新華路商業物業項目

營銷策劃概要策劃人：劉德良整體策劃分析流程2006年天津市城市居民人均可支配收入達到14283元，2007年16357元。2004年社會消費品零售總額將達到1050億元，增幅14%以上，其增長速度在全國居第二位。2005年，天津市社會消費品零售總額1190.06億元，比上年的

1052.70億元增長13.10％。其中，城市消費品零售額1112.95億元。2007年，天津零售額年增長率達到

18.2％，創歷史新高，首次超過天津一直較高的GDP增長率。5000平方米以上的大型商業設施達220個，總建筑面積562萬平方米，單店年銷億元以上的賣場已達29個。2008年上半年，天津社會消費品零售總額實現974.82億元，同比增長24.7%，增幅同比提高9個百分點，高于全國平均水平3.3個百分點，增速在各省、自治區及直轄市居首位。到2010年，天津市預計社會消費品零售額2200億元，年均增長13%。《中國宏觀經濟預測與分析——２００８年秋季報告》預測，２００９年社會消費品零售總額增速將下降至１５．７２％，居民消費總額增速也將下降至７．７８％。２００８年下半年社會消費品零售總額增速將逐季下滑，尤其是第四季度會有明顯下降。2008年上半年，高檔服飾類銷售暢旺，服裝類商品零售39.2億元，增長25%；休閑、娛樂享受型消費市場活躍。體育娛樂用品增長55%。金銀珠寶類增長41.8%。化妝品類增長20.6%。鞋包銷售增長十分強勁。2003年以來，天津市平均每年新增商業面積75萬平方米，平均年增長率約10%，略低于GDP和社會商品零售總額的增幅。2003年—2006年天津市商業用房總供應量和歷年新增供應量呈現上升趨勢比較明顯，到2006年底商業用房總供應量達到411.3萬平方米。2007年商業用房新增供應量有放緩的趨勢，

2007年第三季度新增供應量達到277.4萬平方米。由于2007年、2008年集中入市商業項目較多，供大于求的結構特征將進一步顯露出來，市場競爭將更加激烈，優勝劣汰的局面凸現，預計08年商業用房的空置率將的所上漲。2007年—2009年，天津商用房供應總量預計將達到330余萬平方米，呈現穩步增長態勢。南京路、小白樓等五大商圈及商業區域的商業供應量為180萬平方米左右。2003年以來，天津市的零售額年度增長率一直保持在14%以上。2007年底，天津商鋪市場的有效租金為357.75元人民幣/平方米/月，較去年同期上漲25%。

2008年第二季度，天津商鋪市場的平均租金水平為456元/平方米/月。優質零售物業市場2007年發展較快，特別是高端百貨市場供應量顯著提升，僅前三季度新增供應量就達到138萬平方米，與2006年全年的新增供應量基本持平。同時，優質零售物業租金絕對額持續平穩上漲，首層和二層租金分別比上季度增長0.4%和1.8%，達到16.7元人民幣/平方米/天和9.8元人民幣/平方米/天，首層和二層租金較2006年第四季度分別上升3.3%和1.13%。天津市商業物業的整體租金基本保持穩定，濱江道商圈街鋪租金在20-30元/平方米天左右，大沽路商業街在15元/平方米天左右，南市商圈的租金水平在10元/平方米左右。零售商鋪上半年交易價格依然微幅上漲，目前區級商鋪交易價格比去年同期有5%左右的上漲。中心城區和環城四區范圍內，有產權商鋪銷售的項目就有近30個，大大超過了往年的供應量。從銷售價格來看，天津市商鋪銷售的平均價格每年漲幅在20%左右。2007年統計，和平路濱江道繁華地區現有商業建筑98.21萬平方米，長約3公里。未來五年內將再建成的商業建筑達到92.40萬平方米，到“十一五”末將達到190.61萬平方米的規模。根據和平區規劃，中央商業區：東起河北路，南接西安道、潼關道、西寧道，西接哈密道、錦州道，北接山西路的圍合區域面積為50公頃，規劃為以中高檔品牌消費、娛樂、餐飲為主兼容商務功能為特色的功能區。該區域規劃大型商業設施12處，總建筑面積172.6萬平方米。項目名稱開發商地點面積時間經營模式入住主要商家經營特色歐樂時尚廣場香港俊安發展集團濱江道與陜西路交口46000平方米2008年10月產權式銷售1200間獨立產權商鋪個性主題，體驗式特色商鋪個色133淘寶城新華路與長春道交口（延安影院對面）11000平方米，11層最低價5.5元/平方米·天，最高價10元/平方米·天，均價7元/平方米·天個性化購物與娛樂休閑賣場現代城莊吉商業中心天津現代集團和溫州莊吉集團共同投資地下

2層，地上8層，建筑面積10萬平方米2007年11月40500元/平方米，由力保集團收購現代百貨號外時尚館南京路和營口道交口最低8元/平米.天400個鋪位個性購物，運動時尚友誼新天地廣場天津友誼商業集團與地產商萬隆集團麥購休閑廣場3.8萬平米10-20元、平方米，自營加店鋪銷售、出租個性購物商圈整體客流中10至18歲的消費群占整體的10%，18至25歲的消費群占20%，25至35歲的消費群占

20%，35至45歲的消費群占40%，45歲以上的消費群占10%。平日里35%的客流進入大型商場，15%的客流進入濱江道街邊的專賣店和小店，其余50%的顧客在逛街的過程中進行選擇性購物；節假日里50%的顧客進入大型商場，25%的顧客進入街邊的專賣店和小店，其余25%的顧客在逛街的過程中進行選擇性購物。濱江道街區共有店鋪172家，其中大型百貨店8家，小型中型專賣店82家，個體商鋪82家。百貨商場的密集程度居全市首位。租金價格區間年租金10年總租金12年總租金15年總租金20年總租金8元2920元29200元35040元43800元58400元出房率系數假設為0.6，租金除以1.67為建筑面積租金1748元17480元2098226227元34970元10元3650元36500元43800元54750元73000元同上2185元21850元26227元32784元43710元15元5475元54750元65700元82120元109500元同上3278元32784元39341元49173元65568元20元7300元73000元87600元109500元1460000元同上4371元43710元52455元65568元25元9125元91250元109500元136870元182500元同上5464元54640元65568元81958元109280元目前天津市新興起外環至中環商圈商業物業價格區間為20000-30000元之間，中環內商圈商業物業在30000-40000元之間，濱江道商業物業平均價格水平在40000元以上，但要根據建筑形態調整。房源名稱價格信息來源注冊時間新海灣商業廣場20000元/平米天津卓易房產信息咨詢有限公司2008-9-113:23:33奧城商業廣場21000元/平米天津卓易房產信息咨詢有限公司2008-9-113:23:33新澳購物廣場20000元/平米天津卓易房產信息咨詢有限公司2008-9-110:39:26奧城商鋪23000元/平米天津卓易房產信息咨詢有限公司2008-9-19:48:37新海灣鳳水園18600元/平米天津卓易房產信息咨詢有限公司2008-9-19:48:37五環花園25000元/平米天津卓易房產信息咨詢有限公司2008-8-3120:29:24上谷商業街18000元/平米天津卓易房產信息咨詢有限公司2008-8-3120:29:24時代奧城商鋪20000元/平米天津卓易房產信息咨詢有限公司2008-8-3119:48:55奧城商業廣場25000元/平米天津卓易房產信息咨詢有限公司2008-8-3119:48:55時代奧城商鋪30000元/平米天津卓易房產信息咨詢有限公司2008-8-3119:48:55名稱商業物業面積日均銷售額黃金假日高峰日均單位銷售額單日純利潤情況（40%計算）平均年利潤3年總利潤額5年總利潤額8年總利潤額勸業場35000約150萬約300萬約43元約17元約6278元約18834元約31390元約50224元中原華聯26000約180萬約360萬約69元約27元約10000元約30000元約50000元約80000元麥購38000約100萬元約180萬元約26元約10元約3600元約10800元約18000元約28800元濱江30000約120萬約200萬約40元約16元約5840元約17520元約29200元約46720元平均水平約44約17約6424約19272元約32120元約51392元濱江道商業物業面積現約98萬平方米，其中已營業大型商場（包括勸業場、中原華聯、濱江商廈、麥購、伊都錦商廈、米萊歐商廈、樂賓百貨、伊勢丹、友誼新天地等）面積合計約為50-60萬平方米。目前濱江道日均客流量按照15萬計算，按照40%的客流至大型商場購物，則每天平均有6萬人次，則全年約為2190萬人次。按照平均分配方式，平均每平方米單日和年度接待購物人次約為0.1和43.8，按照接待人次人均消費40元計算，每平方米的單日銷售金額為4元，年度為1752元。從上面計算可以看出，濱江道百貨業飽和度較高，收益回報率已經不容樂觀。傳統百貨中原華聯、勸業場、濱江傳統百貨市場逐漸萎縮現代百貨樂賓、友誼新天地、伊都錦、伊勢丹中高端品牌現代百貨增長快速，競爭日趨激烈特色商廈米萊歐男人店、女人店，新文化商廈，鞋城等分類商場依靠特色經營時尚購物零售麥購、個性淘寶城適應年輕消費群體的時尚個性需求，兼具部分時尚娛樂品牌快餐：肯德基4家、麥當勞3家，其他快餐品牌約100余家大型餐飲：金錢豹集中食城：友誼新天地、萬達廣場、津匯廣場等KTV歌廳：阿一練歌房、百威歌舞廳、KILALA、錢柜等十余家運動健身：起點健身、國祥保齡球、佳麗桌球等美容養生：摩卡SPA水療館、美飄雪膚堂、櫻花之美美發、飄剪美發、唐龍形象發藝、ALBON素肌美容館等網吧：個性淘寶城電影院：光明、延安、華納、和平等分析結論：快餐業集中度非常高，該業種競爭激烈，未來成長空間有限；大型品牌餐飲較少，應有發展空間；娛樂類品牌較少，有一定發展空間；運動健身、美容養生品牌較少；電影院基本飽和，成長空間有限。從近年來濱江道商業物業銷售與租賃情況分析，需求呈現以下特點：大中型品牌連鎖餐飲物業需求較為強勁，連鎖餐飲品牌進駐量大，外地品牌和國際品牌紛紛開拓濱江道市場。高端百貨業品牌進駐加快。產權式小型商鋪需求較強，但后期經營換手率也較為活躍，顯示出商業競爭導致經營成功率較低。健身、娛樂、養生、網吧等行業也有一定需求，但整體需求較低。根據前面的數據，濱江道20%為25至35歲的消費群，40%為35-45歲消費群體，平日35%左右消費群體進入大商場購物，即新華路項目目標消費群體定位為25-45歲的中高檔消費群體。該部分對于商業環境的需求為：追求舒適性和優美的購物空間，強調一定的私密性；追求品位和地位感覺。根據目前消費熱點來看，金銀珠寶及配飾、運動用品、中高檔服飾、鞋帽箱包、休閑娛樂等消費增長較快。從濱江道分項目商業競爭飽和度分析，建議新華路項目經營品種如下：百貨業應考慮中高端品牌的珠寶配飾、服裝、運動產品、鞋帽箱包。可考慮大中型品牌餐飲。可考慮引入現代化妝品銷售連鎖品牌。可考慮連鎖娛樂品牌，如量販式KTV。可考慮連鎖品牌美容養生。目前商業物業市場進入模式分為以下幾種：全部自營或與品牌百貨聯營。部分自營或與品牌百貨聯營加部分出租或出售。全部出租，自行物業管理或委托商業管理。全部出售，委托商業管理。新華路項目計劃采取部分出售和部分出租的方式。為了使物業具備獨特的差異點，建議發展商考慮部分項目自營或聯營。商業物業銷售模式包括：產權式分割小商鋪銷售；分區域產權式大商鋪出售；分層式銷售給娛樂等產業。新華路項目銷售模式建議以產權式大商鋪為主，便于控制銷售進度和配比。部分樓層可以以小商鋪作為補充