嘉興南湖新區開展潛力研究報告研究方法研究方法定性研究定量研究研究手段：深度訪談

執行時間：2007.4.3-4.13執行時間：2007.4.10-4.241政府推力提升拉力人氣集聚潛力產業表現力某地區在政府主導下，結合地區資源優勢，集聚人氣、推進產業開展和區域升值的能力。地區開展潛力的定義規劃導向政府投入信心指向自然優勢區位優勢交通優勢文化優勢教育優勢人數構成房地產商業效勞業商貿物流2.5產業區域內力居住環境宣傳推廣政府效能2秀州區副中心城市主中心南湖新區磁浮新城嘉興科技城濱海新城東進南移，南湖新區是未來的城市副中心3嘉興市城市總體規劃

〔2003-2021〕嘉興市南湖新區分區規劃

〔2003－2021〕嘉興市南湖新區中心區分區規劃

〔2003－2021〕嘉興市南湖新區控制性詳細規劃嘉興城市總體風貌設計嘉興市南湖新區城市設計及籌劃一心雙核，兩副兩軸，三片三…，東南片區以南湖新區為重點，形成城市東部副中心延續東進西托、北擴南移的城市開展方向，打造東南片副中心沿中環南路兩側集中布置大型公共效勞設施，打造形成副中心的根底條件嘉興城市副中心，南湖區行政、經濟和文化中心，集行政、商貿、文化娛樂和居住等功能為一體的現代化生態型新城區“一心三區四帶〞——城市副中心；中環南路商貿效勞區、凌公塘休閑生態景觀區，居住片區；中環南路北側區級商貿效勞帶，凌公塘休閑生態景觀帶，平湖塘濱水生態景觀帶，地區商業效勞帶先規劃后開展，政府強力主導4醫療嘉興市婦幼保健中心社區衛生效勞中心維也納幼兒園北師大附屬南湖學校城東中學網球中心……南溪農貿市場凌公塘文化公園……城東公交樞紐站……新區郵政支局區事業效勞中心區消防大隊教育體育公交郵政其他綠化購物政府積極投入的公共效勞設施幾近落實56強大的信心支撐帶著南湖新區走向成功73～5年后，南湖新區將煥然一新這個地區建成的話，3-5年時間是要的——上海某大型房地產公司專業研究人員8政府推力提升拉力人氣集聚潛力產業表現力某地區在政府主導下，結合地區資源優勢，集聚人氣、推進產業開展和區域升值的能力。地區開展潛力的定義規劃導向政府投入信心指向自然優勢區位優勢交通優勢文化優勢教育優勢人數構成房地產商業效勞業商貿物流2.5產業區域內力居住環境宣傳推廣政府效能9原生濱河景觀的自然環境優勢嘉興城市形象為“越韻吳風，水都綠城〞，城市格局以水展開。凌公塘濱河生態景觀帶：原生河流，非人工打造，綠色景觀得天獨厚，呈現完全自然的景觀；平湖塘濱水生態景觀帶：作為嘉興市重要綠色廊道之一，沿濱水岸線控制30米濱水綠地；大型生態綠地：南湖新區被占地10000畝的城市契形綠地所環繞；城市客廳：3000米長，總面積100公頃的六大公園〔南湖公園、體育公園、文化公園、商貿娛樂公園、生態公園、濱河公園〕鑲連新區品質樓盤10$投資谷$獨有的區位優勢11滬杭磁懸浮〔規劃中〕使南湖“距紅塵不遠，離自然很近〞便利的交通優勢軌道交通：滬杭鐵路、滬杭高速軌道、滬乍嘉湖鐵路、滬杭磁懸??；公路：320國道、07省道、滬杭，乍嘉蘇高速公路，杭州灣跨海大橋〔高速公路全國密度最高〕；水路：乍嘉蘇線、六平申線、京杭運河、杭申線；遠洋港口：上海港、寧波北侖港、乍浦港。12南湖是浙江三大名湖之一，是嘉興最奪目的城市名片。深厚的文化積淀優勢馬家浜文化遺址位于南湖區轄內的城南街道馬家浜村。作為長江下游、太湖流域新石器時代早期文化的代表性遺址，它不僅被視作太湖流域文化的源頭，也是嘉興“文化基因〞的象征。范蠡，號陶朱公，助勾踐滅吳后，攜西施隱居嘉興南湖一隅?，F被稱為“范蠡湖〞。范蠡創造了秤，開啟了公平交易，被民眾尊為商圣，是我國道德經商——儒商的鼻祖。馬家浜文化發源地中國革命紅船啟航地儒商文化發祥地13充分的文教資源優勢14政府推力提升拉力人氣集聚潛力產業表現力地區開展潛力的定義規劃導向政府投入信心指向自然優勢區位優勢交通優勢文化優勢教育優勢人數構成房地產商業效勞業商貿物流2.5產業區域內力居住環境宣傳推廣政府效能15對地方政府仍有改進的期望圖：南湖新區地方政府需改進的方面16南湖新區作為開發區運作，管委會是其管理部門，工作效率較當地一些政府部門更高，但還要從本質上進行公司制的運作才行。人員素質鼓勵機制治理制度客戶管委會利潤增長導向標準和效率對領導的鼓勵創新和改革的鼓勵一線招商人員后臺管理人員公司制運作提高政府效能17南湖新區的開展脫離不了嘉興城市開展的大環境，因此南湖新區要做好定位，放在嘉興整個城市的背景下進行合理規劃，緊密結合周邊地區的功能定位和經濟輻射，形成優勢最大化。現狀建議除了依靠主城區的自然輻射作用，應結合周邊開發區、工業區的開展，立足于生活配套功能的發揮；發揮南湖新區的教育資源優勢以及良好的居住環境，營造出吸引周邊縣鎮居民入住的良好氣氛；發揮大城市的衛星城作用，要有效勞意識，主動與上海、杭州等大城市相關部門做好對接，形成良好的信息和資源共享局面，可從旅游休閑會務渡假等方面突破政府效能提升也表現在地區的和諧規劃和開展18非常完善比較完善有較大改進1920圖：居民認為區域開展要素期望和實際能到達的程度非常完善比較完善有較大改進居住環境預期：規劃設計、文化設施、人口數量與期望差距最小21居住環境中交通、教育、醫療、環境等亟待改進22圖：居民最近一年去南湖新區的狀況％南湖新區仍需加大宣傳23南湖新區的開發建設不僅僅是一個地區的開展，它更應當作為一個城市營銷的工作展開。城市營銷增進市場吸引力

投資/企業/人力/旅游稅收增加生產性產業

發展/集聚完善基礎設施

提升公共服務消費性產業

發展/集聚居民收入增加

需求擴大圖：城市營銷誘至產業開展的良性循環把新區宣傳上升為城市營銷24嘉興居民了解南湖新區的主要渠道是電視及報刊：在電視方面，經常收看的電視臺與了解南湖的電視臺不一致，相關宣傳投放到新聞類節目效果會比較好；在報紙方面，主要投放到當地主流報刊即可。圖了解南湖新區信息的報刊圖嘉興居民報刊閱讀習慣針對主渠道選擇媒體進行推廣圖嘉興居民電視收看習慣圖嘉興居民電視收看內容圖了解南湖新區的渠道25政府推力提升拉力人氣集聚潛力產業表現力地區開展潛力的定義規劃導向政府投入信心指向自然優勢區位優勢交通優勢文化優勢教育優勢人數構成房地產商業效勞業商貿物流2.5產業區域內力居住環境宣傳推廣政府效能26生理需求安全需求社交需求尊重需求自我實現需求人常住人口10萬產業人口5萬學生人口4萬旅游人口

60-80萬人次經營人口1萬吃穿住行生老病交友聚會娛樂表演工作培訓餐飲商店住房交通產業文教養老醫療會所、酒吧、公共場所歌舞廳/體育館劇院強大的人氣集聚力，未來充滿活力的南湖人民生活圈27建筑面積：15萬平方米銷售狀況：還可以，一期都銷了，二期還有30%，三期才開盤客戶結構：教師、公務員、醫務人員等建筑面積：近70萬平方米均價：4800-5200銷售狀況：一期都賣完了，二期銷售了一大半，三期剛開始銷售客戶結構：電力局、核電廠、私營業主格林小鎮澳洲花園巴黎都市一次規劃，三期開發，而且三期的時間周期都比較短。價格：一期定價，多層的是3800，二期定價4500—4600，聯體別墅一期4800，現在已經賣到7200，一期兩期的聯排都賣完了?？蛻艚Y構：公務員、教師和醫生為主品質樓盤聚集人氣南湖新區今后會在無形中就形成了一個高檔的居住地，高層次的人會在這里聚集現在所有住宅小區，建筑面積總和有200萬平米，按一套100平米，一戶三口算，就有6萬人……還不算新增的小區28教育資源帶來人口南湖新區豐富的教育資源帶來4萬以上的人口同濟大學浙江學院，教職＋學生：>10000人。高中園區內〔不少于5所高中〕：教職＋學生：約8000人。清華長三角研究院，中科院嘉興應用轉化中心，北京師范大學附校，交大南洋，烏克蘭科學院嘉興中心……南湖國際實驗學校：教職＋學生：2000人。嘉興第一學府——嘉興學院，教職＋學生：近17000人。百年名校嘉興一中，教職＋學生：2500余人。29煙雨樓前泛畫舟，當時人物競風流。便叫古國開新史，自此南湖勝跡留?！~圣陶旅游資源吸引游客30國家農業科技園核心區嘉興科技城嘉興工業園區新豐工業組團：8平方公里，規劃面積3.3平方公里，規劃人口2.74萬人。南湖創業園：100多家中小型企業，5000就業崗位南湖新區鳳橋工業組團：5平方公里，余新工業組團：8平方公里，企業145家，亞太〔秀城〕工業組園：25平方公里產業開展消化產業人員31嘉興著名學府——嘉興學院物理學家、香港科技大學校長朱經武教授為名譽院長。經濟學家于光遠、“兩彈一星〞功勛程開甲院士等十多位專家學者受為名譽教授。百年名?！闻d一中南湖區人杰地靈，歷代名人輩出畫家吳鎮、蒲華，知名愛國人士沈鈞儒，數學家陳省身、國家環保學家沈鐸博士。目前南湖區籍中科院士、工程院院士有39名。嘉興科技城中科院研究所，清華長三角研究院，北師大嘉興學院，同濟大學浙江分校，烏克蘭國家科學院嘉興中心，美國馬里蘭大學傳媒產業研究院，耶魯大學生物遺傳研究室……人才的搖籃提升人員素質32政府推力提升拉力人氣集聚潛力產業表現力地區開展潛力的定義規劃導向政府投入信心指向自然優勢區位優勢交通優勢文化優勢教育優勢人數構成房地產商業效勞業商貿物流2.5產業區域內力居住環境宣傳推廣政府效能33自然環境交通條件生活配套人文環境品質樓盤打造品質樓盤集聚地的四品皆備34嘉興居民新購房需求新嘉興人、周邊縣市居民

的新住房需求55％的受訪居民到南湖新區購房的可能性較高。50％的周邊縣市居民到南湖新區購房的可能性較高。附近大城市居民的第二居所現有少量大城市富裕群體在嘉興擁有房產，專家判斷高鐵開通后會有更多中產群體到周邊購房，嘉興是非常好的選擇。學校周邊學區房需求在重視教育的地區，學區房需求一般占房屋交易量的20－40%，新區文教資源豐富，必將吸引大量“教育購房者〞。新區樓盤的客戶結構多元35圖

今后2-3年南湖新區房地產價格趨勢的判斷圖

推薦親友在南湖新區購置房產的可能性36圖居民認為最重要的根本生活配置圖居民認為最重要的特殊生活配置與住宅房地產開發建設相配套，需要提供各種生活配套設施，以滿足居民的日常生活需求，為配套商業效勞業的開展提供了空間。住宅房地產市場必然凸現聯動消費效應37——資料來源，嘉興統計年鑒，2004零點研究集團某工程市場調查結果圖嘉興人均收入水平及增速居民日常消費中，購物：餐飲：娛樂的大致比例為40-60%:20-35%：20-25%。居民生活需求潛力巨大38目前商業配套還不夠充分，餐飲條件有待改善39DVD出售、出租的音像店等茶館、酒店、餐館、酒吧網吧、電腦軟硬件及配件書店、書報亭棋牌室、活動室商業街、美食街各類運動場館幼兒園、菜場、面包店等魚具、戶外用品店等卡拉ok廳、迪廳簡餐、小賣店音樂廳展覽館居民豐富的業余生活產生效勞業消費需求圖居民的業余生活效勞需求40圖嘉興酒店需改進的方面新區的天然優勢具有打造高檔酒店市場的潛力硬件軟件41新興產業開展急需寫字樓的升級換代圖嘉興寫字樓需改進的地方42商貿物流產業運行環境優越商貿物流業1234根底條件良好要建設成為長三角地區現代化區域物流中心；成為上海國際性物流中心的重要節點；浙北地區的重要物流中心；浙江、江蘇、上海、安徽區域的物流交換樞紐；符合新區的功能定位距離上海、杭州、蘇州、寧波等大中城市距離近；港口、高速公路、跨海大橋等對外交通條件優越；中環南路、五星路等城市內部交通主干道寬敞便捷；國際中港城；嘉興汽車商貿園；萬好家居購物廣場；國際電氣城；歐尚超市；南溪農貿市場；……桐鄉、平湖、海寧、嘉善等全國百強縣支撐；已初步形成電子材料、精細化工、紡織服裝、合成纖維、五金塑料五大特色規模產業；南湖〔亞太〕、新豐、鳳橋、余新五大功能組團有一定的產業支撐落戶商貿企業的示范43重大工程的落戶顯現新區商貿物流綜合優勢國際中港城：嘉興歷史上規模最大的房地產綜合工程；5萬平米的娛樂城，27萬平米的航母級商貿城，10萬平米的五星級大酒店。國際電氣城：長三角唯一電氣機電國際性專業市場，國家發改委確立的電氣產業集群國際合作基地落戶國際電氣城。汽車商貿園：全浙北汽車交易市場，品牌汽車4S店高度集中。44周邊大城市的產業延伸和轉移產業轉移上海、杭州大城市租金成本人力成本