未來房地產發展趨勢六月二十六日《21世紀經濟報道》第三版上發表了一篇文章——《樊鋼：未來三十年中國仍將快速增長》。該文章提出了四個重要觀點：其一，中國過去三十年的經濟快速增長是真實的；其二，經濟的快速增長有技術進步和生產率提高等背景因素的支持；其三，發達國家都曾經歷過長時期的增長（例如英國持續了七十年，美國持續了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工業化，中國未來至少還存在三十年的快速增長空間。如果說中國經濟的未來至少還有三十年的快速增長空間，我們就完全有理由認為——中國的房地產業未來也至少還有三十年的增長空間，以下的若干理由應當足以說明這個推論。1.經濟成長：中國經濟已經持續多年呈兩位數增長，經濟的持續增長必然帶來城市發展、住房擴大、投資增加和流動性過剩。中國百姓的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質最為迫切的中產階級的家庭數量更呈“崛起”之勢；2.支柱產業：以其對經濟影響的比重和所拉動的相關行業的數量（超過90個）而言，房地產業已經是今后肯定還會長期是國家和大多數各類城市的重要支柱產業；3.人口存量：中國的人口已經超過了13億人，并且還在增長中。在中國巨大的人口和家庭總量中，目前還有相當大的比例（約70%）尚未真正解決好住房問題；4.人口增量：中國每年的人口增量約有1,000萬人，這是一個接近澳大利亞（其國土面積與中國接近）全國人口總量的數量，僅此人口增量所引起的每年住房增量約為1億平方米（考慮了城市化比率）；5.人口質量：中國的人口質量在發生改變。隨著經濟技術的發展，人均壽命在增長（同1995年相比，當今中國人口平均壽命增長了近2歲），健康狀況在提升，知識結構在改善，因而人們對所需住房的量和質的要求也在發生改變;6.人口結構：人口老齡化已經成為必然趨勢，中國60歲以上的人口已經超過了3億。人口平均壽命的延長對房地產市場有直接的影響，“銀發族”已開始出現對家庭式居住和非家庭式居住等不同居住類型的選擇；7.換房需求：當前全球最大的建筑工地和住房市場都在中國。在激烈的競爭之下，居住產品正在不斷地升級和換代，吸引著有條件的人們去投資。中國當前商品住房市場中最主要的結構是改善性需求，即換房居住的需求。尚有過半數的居民對現有的住房條件不滿意。目前中國城市的人均住房面積約26平方米，此數并不大，還有提高的必要。而人均居住面積每提高1平方米，全國就會新增13億平方米的住房需求；8.第二套房：隨著中產階級和財富人群的發展（中國中產階層在社會中所占的比例為11.9％，社會科學文獻出版社推出的《中國中產階層調查》公布了這一數據。），有能力購買第二套住房甚至更多套住房的家庭日漸增多，其目的有自住、投資和投資加自住；9.拆遷用房：城市化進程意味著城市不斷的改造和擴建，每年全國需要拆遷住房的家庭住房數量達1億平方米。按目前許多城市拆“1補”“2”的補償政策，每年將新增1.5～2億平方米的住房需求。考慮到部分拆遷戶會選擇貨幣補償自行購房，每年仍將會因此而新增1～1.5億平方米的住房需求；10.政策類房：當前ZF力推廉租房、經濟適用房和限價房等政策類住房，將加大這類住房的開發量，同時有助于將商品房市場分離出來。為了保障中低收入尤其是低收入家庭的住房，各級ZF正在采取一系列政策。讓13億人真正實現“居者有其屋”的計劃，必將形成巨大的需求市場；11.特殊住房：在大多數家庭都有獨生子女的中國，許多人在子女就讀學校附近買房或者租房，以方便照料子女就讀。另外，與先前不同，如今年輕人的結婚條件正在發生變化，年輕人結婚所需的房屋已經成為市場的重要結構之一。有專家指出，在歐美一些國家，年輕人一般大學畢業大概十年以后才買房子，購房主力是35歲以上的人。而在中國買房者不但大多是25歲到30歲的年輕人，而且出現一畢業就買房，買房就要買大房的現象。有調查顯示，25至28歲的年輕人已成為購房的中堅力量。12.投資意識覺醒：目前中國城鄉居民儲蓄存款余額已超過20萬億元。而從整體上看，大多數人的投資意識才剛剛開始覺醒。目前中國人在國內進行理財投資的有效渠道十分有限，而股市“過山車”式的波動使得不少人仍然對不動產的投資更有興趣；13.異地置業：無論是個人投資還是助親友買房或者方便異地工作，在異地購置房產的人士日漸增多。旅游度假目的地的房產也逐漸開始受到重視；14.生活方式：中國的城市相繼從現代的、工業時代的城市向后現代的、后工業時代的狀態進步，人們的生活方式對居住的要求也正發生著根本變化。隨著文化生活的進步，人們對住區有了更高的要求，新的住區更加注意居住文化的主題化，例如——健康、養身、運動、藝術和休閑等等。中國人每年的正常假期和企業年假已近日歷天數的大約20％，不少家庭對“5＋2”生活（節假日住在郊外）有了需求；15.居住文化：在中國人的傳統投資觀念中，住房始終是第一位的。有了錢一定先置業，這種文化在短期內難以改變。據調查，中國城鎮居民收入中用于買房的比重高達30％。此外，以往傳統的“三世同堂”、“四世同堂”等習慣已發生改變，今天的年輕人和老年人更多地希望分開居住，互不干擾，但又保持著“一碗湯”（相距不遠，可以相互照應）的距離。還有，大多數國人不習慣于租房，這使得中國人的租房率在全世界顯得相當低。有條件買房的人們寧買不租，這是一個難以改變的文化習慣；16.商業發展：有意大利機構分析認為，二00四年中國的零售業相當于當時的意大利，而從五年之后（二00九年）開始，每年中國的零售業增長量將等于一個意大利。隨著百姓購買力的迅速進步，中國未來的城鄉商業還會有巨大的發展空間，而商業的發展會帶來新的生活方式和開發機會；39.工程移民：類似長江三峽庫區移民這樣的大規模移民在中國并非是唯一的，重大工程引起的移民會帶來重大的新城市建設商機；40.災后重建：中國幅員廣大，難免受到地質類災害和氣候類災害的襲擊，災后重建正在從以往的簡單重建型向統一規劃和高起點的方向發展。中國房地產業的未來還有巨大的發展空間，這包含著政治的、經濟的、文化的、市場的以及其他多方面的正面支持因素。同時，我們又必須看到在這個行業里確實還存在著不少問題，諸如——地價過高、房價過高、投資過熱、結構失衡、房型偏大、耗能過高、調控效果欠佳、“一刀切”政策、土地產出率低以及弱勢群體意見大等等。要從根本上解決房地產業當前存在的問題，不應該對這個行業進行限制乃至壓制，而需要通過正確政策進行良好的疏導，比如——因地制宜制定政策，適當加大土地供應量，鼓勵“四節一環保”，加強規劃設計控制，增加政策類房屋的開發等等。中國經濟和百姓生活真正期