廣德政務新區商業工程

市場調研報告報告框架工程所處市場環境研究城市概況城市開展規劃宏觀經濟環境商業市場狀況商業市場現狀商業市場分析商業市場要點總結商業市場問卷數據分析工程分析地塊解析SWOT分析開展條件總結工程所處市場環境研究城市概況地理位置廣德縣區位優越、交通便捷。位于皖蘇浙三省八縣市結合部，轄區面積2165平方公里，是安徽省的東南大門，距離上海240公里、杭州130公里、南京160公里、黃山190公里，“兩個半小時經濟圈〞里有上海、合肥、南京、杭州4座省會城市和16座經濟興旺的大中城市，是華東沿海經濟挺進安徽等中西部地區的第一站。318國道、申蘇浙皖高速、蕪杭鐵路和3條省道穿境而過，交通便捷，物流興旺，廣德縣已成為長三角經濟向內地輻射的物流副中心。318國道申蘇浙皖高速蕪杭鐵路240公里廣德130公里160公里190公里城市概況資源狀況人文環境、名勝旅游

城市概況旅游事業蒸蒸日上。廣德縣，山清水秀，如詩如畫，國家重點風景名勝區太極洞、萬頃碧波的盧湖竹海、濃郁祠山文化的橫山森林公園、令人嘆為觀止、流連忘返。城市概況人口與教育教育產業開展迅速，私立學校占主導廣德教育產業開展迅速。市民非常重視對子女的教育問題，比方把農村的孩子送到縣城接受教育，縣城的孩子到教育質量更高的學校等。這不僅促進了教育事業的開展和提高，更在一定程度上推進了私立學校的開展，同時也提高了城市整體的教育水平。據統計：目前，廣德縣城有20所中小學，其中私立學校有8所。人口與教育的迅速開展，商業消費隨之增長，廣德商業開展潛力巨大。城市概況性格特征在日常生活中，廣德人表現出的性格特征如下：頭腦靈活，創業心強：在政府“全民創業〞的號召下，廣德人以靈活的頭腦和敏銳的市場洞察力開創著自己的事業。注重面子，習慣跟風：廣德人在日常的消費和人際交往中比較注重“面子〞，對于飲食與服飾尤為講究，在交往中有相互攀比、跟風現象。思想開放，追求時尚：廣德人思想開放，不斷求新、求變，同時也追求時尚。尤其是女性，對于時尚元素尤為敏感。廣德人的創業精神，致使廣德的個體私營經濟迅速崛起，為商業市場的開展提供龐大的客戶群；消費習慣推動著商業消費市場的開展，成為廣德商業開展的推動力。城市與根底設施建設廣德縣城市建設日新月異。2007年，廣德縣城區面積到達12平方公里、人口15萬。位于縣城東部的安徽廣德縣經濟開發區，一期規劃面積9.5平方公里已建成，二三期規劃正在加緊建設。城市概況根底設施日臻完善。全縣以高速公路為主體的公路網四通八達，連接著中國經濟最活潑的長三角地區?？h內鄉鄉通油路、村村通公路?？h城10萬噸直供水工程一期工程已經建成，能夠確保城市居民和各類企業的用水需求。城市交通

城市概況交通網絡四通八達，方便快捷廣德縣公路總里程1512.71公里，擁有318國道、宣廣高速公路、215省道、230省道、廣安路、以及宣杭鐵路等多條交通要道，根本形成了便捷快速的交通網絡。依據廣德“十一·五〞城市開展規劃，未來城市還將加快新城區路網建設，盡快拉開新城區建設框架，與老城區形成“內部成網、外部成環、節點相通〞的城市道路骨架。城市概況經濟開展城市概況經濟開展廣德經濟的快速穩步開展，為廣德的房地產市場尤其是商業地產市場提供了絕佳的市場時機。城市開展規劃縣政府根據廣德城市總體規劃，政府將按照“二軸三片八組團〞的布局結構進行城市建設，把廣德建設成為經濟繁榮、科技興旺、生活環境優美、社會文明的現代化城市。二個軸線南北景觀軸：以北面的橫山國家森林公園為起點，以南面的城市公園為過渡，指向盧村水庫。中間串聯行政中心、天壽寺塔、城市廣場，形成一條沿襲歷史、面向未來和突出環境的景觀軸線?！敖煌è晭虞S：該軸線以宣杭公路和現廣寧路的立交為起點，沿現廣寧路深入城區，指向城區的遠景開展方向。原廣寧路承擔的過境交通將由新建外圍過境路替代。三個片區是指以太極大道和原廣寧路為界分割而成的城北、城南和城中三大開展片。城北片區形成新興的高科技和輕污染為主的工業帶；城中片區以老城區為中心，主要功能是傳統商業和居??；城南片區是新的行政中心、現代商業中心和新型居住區。城市開展規劃城市總體規劃布局新興行政中心，現代商業中心和新興居住中心；行政中心現已建成投入使用方案2021年建成新區傳統商貿、居住中心保持原有的歷史格局加以整治和改造新興的高科技和輕污染為主2002年開始籌建截止2007年，180家企業入駐未來經濟中心、工業中心城市開展規劃城市總體規劃布局城市開展規劃城市總體規劃布局政務新區概況新城區總面積7.2平方公里，規劃定位為行政辦公、文化娛樂及高檔居住的綜合新區，將建設成為城市的新中心——行政、文化、商業的綜合中心。目前“一個中心〞—行政中心工程已完成投入使用；“三個農民新村〞、“六條主要道路〞、“七項重點工程〞等重點工程進程加快，以全面大規模推進新城區建設。

城市的開展迫切需要核心商圈和龍頭商業工程，為本工程的開展提供機遇。城市開展規劃本案老城區政務新區縣政府五星級酒店學校住宅區銀行宏觀經濟環境廣德縣近年來經濟持續高速增長。2021年GDP到達80億元，年均增幅為16.8%，在全省十強縣排名中列居前位。2021年廣德縣人均GDP為15442元，比上年增加3192元，同比增長26%，人均水平持續高速增長。廣德開展勢頭強勁的國民經濟，為商業地產的開展提供了良好的市場環境。經濟持續快速增長，勢頭強勁宏觀經濟環境經濟運行質量和效益穩步提高全縣財政收入持續增長，從2004年2.47億元增加到2021年的8.3億元，四年增長3.4倍，年均增長37.6%。財政實力增強，稅收進一步增加。宏觀經濟環境宏觀經濟環境二、三產業比例更趨合理，各產業總值增長速度迅速經過不斷調整，新型三產異軍突起,房地產、商貿、物流、旅游業開展迅猛,成為拉動縣域經濟開展的重要力量。

第三產業比例的優化、產業總值不斷增加。包括房地產業在內的第三產業的迅速開展，廣德商業地產必將進入一個新的開展階段。宏觀經濟環境招商引資效果顯著，進出口總額迅速加大宏觀經濟環境消費強勁，總量穩步增長，居民消費持續旺盛，人均水平不斷提高商業市場狀況整體商業現狀

五星級酒店本案政務新區商業中心商業市場現狀

商業地產處于起步階段。隨著廣德的逐步開展，以及外來資金的大量涌入，使得整個的房地產市場也漸漸蘇醒，尤其商業地產更是處于起步階段。整體商業環境良好。

目前廣德整體商業環境良好，除舊有的桃州路、團結路一帶商業，其他片區的商業也正處于上升期，廣德整體商業環境還是以中心為主，周邊社區型商業為輔；城鎮居民收入水平和購置力因現階段商業無法滿足其需求而相對較強。商業主要集中在桃州路、團結路一帶。由于廣德自身起步較晚，所以商業開展也較為緩慢，目前的商業主要還是集中在商業氣氛形成較早的桃州路、團結路一帶，這一區域內商家眾多，商業氣氛濃厚，其它商業主要分布在住宅區聚集的地方，根本能滿足區域消費者的需求。商業市場現狀

餐飲、娛樂等業態經營狀況良好。

廣德商業業態經營情況較好、較受當地消費者歡送的業態主要為餐飲美食業與休閑娛樂業。但這兩種類型的商業在廣德普遍檔次不高，而中高檔餐飲寥寥可數。屬于典型的中心消費型。

由于桃州路、團結路一帶的商業形成時間較早，在廣德本地影響力很大，廣德百姓也喜歡到中心區域消費，已經形成了明顯的消費偏好，對其它區域沒有明顯的消費傾向，該區域也根本上能滿足本地消費者的需求，市場認可度很高。服裝鞋帽等業態占據市場主流。

通過對廣德中心商業區的調研可以看出，服裝鞋帽等業態在中心區商業中所占比重相當大，其他周邊商業主要是零散的社區配套型。商業建筑特點與銷售價格水平。

廣德現階段的商鋪多以上下兩層的街鋪為主，面積在100㎡—200㎡。老城區9000—12000元/㎡、開發區5000—6000元/㎡、政務新區4000—6000元/㎡。商業市場分析

廣德商圈廣德縣目前的商業分布大致可劃分為三個商圈：桃州路商圈；橫山南路商圈；太極大道商圈。橫山南路商圈桃州路商圈太極大道商圈商業市場分析

桃州路商圈

商圈概況地位：廣德人主要的購物區域范圍：桃州路商業帶是指由桃州路、迎春街與團結路構成的向外輻射的商圈范圍。特征：這一區域是廣德舊有的商業中心，由于廣德縣主城區范圍較小與其自身開展較為緩慢等因素造成了桃州路商圈的相對唯一性。該區域內分布著服飾、餐飲、飾品、電子通信、銀行、超市等多種業態。傳統商業形態占主導，商業形態滯后，有待升級，本工程的商業購物中心具有開展優勢。商圈概況商業市場分析

地位：消費者認可度較高的休閑區域范圍：橫山南路商業帶是指由華東娛樂城、錢柜KTV、建材市場與家具市場組成的。特征：因為建材市場開業不久，而家具市場也因處于經營初期等因素的影響，使得這一區域在白天的客流量極小，人氣無法得到提升。而華東娛樂城、錢柜KTV構成的廣德縣休閑娛樂中心那么經營狀況良好，消費者認可度較高。橫山南路商圈受到外來消費文化的影響，廣德人的消費習慣為享受型消費，為本工程的定位指明了方向。商業市場分析

商圈概況地位：廣德專業汽配維修市場范圍：太極大道附近區域特征：這一區域因其所在區位的特殊原因，經過多年開展，已經漸漸形成了一條以汽配維修為主的商圈，但因尚處于起步階段，所以環境較差，管理混亂，客流層次也不高，但隨著汽配市場的運營，這一區域的現狀將得到大幅提升。太極大道商圈廣德沒有統一規劃的高水平專業市場，高檔次新型專業市場具有開展的可能。商業市場分析

老城區商業業種業態

夫子廟步行街夫子廟步行街的經營業態以服飾為主，經營狀況一般，面積集中在30～50㎡，租金為1.8~2元/㎡·天。迎春街迎春節由于原縣政府位于該區域，其業態除服飾外以效勞型商業為主，租金為1.2~2.6元/㎡·天。商業市場分析

桃州北路桃州北路在這一區域內相對其他幾條街道更為繁華，業態也更為豐富，這里集中了國內局部知名的一、二線品牌，整體的經營狀況良好。但桃州路商圈內沒有真正意義上的綜合商業體。經營業態仍以服飾為主含有少量餐飲及休閑娛樂，租金在1.6~2元/㎡·天。老城區商業業種業態

團結東路團結東路以南海賓館為界西側多以社區型商業為主，東側以購物為主，整體經營狀況良好，租金在2.5元/㎡·天。商業市場要點總結

大多數為街鋪形式存在。由于廣德的商業地產起步較晚，老的商業模式在人們心中所占的比重很大，舊城改造速度緩慢。所以現階段廣德縣城內的商業多以街鋪形式出現，并且也沒有一個真正意義上的商業綜合體。業態經營檔次較低。

廣德現階段受經濟開展與居民收入等因素的影響，目前各種商業業態經營檔次都較低，以服飾為例，尚未出現一線品牌，而二、三線品牌的數量也不多。唯一的中心區，商業呈線性開展。廣德老城區舊城改造緩慢，商業開展緩慢造成了商業分布較為零散，呈線性開展。并且廣德縣階段只有一個中心商業區，缺乏核心商圈和龍頭商業工程。商業市場要點總結

缺乏高檔休閑娛樂業態。廣德現有的休閑娛樂等業態良莠不齊，除華東娛樂城與錢柜KTV外，沒有成規模的上檔次的休閑娛樂場所，而隨著廣德人生活水平的日益提高，現階段的休閑娛樂業態已經遠遠無法滿足市場需求，并且極度匱乏中高檔的休閑娛樂業態。在售商業同質化競爭劇烈。除開發區商貿中心的東一工程，現階段在售商業多以社區配套型商業為主，產品大多都是上下兩層，面積在50㎡—100㎡間。同質化競爭劇烈。專業市場開展緩慢。商業市場要點總結

廣德商業面臨開展機遇，開展空間較大。商業開展潛力巨大。商業市場問卷數據分析

調查目的：了解廣德商業經營者的特征；了解廣德主要商圈商業經營者選擇意向；為確定政務新區工程商業地塊的可行性提供參考。調查方法：調查方式：入店調查；研究區域：廣德縣城；樣本量：80份；實地訪問：1〕桃州路附近；2〕團結路附近；3〕太極大道附近；4〕橫山南路附近；商業調查問卷說明商業市場問卷數據分析

商業經營者問卷

經營者問卷共發放80份，主要針對廣德主城區內各主干道的商鋪經營業主等目標客群為調研對象，通過對回收的調研問卷篩選后，對剩余的71份問卷進行了統計分析，具體統計分析內容如下：由圖中可以看出，經營者目前經營或租賃的商鋪面積在50—90㎡之間，以50㎡以下居多，這也與廣德商鋪經營業態以服飾、餐飲為主，缺乏大型、集中型商業有關。對本工程而言，后期規劃商鋪面積不亦過大。從圖中可以看出，由于大多商鋪的經營時間較長，購置商鋪的時間較早商鋪的價格大多在4000元/㎡以下。單位：元/M2單位：M2商業市場問卷數據分析

商業經營者問卷

消費者需求的商鋪面積在51—70㎡之間，其次是面積50㎡以下和71—90㎡的商鋪；現在廣德主城區內的經營業態主要是服飾、餐飲。經營業態決定了商鋪的需求面積不大。

通過對廣德主城區內經營業主的問卷調查，經營者在選擇商鋪時首要選擇開展前景及潛力，其次是人流量與客群素質和地理位置。商業市場問卷數據分析

商業經營者問卷

從圖可知，經營者最希望經營的業態為特色餐飲，其次是日用雜貨和其他類型。對經營業態的選擇與廣德現在的商業經營現狀息息相關，選擇經營的的業態以滿足人們日常生活需求為主。本工程在規劃中應合理分區、規劃。商業市場問卷數據分析

商業經營者問卷結論工程分析地塊解析區域開展特征宜居性強。逐漸完善的配套。政務新區作為廣德的城市新中心，是行政、文化、商業的綜合中心。教育、醫療、文體設施必將得到完善。逐漸完善的配套設施，推動著房地產業的良性開展。土地供給主要區域。政務新區為廣德的重點開展區域，給該區房地產開展提供較大的開展用地空間及潛在客戶規模。市場吸引力較強。目前，政務新區在售工程多為品牌開發商開發的大型工程，銷售狀況良好，說明該區房地產市場較為活潑。秉承市民良好的口碑，本區對廣德市民置業區域的選擇吸引力較強，給本工程帶來良好入市條件，可以有效降低風險。商業辦公特色凸顯。政務區便捷的交通和周邊配套、完善的城市生態、金融業和商務環境的日趨成熟使區域的商業價值飛速凸現。地塊解析區位圖廣德政務新區最大規模綜合商貿工程，具備規模優勢。本工程位于政務新區核心位置，城市主干道萬桂山路上，和縣政府相對，與五星級酒店相鄰。縣政府本項目地塊五星級酒店政務新區地塊解析工程四至臨近主干道萬桂山路，交通便利，商業輻射能力強。工程交通便利，商業輻射性極強。西可輻射橫山南路、北可輻射老城區，東可輻射開發區，南可輻射其他縣市，交通便利性較好。本項目地塊地塊解析工程規劃指標分析本工程35％的建筑密度造成工程必將成為街區式商業綜合體；工程地塊方正便于開發；工程的建筑限高使得工程的建筑層數在6層以內；整個建筑依據地塊將呈現南低北高的樣態。總用地面積：63711.786㎡〔約95.75畝〕其中：B2-08為30352.121㎡(約45.53畝)B2-11為19527.234㎡(約29.29畝)B2-13為13832.431㎡(約20.75畝)總建筑面積：98001㎡用地性質：商業用地容積率：B2-08≤1.8;B2-11、B2-13≤1.3建筑密度：≤35％綠地率：≤20％建筑限高：B2-08為24m；B2-11、B2-13為15mB2-08B2-11B2-13商業功能布局緯二路緯三路經五路緯三路萬桂山南路廣場水岸步行風情街水岸步行風情街水岸步行風情街專業市場大型百貨品牌超市高檔商務酒樓商務公寓星級賓館水岸步行風情街業態規劃：餐飲、KTV、大型浴場、網吧、影院、大型足療城、酒吧、咖啡廳地塊解析地塊綜合分析本工程位于廣德政務文化新區，該區域為行政、文化、商業綜合新中心，是廣德重點開展區域。配套設施逐漸完善，醫療、學校等公建配套設施齊全，是未來廣德集行政辦公、文化、商業為一體的綜合性區域。因此，該區域將成為大量高素質、高收入云集之所。本工程用地條件極佳，交通便利，具備較好的開發條件。SWOT分析優勢規模較大，形成廣德標志性建筑。本工程所在區域屬于政務新區，廣德重點開展區域，區域可整片開發的商業用地較少，本工程如此規模，在政務區甚至在整個廣德的商業界比肩者寥寥。規模上的超大型將使商品和效勞功能有更大的組合空間，能滿足市場更廣泛的效勞需求，實現一站式消費。在客觀條件上具備了一個最重要的先決條件。得天獨厚的地理位置，區位優勢明顯。本工程所處萬桂山路是廣德城市南北主干道，所處新城區是廣德新中心，是聚集廣德行政、文化、商業等多功能的綜合中心。本工程緊臨縣政府辦公中心，地塊區位優勢尤其顯著。規劃廣場帶來的優勢和唯一性。本工程規劃的廣場為該地塊的硬性指標，將成為廣德新中心城區最大的公共空間，將成為本工程區別于其他工程的一個亮點。SWOT分析優勢未來新增消費人群龐大。沒有直接的競爭對手。廣德目前還沒有綜合性現代購物中心。市民對區域價值認可程度高。政務新區在廣德市民心中形象普遍較好，一定意義上已經成為廣德的新中心。地塊規模較大，規模效益充分表達。有條件營造較好的商業氣氛?？梢允归_發、經營、管理、效勞、推廣本錢相對低廉。有較大的利潤規模，更容易低開高走，競爭力更強。有足夠的空間予以調整。SWOT分析劣勢初涉商業地產開發，缺乏豐富市場運做經驗。周邊商業氣氛未形成，需要一定時期培育市場。地塊相對分開，存在產品規劃難度。雖然工程離老城區很近，但工程所處區域為新開發區域，在廣德人心目中心理距離較遠。SWOT分析時機宏觀經濟環境良好，國民經濟穩步開展。片區整體樓盤開發檔次較高，推動片區價格上漲。區域競爭力將得到顯著提升。隨著城市開展規劃，政府必將加大對工程所在區域的建設開展，區域競爭力將得到顯著提升。工程地塊周邊住宅及公建配套的規劃將為本工程帶來豐富的消費群體。消費市場迅速膨脹，消費需求呈現多樣化趨勢。隨著廣德經濟的開展，居民的消費需求隨收入的提高而產生多元化趨勢；加之家庭轎車的普及，人們更加注重生活品位和休閑享樂。這種趨勢促成對大型購物中心的需求不斷增強。SWOT分析威脅居民消費慣性改變需要時間。由于廣德政務區是一個新興的板塊，在消費者中未形成前往政務區消費的習慣；消費習慣短時間內仍以老城區為主。廣德整體的商業市場不標準，沒有良好的物業效勞和明確的業態規劃。開展條件總結工程開發條件區位優勢交通優勢規模優勢口碑優勢具備軟硬條件經濟環境好商業形態落后市場空缺具備市場時機區域商業配套稀缺城市商業功能不完善缺乏核心商業中心具備市場空間具備開發城市大型商貿工程的可行性工程面臨難題開展條件總結消費慣性開發經驗少培育投入大商業氣氛差短期難以改變開發區商業沖擊需求特點變化商業供給量大較大開發風險需要制定適宜的競爭策略需要超越常規的開展思路需要制定科學的開展方案開展條件總結工程定位建議廣德財富城市廣場——集大型購物中心、商業街區、酒店、公寓、休閑、娛樂、餐飲、旅游觀光于一體的城市新中心定位詮釋：一個在城市新中心區優勢資源根底上打造的融合購物、休閑、娛樂、餐飲、商務、旅游等各種城市功能的綜合體，在新興核心商圈構建的城市新中心和都市生活體驗新中心。帶有城市商業特質，具備形成城市中心商業綜合體潛力的商業中心。產品功能組合體系商業功能商務功能觀光功能購物中心開放式商業街區商務型酒店財富公館開放式廣場產品定位方向建議：

StreetMall——現代都市生活體驗中心Shopping