綠化養護、治安保衛等“硬件〞工作，居委會將主要精力轉移到抓好小區內居民的宣傳教育、民事糾紛調解等“軟件〞工作，在明確各自職責的根底上，形成合力，共創和諧、文明小區。第三，重組居委會的人員構成，加強居委會的專業化通過社會招聘的