2020年11月商管公司物業(yè)部丨收費(fèi)培訓(xùn)澧縣華美立家商業(yè)管理有限公司

目錄CONTENTS01020304【物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法律依據(jù)】【物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成】【物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳流程】【物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)難原因分析】0105【物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收方法及技巧】物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法律依據(jù)01《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條：公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。法律《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。第四十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第四十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。第四十三條縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。其它法規(guī)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十條業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第七條業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。發(fā)改委《物業(yè)管理?xiàng)l《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》

第四條國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。第八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

第九條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第十條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。第十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。第十六條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。第二十一條政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。地方與部門規(guī)章常德市物業(yè)管理辦法〔2011〕19號(hào)

常德市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《常德市物業(yè)管理辦法》資質(zhì)等級(jí)資質(zhì)要求一級(jí)資質(zhì)1.注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)百分比之和不低于100%：（1）多層住宅200萬(wàn)平方米；（2）高層住宅100萬(wàn)平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度及標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。二級(jí)資質(zhì)1.注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有專業(yè)中級(jí)以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上物業(yè)，管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)百分比之和不低于100%：（1）多層住宅100萬(wàn)平方米；（2）高層住宅50萬(wàn)平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度、標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。三級(jí)資質(zhì)1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程和財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)該按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定獲得職業(yè)資格證書；4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)收費(fèi)以及服務(wù)質(zhì)量等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)評(píng)定制度，其中最高的一級(jí)資質(zhì)由建設(shè)部審批，二級(jí)資質(zhì)由市國(guó)土房管局審批，三級(jí)資質(zhì)由企業(yè)注冊(cè)所在地區(qū)縣國(guó)土房管局審批。收費(fèi)面臨的情景門難進(jìn)口難開錢難收商戶/業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)理解的幾個(gè)誤區(qū)

我還沒入駐，并未享受到物業(yè)的服務(wù)，憑什么收費(fèi)？《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條：經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。點(diǎn)評(píng)：1點(diǎn)評(píng)：1、物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理權(quán)的法源基礎(chǔ)是“共有產(chǎn)權(quán)（即除專有產(chǎn)權(quán)之外共有部分）”而來(lái)的。所以物業(yè)公司對(duì)共有部分應(yīng)盡管理義務(wù)，如業(yè)主要求物業(yè)公司為其專有部位提供服務(wù)的話則需要支付必要的報(bào)償。2、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由以下板塊構(gòu)成：服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

店里的問題都還沒解決，我為什么要交費(fèi)？2商戶/業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)理解的幾個(gè)誤區(qū)我又沒請(qǐng)你們也沒跟你們簽物業(yè)合同，我為什么要交費(fèi)？3點(diǎn)評(píng)：1、《前期物業(yè)服務(wù)合同》的主體是開發(fā)商和管理公司物業(yè)部門，但《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時(shí)管理規(guī)約》作為《購(gòu)房合同》的附件，業(yè)主在簽署《購(gòu)房合同》時(shí)即簽字認(rèn)可開發(fā)商聘請(qǐng)的商業(yè)管理公司。2、《物業(yè)服務(wù)合同》的主體是業(yè)主大會(huì)（及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)）和物業(yè)公司。單個(gè)業(yè)主不得以個(gè)人原因不履行共有權(quán)益和義務(wù)。商戶/業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)理解的幾個(gè)誤區(qū)我店里的東西丟了，你們管理不到位，拒絕交費(fèi)？4點(diǎn)評(píng)：

管理公司物業(yè)部為商戶/業(yè)主提供服務(wù)的依據(jù)是《物業(yè)服務(wù)合同》約定的范圍，物業(yè)部門具有維護(hù)市場(chǎng)公共秩序的義務(wù)，但物業(yè)不具有承擔(dān)商戶/業(yè)主生命及財(cái)產(chǎn)的保管和保險(xiǎn)義務(wù)。如果管理公司物業(yè)管理上不存在過失，物業(yè)無(wú)需承擔(dān)任何責(zé)任，商戶不能以此為由拒付物業(yè)費(fèi)如果管理公司物業(yè)管理上存在不足，并與物品丟失有因果關(guān)系，物業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但商戶不能以此為由不履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。例如：公民納稅支付公安機(jī)關(guān)的費(fèi)用，但公安機(jī)關(guān)也不能確保每個(gè)人的生命財(cái)產(chǎn)不被侵犯。商戶/業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)理解的幾個(gè)誤區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成02你認(rèn)為物業(yè)費(fèi)是用來(lái)干什么的？物業(yè)費(fèi)包括哪些？設(shè)施設(shè)備運(yùn)行法定稅費(fèi)業(yè)主同意的其它費(fèi)用固定資產(chǎn)折舊秩序維護(hù)分店系統(tǒng)市場(chǎng)衛(wèi)生清潔人員工資費(fèi)用綠化養(yǎng)護(hù)辦公費(fèi)用1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)（2元/平方）2、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（3元/平方）3、電費(fèi)（商業(yè)0.8078元/度）4、水費(fèi)（商業(yè)4.5元/噸）5、裝修保證金（500㎡以下3000元500㎡以上5000元）6、水電表押金（水表300元電表700元）商管公司物業(yè)部門收取費(fèi)用項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳流程03

解除《市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理合同》通知函

致：姓名（品牌）自：澧縣華美立家商業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱甲方)內(nèi)容：解除《管理合同》通知函尊敬的

先生/女士：現(xiàn)就您與甲方簽定《管理合同》租賃鋪面經(jīng)營(yíng)，經(jīng)多次催促□進(jìn)場(chǎng)裝修/□裝修開業(yè)/□開門營(yíng)業(yè)后仍未依約履行合同，嚴(yán)重違反了管理合同約定的相關(guān)事項(xiàng)，特發(fā)出本解除管理合同通知函。您作為承租方，與出租方澧縣華美立家商業(yè)管理有限公司簽訂了《市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理合同》（下稱“管理合同”），租賃澧縣華美立家東信建材家居廣場(chǎng)

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經(jīng)營(yíng)。根據(jù)《管理合同》“第八條關(guān)于合同的變更、解除等條款內(nèi)容”（條款詳見管理合同）的相關(guān)規(guī)定甲方有權(quán)立即解除合同。出租方澧縣華美立家商業(yè)管理有限公司認(rèn)為：依約簽定的合同具有法律效力，雙方均應(yīng)全面履行。為此，根據(jù)《合同法》及《管理合同》第八條之約定，通知如下：一、自您收到本解除管理合同通知書之日起，出租方(甲方)澧縣華美立家商業(yè)管理有限公司解除與您簽訂的《管理合同》及其他相關(guān)協(xié)議；二、請(qǐng)您在收到本解除管理合同通知書之日起三日內(nèi)前往華美立家·東信建材家居廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)部辦理撤場(chǎng)相關(guān)手續(xù)并清空店內(nèi)物品，還原商鋪。拒不履行的，出租方默認(rèn)為您放棄店內(nèi)一切裝修材料及物品。出租方有權(quán)自行處理店內(nèi)一切物品，并不在另行通知您。三、尊重每一位合作伙伴，構(gòu)建合作共贏本是出租方宗旨，希冀與您共創(chuàng)輝煌亦是出租方所愿，但您的嚴(yán)重違約已使出租方無(wú)力為繼，下發(fā)此通知亦是無(wú)奈之舉，望您理解支持！注：該通知函一式三份，一份直接送達(dá)，一份快遞郵寄，一份出租方留存。

出租方：澧縣華美立家商業(yè)管理有限公司時(shí)間：年月日物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)難原因分析04你認(rèn)為收費(fèi)難的原因是什么？關(guān)鍵：服務(wù)不到位物業(yè)費(fèi)催收方法及技巧05你有何妙招？1、在日常租金/物管費(fèi)收繳過程中，商戶/業(yè)主常常會(huì)因?yàn)楣ぷ鞣泵Α⑷嗽谕獾亍⒎敌拚摹⒕梦闯鲎狻雀鞣N原因遲交、甚至拖延和拒繳費(fèi)用。為了維持商管公司的正常運(yùn)作，保障公司的合法權(quán)益，“催費(fèi)”便成為必不可少的工作。2、以下策略是通過在日常催費(fèi)工作中的不斷嘗試和總結(jié)編寫而成的催費(fèi)方法。招與招之間可單獨(dú)使用，亦可根據(jù)不同商戶、不同情況據(jù)實(shí)搭配使用。選擇招數(shù)策略時(shí)應(yīng)按先必做后自選、先個(gè)人后全體、先私人后正式的原則進(jìn)行。3、重點(diǎn)說(shuō)明：本版匯總的所言“催費(fèi)”一定是基于市場(chǎng)所有提供的物業(yè)服務(wù)均達(dá)標(biāo)的前提下進(jìn)行的，切不可只“催費(fèi)”無(wú)“服務(wù)”。

前言招數(shù)必達(dá)招數(shù)自選招數(shù)法律招數(shù)第一招第二招第三招第四招第五招第六招第七招第八招第九招適時(shí)提醒斷其后路苦肉計(jì)地毯搜索統(tǒng)一戰(zhàn)線糖衣炮彈全民總動(dòng)員催費(fèi)函律師函序號(hào)常見欠費(fèi)商戶/業(yè)主類型參考使用招數(shù)1

未繳費(fèi)的所有商戶/業(yè)主①

2

滿口答應(yīng)，卻總不出現(xiàn)的商戶/業(yè)主②③⑦

3

無(wú)法取得聯(lián)系的商戶/業(yè)主④⑦

4

店面存在整改問題的商戶/業(yè)主③⑤⑥⑧

5

因店面久未出租而欠費(fèi)的商戶/業(yè)主③⑤⑥⑧⑨

6

曾經(jīng)對(duì)物業(yè)有誤會(huì)，發(fā)生過不愉快的商戶/業(yè)主⑥

7

以工作忙、不在家、無(wú)時(shí)間等為借口的商戶/業(yè)主②③⑦

8

所有關(guān)懷、催繳均無(wú)效，惡意欠費(fèi)3個(gè)月以上的商戶/業(yè)主⑧⑨

索引ABC01招適時(shí)提醒對(duì)象：未繳費(fèi)的全體業(yè)主

由于工作業(yè)務(wù)繁忙，商戶/業(yè)主常常忘記繳納租金物管費(fèi)一事，更有甚者覺得遲交1、2個(gè)月也沒什么。故我們應(yīng)從每年合同期日起，按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)及商戶類型進(jìn)行分類，通過短信、微信、電話等形式不斷提醒商戶/業(yè)主，給商戶緊迫感，讓其明白是否按時(shí)繳納物管費(fèi)是有人管控的，打消客戶“遲交無(wú)所謂”的念頭。正常繳納的商戶越早完成繳納，你才能騰出更多的時(shí)間對(duì)付“困難戶、釘子戶”。下表中所列時(shí)間節(jié)點(diǎn)均為催費(fèi)必達(dá)時(shí)間點(diǎn)。此外，商管公司可根據(jù)自身特殊情況調(diào)整。預(yù)付金用完的客戶一定要和按季度繳納的商戶分別發(fā)送短信，避免商戶產(chǎn)生“他只是群發(fā)，不是在提醒我”的想法，耽誤繳納時(shí)間。提醒節(jié)點(diǎn)見下表：招數(shù)說(shuō)明：關(guān)鍵時(shí)間每月5號(hào)15日前一個(gè)周五29、30日當(dāng)天說(shuō)明在每月5號(hào)前將預(yù)付金提付完畢后，進(jìn)行第一次催提，本次主要以提醒為主15日前的一個(gè)周末往往是繳費(fèi)的關(guān)鍵時(shí)刻29、30日是以滯納金為由的最后催繳日催提形式微信/短信微信/短信/電話電話話術(shù)正常繳納預(yù)付金余額不足惡意欠費(fèi)正常繳納預(yù)付金余額不足惡意欠費(fèi)未繳納客戶（非代扣）惡意欠費(fèi)XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX先生，為避免滯納金的產(chǎn)生，請(qǐng)您于15日前前往XX財(cái)務(wù)處繳納X年物管費(fèi)。若為代扣用戶請(qǐng)于14日前在賬戶內(nèi)存入足夠金額以便代扣。如您因故不便前往現(xiàn)場(chǎng)繳納，可匯款至以下賬戶：XX商業(yè)管理有限公司，XX銀行XX支行。如已繳納，請(qǐng)忽略本信息。XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX先生，您的水/電預(yù)付金已用完，請(qǐng)于本X日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)費(fèi)用，以免影響您的經(jīng)營(yíng)。如您因故不能前往現(xiàn)場(chǎng)繳納，可匯款至以下賬戶：XX商業(yè)管理有限公司，XX銀行XX支行。如您已經(jīng)繳納，請(qǐng)忽略本信息。尊敬的XX先生：您的物管費(fèi)已欠費(fèi)，請(qǐng)盡快到XX客戶中心繳納，以免滯納金遞增。如您因故不能前往現(xiàn)場(chǎng)繳納，可匯款至以下賬戶：XX商業(yè)管理有限公司，XX銀行XX支行。如惡意欠費(fèi)，我司將保留追究法律責(zé)任的權(quán)利！XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX先生，為避免滯納金的產(chǎn)生，請(qǐng)您于15日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)物管費(fèi)。若為代扣用戶請(qǐng)于14日前在賬戶內(nèi)存入足夠金額以便代扣。如您因故不便前往現(xiàn)場(chǎng)繳納，可匯款至以下賬戶：XX商業(yè)管理有限公司，XX銀行XX支行。如已繳納，請(qǐng)忽略本信息。XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX先生，您的預(yù)付金已用完，請(qǐng)于本月15日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)費(fèi)用，以免產(chǎn)生滯納金。如您因故不能前往現(xiàn)場(chǎng)繳納，可匯款至以下賬戶：XX商業(yè)管理有限公司，XX銀行XX支行。如已繳納，請(qǐng)忽略本信息。電話催繳，詳見其他招數(shù)以滯納金為由，以溫馨提醒的名義催繳詳情其他招數(shù)催提對(duì)象市場(chǎng)全體商戶/業(yè)主還未繳費(fèi)客戶還未繳費(fèi)客戶02招斷其后路對(duì)象：

滿口答應(yīng)，卻總不出現(xiàn)的業(yè)主很多商戶認(rèn)為租金/物管費(fèi)能拖就拖，接到電話之后含糊其詞“過兩天來(lái)”“有空的時(shí)間就來(lái)”“我知道了”等等，往往商戶最后都不會(huì)來(lái)交，而此時(shí)，我們的催費(fèi)就做了無(wú)用功。對(duì)于這種商戶“斷其后路”就成了我們將無(wú)用功變有用功的有效手段。如果商戶以最近比較忙，或者不在本地為借口，則直接為其提供轉(zhuǎn)賬方式，并確定轉(zhuǎn)賬的時(shí)間。如果商戶一直含糊其辭說(shuō)”最近”“這兩天會(huì)來(lái)交”則要和業(yè)主商戶約定一個(gè)有效的時(shí)間，到了時(shí)間之后再次提醒商戶，這樣，不僅使商戶自己心里在時(shí)間上產(chǎn)生緊迫感，同時(shí)也讓一拖再拖的商戶產(chǎn)生失信的感覺，最終達(dá)到有效催費(fèi)的目的。確定時(shí)間后一定要按著時(shí)間持續(xù)跟進(jìn)在談話中要向其透露，如果他沒得按時(shí)繳納，下次一定會(huì)準(zhǔn)時(shí)再聯(lián)系他的信息。招數(shù)說(shuō)明：

您看您平時(shí)也比較忙，我把公司收款賬號(hào)發(fā)給你，移動(dòng)支付多省心啊，就不用惦記著來(lái)這邊繳費(fèi)了，又耽誤你的時(shí)間。（用意：突出遠(yuǎn)、累）像您平時(shí)比較忙（人在外地）的，也可以考慮銀行轉(zhuǎn)賬啊，我們這邊有支付寶、微信收款碼，您看哪個(gè)還比較方便啊？某某總，打擾您了，我來(lái)跟您確認(rèn)一下轉(zhuǎn)賬的時(shí)間和金額，避免中途有什么失誤。那行，我讓財(cái)務(wù)查賬，到了我通知您

(用意：告知商戶，我會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)這個(gè)時(shí)間，如果沒有到，我還會(huì)再“騷擾”你的)話術(shù)

XX市場(chǎng)商戶某老板之前有幾個(gè)月的歷史欠費(fèi)。電話打過去一直說(shuō)”沒空“、”知道了“或“有時(shí)間就交”。在溝通過程中，小X建議商戶通過轉(zhuǎn)賬方式支付，“X先生，像你這樣比較忙的話可以考慮轉(zhuǎn)賬的，本來(lái)您在外地回來(lái)一次也都不方便。我把公司賬號(hào)發(fā)到你手機(jī)上”，發(fā)送賬戶后，過半小時(shí)，再次聯(lián)系商戶。“X先生，帳號(hào)您收到了吧，你看您哪天有空轉(zhuǎn)呢，我好讓財(cái)務(wù)幫您注意著，及時(shí)入賬”。X先生同意了兩天后轉(zhuǎn)賬。兩天過后小X繼續(xù)打電話給X先生說(shuō)：X先生，您已經(jīng)轉(zhuǎn)賬了哈，我跟您確認(rèn)一下轉(zhuǎn)賬的時(shí)間和金額。（一定要非常誠(chéng)懇堅(jiān)定地認(rèn)為他已經(jīng)轉(zhuǎn)賬了，哪怕你已確定沒有）如果他說(shuō)還沒有轉(zhuǎn)，好，繼續(xù)說(shuō)：“那你看這個(gè)周末之前可不可以啊，到時(shí)候我再跟您確認(rèn)……”就這樣，他第一次說(shuō)不好意思還沒有轉(zhuǎn)賬，第二次是還說(shuō)沒轉(zhuǎn)，到第四次就不好意思再說(shuō)了。幾次下來(lái)，X先生也就“不想再被煩”直接轉(zhuǎn)了，同時(shí)還付了一年的市場(chǎng)廣告費(fèi)。案例03招苦肉計(jì)對(duì)象：欠費(fèi)較短，平日聯(lián)系多，有交情，心軟有同情心的商戶商戶并非惡因欠費(fèi)，多次催費(fèi)中能感覺到對(duì)方有耐心，且答應(yīng)爽快，卻一直以生意忙忘記交費(fèi)為由，不及時(shí)繳納租金/物管費(fèi)，當(dāng)然也沒有明確表示拒繳。了解掌握對(duì)方性格，善于區(qū)分類型，避免表現(xiàn)過度引起商戶反感，此招不建議在性格暴躁，沒有耐心的業(yè)主前使用。面對(duì)此類商戶，可以把自己的難處、尷尬、責(zé)任、時(shí)限等情況告知商戶，以獲得理解與商戶建立良好關(guān)系，使其信任你利用商戶與個(gè)人關(guān)系套近乎，態(tài)度誠(chéng)懇，表現(xiàn)出為難，甚至引人憐憫的樣子，讓對(duì)方知道催費(fèi)對(duì)你、對(duì)你的工作績(jī)效影響何其重要。招數(shù)說(shuō)明：

“我知道您不是有意欠費(fèi)，只是前幾天上司當(dāng)著部門所有同事的面，提到我負(fù)責(zé)的樓層收費(fèi)率是部門最低的，個(gè)人考核也受到了較大影響。連我也開始懷疑自己的工作能力了……”“說(shuō)實(shí)話，我也知道您很忙，我也不希望天天給您電話打擾您工作、生活。每次給您電話通知繳費(fèi)，打多了，我自己都不好意思了（實(shí)際上真正覺得不好意思的是欠費(fèi)不交的商戶），真的讓我很為難……”

“今天我們部門開會(huì)，我還挨批來(lái)著……”

話術(shù)

XX市場(chǎng)的A先生人在外地，工作人員多次電話通知其交費(fèi)，A先生總以滿懷歉意的口吻說(shuō)自己工作太忙，沒時(shí)間交，并保證在一定時(shí)間內(nèi)匯款，卻一直都未及時(shí)兌現(xiàn)。年底，工作人員再次聯(lián)系A(chǔ)先生，電話里十分委屈地提到，在部門年終總結(jié)時(shí)被點(diǎn)名指出管轄樓層收費(fèi)率很低，工作考核因此受到影響，績(jī)效工資減了不少；同時(shí)也在審視自己，自查哪里做得不到位，給商戶帶來(lái)了不好的感受，以至于不繳費(fèi)。商戶連稱理解理解，表示人員工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，認(rèn)同其工作態(tài)度，并于當(dāng)日及時(shí)匯款，另預(yù)存了多月水電費(fèi)。案例04招地毯搜索對(duì)象：無(wú)法取得聯(lián)系的商戶/業(yè)主商戶在租鋪、接房時(shí)留下了個(gè)人信息，但出現(xiàn)欠費(fèi)時(shí)，卻無(wú)法通過當(dāng)初資料留下的電話號(hào)碼及其他途徑（上門催收、業(yè)主朋友轉(zhuǎn)達(dá)等）及時(shí)聯(lián)系商戶繳費(fèi)，這時(shí)就可以想盡辦法，挖掘資源，利用其他途徑查詢到商戶的聯(lián)系方式通知其繳費(fèi)。可與銷售公司聯(lián)系，獲得商戶初期買房時(shí)在銷售公司留下的電話號(hào)碼，或獲得購(gòu)鋪時(shí)身份證復(fù)印件上的地址；利用中介：新老業(yè)主通過中介進(jìn)行房屋買賣交易時(shí)必定留下聯(lián)系電話；針對(duì)已接鋪、未裝修入開業(yè)的商戶，可查看業(yè)主是否辦理房屋租賃轉(zhuǎn)讓服務(wù)，登記相關(guān)信息，透過轉(zhuǎn)讓租賃委托人電話聯(lián)系上業(yè)主；通過商戶親朋好友、住址小區(qū)等渠道通知商戶交費(fèi)、獲得聯(lián)系方式。一般人在聽到“欠費(fèi)”二字時(shí)都比較敏感和反感，在聯(lián)系到商戶的親朋好友時(shí)，希望其轉(zhuǎn)達(dá)或告訴你聯(lián)系方式，建議用情況緊急又為商戶著想的口吻表達(dá)來(lái)電用意。比如“現(xiàn)在有關(guān)于商鋪的重要事宜需要直接與商戶取得聯(lián)系，您看方便留下商戶本人的聯(lián)系方式嗎？”招數(shù)說(shuō)明：

聯(lián)系商戶朋友親人時(shí)：“現(xiàn)在有關(guān)于房屋的重要事宜需要直接與商戶取得聯(lián)系，打電話一直打不通，您看您那兒有商戶其他的聯(lián)系方式嗎？”（語(yǔ)氣急切，“逼迫”對(duì)方告訴你）聯(lián)系商戶朋友親人時(shí)：“我們寄給商戶的快遞被退回來(lái)了，商戶現(xiàn)在聯(lián)系不上，想看您那兒有沒有其他的聯(lián)系方式，或者其他的地址？”

(“利誘”對(duì)方告訴你)話術(shù)XX市場(chǎng)業(yè)主A先生租金/物管費(fèi)未交足，工作人員撥打商戶前期在物業(yè)辦理裝修手續(xù)、簽合同留下的號(hào)碼聯(lián)系，電話語(yǔ)音均提示停機(jī)、號(hào)碼不存在。多次撥打未果后，工作人員根據(jù)資料上顯示業(yè)主人在外地，了解到大多外地商戶購(gòu)買商鋪用于投資，便試著從當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)網(wǎng)轉(zhuǎn)讓信息里找到商戶相關(guān)信息。果不其然，發(fā)現(xiàn)商戶發(fā)布了轉(zhuǎn)讓信息發(fā)，委托其朋友代理商鋪轉(zhuǎn)讓事宜。物業(yè)人員隨即聯(lián)系其朋友B先生，告知有重要事情需要聯(lián)系到業(yè)主（欠費(fèi)畢竟不是光榮之事，電話里沒有直接提到商戶欠費(fèi)）。B先生似乎從物業(yè)人員語(yǔ)氣中感覺到事情的重要性，隨后主動(dòng)回電留下業(yè)主電話。物業(yè)人員通過B先生留下的號(hào)碼及時(shí)聯(lián)系上商戶，商戶表示剛從國(guó)外回來(lái)更換了新號(hào)碼，得知后答應(yīng)盡快交費(fèi)。案例05招統(tǒng)一戰(zhàn)線對(duì)象：因房屋問題拒交物管費(fèi)的客戶（整改戶）商鋪質(zhì)量存在問題，業(yè)主對(duì)商鋪質(zhì)量或施工方不滿，可借以充當(dāng)商戶與第三方潤(rùn)滑劑，加強(qiáng)感情聯(lián)絡(luò)，博得商戶信任。因整改拒交物管費(fèi)的商戶，首先應(yīng)通過服務(wù)讓商戶感受到物業(yè)的服務(wù)，進(jìn)而獲得認(rèn)可和信任。對(duì)于談費(fèi)色變的商戶，可從其它角度切入。如通知商戶參加市場(chǎng)推廣活動(dòng)、或提供其他增值服務(wù)等方式聯(lián)系商戶，注意在與商戶的聯(lián)絡(luò)中一定要讓商戶記住并認(rèn)識(shí)你，這是培養(yǎng)信任的基礎(chǔ)條件。涉及到賠付的客戶，可請(qǐng)開發(fā)公司給予一定支持，將結(jié)清租金/物管費(fèi)作為賠付協(xié)議的處理項(xiàng)之一，以此促進(jìn)商戶繳費(fèi)。對(duì)于整改過程已建立客情關(guān)系的客戶，必要時(shí)可表達(dá)難處，獲得商戶同情。招數(shù)說(shuō)明：XX總，關(guān)于XX整改問題，我們會(huì)從整改進(jìn)度及整改質(zhì)量方面做好管控，這方面請(qǐng)您放心。同時(shí)，對(duì)于您提及的賠付事宜，我們建議您先做整改，待整改事宜完畢后，物業(yè)會(huì)協(xié)助您解決這類問題。對(duì)于整改過程，我們將隨時(shí)與您保持溝通。

XX老板，這個(gè)事情，小X肯定會(huì)盡全力去幫你和開發(fā)公司/施工方協(xié)商，但是相對(duì)的，也希望XX老板你也能配合我們……話術(shù)XX市場(chǎng)某商戶店內(nèi)墻紙發(fā)霉，多處存在滲水問題，整改時(shí)業(yè)主情緒比較激動(dòng)并表示拒交物管費(fèi)。整改過程工作人員W有條不紊跟進(jìn)整改進(jìn)度，穩(wěn)定商戶情緒，初步建立與商戶的信任。在商戶提出賠付需求時(shí)，物業(yè)人員W明確了物業(yè)的立場(chǎng)，表示會(huì)竭盡全力幫助業(yè)主減少損失。同時(shí)物業(yè)W不失時(shí)機(jī)的說(shuō)道：物業(yè)與商戶就象魚水之情，雙方需互相信任，只有這樣物業(yè)才能更好的幫商戶解決問題，且商管公司就象商家的娘家，以后是幾十年的交情而不是一時(shí)一日。逐漸商戶信任了物業(yè)，雖然整改過程令商戶惱火但商戶仍也不忘對(duì)物業(yè)工作的感謝。后來(lái)物業(yè)W多次與業(yè)主協(xié)商，拉攏關(guān)系，必要時(shí)表達(dá)難處獲得同情，商戶最終交納了物管費(fèi)。案例06招糖衣炮彈對(duì)象：曾經(jīng)對(duì)物業(yè)有所誤會(huì)，發(fā)生過不愉快的業(yè)主

某些商戶對(duì)物業(yè)服務(wù)有過不好的感受，從而拒交物管費(fèi)，對(duì)于這種客戶，一味的催費(fèi)，只會(huì)加大負(fù)面影響，而不催的話，只會(huì)使欠費(fèi)金額越來(lái)越大。這時(shí)“糖衣炮彈”法就是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。如果商戶對(duì)于我們服務(wù)的不滿是出于我方責(zé)任且是可改正的，一定要先將商戶不滿意的地方更正，并及時(shí)將我們的處理結(jié)果反饋給商戶。

當(dāng)市場(chǎng)舉辦節(jié)日送禮等活動(dòng)的時(shí)候，可以優(yōu)先考慮此類商戶，讓其重新感到華美立家大家庭的溫暖。使用此招時(shí)，一定要注意適度，避免商戶“恃寵而驕”。給予糖衣炮彈的一定不要是讓其有不好感受的人。對(duì)于此類商戶，樓層負(fù)責(zé)人可上門訪談或者電話訪談，看看商戶的報(bào)的事項(xiàng)是不是處理好了，是不是還有其他需要，讓其感到我們工作地細(xì)致。當(dāng)市場(chǎng)里有什么活動(dòng)的時(shí)候可以微信或者電話的方式特別通知此類商戶，讓其感到自己是備受關(guān)注的。

招數(shù)說(shuō)明：

某總，我今天看到您的報(bào)事，店里的下水道堵塞了啊。現(xiàn)在我們物業(yè)部工程同事幫您修好了嗎？……；某總，以后店里有什么事的話直接給我打電話，我的手機(jī)是XXXXX

現(xiàn)在我們市場(chǎng)里準(zhǔn)備舉行XX活動(dòng)，我看您店里有老人（小孩），有時(shí)間可以過來(lái)參加一下嘛，應(yīng)該挺有意思的。某總，現(xiàn)在我們有XX優(yōu)惠活動(dòng)，您可以體驗(yàn)一下，也給我們反饋反饋意見，您見多識(shí)廣肯定比我們想得周到。話術(shù)XX市場(chǎng)商戶A因與樓上鄰居發(fā)生沖突，工作人員一直沒有協(xié)調(diào)下來(lái)，導(dǎo)致長(zhǎng)期欠費(fèi)。某天小X看到該戶商戶的報(bào)事記錄，便上門詢問報(bào)事是不是已經(jīng)處理好，對(duì)其中的服務(wù)有什么不滿意的。過后，小X又以相同的方式向商戶間接向業(yè)主傳遞了XX公司服務(wù)的舒心與周到，每次市場(chǎng)有活動(dòng)小X總是第一時(shí)間通知該商戶。期間，小X與商戶的關(guān)系也拉進(jìn)了，在與商戶聊天的過程中，再次談到與樓上的協(xié)調(diào)問題，商戶也不再?gòu)?qiáng)硬。協(xié)調(diào)問題解決了，商戶也主動(dòng)來(lái)交了物管費(fèi)。案例07招全民總動(dòng)員對(duì)象：能聯(lián)系上商戶，但商戶一直以生意忙、不在店、無(wú)時(shí)間來(lái)財(cái)務(wù)等為原因拖欠費(fèi)用，且遲遲不露面，不交費(fèi)的客戶

商戶非惡意欠費(fèi)，卻遲遲不主動(dòng)繳納所欠費(fèi)用。因電話溝通力度較小，故充分利用各部門資源，利用一切“眼線”，關(guān)注商戶動(dòng)向，凡遇到商戶均當(dāng)面提醒，以達(dá)到收回欠費(fèi)目的招數(shù)說(shuō)明：商管物業(yè)客服物業(yè)安保朋友、鄰居等與商戶有聯(lián)系的人1、凡商戶來(lái)充水電，均需打開商管收費(fèi)軟件，確認(rèn)是否欠費(fèi)，根據(jù)欠費(fèi)情況判斷是否特殊客戶,如不是應(yīng)當(dāng)面提醒其繳納,如是，及時(shí)提醒客服主管，是否需要當(dāng)面溝通，以確認(rèn)收費(fèi)。2、上門收取對(duì)于始終不露面的客戶，可將鋪位及車牌號(hào)相關(guān)信息傳遞區(qū)域安保，遇商戶到店面時(shí)先與商戶當(dāng)面提醒，再及時(shí)聯(lián)系商管物業(yè)部門，由商管物業(yè)人員侍機(jī)上門溝通收費(fèi)通過市場(chǎng)商戶可以探聽到與商戶有關(guān)聯(lián)人員的相關(guān)信息，可通過告知商戶朋友或親人其欠費(fèi)的信息，進(jìn)而使其代為傳遞信息。（此招術(shù)的具體使用可參考全面搜索）XX老板，很久沒見你來(lái)店里了。生意很忙吧！對(duì)了提醒您一下。租金/物管費(fèi)下月5日交，別搞忘了喲！（運(yùn)營(yíng)管理人員、物業(yè)人員）

XX總，公司收費(fèi)軟件顯您X月物管費(fèi)暫未結(jié)清，是不是比較忙，把這事忘了啊？（物業(yè)客服）上門收費(fèi)：XX總，因?yàn)槟罱容^忙，沒時(shí)間去商管公司財(cái)務(wù)，所以我們今天特意將收據(jù)（或發(fā)票）給您送店里來(lái)。（潛臺(tái)詞是讓他拿錢出來(lái)）話術(shù)XX市場(chǎng)商戶B自2020年7月欠費(fèi)，多次電話溝通中，商戶態(tài)度較好表示要交但卻一直以生意忙、人在外地為由拖欠租金/物管費(fèi)，因商戶經(jīng)常出差外地，無(wú)法預(yù)計(jì)其何時(shí)在店里。樓層經(jīng)理發(fā)現(xiàn)商戶有一輛車，隨即通知安保人員，一旦發(fā)現(xiàn)該車在車位商戶回來(lái)時(shí)，立即通知片樓層經(jīng)理。10月的一天，物業(yè)客戶中心突然收到安保員C區(qū)崗的通知，該車輛商戶已回來(lái)了。客戶中心隨即撥打商戶電話，再次提及欠費(fèi)事宜，并表示因商戶較忙，就由客戶中心上門收費(fèi)。當(dāng)客戶中心趕到商戶店里時(shí)，商戶很不好意思的交了所欠租金/物管費(fèi)，并表示日后一定按時(shí)繳費(fèi)。案例08招催費(fèi)函對(duì)象：部分商戶針對(duì)某一個(gè)自身認(rèn)為不公平或不合理的問題拒繳物管費(fèi)（如政策不同、公攤水電不合理等等），在已經(jīng)過多次解釋溝通（我方無(wú)責(zé)任時(shí)），或已解決該問題（我方有責(zé)任時(shí)），但對(duì)方仍不肯繳納物管費(fèi)想借機(jī)得到進(jìn)一步好處或?qū)嵒莸纳虘簟?/p>

此招將員工與商戶間的個(gè)人行溝通行為轉(zhuǎn)換為公司層面的正式行為，使商戶產(chǎn)生逼迫感，打消其“討價(jià)還價(jià)”“你們拿我沒辦法”“能拖一時(shí)是一時(shí)”的念頭。

隨催費(fèi)函一定要附上該商戶的繳費(fèi)明細(xì)、欠費(fèi)明細(xì)及繳納方式的說(shuō)明，以免商戶答應(yīng)繳納后再詢問查詢，耽誤繳納時(shí)間。催費(fèi)函送達(dá)1周內(nèi)，請(qǐng)勿主動(dòng)聯(lián)系商戶，要知道你找他還是他找你，決定了最終的主動(dòng)權(quán)在誰(shuí)手上。1周后，如商戶未主動(dòng)聯(lián)系，應(yīng)及時(shí)與其取得聯(lián)系，探聽情況。招數(shù)說(shuō)明：XX總，小X和你溝通這么久，也是想解決這個(gè)問題，我一直認(rèn)為能通過溝通解決的，那是最好的，小X也不希望你和公司鬧僵呀，那對(duì)雙方都沒好處，是吧。但是話又說(shuō)回來(lái)公司作為一個(gè)企業(yè)而言，它肯定有它的制度和利益在，畢竟它要養(yǎng)活好幾十人不是，你覺得呢……

（用意：和商戶統(tǒng)一戰(zhàn)線，減輕商戶對(duì)經(jīng)辦人的敵意以保證說(shuō)服力）

XX老板，我覺得你還是來(lái)交了好，你想，難道你交了我就不幫你出租了嗎，肯定不可能嘛。相反的你不交，小X也沒辦法向公司交代嘛，人家認(rèn)認(rèn)真真的繳費(fèi)的業(yè)主都沒幫，卻幫沒繳費(fèi)的，你說(shuō)這說(shuō)得過去嗎。而且，你這么拖著，最后公司沒有辦法還不是只有采取正常法律手段來(lái)維權(quán)，何必呢（用意：潛臺(tái)詞告訴他，不要以為拿他沒辦法，在法律上他是站不住腳的）要不這樣，XX總，小X幫你想想辦法，看能不能向公司申請(qǐng)滯納金的減免，在小

X能力范圍內(nèi)的，我肯定會(huì)幫你爭(zhēng)取（用意：對(duì)于處在交與不交邊緣的客戶，給與小利推動(dòng)其繳納）案例09招律師函對(duì)象：所有關(guān)懷、催繳均無(wú)效，惡意欠費(fèi)費(fèi)用3個(gè)月以上，發(fā)多2封以上催費(fèi)函無(wú)效的客戶此招能震懾惡意欠費(fèi)客戶，消除某些客戶認(rèn)為物業(yè)是弱勢(shì)方拿其沒辦法的觀點(diǎn)。當(dāng)有多人同時(shí)符合律師函發(fā)放條件時(shí)，切勿同時(shí)發(fā)函，以免“狗急跳墻”多人抱團(tuán)，應(yīng)根據(jù)具體情況選擇幾人中較為怕事或領(lǐng)頭的人“開刀”，殺雞儆猴。發(fā)函前，提前以私人名義“透露消息”給業(yè)主，讓他趕緊前來(lái)繳納隨催費(fèi)函附上該業(yè)主的繳費(fèi)明細(xì)、欠費(fèi)明細(xì)及繳納方式的說(shuō)明，以免業(yè)主答應(yīng)繳納后再詢問查詢，耽誤繳納時(shí)間。律師函里的繳納時(shí)間最好定為離發(fā)函日2周。在發(fā)函后不要主動(dòng)與業(yè)主聯(lián)系，等其上門，你便可掌握主動(dòng)權(quán)。如到達(dá)律師函上約定的繳費(fèi)時(shí)間時(shí)，對(duì)方任未主動(dòng)聯(lián)系，則聯(lián)系業(yè)主，探聽情況。在律師函的發(fā)放過程中，一定要讓客戶感覺這是從第三方律師事務(wù)所發(fā)出了（如用律師事務(wù)所的信封等）切忌，在所有的溝通中一定要向客戶傳到你們是一個(gè)戰(zhàn)線的信息，以便后期的交流。如業(yè)主態(tài)度激烈，可以私人立場(chǎng)，解釋你是與其一個(gè)戰(zhàn)線的發(fā)函是公司行為，如果能在一定時(shí)間內(nèi)繳納，可幫助其向公司申請(qǐng)從正式起訴名單中刪除。

招數(shù)說(shuō)明：關(guān)于敦促交納管理費(fèi)等費(fèi)用的律師函

XX函字（2020）第號(hào)XXX女士（XX業(yè)主）：本所受澧縣華美立家商業(yè)管理有限公司（“本所委托人”）之委托，敬告如下事宜：本所委托人提供證據(jù)證明：閣下是XX品牌租戶，閣下與本所委托人簽署有《市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理合同》，并接受本所委托人提供的物業(yè)管理服務(wù)，但從2020年7月開始，貴方一直未按時(shí)至商管公司財(cái)務(wù)處繳納管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)。截至2020年10月18日，閣下共欠費(fèi)金額達(dá)人民幣16343.69元；滯納金共計(jì)人民幣3561.42元。本所委托人之華美立家商管公司已多次與閣下聯(lián)系并催交相關(guān)費(fèi)用，在此期間本所委托人仍按照物業(yè)管理合約為閣下提供完善、周到的物業(yè)服務(wù)；但閣下仍借故拖延，未能交納所欠費(fèi)用。本所認(rèn)為：閣下是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)合同依法管理的租賃商戶，應(yīng)充分履行并遵守《市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理合同》，遵守《市場(chǎng)物業(yè)管理?xiàng)l例》以及我國(guó)的有關(guān)法律法規(guī)，在接受華美立家商管公司管理服務(wù)的同時(shí)，有義務(wù)及時(shí)、足額交納管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，否則應(yīng)交納滯納金并承擔(dān)其他違約責(zé)任。本所委托人已經(jīng)委托本所向貴方敦促交納有關(guān)費(fèi)用。本所特此函請(qǐng)閣下：1．于2020年10月28日前至本所委托人之管理處結(jié)清以上費(fèi)用；2．如果貴方未能在上述期限結(jié)清該等費(fèi)用，本所委托人可能采取暫停物業(yè)服務(wù)之有關(guān)措施，且本所將根據(jù)本所委托人之要求，依法提起訴訟，屆時(shí)，由貴方承擔(dān)全部的法律后果。特致專函，敬希垂注！

XX律師事務(wù)所 律師***

2020年10月18日X