寫字樓09年度營銷策略2021.05二、工程分析三、客群定位四、整體營銷策略五、09年度營銷策略1.1、宏觀市場研究

1.2、區域市場研究1.3、東大街競品分析目錄一、市場研究2021年成都寫字樓市場供需情況放量持續遞增長、成交有所下降2021年成都主城區寫字樓新增供給體量共計77.12萬平米，達歷史最高點，較上一年增長36.5%，全年成交體量總計39.07萬平米，較07年出現大幅下滑，較少了25.8%。〔數據來源：成都市房管局〕2021年成都寫字樓市場成交價格銷售價格繼續看漲2021年，成都主城區辦公物業的銷售價格實現了跳躍式的增長，到達高水平。成都主城區辦公物業全年成交均價達7900元/平米，達歷史最高點。08年較上年增長41.27%，遠遠高出15.4%的平均年增長率。〔數據來源：成都市房管局〕2021年成都寫字樓市場租賃價格租賃價格相對穩定成都主城區辦公物業的租賃價格相對穩定。2021年，成都主城區辦公物業的租賃價格全年維持在68-87元/平米.月之間，全年平均價格為78.5元/平米.月。〔數據來源：成都市房管局〕未來兩三年成都甲級寫字樓供給呈井噴行情由于2021年供給的巨幅放量和成交的大幅萎縮，導致留存到09年的體量較大，預計達37.47萬平米左右。并且較多延緩到09年開發，至2021年年市場總供給量就將達160萬平米，供給量相當充足。而隨著國際經濟形勢下行，將造成甲級寫字樓供給過剩的局面。成都寫字樓市場開展趨勢主城區寫字樓進一步高端化、品牌化性價比高的中高檔工程將受追捧近年成都寫字樓逐步品牌化、高端化，然而任何行業市場的客群都呈金字塔型，高端的并非大多數，因此創新型、高性價比的中高檔寫字樓工程反而成為了市場供給的空缺。成都寫字樓市場開展趨勢二、工程分析三、客群定位四、整體營銷策略五、09年度營銷策略1.1、宏觀市場研究1.2、區域市場研究1.3、東大街競品分析目錄一、市場研究開展潛力巨大，西部華爾街雛形初現目前整個東大街全長5.2公里，劃分為金融商務起步區〔中環廣場至錦江段〕、金融商務核心區〔錦江至二環路段〕、金融商務拓展區〔二環路至沙河段〕三個區域。先期將集中精力建設金融商務核心區。其中摩根中心就位于商務核心區。金融商務起步區

金融商務核心區摩根中心金融商務拓展區

東大街延線目前已經聚集了美國鐵獅門、香港華人置業、香港九龍倉、爪哇控股公司、香港新鴻基地產、把戲年集團等眾多國內外地產巨頭，以及信德地產、國嘉地產在內的外鄉老牌房企。共同促進東大街區域市場的開展。眾多在建高端綜合體促進區域市場開展花樣年.喜年廣場鐵獅門項目天府時代廣場明宇金融中心成都商會大廈摩根中心國嘉.新視界東方廣場陽光保險在租或在售項目潛在項目存量土地較多，市場潛力巨大金融街的軟件配套逐步完善2021年4月13日，成都市政府印發?關于進一步加快金融業開展的假設干意見?,將對進入“金融集聚區〞的金融機構總部、地區總部，購置、租賃、自建自用辦公用房的給予補貼或優惠：成都市政府4月13日印發?關于進一步加快金融業開展的假設干意見?)，從開展壯大地方金融機構等九個方面提出了38條措施，支持金融業開展。其中，進駐東大街“金融一條街〞和南部新區金融總部商務區的金融機構總部、地區總部，購置自用辦公用房享受1000元/平米補貼;租賃自用辦公用房給予連續3年租房補貼，每月20元/平米;自建自用辦公用房所需土地，可按照土地拆遷整理本錢掛牌出讓。二、工程分析三、客群定位四、整體營銷策略五、09年度營銷策略1.1、宏觀市場研究1.2、區域市場研究1.3、東大街競品分析目錄一、市場研究東大街2021年—2021年寫字樓推售量分析據不完全統計，未來3年內，東大街區域將有10個工程70萬方以上的供給量，尤其是2021年后，眾多在建寫字樓集中投放市場。隨著成都經濟的走強、政府招商引資力度的加大，會有越來越多的企業入駐東大街，推動寫字樓需求的增長，對東大街的開展形成重要支撐。結論：區域市場內，眾多品牌、高端寫字樓集中放量，摩根中心將面臨“前堵后追〞的局面。二、工程分析三、客群定位四、整體營銷策略五、09年度營銷策略目錄一、市場研究2.1、根底分析2.2、SWOT分析根底數據根本配置：8.1米挑高大堂、12部國際品牌電梯、國際品牌中央空調、新風系統、通訊系統、消防系統、樓宇智能系統配套設施銀行、會議中心、商務中心、健身中心、咖啡廳、便捷快餐店、便捷超市ARTDECO設計風格ARTDECO風格的5星級大堂及外立面裝修與“摩根、金融〞氣質渾然一體、獨樹一幟。二、工程分析三、客群定位四、整體營銷策略五、09年度營銷策略目錄一、市場研究2.1、根底分析2.2、SWOT分析O1、眾多甲級寫字樓林立的東大街，中高檔寫字樓將彌補市場空缺O2、政府對華爾街的打造所帶來的市場機會O3、災后重建及政府給予的招商引資政策扶持-機會..W1、產品配置并不“甲級”W2、開發商品牌價值支撐不足W3、工程進度緩慢，入駐等待時間長，購買吸引力減弱-劣勢..T1、南延線和東大街區域的高端寫字樓集中供應，短期供大于求T2、全球經濟形勢下行，市場需求萎縮，企業拓展計劃停滯，招商和銷售更加困難-威脅..S1.東大街發展潛力巨大S2.周邊配套完善S3.交通便利-優勢..發揮優勢，躲避劣勢抓住機遇，消除威脅工程SWOT分析-時機..S1.東大街開展潛力巨大S2.周邊配套完善S3.交通便利-優勢..工程SWOT分析充分發揮工程區域優勢，抓住東大街開展脈搏，樹立工程在區域內的核心地位。工程SWOT分析強調摩根文化內涵與金融街關聯性，形成差異化概念。利用形象包裝，提升工程價值，吸附中高端客戶關注，并把握好最正確入市時機。W1、產品配置并不“甲級〞W2、開發商品牌價值支撐缺乏W3、工程進度緩慢，入駐等待時間長，購置吸引力減弱T1、南延線和東大街區域的高端寫字樓集中供給，短期供大于求T2、全球經濟形勢下行，市場需求萎縮，企業拓展方案停滯，招商和銷售更加困難-劣勢..-威脅..二、工程分析三、客群定位四、整體營銷策略五、09年度營銷策略目錄一、市場研究3.1、客群分析3.2、客群定位按入駐企業區域分析〔數據來源：房管局、世家數據庫〕在成都市中心區域有影響力的甲級寫字樓中，川籍中小企業比例占到四成已經成為寫字樓物業的絕對主力群體。〔數據來源：房管局、世家數據庫〕成都市中心區域有影響力的甲級寫字樓，在行業類別上IT信息業、金融、效勞業在入駐上占到了近一半的比例。按行業類型分析〔數據來源：房管局、世家數據庫〕不同行業需求面積分析二、工程分析三、客群定位四、整體營銷策略五、09年度營銷策略目錄一、市場研究3.1、客群分析3.2、客群定位二、工程分析三、客群定位四、整體營銷策略五、09年度營銷策略目錄一、市場研究4.1、整體思路4.2、工程定位、slogan4.3、推售節奏甲級陣列精品路線銷售：找準市場最正確切入點、打空間差，凸顯超高性價比優勢借力東大街開展勢能，搶占先機，避開2021年后集中供給頂峰及品牌開發商競爭，結合工程工程節點，爭取在2021年——2021年度內完成大局部銷售。推廣：強調精神內核，弱化物質實體以別具一格的裝修風格、外立面設計為載體，充分挖掘摩根文化，利用差異化概念，提升工程價值，樹立工程在華爾街的核心地位。二、工程分析三、客群定位四、整體營銷策略五、09年度營銷策略目錄一、市場研究4.1、整體思路4.2、工程定位、slogan4.3、推售節奏●東大街絕佳地段、獨特的設計理念、國際標準高品質商務空間及尊貴物管效勞。●甲級商務辦公空間、東大街最“品〞寫字樓●不僅擁有甲級寫字樓區位、一流硬件設施等物理條件，更具備在精神層面與客戶對接的高品質商務空間及商務尊貴效勞中國西部華爾街

BoutiqueOffice工程定位：

摩根中心，與資本同路Slogan：二、工程分析三、客群定位四、整體營銷策略五、09年度營銷策略目錄一、市場研究4.1、整體思路4.2、工程定位、slogan4.3、推售節奏第一階段工程導入期〔09年06月-09年12月〕第二階段開盤強銷期〔10年01月-11年01月〕第三階段持續收尾期〔11年02月-11年09月〕小結：寫字樓銷售一般第一階段很難到達預期的效果，所以第二階段才是銷售的重頭戲。推廣主要是為第二階段效勞。二、工程分析三、客群定位四、整體營銷策略五、09年度營銷策略目錄一、市場研究5.1、09年度推售策略5.2、09年度廣告策略5.3、09年度媒體策略我們目標？正式售樓部開放后1個月完成〔28000平米×20%=5600平米〕的銷售業績。我們的對策？著力大客戶行銷，09年挖掘3-4個整層消化的大客戶；臨時售樓中心一名置業參謀接待自然來訪。如何找到客戶？依托政府搭車商會世家資源掃樓行銷尤其針對周邊二級城市需要建立成都辦事處的單位，商會、協會活動是一重點媒介。世家機構擁有的數萬個高端客戶資源，可采用客帶客的優惠手段激活有效資源；在售寫字樓工程資源共享。1、高端寫字樓，針對擴張型公司〔外地大型企業先遣人員，會選擇在高級寫字樓租用小面積單位，作為公司進駐成都前注冊、尋找辦公地點等前期籌備工作的場所〕。2、周邊低端物業，針對升級換代型公司〔快速成長的中小企業、開始尋找與企業形象匹配的辦公場所〕。向重點客戶通知寫字樓推廣(不同階段)的優惠措施；二是向客戶發出邀請，參加工程舉辦的的各種活動，如置業說明會，或準業主同樂活動等等；三是為目標客戶解答一些問題，促進其轉入談判階段。++++二、工程分析三、客群定位四、整體營銷策略五、09年度營銷策略目錄一、市場研究

5.1、09年度推售策略5.2、09年度廣告策略5.3、09年度媒體策略廣告目標？工程預熱，引起關注，樹立差異化形象，為大客戶渠道銷售及后期宣傳做鋪墊。對客戶說什么？區域升值交通便利配套完善物業管理樓宇保值物業形象硬件配置物業管理商務氣氛租金水平付款方式側重地段、形象、配套等實用性自用他們關注什么？訴求點:關于區域——————與世界同步——中國西部華爾街成都金融聚集地，會聚國內外企業總部的世界級商圈與資本同路——鐵獅門、九龍倉、新鴻基等10余個地產大鱷，億萬資本集聚便利交通輻射——20分鐘對接機場地鐵輻射全城，17條公交線路四通八達完善配套環境——政務中心、金融效勞、商務集群、星級酒店林立、商業繁榮關于工程——————甲級高效辦公——8.1米挑高大堂、12部國際品牌電梯、國際品牌中央空調、新風系統、通訊系統、消防系統、樓宇智能系統獨特設計理念——ARTDECO風格的5星級大堂精品商務空間——會議中心、商務中心、健身中心、咖啡廳、便捷快餐店、便捷超市等配套專業物管效勞——第一太平戴維斯二、工程分析三、客群定位四、整體營銷策略五、09年度營銷策略目錄一、市場研究5.1、09年度推售策略5.2、09年度廣告策略5.3、09年度媒體策略電子樓書、專題雜志式讀物、寫字樓專業網，百度、谷歌搜索引擎鏈接、DM直郵深入剖析工程價值點借勢政府、聯合東大街區域開發商，通過報媒、網絡共同協作推廣西部華爾街的核心地位通過專題研討會、新聞發布會、活動贊助、新聞