西單大悅城住宿設施定位

2007.

6.廣州新中酒管理定位要素隨著北京奧運會的舉辦，北京的經濟開展將進一步加速，酒店式公寓市場將進一步開展。2021年后，由于其他行業在奧運會的帶動下的快速開展而使效勞式公寓工程的市場需求擴大。北京公寓發展趨勢北京酒店發展趨勢北京酒店業自2006年以來受到奧運會的利好因素影響，經營一路向好。近幾年來北京接待游人數持續增長。預計奧運會對經濟的拉動效應將于2021年表達，而北京新增酒店的投入量在2021年后將大幅度減少。酒店及公寓投資高檔酒店式公寓酒店高端中高端五星級四星級平均造價（萬元/間客房）80—120萬60-80萬120-160萬80-100萬酒店及公寓投資類別特點選擇公寓高端客戶外資高層停留時間長家庭居住為主對公寓、服務要求苛刻對租金不敏感絕對數量不斷增加北京金融街威斯汀公寓北京雅詩閣北京盛捷福景苑高級服務公寓項目周邊公寓的市場需求類別特點選擇公寓中高端客戶外資中、高層停留時間中短長皆有對周邊商業配套要求高對總租金較敏感絕對數量增加迅速喜好面積適中戶型北京麗舍酒店式服務公寓金融街公寓項目周邊公寓的市場需求類別特點選擇公寓中低端客戶項目、技術人員停留時間中短期為主個人居住對周邊商業依賴性強對價格最敏感未來服務式公寓最大增長點華威公寓項目周邊公寓的市場需求華威公寓金融街公寓威斯汀公寓麗舍公寓雅詩閣盛捷福景苑公寓房間的基本配置√√√√√√花園/休閑廊√√（借用酒店）√商務中心√√（借用酒店）√√西餐廳√（外租形式提供早餐）√（借用酒店）√√休閑吧√暫無，依靠即將建成的金融街健身俱樂部√（借用酒店）√√桑拿√√（借用酒店）√√健身室√√（借用酒店）√√√游泳池√√（借用酒店）√√√全套廚房設備√√√√√√咖啡廳√（借用酒店）√臺球廳兒童游樂場√會議室√（借用酒店）項目周邊公寓戶型、面積及租價公寓名稱面積戶型平均租金（美金/平方米/月）華威公寓60—100平方米一房一廳、兩房一廳21金融街公寓60-418平方米一居室、一房一廳、兩房一廳、三房一廳24威斯汀公寓60—152平方米一房一廳、兩房一廳、三房一廳35麗舍公寓74—185平方米一房一廳、兩房一廳、三房一廳23.5雅詩閣105—249平方米一房一廳、兩房一廳、三房一廳27盛捷福景苑公寓102—238平方米一房一廳、兩房一廳、三房一廳261－2居室的面積占大多數，3居以上的戶型相比照較少。1居室的使用面積在50－90平米之間，2居的使用面積根本在90－150平米之間；3居的使用面積在140－200平米之間；4居的使用面積至少在150平米以上；從不同戶型的配比來看，1居和2居所占的比例較大，一般在85％左右比較適宜。區域公寓的平均租金為27美金/平方米/月，威斯汀為區域內最高的。項目周邊公寓戶型、面積及租價類別特點選擇公寓高端客戶外資高層高端旅游客戶駐北京外地中高層管理人員領事官員國企、機關單位對酒店硬件、軟件設施設備要求苛刻對價格不敏感麗思卡爾頓酒店威斯汀酒店洲際酒店區域內酒店的市場需求類別特點選擇公寓中端客戶外資中、高層國企、機關單位國際旅游團體對周邊商業配套要求高對性價比敏感民族飯店西單美爵酒店廣州大廈區域內酒店的市場需求類別特點選擇公寓中低端客戶項目、技術管理人員國內旅游團體對周邊商業依賴性強對交通便利有較高要求對價格最敏感西西友誼酒店山水賓館區域內酒店的市場需求西單美爵酒店廣州大廈山水賓館鄂爾多斯酒店西西友誼酒店民族飯店威斯汀酒店麗思卡爾頓洲際酒店美容美發院√√√√√√√健身中心√√√√√√√√網球場√√√√會議室√√√√√√√√√宴會廳√√√√√√√√棋牌室√√√√√√√√商務中心√√√√√√√√√游泳池√√√√√√√√中餐廳√√√√√√√√西餐廳√√√√√√√西單美爵酒店廣州大廈山水賓館鄂爾多斯酒店西西友誼酒店民族飯店威斯汀酒店麗思卡爾頓洲際酒店咖啡廳√√√√√√√夜總會√√√卡拉ok√√√√桑拿√√√√√√停車場√√√√√√√√商店√√√√√√√√SPA中心√√√公寓名稱房數平均房價平均開房率西單美爵酒店296間598元∕間82％廣州大廈283間560元∕間86％山水賓館170間430元∕間88％鄂爾多斯酒店98間400元∕間60％西西友誼酒店203間450元∕間78％民族飯店512間690元∕間85％北京金融街威斯汀酒店486間1250元∕間78％麗思卡爾頓305間1580元∕間76％洲際酒店332間1030元∕間82％區域內酒店的市場需求區域內擁有三間頂級酒店，平均開房率達78％，房價1000—1600元/間不等；其余為中低檔次的酒店，平均開房率約為80％，房價從400—690元/間不等；從區域內酒店的開房率可得知，該區域內酒店需求量較大。區域內酒店的市場需求長住客戶長住客戶的采訪意見本次我們采訪的商業公司中，表示需要為員工中長期租賃酒店式公寓的的企業比例為28%。本次我們采訪了27名在北京居住于酒店式公寓的個人客戶，了解情況如下：長住客的租賃時間為一個月至一年不等。大多數會由公司按照級別標準尋找適宜的長租房，然后由公司付款，安排員工入住。平均月租金從16美金/平方米/月—35美金/平方米/月不等。以西城區范圍內的公司商務散客為主，以國際訂房機構提供的散客為輔，并著重開展奧運會期間的散客。以民生銀行為例，由于其經常接待來自全國的分行人員，其接待量在一間中檔次酒店就到達了每月300至500房晚。其預算標準為：各地分行長以下的職位為350元/晚〔現主要住在山水賓館〕，分行長為500元至700元/晚〔現主要住在廣州大廈、西西友誼及民族飯店〕。日租客戶目前在北京的各大酒店，商務會議客源是一個重要的收入來源。北京五星級酒店接待商務會議客的人均消費水平較高，其正餐的餐飲標準到達了平均150元/人/餐。住宿標準每房晚超過600元。而在大會議廳的消費方面，五星級酒店中能容納500人的會議廳的平均租價為12000元/天，全年平均出租率到達了七成，局部五星級酒店至今年底的大會議廳排期目前已經幾乎全滿。商務會議客戶本次采用面談及形式拜訪了超過100間機構，包括LG、摩托羅拉、英美煙草、瑞士銀行、中國銀行等一批國有及跨國公司。根據了解到的情況，90%以上的受訪企業均有商務散客的接待需求。每間公司每月的散客住宿接待需求從10房晚至500房晚不等，平均接待價格在300-1500不等。在這些客源中，有超過一半的受訪者表示西單及金融街區域內的檔次分化較大，中端的較新的酒店并不多，以至于公司的中端接待常常需要在離公司較遠的酒店進行。這些公司的會議需求亦十分龐大，超過60%的受訪公司均有在公司以外舉行會議的需求，每年公司外會議次數在5次以上的占到了85%。會議規模從20人至600人不等。商業公司的采訪意見優勢點（S）位于北京市中心區西單繁華商圈；單體樓易于進行較為封閉的管理，有助于提高檔次；與項目內的商場、寫字樓等互為有益的補充，并增強三者的共同影響效應。劣勢點（W）周邊的商業環境檔次不高；項目的住宿設施未能設于首層，對經營有一定的影響；由于周邊道路上的限制，交通可能會受到一定的影響；由于并不直接臨街，項目的外觀可見度不高；市場機會點（O）項目周邊的酒店市場分化較為懸殊三大高端酒店將西單的酒店行業的氛圍提到了一個新的高度2008年奧運會的臨近金融街正在日益成熟市場障礙點（T）金融街去年下半年開業的麗思卡爾頓和威斯汀兩間酒店使本區域的高端酒店的供應量大幅度提升SWOT分析定位：商務酒店式公寓西單項目定位：商務酒店式公寓營造一個有家的感覺的商務酒店式公寓特色：利用酒店的效勞模式進行經營開放式廚房營造家庭感覺配有必要的廚房設施、家居電器擁有會議功能項目于區域內的奢華程度與成本的定位項目于區域內的價格與地理位置的定位項目于區域內的價格與服務水平的定位經營建議客戶營運商業平臺，為住客提供快速、優質的效勞：免前臺登記為客戶提供商業信息24小時餐飲輔助效勞：提供半成品食物加工及送餐效勞；(3種：半成品售賣、堂食、送餐)各樓層提供商務設施租賃；汽車租賃效勞；對商場的租賃客戶提供優惠住宿及套餐；DIY公寓，可設立不同的效勞套餐供客人選擇；租期多樣化，經營一周為起點的長租房。經營建議打包銷售的概念推出年度會議系列套餐，利用會議室的低價吸引大量的客戶，提供房間開房率；借助商場的