投資建設商業綜合體（購物廣場）項目運作可行性報告

鄭志剛

為項目運作實施（始終）供應切實可操作綱領性運營支配書，以指導整個

項目運作，從而確保項目勝利運作。

綱要編制統籌：綱要目錄

第一章項目名稱.............................................

其次章項目定位與經營管理模式構想.........................

一、項目定位說明.............................................

1、經營業態定位.............................................

2、經營業種與經營商品定位..................................

3、競爭策略定位.............................................

二、經營管理模式構想.........................................

三、經營管理理念簡述.........................................

四、經營信條要素.............................................

第三章項目經營規劃與經營特色構想.........................

一、總體規劃思路與經營特色體現...............................

二、一樓經營規劃簡析.........................................

三、二樓經營規劃簡析.........................................

四、三樓經營規劃簡析.........................................

第四章項目前期運營程序支配...............................

一、市場廣告推廣策略.......................................

二、專業人才聘請、培訓支配.................................

三、組建運作機構.................

第五章項目招商工作支配與作業程序

一、招商基本政策.................

二、招商品牌基礎檔案的建立.......

三、招商宣揚資料編制（略）.......

四、招商工作支配作業進度支配.....

五、招商工作作業程序.............

第六章項目經營管理構想.........

一、項目發展與管理目標...........

（一）、規模效益與連鎖經營..........

（二）、建立總店經營效應............

（三）、促進商業現代化發展..........

（四）、提高XX市整體商業水平.......

（五）、締造其次商圈................

二、項目行政組織架構.............

三、項目各部門組織架構...........

四、項目營業人員管理.............

五、項目招商（出租）業主管理.....

六、項目店面裝修工程管理.........

七、項目經營管理制度.............

第七章項目推廣、宣揚基本步驟……

一、廣告策劃、執行（綱要）.......

二、招商說明會策劃、執行（綱要）................

三、開業籌備及開業慶典策劃、執行（綱要）........

第八章項目運作費用投入分析..................

1、項目運作費用變動投入預算表（人事費用）.......

2、項目運作費用固定投入預算表（外部形象改造投入）

3、項目運作費用固定投入預算表（內部裝修投入）…一

4、項目運作費用固定投入預算表（商業設施投入費用）

5、項目運作費用變動投入預算表（招商投入費用）…??

6、項目運作費用變動投入預算表（廣告策劃實施費用）

第九章項目經營利潤回報分析..................

一、招商租金收入分析............................

二、廣告位招商收入分析..........................

三、項目經營收入分析............................

四、項目投入及利潤回報分析......................

1、項目投資支配匯總概算表......................

2、利潤回報分析................................

第十章報告可行性結語........................

一、項目運作的基礎一引進專業人才...............

二、項目執行的保證一專業運作團隊...............

三、項目持續發展的基礎一組織、制度、效率........

第一章項目名稱

☆☆☆☆☆：九江市（XX）購物廣場

以上建議名稱由甲方董事會批準，在未批準之前，本報告暫用“（XX）購物廣

場”一名，后文中用“本項目”或“（）廣場”皆指同義。

其次章項目定位與經營管理模式構想

一、項目定位說明

依據2012年月日至月日對九江市場的調查資料匯總分析，對本項

目的定位特作以下說明。

1、經營業態定位

針對九江市場商業現狀，本項目的經營業態定位為“超級大賣場”。這種業態是

目前江西省、國內全部商業業態中最具活力的，而且在較長時期內不會被其他業態

所取代。如現在風靡全球的家樂福均以這種業態的勝利即是一個最近的有力證明。

臺灣統一企業在進軍大陸零售業市場時，其旗下的“大潤發”、“大福源”兩個品牌

皆是此種業態的勝利典范。

當然，僅是以“超級大賣場”單一業態，仍不足以和“聯盛”、“大潤發”相抗

衡。必輔配以其他相關業種，方能真正發揮以“超級大賣場”為經營核心，帶動其

他關聯業種發展締造新商圈的全新動力。（其他關藤業種將在下一節《經營業種與經

營商品定位》中作具體說明）

2、經營業種與經營商品定位世界

經營業種定位

超級大賣場及輔配業種以如下10個大業種為主力業種：

⑴超市（面積4000m2左右，經營單品應不8000個，涵蓋全部百姓日常生活所需）；

⑵家電（面積4000m2左右，經營全部家電系列）；

⑶輕型交通用具（摩托車、電動自行車、童車等）；

⑷家居（布藝、窗簾等家居裝飾品）；

⑸文化、影院休閑及餐飲（各地風味、德克士、迫迪漢堡等）；

⑹中高檔品牌服裝；

⑺中高檔鞋帽、化妝品系列；

⑻兒童游樂園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等；

⑼黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列；

⑩藥品超市及相關醫藥產品；

3、競爭策略定位

戰場中，最薄弱的防守位置，確定斗爭的成敗。在本項目的最強對手中（聯盛、

派拉蒙），均有共同的弱勢一一餐飲，而且這個業種也是當前九江市場的空白點。因

此，我們認為本項目的競爭策略應采納避實擊虛之策，即先用文化休閑影院及餐飲

與其競爭，再回頭用規模（即大賣場）與之強項“超市”爭奪客源，再利用招商品

牌與聯盛的百貨部分一爭凹凸，我們認為，這應當是最有勝利希望的策略。

4、商品定位比例關系：

A、高檔商品10%,

B、中檔商品70%,

C、中低檔商品20%。

二、經營管理模式構想

1、經營管理模式簡述

精確的市場定位是一個商場生存與立足的根本，而勝利的管理模式則是商場發

展的保證。依據當前國內零售業態的發展方向與趨勢，“超級大賣場”這種近年來發

展出來的新型零售業態和模式，漸漸成為新的商業主流業態，因為這種業態是零售

業態向頂級業態發展的必由之路。因此，為了讓九江城的商業發展駛上快車道，提

升九江商業文化水準，本項目將采納這種業態與經營管理模式來運營。本項目所推

行的管理模式，更多地借鑒“家樂?！?，而且通過“超級大賣場”的吸客實力，發展

出其他復合型業態，如對品牌招商，餐飲消遣等相關業種，在引進的這種復合型業

態業種上，其管理上推行“統一經營，集中管理”的方式。在購物廣場的統一架構

下，全面推行“管理八統一”，以提升購物廣場的市場競爭力和發揮規模效應，并有

效提高經營水平。

管理“八統一”即：

⑴統一布局規劃；

⑵統一店面形象；

⑶統一營業時間；

⑷統一人員管理；

（5）統一規范服務；

⑹統一人員著裝；

⑺統一品牌管理；

⑻統一價格政策。

推行管理“八統一”的目的在于營造購物廣場的經營氛圍，吸引市場熱銷商品品

牌進駐，也有利于提高購物廣場的管理檔次和水平。使這座位于核心商圈邊沿的商

場真正實現規范化經營、制度化管理，具有我市地方特色又融合先進經營理念的現

代化休閑購物廣場。

三、經營理念闡述

經營理念是購物廣場的靈魂和思想，針對九江市當前的市場狀況，我們提出（x

x）購物廣場的經營理念：

引領時尚生活，創新都市文化。

提倡平價消費，保證真品真價。

都市生活方式是現代生活的重要標記，而時尚是都市人追求的志向生活狀態，

作為一個集購物、文化休閑（影院）、餐飲、消遣于一體的現代都市購物廣場，它有

理由和條件引導當地的生活消費方式。

都市的繁華是以商業發達為基礎，自古就有“無商不富”之說，足見商業對社

會經濟發展的作用，商業文化是都市商業發展水平的主要特征?，F代人追求時尚、

舒適和回來自然，所以，（XX）購物廣場的經營理念核心是引領時尚，營造商

業文化，提倡平價消費，供應真品真價之商品，并塑造真情服務品質。

四、經營信條要素

要能夠完備的達成和延展經營理念，企業的管理內部必需推行與之相輔配的信

條，我們提出經營信條要包含如下要素：

誠信務實，經營永續。

敬業創新，廉潔自律。

互助互愛，共榮共利。

第三章項目經營規劃與經營特色構想

一、總體規劃思路與經營特色體現

1、總體規劃思路

人潮（客流量）是購物廣場生存的基礎，怎樣吸引人潮是購物廣場總體規劃必

需優先考慮的問題，本項目共（暫定3層）結構，總營業面積約為1300（）平方米，

樓層單風光積均超過4000平方米，而且地處商圈邊沿，遠離主流消費群，所以必

需考慮通過科學規劃有效吸引人潮。

利用經營業態優勢，以1帶1的規劃思路，即將超市設在二層，利用超市的經營規

模優勢把消費人潮引上二層，一層則分別開設“風味餐飲街”、“品牌服裝及兒童大

世界”、“品牌鞋帽化妝品”等中高檔品牌商品，以吸引主流消費群，三樓則經營大

小家電和家居用品，規劃呈現：范圍

☆1F：時尚廣場；

☆2F：大賣場；

☆3F：家電城。

2、經營特色體現

本項目的經營特色主要體現在以下四個方面:

⑴新理念：采納大賣場勝利之經營理念；

⑵新模式：引進綜合文化商業多主題、多業態，組合式經營，最貼近市場需求,

延長經營面；

⑶一站式：真正通過多業態多組合真正實現“一站式休閑”購物品嘗文化精髓。

⑷大眾化：肯定的中檔商業配比，實行中學互補的經營定位，既迎合了我市當

前的市場消費，又逐步引導我市的高消費趨勢。

本項目將突破傳統百貨商場的管理模式，采納“統一經營，集中管理”的方式，

既加強了購物廣場的規范化管理，又增加了招商業主的經營自主權，同時，依托市

場浩大的人潮，將消費主流客群引入購物廣場，充分體現規劃之可行性。

二、1F經營規劃簡析（規劃圖見附件1）

一層是商場的黃金樓層，以我們對九江現有競爭主力店的調查結果分析，并結

合目前九江的消費現狀，初步擬定1F的經營規劃如下：

總經營面積約500（）平方米（建筑面積）。

1、經營主題：時尚廣場

2、主要經營業種支配

A、紳士館：約700平方米，經營男裝系列；

B、女人天地：約1200平方米，經營女裝、化妝品系列、黃金珠寶、高檔飾品等;

C、時尚鞋館及兒童世界：約600平方米，經營男女皮鞋及皮具；童裝、童鞋、

玩具、兒童消遣等項目；

D、休閑影院：約700平方米；

E、風味餐飲街：約1100平方米，經營風味小吃；

F、沿街品牌店（西面、北面）：約188平方米，經營品牌服裝等較有影響力的

商品品牌，以提升商場經營檔次；

G、其他補充業種：肯德基、德克士等；

H、其他面積運用見規劃圖。

三、二樓經營規劃簡析（規劃圖見附件2）

1、經營主題：大賣場

四、三樓經營規劃簡析（規劃圖見附件3）

1、經營主題：家電城、文化休閑及影院

第四章項目前期運營程序支配

一、市場廣告推廣策略

㈠項目形象推廣策劃

1、項目推廣口號；

2、項目推廣理念；

3、項目促銷專項活動策劃；

4、項目標記設計；

5、項目標記字設計、標準色設計；

6、項目標準組合規范設計；

7、裝修期間項目圍檔設計；

8、招商接待中心導識、標識設計；

9、招商手冊設計（平面部分）；

10、招商用手袋、DM設計；

11、項目宣揚車體廣告設計；

12、招商、項目管理人員服裝設計（夏裝、冬裝）；

13、項目各部門人員工裝設計；

14、招商人員、管理人員名牌、胸卡設計；

15、項目保安人員服裝設計；

16、IF—2F規劃分區圖設計、制作。

（二）項目運作文件編制

1、招商手冊編制（文案）；

2、項目管理運作手冊編制（超市部分）;

☆營運管理手冊；

☆營運培訓手冊；

☆收貨運作手冊；

☆客戶服務手冊；

☆生鮮管理手冊；

☆收銀管理手冊；

☆平安防損手冊；

☆管理人員手冊；

☆人事工作手冊。

3、項目管理運作手冊編制（百貨部分）

☆項目管理基本制度；

☆業戶手冊；

☆營業人員手冊；

☆接待中心管理手冊；

☆業戶裝修施工管理規范；

☆管理人員手冊（與超市共用）

☆對廠方供應商促銷人員管理規范；

☆項目規范合同文本（含超市合同）。

（三）辦公場地規劃設計

1、辦公場地規劃方案（集中辦公規劃）;

2、辦公場地裝飾設計；

3、辦公設備配置方案；

4、辦公室管理規范。

（四）廣告傳媒投入方案策劃

1、電視專題廣告投入方案；

2、報紙廣告投入方案；

3、專項活動廣告投入方案；

4、其他廣告投入方案；

二、專業人才聘請、培訓支配

1、專業人才需求支配表（另附）

2、培訓支配表（另附）

三、組建運作機構（見下表一一組織架構表）

第五章項目招商工作支配與作業程序

一、招商基本政策

1、免租金政策（具體減免由董事會確定）；

建議：免租期2—4個月。

2、免管理費政策（具體減免由董事會確定）；

建議：免第一年的管理費。

3、免稅政策（具體減免由董事會確定）；

建議：一樓招租部分免稅兩年。

4、其他相關促進招商政策。

二、招商品牌基礎檔案建立（另附）。

三、招商宣揚資料編制。

1、購物廣場宣揚畫冊（文案稿）；

2、購物廣場三維動畫宣揚片（分鏡頭腳本文案稿）

四、招商工作支配作業進度支配

（已包含在購物廣場綜合統籌策劃工作支配進度表內）。

五、招商工作作業程序。

采納農村包圍城市的戰略占據九江市場，以達成永續經營的企業目標。

㈠規模效益與連鎖經營（略）。

㈡建立總店經營效應（略）。

㈢促進九江商業現代化發展（略）。

㈣提高九江市整體商業水平（略）。

㈤締造九江區域其次商圈。

二、項目行政組織架構（見前表）。

三、項目各部門組織架構（略）。

四、項目營業人員管理（另附《營業人員手冊》）。

五、項目招商（出租）業主管理（另附《業戶手冊》）。

六、項目店面裝修工程管理（另附《店面裝修工程管理規范》）。

七、項目經營管理制度（另附）。

第七章項目推廣、宣揚基本步驟

一、廣告策劃、執行（另附）。

二、招商說明會的策劃及執行（另附《招商說明會實施方案綱要》

三、開業籌備及開業慶典策劃、執行（另附）。

第八章項目運作費用投入分析

1、項目運作費用變動投入預算表（人事費用）

2、項目運作費用固定投入預算表（外部形象改造投入）

3、項目運作費用固定投入預算表（內部裝修投入）

4、項目運作費用固定投入預算表（商業設施投入費用）

5、項目運作費用變動投入預算表（招商投入費用）

6、項目運作費用變動投入預算表（廣告策劃實施費用）

第九章項目經營利潤回報分析

一、1F招商租金收入分析（見表）

二、廣告位招商收入分析（見表）

三、項目經營收入分析（見表）

四、項目投入及利潤回報分析

1、項目投資支配匯總概算（見表）

2、利潤回報分析

依據本報告投資預算，本項目共投入啟動資金798.26萬元，其中固定費用758.16

萬元，變動費用35.1萬元，綜合人事費用投入第一年約250.56萬元（本人事費用預

算包含專業運作團隊費用）。固定費用折舊攤銷（按10年攤銷）每年折舊攤銷約為

75.81萬元。

目前，本項目擁有建筑面積約13042.98m2,2F、3F分別為4105.46m2,按正常商

業項目，折合營業面積約8478m2。

依據九江市商業網點租金狀況，IF招租租金測算為315.94萬元；2F、3F樓外店

租金收入測算為42萬元，2F、3F整體大賣場營業額預算，每年約5580萬元，平

均毛利率8%,實際毛收入446.40萬元，整個項目年收入（第一年）約804.34萬

元。通過商業運作，1F的租金每年約遞增15%左右。以正常商業投資測算，本項目

約需3年可回收投資成本。

第十章報告可行性結語

一、運作的基礎一一引進專業人才

購物廣場的經營管理，是一項系統性、專業化、閱歷性很強的工作，從前期策

劃、招商、籌備開業到日常經營管理，均須要有相應從業閱歷的專業人才主導運作，

以確保達到低成本投入，正確性執行，高效率運營的目的。

1、前期策劃：（）年（）月（）日一（）年（）月（）日，組建運作機構，引進

各專業人才。

2、前期招商：（）年（）月（）日一（）年（）月（）日，共三個月時間全面推

動招商工作和編制購物廣場經營管理政策、制度。

3、內、外新改造及裝修，（）年（）月（）日一（）年（）月（）日，共三個月

時間全面改造商場。

4、營運籌備：（）年（）月（）日一（）年（）月（）日，共二個月時間為營運

和開業籌備階段，打算各項營運工作和開業慶典工作。

二、執行的保證

高效、正確的執行公司決策、方針、政策是企業追求的目標，而執行的效果則

取決于執行主導者的綜合素養、特性、指揮實力、協調實力和溝通實力。但是，真

正阻礙執行效果的是企業決策者對執行人的授權與信任程度。所以，在我們運作的

項目中，都極力提倡合作雙方均能以“信任、坦誠、信念”相待，賜予主導運作者

足夠的信任和充分授權。

三、經營的實施一一組織、制度、效率

要使這個支配方案變成現實，達成運作目標則必需推行規范化、制度化的管理,

而規范化、制度比的管理，則必須要求有可行性的管理文本，這是一個高度集中，

系統集成的工作，要有良好的組織，完善的制度，高效率的執行，只有這樣才能保

證購物廣場的規范有效運行，以創建最佳利潤。

購物廣場項目商業策劃運作組織架構（支配）

董事會代表:

執行統籌:

副總經理:副總經理:

總經辦:

控

客

財

銷

招

營

管

務

商

運

售

服人

部

部

部

部

部

中

事

心

行

政

部

購物廣場營運部組織架構

購物廣場企劃部組織架構

購物廣場招商部組織架構

備注：本架構可依據招商進度與規劃變更適時調整人員結構。

購物廣場銷售部組織架構

購物廣場財務部組織架構

購物廣場人事行政部組織架構

購物廣場客服中心組織架構

銷售合同（2人）資格審核（2人）文件收發（1人）

購物廣場控管部組織架構

購物廣場招商說明會

實

施

方

案

目錄

一、招商說明會目的..........................()

二、招商說明會工作組織架構..................()

三、招商說明會暨新聞發布會人員分工支配……()

四、招商說明會支配進度支配表...............()

五、招商說明會會議程序.....................()

六、招商說明會工作支配.....................()

七、招商說明會現場布置.....................()

八、招商說明會物資打算.....................()

九、招商說明會費用預算明細表...............()

十、招商說明會效果預估.....................()

一、招商說明會目的

綜合招商說明會各項工作內容，其全部工作所體現主要目的有（五）：

（一）集中目標客戶，通過對開發背景、經營管理理念、經營規劃及發展方向

與目標的全面闡述，樹立、宣揚購物廣場的整體形象，讓客戶了解（XX購物

廣場）。

（二）通過政府領導與相關政府部門的講話，充分呈現政府的支持與購物廣場

的實力。

（三）利用現有優勢資源及商家代表講話，擴大購物廣場影響力，堅決客戶進

駐經營的信念。

（四）利用肯定的招商政策優勢，制造、炒作現場氣氛，實現現場預定、搶租

熱情場面的目的。通過媒體與客戶口碑相傳，影響周邊潛在客戶市場。

（五）以完備、有序的整個會議組織限制過程，樹立良好的團隊整體形象，體

現策劃、經營管理者的運作實力，影響目標客戶的選擇。

二、招商說明會工作組織架構作小組

三、招商說明會暨新聞發布會人員分工支配

序

號責任人事項落實狀況落實時間

1統籌、應急

會場內外布置、物資打算及運輸，

2

外部協調及接待

3簽約臺、應急

4詢問臺、禮品發放、應急

詢問臺、外聯（會場與公司間物資

5

信息傳遞）、禮品發放

6簽約臺、禮品發放

7詢問臺、禮品發放

8簽約臺

9簽約臺

10詢問臺

11禮品發放

12邀請函、就餐卡、禮品發放

13帳目審查、現金收取

14

四、購物廣場招商說明會支配進度支配表

8月9月MB

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1.1

制表:審核:

五、購物廣場招商說明會會議程序

年月日（農歷八月初三）星期二上午9:58開會

序號內容時間占用時間

月日（星期）發一期報紙廣告、電視報紙

109：58—10：057分鐘

播放愛物廣場三維動畫宣揚片

司儀宣讀與會領導、嘉賓、媒體及重點客戶

210：06—10：1610分鐘

名單，主持人宣布會議起先

3董事長（鐘總）致歡迎辭10：17—10：203分鐘

4政府領導（）市長講話10：21—10：243分鐘

邀請客戶代表講話1()：25—10：283分鐘

5

（）總全面介紹購物廣場經營理念、經營定

610：29—10：3910分鐘

位、規劃與發展目標

7主持人致祝愿辭，宣布會議結束10：41—10：443分鐘

8商鋪預定登記、詢問、簽約10：45—11：1530分鐘

9就餐（11:50-12：05共同致祝酒辭）11：16—12：4580分鐘

1()參觀現場，發放禮品13：00—13：3030分鐘

-0-

六、招商說明會工作支配

序號具體事宜負責人執行人時間備注

1物資運輸會前

2會場外布置會前

3會場內布置會前

4指引臺、簽到臺()8：30—1()：3()

5會前詢問08：30—09：38

6邀請函、就餐卡09：38—10：30

7會中簽到引領09：38—10：44

8詢問、簽約臺10：45—11：45

9就餐京11：46—13；00

10禮品發放14：00—

11整理禮券17：30—

12資料匯總、報告18：00—

七、招商說明會

現場布置

完成

道具位置數量規格內容責任人

時間

購物廣場招商說明暨新

1拱門1個

聞發布會

2氣模立柱8個八大統一

各有關單位及政府部門

3豎幅12條

慶賀詞

4氫氣球6個經營信條

5花藍16個慶典用

熱情慶賀購物廣場招商

6橫幅1條說明暨新聞發布會隆重

開幕

三大主題

7噴繪畫3幅

及經營理念

8禮儀10名慶典用

-2-

八、招商說明會物資打算

物資名稱數量到位時間責任人備注

一般禮品份月日前

貴賓、媒體禮品份月日前

禮品袋份月口前

就餐卡份月n前

禮品券份月口前

會場內布置道具按實地所需月日前

會場外布置道具按實地所需月日前

DM單、折頁份月日前

月日前

商鋪購買預定表份

月

商鋪出租預定表份

月

商鋪認購書份

月

商鋪認租書份

-3-

九、招商說明會費用預算明細表

物資名稱數量標準預料費用備注

廣告費——10000元

一般禮品費500份20—30元/份10000—15000元

高檔禮品（貴賓用）10份200元/份2000元

就餐費400人30元/人12000元

現場布置（內）——500元

現場布置（外）——1500元

接待費——3000元

其他——1000元

合計40000元

十、招商說明會效果預估

依據以往閱歷，結合當前九江本地目標市場資源實際，以及對現有登

記客戶資料的了解，現在所能預料的招商說明會干脆實際效果應通過兩個

階段體現：

第一階段：開招商說明會之前。目標登記客戶數量應達到（XX）個,

支配在招商說明會召開的時候突破（XX）個，按參會數量與參會人目的

質量占比50%計算，意即實質可以到會（Xx）人，從中正常狀況下，當

日能夠充分了解、信任并能干脆認租者支配達到4（）%—50%,即有（xx）

個一（xx）個業戶達成認租意向，當然，完成這個數量的基礎在于細心

的策劃與現場炒作。

其次階段：應是招商說明會后半月內，因為半月內認租與當日認租所

享受實惠政策是一樣的，這樣就致使部分冷靜客戶與還不充分相識購物廣

場的不堅決客戶在比期間徘徊，此間部分基本了解客戶在招商人員定向跟

蹤探望、勸服的狀況下，此部分客戶相對較易成交，成交數量也許在當日

簽約客戶的50%左右，支配達到（xx）—（xx）個。

兩階段相加，從招商說明會起30日內，可以預料認租客戶能夠在（x

x）個一（xx）個，按每個客戶認租一閭店鋪計算，能夠完成購物中心

總店鋪數量的xx%-xx%,這應為招商說明會所能體現的干脆效果。

間接效果，也就是通過招商說明會新聞媒介的宣揚與不斷認租客戶的

口碑宣揚，所帶來的影響而導致客戶信任，認租的部分成交客戶，這部分

基本在（）月（）日前結束，大多應為九江本地客戶，數量也許在說明會

實質到會資源的1%左右，即（xx）個。

這樣，招商說明會預料達到的干脆效果與間接影響產生效果基本達到

認租（XX）一（XX）個，完成總店鋪數量的XX%—XX%。

以上預估效果的基礎還在于團隊精誠合作，按招商說明會即定工作支

-5-

配，各個環節諧調一樣、緊密協作，全體人員按部就班，努力工作為根本。

（XX）領導發言稿

敬重的各位領導、來賓們、摯友們：

特別感謝各位放下手中繁忙的工作，來參與今日購物廣場的招商說明會，在這里，

我謹代表集團鐘董事長、購物廣場董事會及全體員工，對九江（XX）購物廣場的光

臨表示熱忱的歡迎和誠心的感謝！

感謝大家！

回顧（XX）年來我公司在九江的發展歷程，均得益于社會各界摯友的鼎力支持

和幫助，尤其是（一一）委、（）政府及各級部門的關懷與扶持，使得我們在九江市

場取得了很好的經營業績。為了更好地服務九江廣闊消費者，提升九江市本土商業企業

的競爭實力，經集團確定投資（XX）千萬元，在我們九江投資建設了首家一站式購

物廣場一一（XX）購物廣場，擴建后的（）購物廣場，營業面積將達到（XX）

平方米，支配經營品種［XX）多種。目前，整個建設工程進展順當，將定于后月

份對外營業。

今日，把客商都邀請到這里來，有三個目的：一是讓大家有個彼此相識了解的機會;

二是讓大家親身感受九江當前良好的商業環境及投資環境；三是共同為我們的購物廣場

提出珍貴看法。（XX）購物廣場是一個新型的投資舞臺，信任在諸位的鼎力支持下，

不管是現在，還是將來，（）購物廣場都將扮演著九江最重要的商業角色0在此，我

誠心地歡迎在座諸位品牌廠商的支持，也歡迎諸位早日加盟（XX）購物廣場，為我

們共同扇得九江市場奠定良好基礎。

放眼時下國內外商界，合作共贏是一個早已被大家認同的理念，基于這樣一個理念,

我們將一如既往、全力以赴的為各位摯友供應優質的服務。在彼此合作當中，我們將遵

守我們的經營信條：

誠信務實，經營豕續。

敬業創新，廉潔自律。

互助互愛，共榮共利。

再次感謝諸位的光臨。

發言人：（）

年月日

-6-

招商說明會上的講話

來賓們、摯友們：

很興奮參與今日由（XX）購物廣場在這里實行的招商說明會。在此,

我代表九江市委、市政府、以及（XX）萬九江人民，一直自各地的客商

表示熱情的歡迎！歡迎你們到九江來投資創業。

九江是一座擁有著悠久歷史的千年古城。自古以來人杰地靈，人才輩

出。改革開放30多年來，九江人靠著聰慧與勤勞，使這座千年古城重新煥

發出奪目的青春光線！尤其是近兒年來，九江的經濟、文化、商業都取得

了長足的進步。國民生產總值達到（xx）億元，經濟總量在江西省位居

其次，僅次于南昌。九江的年末居民儲蓄存款達（xx）億元。人均存款

額（XX）元，城鎮居民人均可支配收入（XX）元。九江的年人均消費

支出（XX）元。市區年消費品總額高達（XX）億元。這是一個浩大的

消費市場。

（XX）購物廣場的啟動，將有助于九江零售業的快速發展。隨著九

江零售業的發展，須要一個集購物、休閑、消遣于一體的大型購物廣場。（X

X）購物廣場的應運而生，正好填補了我市沒有綜合大型購物廣場的空白。

購物廣場這種新型的零售業態在我市誕生，將對我市將來零售業的發展產

生深遠的影響，對促進商業發展，提升我市商業文化水準，以及提高本土

商業企業的競爭實力，都將是一次前所未有的革命。

在這里，我也誠心地希望（XX）購物廣場的董事會以及全體廣場的

員工，努力把（XX）購物廣場建設成一座人們寵愛、消費者放心、老百

姓滿足的商場。也預祝今日出席招商說明會的客商，能在九江發展好自己

的事業，和我們一起共同把九江建設成一個漂亮的家園。

感謝大家！

祝招商說明會圓滿勝利。

人民政府（XX）市長：

年月日

-7-

在招商說明會上的工作報告

敬重的各位領導、來賓們、摯友們:

大家早上好!

在這里，我首先感謝百忙之中抽空來出席今口招商說明會的各位領導。

感謝你們對（xx）購物廣場的關懷與支持，感謝！同時、也誠心地感謝

來自各地的品牌客商，歡迎你們的到來，感謝你們！感謝！

今日，我受（xx）購物廣場董事會的托付，在這里向諸位報告（x

x）購物廣場的籌備及運作狀況。下面，我就簡潔向各位報告

（xx）購物廣場，是一個什么樣的商場？

全部了解九江市場的摯友都會問：九江還缺商場嗎？聯盛、大潤發莫

非還不能滿足于九江人們的日常購物需求嗎？在運作這個項目之前，我心

中也同樣有這樣的疑問。但是現在我已沒有疑問，九江不缺商場，而是缺

一個能夠滿足九江人們集購物、休閑、餐飲、消遣于一體的大型一站式購

物廣場。因此，我們現在要做的，就是為九江人民打造這樣一個一站式購

物廣場。

縱觀時下國內的零售業發展，可謂百花齊放，一日千里，改革開放短

短二十五年，在歐美國家歷經一百多年的各種零售業態，在中國，只用了

30年，便發展了全部的業態，購物廣場即是這些業態最有活力，最適合中

國本土商業文化的一種全新業態。九江，這座擁有著悠久歷史的千年古城。

二十年的經濟建設，已使這座城市煥發出蓬勃的青春活力：江鈴集團、賽

得利化纖、大唐化工、旭陽雷迪、柳工機械……等等，都是這片土地上勤

勞的九江人民創建出來的經濟奇跡。那么，今日的九江為什么不能擁有一

座現代化的購物廣場呢？

我們現在正在創建，創建九江另一個奇跡-----座采納全新經營理念

運作的購物廣場即將誕生。

為了讓這個新生的嬰兒（xx購物廣場）順當健康地誕生。（xx）

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購物廣場的最高決策者，確定聘請專業的策劃團隊來運作。我很榮幸成為

了這個團隊的負責人。在這里，我順便向諸位介紹我的團隊成員：

營運與系統運行總監、（XX）先生

綜合統籌策劃運作顧問（XX）先生

內部規劃與商品結構經理（XX）先生；

系統工程師：（XX）先生；

招商部經理：（XX）先生；

數年來，我所率領的這個團隊，轉戰南北，開創著一個個勝利的商業

項目，同時，也同樣面臨著個別的失敗案例。正因為有著這樣共甘苦、同

患難的堅毅團隊，才讓我對這個項目的勝利運作充溢信念！

九江（XX）購物廣場，除了有我們這個專業的運作團隊支持外。九

江人民更是我們的后盾，也是我們勝利運作的必備條件。

我們怎樣來啟動（XX）購物廣場？

為了確保項目的運作勝利，我們從以下八個方面來對項目進行保證：

一、進行了全方位的市場調查：

（）年（）月到（）年（）月，我們的團隊對九江的商業市場現狀，

進行了為期兩個月的專業調查。探討了我們的競爭對手大潤發和聯盛。為

項目的市場定位和經營定位供應了科學的數據依據。

二、對項目作了精確的市場定位和經營定位。

三、整個樓層布局規劃，均采納人性化的回環式設計，充分考慮了九

江人的購物習慣，并吸取了沃爾瑪、聯盛、派拉蒙等布局規劃中勝利閱歷。

四、國內一流的硬件配套設施

1、五部人行步道式扶梯，使一至三樓互動自由貫穿；

2、平安的智能消防系統；

3、完全符合人體工程學原理的商品陳設。

五、純商業理念設計的建筑外觀裝飾,由（xx）建筑裝飾集團設計

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施工。

六、成熟而專業的員工培訓體系，整套培訓完全依照勝利的培訓模式

和培訓課程；

七、忠誠而敬業的管理團隊。商場正常運營后，策劃團隊照舊執行終

生跟蹤服務，以確保項目能夠許久、穩定的經營。

八、制度化、規范化的管理模式。當項目正式營業后，我們的策劃團

隊，將為（XX）購物廣場量身定制一整套運行管理制度，以確保項目的

管理平穩過渡。

（XX）購物廣場的發展目標是什么？

在將來五年，（XX）購物廣場將成為九江市場最具競爭力的商場，通

過專業的運作將努力達成以下目標：

1、四種零售業態齊頭并進（購物廣場、連鎖超市、配送中心、便利店）。

2、九江零售業的探究者和先行者。

3、建立四方（廠商、零售商、員工和股東）共贏的合作模式與平臺。

4、開創九江旺盛的其次商圈。

5、從三足鼎立到融合統一。

6、讓政府和老百姓放心的商場。

我們目前面臨的挑戰：

1、適合九江市場的品牌結構。

2、從容應對競爭對手的心態和胸襟。

3、必勝的信念。敬重的各位領導、來賓們、摯友們，一個嶄新的購物

廣場即將在九江誕生。我和我的團隊始終懷著必勝的信念，運作這個項目。

今日，有在座諸位領導的關懷與支持，有那么多廠商的支持，我們肯定會

勝利！

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九江首家一站式購物廣場

(xx)購物廣場

愛民為民

利民便民

文案策副：北京中聯金匯合團有限公司策劃部

平面言殳1+:北京中聯金匯合團有限公司策劃部

天時

地利

-H-

人和

目錄

■九江市概況

?九江商圈圖

(Q購物廣場在九江的位置

?商圈擴張篇

?九江：將來消閑、購物的天堂

?打造九江首家“一站式''都市休閑購物廣場

?發揮規模效應，締造九江其次商圈

?(XX)路：我們創建旺盛，從今走向旺盛

?過去：江南文化和漢唐文化的發祥地

?現在：容四海商賈盡情演繹的舞臺

?未來：商業與文化交織的核心

?天時：政府構建大九江的藍圖即將實現

?地利：覆蓋九江及周邊100多萬消費人口的大商圈

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?人和：國內聞名商業策劃團隊主導策劃經營

?時尚：緊隨時代潮流的管理與商品定位

?經營管理篇

?（XX）購物廣場：開創九江現代都市生活與商業革命先河

?新理念：“地商結合”投資，經營理念的創新

?新風格：純商業理念設計的現代建筑風格

?新模式：對九江傳統百貨經營的突破與挑戰

?新商業革命：構筑現代都市休閑購物廣場的完備形式

?經營規劃與招商項目

1F：時尚廣場一品嘗時尚、營塑自我、張揚特性的舞臺

（附規劃圖）

2F：大賣場一現代都市家庭生活的溫馨樂園

（附規劃圖）

3F：家電城一現代化的家電設備，引導現代時尚生活

（附規劃圖）

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（XX）購物廣場一九江市將來的商業坐標

一、九江市概況

二、九江市商圈圖

-14-

三、（北北）購物廣場在九江的位置

隨窗《北名》孤國窗《北第》。國窗《寥笈》。運窗《北寨》0

因強△筮圜宦跡《W北》月密公帝。起庖奪回野尚勵宛俎目勵函