會計實操文庫1/19做賬實操-土地增值稅的稅審流程土地增值稅稅審工作是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，就其增值額進(jìn)行的審查與核算，以確定應(yīng)納稅額。以下為您詳細(xì)介紹土地增值稅稅審流程：一、明確納稅義務(wù)及范圍判定納稅義務(wù)人：凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。這里的單位涵蓋國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、社會團(tuán)體及其他單位；個人包括個體經(jīng)營者。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)完成的樓盤對外銷售取得收入，該公司就是土地增值稅的納稅義務(wù)人；個人轉(zhuǎn)讓自有商業(yè)房產(chǎn)并獲利，同樣需繳納土地增值稅。界定征稅范圍：基本范圍：土地增值稅的基本征收范圍包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)（不含出讓，土地出讓是國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為，不涉及土地增值稅）、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓以及存量房地產(chǎn)的買賣。例如，企業(yè)將自有的國有土地使用權(quán)及地上廠房一同轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)，屬于土地增值稅征稅范圍；個人出售購買多年的二手房也在此列。特殊情形：房地產(chǎn)抵押：在抵押期間，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅。但抵押期滿后，若房產(chǎn)抵債導(dǎo)致所有權(quán)轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。比如，企業(yè)以房產(chǎn)抵押向銀行貸款，抵押期間無需繳納土地增值稅；若貸款到期無法償還，房產(chǎn)被銀行收走用于抵債，此時企業(yè)需繳納土地增值稅。房地產(chǎn)交換：一般情況下，房地產(chǎn)交換屬于土地增值稅征稅范圍，因為這種行為涉及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移且可能產(chǎn)生增值。但個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。例如，甲、乙兩位居民互換自住房屋，若符合免稅條件，可免征土地增值稅。合作建房：一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。例如，A企業(yè)出地，B企業(yè)出資合作建房，房屋建成后雙方按約定比例自用，暫不繳納土地增值稅；若后續(xù)將自用部分轉(zhuǎn)讓，則需補繳土地增值稅。二、收集與整理相關(guān)資料房產(chǎn)與土地權(quán)屬資料：土地使用權(quán)證：提供土地出讓合同、土地出讓金繳納憑證、土地使用權(quán)證書等，以明確土地取得方式、成本及使用期限等信息。比如，企業(yè)通過出讓方式取得土地，需提供土地出讓合同及對應(yīng)出讓金繳納憑證，證明土地成本。房屋所有權(quán)證：若涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需提供房屋所有權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗收報告等，用于確認(rèn)房產(chǎn)建設(shè)的合法性及建成時間等。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還需提供項目立項批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等開發(fā)項目相關(guān)資料。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及收入憑證：轉(zhuǎn)讓合同：收集房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)詳細(xì)記錄轉(zhuǎn)讓雙方信息、房產(chǎn)或土地坐落地址、轉(zhuǎn)讓價格、付款方式、交付時間等關(guān)鍵條款。例如，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中明確約定房產(chǎn)地址、面積、轉(zhuǎn)讓總價以及付款時間節(jié)點等。收入憑證：整理轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入憑證，如銀行收款回單、發(fā)票等。對于預(yù)售房產(chǎn)的情況，還需提供預(yù)售合同及預(yù)收款憑證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要匯總各期銷售明細(xì)表，詳細(xì)記錄每套房產(chǎn)的銷售價格、面積、收款情況等。成本費用相關(guān)資料：土地成本：對于取得土地使用權(quán)所支付的金額，提供土地出讓金發(fā)票、契稅完稅憑證、拆遷補償協(xié)議及支付憑證等。若涉及土地置換，需提供置換協(xié)議及相關(guān)成本核算資料。例如，企業(yè)取得土地時支付的土地出讓金及契稅，要提供對應(yīng)的發(fā)票和完稅憑證。開發(fā)成本：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提供開發(fā)項目的成本明細(xì)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等相關(guān)合同、發(fā)票及付款憑證。如建筑安裝工程合同、工程款支付發(fā)票等。費用支出：整理與房地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓相關(guān)的期間費用憑證，如管理費用、銷售費用、財務(wù)費用的發(fā)票及明細(xì)賬目。對于利息支出，若能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，可按規(guī)定扣除；否則，按稅法規(guī)定的比例計算扣除。例如，企業(yè)為房地產(chǎn)項目貸款支付的利息，有金融機(jī)構(gòu)開具的利息發(fā)票及貸款合同，可作為扣除依據(jù)。稅費繳納資料：提供與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金繳納憑證，如印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加等完稅證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需提供預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證。三、稅審申報流程（一）線上申報（以電子稅務(wù)局為例，各地界面和操作細(xì)節(jié)有別）登錄電子稅務(wù)局：納稅人登錄當(dāng)?shù)仉娮佣悇?wù)局官網(wǎng)，輸入企業(yè)賬號、密碼及驗證碼進(jìn)行登錄。部分地區(qū)支持CA證書登錄，可增強賬號安全性。登錄成功后，在電子稅務(wù)局首頁找到“我要辦稅”板塊。進(jìn)入土地增值稅申報模塊：在“我要辦稅”板塊下，點擊“稅費申報及繳納”。在稅費申報相關(guān)頁面中，找到“財產(chǎn)和行為稅申報”，點擊進(jìn)入。然后在財產(chǎn)和行為稅申報頁面中，選擇“土地增值稅稅源采集及申報”模塊。例如，某地區(qū)電子稅務(wù)局，在“財產(chǎn)和行為稅申報”頁面，有專門的“土地增值稅”選項，點擊進(jìn)入申報流程。稅源信息采集：新增稅源信息：若企業(yè)首次申報土地增值稅或有新增房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目，點擊“新增稅源信息”。在彈出的稅源信息采集表中，填寫房地產(chǎn)項目的詳細(xì)信息，如項目名稱、項目地址、所屬行政區(qū)劃、土地使用權(quán)證號、土地面積、開發(fā)項目建筑面積等。對于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，填寫轉(zhuǎn)讓收入總額、貨幣收入、實物收入及其他收入等信息；對于扣除項目，按照土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等類別，分別填寫相應(yīng)金額。若有減免稅情況，如符合某些稅收優(yōu)惠政策，填寫減免稅代碼、減免稅項目名稱、減免稅金額等。修改或維護(hù)稅源信息：若已有稅源信息需修改，如項目轉(zhuǎn)讓收入調(diào)整、成本費用核算有誤等，在稅源信息列表中找到對應(yīng)的項目記錄，點擊“修改”按鈕，更新相關(guān)信息。例如，企業(yè)發(fā)現(xiàn)之前申報的房地產(chǎn)項目開發(fā)成本計算錯誤，可通過此操作進(jìn)行更正。申報數(shù)據(jù)填寫與核對：完成稅源信息采集后，系統(tǒng)自動生成土地增值稅申報表。納稅人仔細(xì)核對申報表中的數(shù)據(jù)，包括計稅依據(jù)（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，即轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項目金額后的余額）、適用稅率（土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，增值率未超過50%的部分，稅率為30%；超過50%-100%的部分，稅率為40%；超過100%-200%的部分，稅率為50%；超過200%的部分，稅率為60%）、應(yīng)納稅額等。若有多個房地產(chǎn)項目，確保每個項目的數(shù)據(jù)都準(zhǔn)確無誤。核對無誤后，點擊“提交申報”按鈕。（二）線下申報領(lǐng)取申報表：納稅人前往主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦稅服務(wù)廳，在咨詢臺或?qū)Ф惾藛T指引下，領(lǐng)取《土地增值稅納稅申報表》。若有房產(chǎn)減免稅情況，還需領(lǐng)取《土地增值稅減免稅明細(xì)申報表》。填寫申報表：按照房地產(chǎn)項目實際情況，如實填寫申報表。填寫內(nèi)容與線上申報類似，包括房地產(chǎn)項目基本信息、轉(zhuǎn)讓收入、扣除項目金額、適用稅率、應(yīng)納稅額、減免稅信息等。使用黑色鋼筆或簽字筆填寫，字跡工整、清晰，確保填寫內(nèi)容準(zhǔn)確無誤。若申報表填寫錯誤，需重新領(lǐng)取表格填寫。提交申報資料：將填寫完整的《土地增值稅納稅申報表》《土地增值稅減免稅明細(xì)申報表》（如有）以及房產(chǎn)與土地權(quán)屬資料、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及收入憑證、成本費用相關(guān)資料、稅費繳納資料等相關(guān)資料，一并提交給辦稅服務(wù)廳窗口工作人員。工作人員會對資料進(jìn)行初步審核，檢查資料是否齊全、填寫是否規(guī)范。若資料不全或填寫有誤，工作人員會當(dāng)場告知納稅人補充或更正。四、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核與反饋資料審核：稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人申報資料后，對申報表填寫內(nèi)容及相關(guān)證明資料進(jìn)行細(xì)致審核。審核房產(chǎn)與土地權(quán)屬資料的真實性、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及收入憑證的完整性與準(zhǔn)確性、成本費用列支的合理性與合規(guī)性、減免稅申請是否符合政策規(guī)定等。例如，審核企業(yè)提供的建筑安裝工程發(fā)票，確認(rèn)發(fā)票真?zhèn)渭芭c項目的關(guān)聯(lián)性；檢查土地成本列支是否符合稅法規(guī)定。實地核查（如有需要）：在某些情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會進(jìn)行實地核查。如對房地產(chǎn)項目實際建設(shè)情況存疑、成本費用支出與實際項目情況不符等。稅務(wù)人員前往房地產(chǎn)項目所在地，實地查看項目建設(shè)進(jìn)度、房產(chǎn)使用情況，與企業(yè)申報信息進(jìn)行比對。例如，企業(yè)申報項目存在大量公共配套設(shè)施成本，但實地核查發(fā)現(xiàn)公共配套設(shè)施建設(shè)規(guī)模與申報數(shù)據(jù)不符，稅務(wù)機(jī)關(guān)會要求企業(yè)重新核實并說明情況。反饋審核結(jié)果：稅務(wù)機(jī)關(guān)審核完成后，將審核結(jié)果反饋給納稅人。若申報數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、資料齊全、符合政策規(guī)定，審核通過，納稅人按規(guī)定繳納稅款。若審核發(fā)現(xiàn)問題，如數(shù)據(jù)錯誤、資料不全、成本費用列支不合理等，稅務(wù)機(jī)關(guān)會通知納稅人更正申報。納稅人根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)反饋意見，修改申報數(shù)據(jù)或補充資料后，重新提交申報。例如，稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)企業(yè)申報表中開發(fā)費用計算錯誤，通知企業(yè)更正，企業(yè)修改后再次提交申報，直至審核通過。五、稅款繳納繳納方式選擇：線上繳納：通過電子稅務(wù)局申報的納稅人，申報成功后，可直接在電子稅務(wù)局選擇繳款方式。常見繳款方式有三方協(xié)議扣款（納稅人需提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)、開戶銀行簽訂三方協(xié)議）、銀聯(lián)在線支付、銀行端查詢繳稅等。選擇三方協(xié)議扣款，系統(tǒng)自動從納稅人綁定的銀行賬戶扣除稅款；選擇銀聯(lián)在線支付，納稅人輸入銀行卡信息進(jìn)行支付；選擇銀行端查詢繳稅，生成銀行端查詢繳稅憑證，納稅人可前往支持的銀行網(wǎng)點繳納稅款。線下繳納：線下申報且審核通過的納稅人，辦稅服務(wù)廳工作人員會告知納稅人應(yīng)納稅額。納稅人可使用現(xiàn)金、銀行卡（帶有銀聯(lián)標(biāo)志）通過辦稅服務(wù)廳的POS機(jī)刷卡繳納稅款，也可到指定銀行網(wǎng)點繳納稅款。例如，納稅人選擇在辦稅服務(wù)廳用銀行卡刷卡繳納土地增值稅。繳納期限：土地增值稅的納稅申報期限根據(jù)不同情況有所區(qū)別。納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。對于房地產(chǎn)開發(fā)納稅人，納稅義務(wù)發(fā)生月份終了之日起15日內(nèi)申報預(yù)繳土地增值稅，達(dá)到清算條件后90日內(nèi)申報清算土地增值稅；其他納稅人，納稅義務(wù)發(fā)生之日起30日內(nèi)申報繳稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)具體情況決定允許納稅人定期進(jìn)行納稅申報。納稅人務(wù)必在規(guī)定期限內(nèi)繳納稅款，逾期繳納可能會產(chǎn)生滯納金，甚至影響企業(yè)納稅信用等級。財務(wù)部會計工作流程詳解一、?核心業(yè)務(wù)流程?原始憑證處理?審核原始憑證的合法性及完整性，包括核對金額、簽名、單位簽章等要素，確保符合入賬標(biāo)準(zhǔn)?。根據(jù)原始憑證或原始憑證匯總表填制記賬憑證，并附相關(guān)原始單據(jù)?。賬務(wù)登錄?根據(jù)收付款憑證登錄?現(xiàn)金日記賬?和?銀行存款日記賬?，做到日清月結(jié)?。按記賬憑證登錄?明細(xì)分類賬?，詳細(xì)記錄每筆業(yè)務(wù)的借貸信息?。定期編制?科目匯總表?，試算平衡后登錄?總賬??。報表編制?期末根據(jù)總賬和明細(xì)分類賬數(shù)據(jù)，編制?資產(chǎn)負(fù)債表?、?利潤表?、?現(xiàn)金流量表?及?所有者權(quán)益變動表??。二、?月度周期管理?月初重點工作?完成增值稅申報：核對銷項發(fā)票與進(jìn)項發(fā)票，計算應(yīng)納稅額?。處理費用憑證、銷售合同開票、銀行回單往來賬務(wù)等基礎(chǔ)賬目?。日常操作?持續(xù)制作?費用憑證?、?成本憑證?，完成發(fā)票開具及往來賬務(wù)處理?。計提折舊、攤銷費用（如水電費、工資等），并進(jìn)行賬務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)?。月末結(jié)賬?損益類科目結(jié)轉(zhuǎn)?：將收入、成本、費用等科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目?。對賬與調(diào)整?：確保賬證相符、賬賬相符、賬實相符，修正試算不平衡項?。三、?月末處理重點?計提與攤銷?計提職工福利費、教育經(jīng)費、固定資產(chǎn)折舊及稅費（如城建稅、所得稅等）?。攤銷長期待攤費用及無形資產(chǎn)?。稅務(wù)處理?根據(jù)利潤總額計算企業(yè)所得稅，完成稅務(wù)申報憑證制作?。核對稅務(wù)申報數(shù)據(jù)與賬務(wù)記錄的一致性?。檔案管理?將記賬憑證按時間順序編號并裝訂成冊，便于后續(xù)查閱?。四、?其他注意事項?分工協(xié)作?：大型企業(yè)需劃分會計、資金、成本費用等崗位，明確職責(zé)邊界?。財務(wù)分析?：定期開展預(yù)算控制、財務(wù)預(yù)測及業(yè)績評價，支持管理決策?。軟件應(yīng)用?：熟練使用財務(wù)軟件進(jìn)行賬務(wù)處理及報表生成，提高效率?。流程圖示簡化版原始憑證→記賬憑證→明細(xì)賬→科目匯總→總賬→財務(wù)報表→歸檔?出納工作全流程一、?日常核心操作?現(xiàn)金收付處理?收款?：根據(jù)會計開具的收據(jù)/發(fā)票收款，核對金額、簽名后蓋章（如“現(xiàn)金收訖”“轉(zhuǎn)賬”章），登錄現(xiàn)金流水賬并傳遞憑證至對應(yīng)會計崗?。付款?：審核付款憑證（如費用報銷單、借款單）的真實性，確認(rèn)審批簽字后付款，在原始憑證加蓋“現(xiàn)金付訖”章并登錄流水賬?。銀行業(yè)務(wù)處理?存取款?：按日計劃開具現(xiàn)金支票提取現(xiàn)金，下午3:30前將超額現(xiàn)金送存銀行，并核對銀行賬戶余額?。轉(zhuǎn)賬結(jié)算?：簽發(fā)支票、匯票時需填寫付款申請書，核對賬戶信息并蓋章（財務(wù)章+法人章），登錄“支票領(lǐng)用登錄簿”?。二、?現(xiàn)金與票據(jù)管理?現(xiàn)金保管?每日盤存現(xiàn)金，確保賬實相符，編制《現(xiàn)金結(jié)報單》并留存?zhèn)洳?。大額現(xiàn)金支付需經(jīng)審批，優(yōu)先通過轉(zhuǎn)賬或匯兌處理?。票據(jù)管理?保管支票、發(fā)票、收據(jù)等空白票據(jù)，登錄使用情況，防止丟失或濫用?。收到銀行結(jié)算憑證（如進(jìn)賬單）時需核查信息，補填缺失內(nèi)容?。三、?報銷與借款流程?費用報銷?審核報銷單：檢查發(fā)票真?zhèn)巍⒔痤~一致性、審批簽字，確保無涂改或混貼票據(jù)?。付款后加蓋“銀行付訖”或“現(xiàn)金付訖”章，登錄流水賬并傳遞憑證?。員工借款?借款人填寫《借款申請單》并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批，出納核對無誤后付款，加蓋“付訖”章防止重復(fù)支付?。員工還款時需核對原借款單，沖銷往來賬務(wù)?。四、?月末重點工作?對賬與報表?核對銀行對賬單與日記賬，編制《銀行存款余額調(diào)節(jié)表》?。匯總現(xiàn)金、銀行流水賬數(shù)據(jù)，提交至?xí)媿徤韶攧?wù)報表?。票據(jù)歸檔?整理收據(jù)、付款憑證等原始單據(jù)，按時間順序裝訂成冊并移交會計存檔?。五、?風(fēng)險防控要點?現(xiàn)金安全?：嚴(yán)禁“坐支”現(xiàn)金，每日庫存限額需符合公司規(guī)定?。印章分離?：財務(wù)章與法人章由不同人員保管，避免舞弊風(fēng)險?。假幣處理?：收到假幣需當(dāng)場沒收并追究交款人責(zé)任?。流程圖示簡化版收款→審核→蓋章→登錄流水賬→傳遞憑證?付款→審批→蓋章→登錄→對賬→歸檔?會計工作職責(zé)說明書一、基本信息崗位名稱：會計所屬部門：財務(wù)部直接上級：財務(wù)經(jīng)理崗位編碼：[具體編碼]二、崗位職責(zé)賬務(wù)處理嚴(yán)格依據(jù)國家統(tǒng)一的會計制度和企業(yè)內(nèi)部財務(wù)規(guī)定，對各類原始憑證進(jìn)行審核，確保其真實性、合法性與完整性。審核無誤后，準(zhǔn)確編制記賬憑證，涵蓋資產(chǎn)購置、費用報銷、收入確認(rèn)等業(yè)務(wù)。每日及時登記現(xiàn)金日記賬與銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)，保證賬實相符。負(fù)責(zé)總賬與明細(xì)賬的登記工作，定期進(jìn)行總賬與明細(xì)賬的核對，保證賬賬相符。月終，依據(jù)總賬和明細(xì)賬編制科目余額表，為財務(wù)報表的編制提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。財務(wù)報表編制按照月度、季度和年度，精準(zhǔn)編制資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表及所有者權(quán)益變動表等財務(wù)報表。報表編制過程中，確保數(shù)據(jù)來源可靠、計算準(zhǔn)確、項目列示規(guī)范，真實反映企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。對財務(wù)報表進(jìn)行深入分析，撰寫財務(wù)報表分析報告。通過比率分析、趨勢分析等方法，揭示企業(yè)財務(wù)指標(biāo)的變化趨勢及存在問題，為管理層決策提供有力的財務(wù)支持。稅務(wù)管理熟悉國家稅收政策法規(guī)，及時掌握稅收政策變動情況，確保企業(yè)稅務(wù)處理的合規(guī)性。負(fù)責(zé)增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等各類稅款的計算與申報繳納工作，按時完成納稅申報任務(wù)，避免逾期納稅風(fēng)險。整理、保管稅務(wù)相關(guān)資料，如稅務(wù)申報表、完稅憑證等，配合稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查與審計工作。積極開展稅務(wù)籌劃，在合法合規(guī)的前提下，為企業(yè)降低稅務(wù)成本。預(yù)算管理協(xié)同各部門，參與年度預(yù)算的編制工作。收集、整理各