戴河“碧帶花灣”田園綜合體中國秦皇島概念性規劃xxx研究院項目前言創意農業核心示范區規劃研究范圍為實現規劃區de品牌形象塑造,空間具有延展性,考慮整體de功能布局及交通網絡de架構,將規劃區范圍確定為包括榆關村部分區域、紫草塢村、及戴河沿線分布村落、農田,總面積為三三八六.五九公頃.為了方便后文闡述,后面篇章三大地塊分別以A、B、C代號命名.項目規劃范圍A區B區C區項目發展背景變革下de旅游市場,旅游需求日趨個性,專項旅游市場迅速崛起隨著我國國民經濟de深入發展和居民可支付能力de不斷提高,旅游消費檔次越趨多樣化、個性化和自主化,專項旅游de迅速.生態休閑、康養旅游、野營度假等專項旅游備受追捧,個性化旅游產品成為時尚.因此,在規劃區內要注重結合當地de特色資源和產業相結合,打造出具有吸引力de特色產品.滿足人們求新求異de市場需求.態勢四區域旅游熱點更加凸顯態勢五旅游投資繼續擴張態勢六商務休閑旅游發展迅猛秦皇島旅游發展態勢不斷呈現新de趨向態勢一 從單一觀光游走向態勢二 出行方散客化、自助化、家庭化態勢三 休閑旅游年輕化、高學歷化態勢七康體養生市場潛力巨大態勢八文化創意旅游異彩紛呈態勢九戶外運動、科教研學不斷攀升從康養理念走向國家戰略二零一四年,秦皇島成為全國養老服務業綜合改革試點地區.,國務院批復同意成立秦皇島市設立北戴河生命健康北戴河生命健康產業創新示范區產業創新示范區,我國首個國家級生命健康產業創新示范區花落秦皇de成立.,國務院印發《“健康中國二零三零”規劃綱要》大健康中國成了國家戰略,受國家重視與支持.背景解讀大健康是國家戰略,秦皇島則是戰略de窗口背景思考一方面是秦皇島健康背景下借勢de契機一方面周邊極為成熟de健康產品競爭如何利用自身優勢在“健康紅利中”分一杯羹?從濱海旅游走向全域旅游,秦皇島市完成全域旅游規劃.河北省政府廳發布《關于進一步擴大旅游文化體育健康養老教育培訓等領域消費de實施意見》.支持承德、秦皇島、張家口等市創建國家全域旅游示范區.,昌黎縣“碣石國家公園”,“圓明山沙河生態文化旅游綜合開發項目”秦皇島數十個重點項目在北戴河、昌黎、海港等地全面爆發…..背景解讀秦皇島旅游由沿海單核向全域多核進行轉變過去在沿海康養下被忽略,未開發de次級優質旅游資源得以有機會抬頭面向市場！背景思考一方面是大環境開發de契機一方面是面對更為激烈de全域性挑戰如何能在全域旅游競爭中脫穎而出?大時代下de田園綜合體生命康療,森林康養,山地康養、田園康養等理念層出不窮,只有強有力de支撐靈魂才能存活.秦皇島下de田園綜合體從目標論出發探尋秦皇島市場所需,與周邊市場結構性互補,并形成鮮明de市場吸引力才可與秦皇島旅游共同發展三. 開發區下de田園綜合體項目對開發區產業支撐 居住示范模式塑造三產中對經濟效益de拉動旅游拉動作用項目規劃思路?秦皇島位于河北省東北部,南臨渤海,北依燕山,東接遼寧,西接京津.是京津冀輻射東北de節點城市.?秦皇島是環渤海地區重要港口城市,是華北、東北和西北地區重要de出海口,是中國最早de自主通商口岸.?項目地位于秦皇島經濟技術開發區西區西側,距離秦皇島市區僅二零km.一.一項目背景項目區位一.一項目背景國家歷史文化名城創建國家森林城市北方最大糧油加工基地河北省全國全域現代旅游城市河北省第三屆園林博覽會承辦地全國唯一生命健康產業創新示范區秦皇島北戴河秦皇島目前獲得以下城市榮譽稱號一.二政策支持《中央一號文件》田園綜合體大健康+養老《田園綜合體建設試點優選工作實施方案》《河北省農業農村信息化發展“十三五”規劃》《河北省現代農業發展“十三五”規劃》國務院印發《“健康中國二零三零”規劃綱要》國務院印發《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃de通知》河北省出臺《“健康中國二零三零”規劃綱要》秦皇島市出臺《關于促進大健康新醫療產業發展de實施意見》田園綜合體與大健康時代政策帶來de契機一.二政策分析河北省印發《田園綜合體建設試點優選工作實施方案》到,全省現代農業建設取得實質性進展,實現“三個突破、兩個提前、一個基本形成”de總體目標.三個突破:產業轉型升級取得突破、智慧農業構建取得突破、產業融合發展取得突破.兩個提前:農業生態環境治理提前實現目標、農民人均可支配收入提前實現翻番目標.一個基本形成:基本形成現代農業新格局.一四日,河北省農業綜合開發室關于印發通知,田園綜合體建設試點以“村莊美、產業興、農民富、環境優”為目標,支持試點鄉村加強基礎設施、產業支撐、公共服務、環境風貌建設,實現農村生產生活生態“三生同步”、一二三產業“三產融合”、農業文化旅游“三位一體”.《河北省現代農業發展“十三五”規劃》出臺《河北省農業農村信息化發展“十三五”規劃》出臺到,“互聯網+”與現代農業深度融合,建立智能化、透明化、便捷化de“互聯網+”現代農業生態體系.農業生產智能化實現新突破、農業經營網絡化邁上新臺階、農業管理數據化達到新高度、農業服務在線化展現新水平.農業政策——河北層面鄉村振興de大未來全民健康de新時代互聯網+de新模式中央一號文件,即《中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略de意見》讓農業成為有奔頭de產業,讓農民成為有吸引力de職業,讓農村成為安居樂業de美麗家園.鄉村單純農業產業已不能支撐鄉村振興,因此急需新模式,新創意,新產業de導入來達鄉村振興之本.田園綜合體政策——國家層面國務院中央一號文件政府政策de頒發,引導鄉村de新契機,預示著新de發展階段與模式,為田園綜合體de發展提供政策支持項目地與秦皇島經濟技術開發區de關系項目地位于秦皇島經濟技術開發區西側,戴河沿線,跨撫寧縣、北戴河區、海港區三區.項目地毗鄰北戴河旅游發展區,周邊沿海高端旅游業發展成熟,秦皇島經濟技術開發區注重“以高新技術為先導,以現代工業為基礎、第三產業協調發展”,現已形成“西精東重、西高東大”de產業特色.西區以高新技術產業為特色,以綠色低碳環保為發展方針,以人文生態立區,打造一流高新技術產業區.項目地與開發區緊密相連,二者相互影響,相輔相成,優秀de規劃將提升開發區de經濟發展,產業區亦會給項目地帶來市場客群和有利影響.項目地將重點發展第三產業,考慮周邊旅游資源現狀及開發區de具體需求,立足于政策與資源,多方考慮,打造契合當地需求de產業項目戴河水系和優質田園資源是項目地de主要資源,是項目地de核心競爭力.同時考慮客源需求,在高端度假和濱海旅游之間,開辟新de旅游市場,乘政策東風,打造田園綜合體項目,發展田園旅游康養產業,完善相關置業開發工作,為開發區發展補足功能.一.三項目分析一三對田園綜合體de認識田園綜合體是集現代農業、休閑旅游、田園社區為一體de特色小鎮和鄉村綜合發展模式,是實現中國鄉村現代化、新型城鎮化、社會經濟全面發展de一種可持續性模式；田園綜合體經濟技術原理,就是以企業和地方合作de方式,在鄉村社會進行大范圍整體、綜合de規劃、開發、運營模式.文旅 農業 社區一四一四田園綜合體是新型de經濟組織模式三產聯動:三產聯動是指以工促農、以旅助農、以貿帶農de發展模式.三生同步:城市與鄉村de空間有機穿插生產、生活、生態間有邏輯de融合共生.三位一體:農業、文化、旅游一體化發展.一五一.一項目背景以現代農業發展為基礎農業策略:延長農業產業鏈,開展農產品加工,強化商業模式,實現一產升值增值現代科技型農業 新型復合農業產業 新型商業模式生產de規模化、專業化、區域化技術密集型de智慧農業農業工作者de職業化打造休閑、觀光、假日、旅游農業等多種新型農業形態以市場為主導de高度商業化模式?互聯網+農業de新型商業模式中央一號文件指出,大力推進‘互聯網+現代農業’,是一種生產方式、產業模式與經營手段de創新,通過便利化、實時化、物聯化、智能化等手段,有助于發展智慧農業、精細農業、高效農業、綠色農業,提高農業質量效益和競爭力,實現由傳統農業向現代農業de轉型.傳統農業de主要功能主要是提供農產品de供給,而現代農業de主要功能除了農產品供給以外,還具有生活休閑、生態保護、旅游度假、文明傳承、教育等功能,滿足人們de精神需求,成為人們de精神利用現代科技技術和物質條件,實現農業生產de科技化、生物化,并通過農業組織管理de現代化,實現農業生產專業化、社會化、區域化和企業化.一六一.一項目背景以休閑文旅發展為產業驅動打造符合自然生態型de旅游產品+度假產品de組合?組合中需要考慮功能配搭、規模配搭、空間配搭,此外還要加上豐富de文化生活內容,以多樣de業態規劃打造旅游度假目de地,豐富游客體驗,發展深度旅游產品,吸引客群停留文旅策略:以文旅產業為核心帶動周邊區域農業和社區發展,提升田園綜合體品質多種主題多種客群多種體驗完善服務一七以田園社區發展為提升田園社區是在現有村落de肌理上,完善旅游度假設施,附著管理和服務,賦予特色旅游價值,打造與田園相結合de,融于自然de新型特色旅游度假社區,是促進城鄉一體化發展de新型生態模式.社區策略:將完善旅游服務,美化人居環境,提升旅游體驗,增加投資項目文旅度假美麗鄉村特色小鎮康養社區……發展方向:在基礎農業產業和旅游驅動產業發展de前提下,在產業轉型de基礎下,開展人居環境建設,為原住民、新住民、游客這三類人群,營造新型鄉村、小鎮,形成一個新型社區群落.一八一.二政策支持政策指引?《“健康中國二零三零”規劃綱要》——健康中國已上升至國家發展策略,大健康產業將成為中國經濟新引擎?《“十三五”健康老齡化規劃重點任務分工de通知》——將加強醫療衛生服務體系中服務老年人de功能建設,推動居家老年人長期照護服務de發展.?《關于促進大健康新醫療產業發展de實施意見》——秦皇島具備發展大健康醫療de業態基礎.政府將大力推動高端醫療服務、健康養生度假、等產業de發展,構建“互聯網+”醫療平臺,按照“醫、護、養、建、游”一體化模式,著力打造超大規模、國際化、高檔化、信息化de綠色生態醫療健康和老年養護基地健康+養老+醫療為一體de綠色生態康養產業成為產業發展新風向以康體養生發展為融合項目解析篇政策研究篇分區規劃篇規劃思路篇盈利收益篇一二三四五田園綜合體政策梳理分析對標案例解析建設條件、產業現狀、項目優劣勢解析、客源市場明確定位、建立架構、確定分區分區項目策劃、重點項目規劃支撐體系、活動策劃、建設時序、盈利模式、投資收益、保障措施零一區域背景對接篇項目背景政策分析

上位規劃解讀——《秦皇島市全域旅游發展規劃》 旅游真空帯?還是旅游輻射帶?從全域旅游結合旅游發展現狀來看,目前秦皇島發展方向是聯動“山、海、田”全域輻射發展,但項目地塊位處三大旅游片區交匯位置.空間布局圖康養邊緣區?還是康養腹地區?北戴河地區以其生態環境獨特、區位和健康養生資源優勢,將作為推進落實京津冀協同發展de重要區域,“一核、五區”de布局,項目位于修療度假區de邊緣地帶,但從另一方面來說,功能上有著為沿海康養度假區承接居住,居旅功能de作用.

上位規劃解讀——《北戴河生命健康產業創新示范區發展總體規劃》 北戴河示范區總體規劃示意圖周邊資源整體格局——一山一海一田de全域旅游帶已經形成規模,難以撼動

區域旅游資源對接 撫寧區——山地旅游依托山地自然條件開發山地資源,以背牛頂、象山景區旅游區為主為主.北戴河區——康養、濱海度假濱海帶以濱海休閑度假、觀鳥旅游、名人別墅、海洋科普等自然景觀資源為主；依托醫療、養生資源構建“旅游+健康”全產業鏈“.山海關區——人文名勝以山海關及周邊人文核心資源,發展人文風景資源.昌黎縣——田園風光以田園風光與葡萄酒產業為核心,促進葡萄酒產業和旅游業雙產互動.一、納入大規劃可行性——如何快速起步.二、以何種優勢產品來搭車——核心產品.三、誰來?怎么來?——市場與交通問題四、兩條腿走路——一方面積極納入,一方面自身尋求發展.面對高度成熟de市場戴河片區是否可以搭上“秦皇島全域旅游”大車?根據區域分析:項目區域格局基本形成

旅游區域條件 回答是肯定de,我們不要求納入“秦皇島旅游”de核心區.但戴河片區是聯動秦皇島旅游de重要要道與資源利用de升級之地.零二項目發展條件篇旅游區位條件旅游資源條件發展條件總結戴河片區是聯動秦皇島旅游de重要要道縱橫秦皇島三大分區de交通要道機遇:旅游區位上,屬于山區旅游與海岸、都市旅游線de過渡帶,同時也是老區與新區de過渡帶.在旅游格局上具備承載與中轉de作用.挑戰:位處三大板塊de邊緣地帶,片區旅游資源缺乏,旅游形象較周邊模糊,旅游區位較為尷尬.

旅游區域條件 項目基地位于為三塊不相連de飛地.規劃區交通——高速:周邊有京沈高速,秦濱高速,京哈高速北戴河支線,項目A地塊距離北戴河火車站僅有五分鐘車程省道:寧海大道機場:項目基地距離秦皇島機場四五公里KM,距離北戴河機場五六公里至中國四大城市群需要二-三小時到達.火車站:距離北戴河火車站一零公里,秦皇島火車站二二公里.戴河片區是聯動秦皇島旅游de重要要道立體化交通聯動東北、京津冀五分鐘直達市區車程

旅游區域條件 古村河流田園森 林旅游資源分析地塊內部散落傳統自然村落,具備人文氣息傳承.林木蔥郁,成為眾多候鳥遷徙途中de通道和驛站.戴河與深河穿境而過,其水質良好,開發條件好.地塊內田園阡陌縱橫,連片成面,具備良好de北國田園風光.戴河區域內良好de自然環境為戴河提供生態支撐,卻并不是唯一競爭資源戴河發源于河北省撫寧縣,流經秦皇島市經濟技術開發區、北戴河區后入海,全長四零km,流域面積二九零km2,是冀東沿海獨流入海河流之一.自然景觀豐富,毗鄰交通要道.是培植城市濕地,涵養水源,保護生態環境,滿足市民休閑需求de重要依托.涵養水源生態保育景觀優質交通要道戴河:北戴河地區de母親河

旅游發展條件 戴河水資源現存問題一、多年斷水,生態環境惡化.戴河、深河水量少、流速小,自凈能力極差.枯水期甚至于河床裸露、干涸見底.河水愈來愈臟,污染日趨嚴重.二、盜采砂石,河道環境臟亂.沿河盜采砂石現象嚴重,倒垃圾渣土亂象叢生.沿河環境臟亂差.三、沿岸直接排污,危及地下水.戴河流域村莊稠密,又是重要農業區,化肥、農藥/牲畜糞便及居民生活廢水de不合理排放,對水體造成極大污染.四、堤壩缺口,安全隱患突出.戴河現階段未能起到支撐功能戴河對于開發區應具有更加重要de作用旅游地位尚未彰顯！

旅游資源分析 名牌形象觀光游憩環境工程文化承載

旅游資源分析 項目地塊毗鄰撫寧縣,并且擁有田園、果林等良好de自然肌理,具備優質農產品試種條件.以下品種皆屬于秦皇島地可適種物產,基地橫跨撫寧、海港、北戴河三大區域,可以對此引進.豐富de田園物產資源撫寧縣是“燕山板栗”de主產地之一,果粒整齊、色澤新鮮、風味甘甜、糯性獨特.個頭小但是無核,口感比較酥脆,香甜可口,甜而不膩,是秦皇島當地野生果樹中de獨特品種.正杏是秦皇島市主要果樹資源之一,栽培歷史悠久,資源豐富燕山板栗小洋梨山杏

旅游資源分析 豐富de文化藝術展示本案可利用非物質文化列表名稱所屬地區備注貝雕秦皇島市貝殼經剪取、車磨、拋光、堆砌、粘貼等工序精心雕琢成工藝品貝雕畫秦皇島市海灘所產de螺貝平螺秦皇島市海底發光de一種螺核雕秦皇島市以果核為材料,進行銼、鑿、鉆等雕刻角雕秦皇島市以牛(羊)角為原料,雕刻制作而成de藝術品鼓吹樂秦皇島市·撫寧區河北冀東地區民間器樂de優秀代表,是古代民族音樂文化de優秀遺產葫蘆條子:屬青龍特產,是我縣農村常吃de干菜之一,并以吃法多樣化和綿軟清香、回味悠長而深受人們de喜愛.板栗營養吃法撫寧縣是“燕山板栗”de主產地之一,板栗栽培歷史悠久.“京東首關”內獨特de地理,優越de氣候,使得該縣盛產de“燕山板栗”,果粒整齊、色澤新鮮、風味甘甜、糯性獨特.http://www.三九/jiannao/三九二六三零.shtml三五二.一自然資源解析西峽山茱萸、南召辛夷、方城裕丹參、唐河梔子和半夏、桐柏桔梗獲國家地理保護標志產品.基地現狀種植品種:基地未來將通過規模化種植優質道地中草藥,全面開展深加工產業.對種植品種進行規模化種植,動態化調整,現主要種植以下三種中藥材:六零零零畝中藥田園:農田景觀和綠色經濟初現清熱,解毒,散結,消腫.治溫熱,丹毒,斑疹,癰瘍腫毒,瘰疬,小便淋閉.具有宣肺,利咽,祛痰,排膿de功效.用于咳嗽痰多,胸悶不暢,咽痛音啞,肺癰吐膿正杏是秦皇島市主要果樹資源之一,栽培歷史悠久,資源豐富.連翹桔梗艾草北戴河de開發源于鐵路.

旅游資源分析 北戴傳承——鐵路文化?一八九三年,修筑津榆鐵路de英國工程師金達來到這里,被戴河之北de優美風光吸引,便在京津兩地廣為宣傳,召來了大批英美傳教士來此購地建房.后清政府在秦皇島開埠,宣布北戴河為避暑地.從此北戴河漸漸發展,成為名揚四海de海濱旅游度假勝地.?便利de鐵路交通對秦皇島de影響極大,其中京奉鐵路對秦皇島城市格局de形成影響深遠,秦皇島“因本路而開辟”,“其受賜于鐵路更不待言”.作為規模不大de港口城市,秦皇島快速de城市更替使得近代de歷史遺留已不多見,開埠后建成de三條主路,如今只剩下開灤路de中段,仍留有西式風格de老建筑.?位于項目地范圍內de大秦鐵路,連接山西大同和河北秦皇島市,縱貫山西、河北、北京、天津,是中國西煤東運de主要通道之一.在項目地范圍內有部分鐵路因故廢棄可利用

旅游條件診斷 地塊旅游問題診斷——旅游依托要素少,可支撐點不明顯少！區域旅游資源薄弱旅游核心點不明顯地區缺乏觀光休閑業態.戴河聯動成片區域,然而現階段缺乏環境治理,未能起到旅游核心帶動作用.自然環境資源雖然優質,但不具備唯一性與特殊性.具有完成開發de旅游資源少,地區開發缺乏旅游承載.

旅游發展條件總結 重新發現戴河:地塊資源決定了,必須以戴河為開發核心聯動周邊田園土地資源作為開發點一、戴河對區域地塊de連接與聯動作用——規劃價值二、戴河對區域地塊de土地溢價作用——產業價值三、戴河對區域地塊de生態涵養作用——生態價值四、戴河對區域地塊de休閑需求——文旅價值產業發展條件零三旅游市場篇專項市場分析市場總結市場游客測算四大專項市場構成主要客源高端置業市場親子與環城游憩旅游市場休閑農業市場田園養生市場

市場分析 一三KM一零KM榆關鎮不臨海,不近山項目市場在哪里突破方向在哪里市場分析項目地位于環首都休閑度假旅游圈中,擁有一個大眾休閑旅游市場京津冀交通一體化形成de便利交通,吸引來自京津冀de廣大客群.?一個專項市場——投資置業置業客群客源市場:立足京津冀,輻射大半徑內周邊地區?一個大眾休閑市場——京津冀環首都休閑客群

市場客群分析 客群來源背景:秦皇島素有“京津后花園”de美譽,隨著京津冀協同發展步伐de加快,特別是高鐵de快速發展,越來越多de人開始選擇在環京地區購置養老地產、旅游出行.項目地

市場客群分析 客群類型聚焦文化旅游、養生度假、生態農業、戶外運動四大發展方向客群訴求主力客群?青年白領?親子家庭?老年休閑?商務團體基于需求de發展方向初判?戶外運動/觀光休閑/特色體驗?親子游樂/科普教育/農業體驗?康體度假/養生養老/高端醫療?商務會議/商務休閑/文化旅游聚焦以下四大發展方向創意+放松+活力+休閑+全齡+親子+游學+科普+康養+醫療+舒緩+高端+系統+功能完善市場客群分析項目地所處位置,擁有山地與海之間de優質田園資源.將區分于周邊已成熟de濱海旅游,打造特色田園休閑旅游項目、休閑旅游康養?以田園旅游為重點特色,吸引周邊旅游度假de游客人群?以康養為輔,吸引客群停留消費.通過打造優質景觀,引進相關醫療康養機構,完善基礎功能,為康養產業奠定基礎.吸引客群中注重康養de女性、中老年人客群.?在消費過程中,推廣高科農業產品與相關度假、置業產品結合旅游康養等,針對客群打造對應de消費產品,形成完整產業鏈模式.四+三生活模式市場客群分析旅游形式“四+三”生活模式de理念,是指住在繁忙都市de人群,將時間切分為工作時間和休閑時間.每周四天忙碌于工作,而周五至周日三天de休閑時間,則出游在外休閑放松.通過這樣de生活模式,調整自身de精神狀態,釋放壓力從而實現周而復始de良性循環.而“四+三”生活模式de興起,也帶動了發達城市周邊短途休閑旅游de快速發展.休閑農業已成為熱點隨著農業與旅游逐年深度融合,農業已經景觀化、規模化、產業化、休閑化,更適于旅游休閑市場de多樣農業休閑市場（休閑需求）化消費需求,無論從市場投資還是從市場消費,都成為追捧熱點.投資規模據國家旅游局六日發布de最新統計顯示,隨著農業現代化、多產融合de時代呼喚,“鄉村旅游投資成為亮點,鄉村旅游實際完成投資一二二一.三億元,較去年同期增長六二.三%.”消費規模前瞻產業研究院發布de《二零一四-中國休閑農業與鄉村旅游市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》數據顯示,我國已建成de四萬多個旅游景區（點）,一半以上分布在廣大de農村地區；全國鄉村旅游景區（點）每年接待游客超過五億人次,旅游收入超過二零零零億元；“十一”和“春節”兩個旅游黃金周,全國城市居民出游選擇鄉村旅游de約七零%,每個黃金周形成大約一億人次規模de鄉村旅游市場.

市場客群分析 旅游形式《親子游消費報告》顯示,一-,驢媽媽平臺親子游出游人次相比去年增長近一.六倍,越來越多de家長愿意帶上孩子外出旅行度假,“帶娃出游”已成為旅游市場上de主流消費趨勢.北京作為親子游排名第二de出發地,潛力巨大,這也正是秦皇島親子游發展de巨大契機.旅游形式親子游與環城游憩市場（休閑需求）

市場客群分析

市場客群分析 康養人群:全齡化康養時代呼喚多樣化康養產品二五%一五%中國白領工作時長調查工作時間超過八小時 六零%工作時間超過一零小時工作時間超過一二小時零% 二零% 四零% 六零% 八零%而中國白領平均每周de運動時間不足三個小時.白領亞健康比例高達七六%,處于過勞狀態de接近六零%真正健康人比例不足三%白領女性更容易受到婦科、心腦血管疾病de威脅；男性則面臨猝死、過勞、癌癥等問題數據來源:林克艾普日期:.七.七白領——亞健康比例高達七六%學生早餐營養較差八零.零%青少年——亞健康現狀令人堪憂青春期貧血三八.零%脂肪肝發病率四零.零%-五零.零%八零.零%一零零.零%八零.零%六零.零%四零.零%二零.零%

零.零%青少年近視率統計七七.三%五九.四%

三二.五% 小學生 初中生 高中生 大學生沿海城市高中畢業生視力低下率八五%數據來源:教育部《全國學生體質健康監測報告》中國數字醫療網《中國健康大數據二零一四》骨質疏松癥比例六零.零%骨折發病率三三.零%老年癡呆癥占全球比例二五.零%據世界衛生組織統計——全球四九個高收入國家人均健康壽命為七零歲,而我國只有六六歲；發達國家六零歲以上老年人口中身體健康de比例超過六零%,而我國只有四三%左右數據來源:中國人健康大數據老年人——健康現狀不容樂觀

市場客群分析 數據來源:《中國健康養生大數據報告》一七一七.五八一六九四.二九零五零零一三五零.二八一二四五.三三一二四四.三七一一二二.七一一一二二一一一八.二六一一一七.三一一零九.三七一零五四.五四一零零零 一五零零二零零零北京天津上海重慶浙江廣東江蘇全國河北山東河南城鎮居民人均醫療保健消費前十省份（元）八八一.二五九三一四二.七一二三.三一二五.四五五.七四二.四三九.六三六.九三一.二二七.四二三.二一九.七一零零零九零零八零零七零零六零零五零零四零零三零零二零零一零零零美團大眾點評研究院發布de《中國健康養生大數據報告》指出,中國健康養生市場規模已經超過萬億元,市場不僅巨大且增長快速.健康養生人均消費統計（元）數據來源:大眾點評研究院《中國健康養生大數據報告》消費需求:津京冀位于醫療保健消費前列,適宜田園綜合體de運動健身類康養廣受關注與沿海度假產品相比,仍有競爭空間！四大潛在優勢助力戴河片區有望成為具有競爭力de康養區位優勢更接近城市中心,市政配套更為成熟.項目地塊區位優勢明顯,較城市、濱海、旅游山區都較為接近.成熟de交通路網三大地塊雖然位處市區城郊,但因區位距離市區較近,又因為對接數條省道,硬化公路,半小時自駕車程即可到達市區.房價洼地目前秦皇島主要品質性住宅均價在均在處于一萬—一,五萬之間,而地塊區尚未有成型de樓盤,抑制了溢價空間但對客戶而言擁有價差吸引力.環境品質相比濱海度假區與日漸擁擠de市區,項目地塊內成片de田園風格帶來不一樣de感受.

市場客群分析——康養專項

市場客群分析——置業專項 置業市場白領商業人群旅居游客回遷居民項目工作人員商務投資青年社區花園洋房居民住宅商務公寓高端別墅置業客群產品需求根據項目未來運行與配套需求,滿足用戶需求,補足開發區功能客群需求:客群種類較多,需為各類置業客群提供相應de產品.四類人成為戴河de片區de訴求:休閑農業市場:生態休閑,鄉村休閑訴求de鄉村度假產品.環城游憩市場:以親子兒童類de主題產品.田園康養市場:集休閑度假、農業體驗、文化熏陶于一體de綜合體.高端置業市場:下一個地產投資洼地,與升值空間；田園生活居旅需求

市場客群總結

市場容量測算 項目游客規模預測假設項目建設周期為三年,本項目在進入建設期；項目自開始運營,且經歷一年左右de市場培育期及試運營期；鑒于環城游憩市場競爭可能形成de游客分流,項目滲透率設定為七%（保守值）；鑒于景區位于秦皇島市郊,秦皇島龐大de旅游外溢市場對本項目滲透率為游客規模=M×（P+J）,其中M為本項目主體市場人口規模,PJ為兩個圈層滲透率項目主體客源人口規模滲透率規模預測（萬人次）主要市場（秦皇島）五二零零萬三‰一五.六項目主體客源人口規模滲透率規模預測（萬人次）主要市場（秦皇島）三零六.四五萬七%二一.四五則項目試運營期游客量為三七.零五萬人次.年份日接待量年接待量（萬人次）增長率（人次）近期二零五八三七.零五一五.零零%中期二三六七四二.六一二五.零零%二九五九五三.二六二零.零零%三五五一六三.九一一五.零零%四零八三七三.五零一五.零零%二零二五四六九六八四.五二八.零零%遠期二零二六五零七一九一.二八八.零零%二零二七五四七七九八.五九六.零零%二零二八五八零六一零四.五零三.零零%二零二九五九八零一零七.六四三.零零%二零三零六一五九一一零.八七三.零零%游客量預測

項目就業人口測算 就業崗位數量:旅游產業創造就業崗位數量:根據旅游收入計算帶動就業崗位計算法根據旅游發展一般經驗判斷:旅游服務業人員與游客de比值為八比一,以適游天二二零天,游客量計算,則其服務崗位就業人口為六二五（人）.加工產業創造就業崗位數量:產業帶動就業崗位數量:根據經驗數據表明,綜合類工業用地就業人口密度一般為八零人/公頃,項目規劃加工基地用地面積為三三公頃；高新工業園用地就業密度為一二零人/公頃.項目規劃加工基地用地面積為零.七公頃,則產加工產業需要滿足二七二四個就業崗位.八零（人）*三三（公頃）+一二零（人）+零.七（公頃）=二七二四（個）農產業創造就業崗位數量:產業帶動就業崗位數量:根據經驗數據表明,農產業為常規性農田看守為一零人/畝；項目規劃項目規劃常規農田用地面積為一五六四九畝,設施性農產業為一五人/畝,項目規劃設施農田面積為六二六六畝,則農產業需要就業崗位為一六六九個.一五六四九（畝）/一五人+六二六六（畝）/一零人=一六六九人項目就業人口是根據三產之和得出.

項目就業人口測算 項目需提供就業崗位數為五零一八個,需提供職工居住面積應不低于一五零五四零平方米.就業崗位總需求數:產業帶動就業崗位數量:根據經驗數據表明,農產業為常規性農田看守為一零人/畝；項目規劃項目規劃常規農田用地面積為一五六四九畝,設施性農產業為一五人/畝,項目規劃設施農田面積為六二六六畝,則農產業需要就業崗位為一六六九個.六二六六（畝）/一零人=一六六九人（農業就業崗位）+二七二四（加工業就業崗位）+六二五（旅游服務業就業崗位）=五零一八（個）就業需求居住面積:根據經驗數據表明,就業需求面積是根據一人/三零平方米來測算,由于項目為田園綜合體項目,需在啟動器提前提供大量de居住與配套面積,則項目在旅游啟動期就需要提供相對應de旅游居住崗位,則需提供居住配套面積就不應低于一五零五四零平方米.五零一八（個）*三零（平方米）=一五零五四零（平方米）產業發展條件零四場地分析篇資源現狀土地利用現狀資源現狀水系特征:分布廣、形態豐富項目地水體面積約為四一.八公頃,其中深河與戴河貫穿基地,內部還有零星分散水體,規模大小不等,多為水渠池塘.農田特征:有農業休閑景觀肌理現狀肌理豐富,耕地占比五九.五三％,園地占地一零.八二％,居住用地一零.六九％等,其中多為平原,山地很少,開發強度低.村落特征:大分散、小集中村落零星散布于農田上,村莊風貌較差,村莊配套設施缺失,垃圾處理及污水處理較差.水系農田村落道路交通對外交通:航空:北戴河機場距離項目地約四零公里,沿S六二、S零一二沿海高速可到達項目地.秦皇島機場到項目地de道路通達性不好,因而不納入考慮范圍.鐵路:秦沈客運專線、京哈鐵路、津山鐵路、大秦鐵路、津秦客運專線五條鐵路干線穿境而過.公路:京哈高速公路、沿海高速公路、承秦高速公路、一零二、二零五國道貫穿全境.對內交通項目地由A、B、C三個地塊組成,A地塊與B地塊通過京哈高速相連,B地塊與C地塊通過京沈高速連接線相連；在A地塊中y零五一和y零五三貫穿其中,y零五六和y零九九貫穿B地塊,其中x六三五連接了B地塊河C地塊.水系分析戴河是北戴河地區de母親河,發源于河北省撫寧縣,全長四零㎞,流域面積二九零k㎡,是冀東沿海獨流入海河流之一.深河深河流經秦皇島市經濟技術開發區,在小米河頭村南入戴河干流,之后流經北戴河區后入渤海,河道全長約一六km,流域面積約四六km2,河道比降為二.四‰項目地中戴河與深河穿境而過；戴河流勢由北向南,傳經B地塊,將B地塊與C地塊連接,向北承接撫寧縣,向南匯入渤海.深河源起撫寧縣北坊子村,流經A片區,在戴河生態園與戴河匯合,形成“兩帶三片區”格局,其中戴河自古以來都是北戴河地區沿河兩岸農民耕作灌溉de重要水源地,沿途生物類型多樣,春夏秋冬四季生長de植物在這里都能看到,后期沿河景觀帶與匯入大海de戴河相連,自然景觀豐富,毗鄰交通要道.是培植城市濕地,涵養水源,保護生態環境,滿足市民休閑需求de重要依托.GIS分析高程分析項目區內,最高海拔在A地塊內,是一零七米,最低海拔在C區塊內,是九米,B區塊和C區塊較為平坦,高程在一八.七—二二.五五de區域最大.坡度分析項目區內坡度較為平緩,坡度分布較為均衡.主要集中于零-四度,坡度在四—四六度de面積,在基地A地塊與B地塊較為集中.坡向分析項目區內坡向相對較集中,基地坡向均衡,總體占比差別不大.其中基地內東南坡較多.現狀土地利用分析土地利用結構項目地結構分明,耕地與居住用地占據項目地塊de七零.二二％,大量de可建設用地為項目規劃提供便利.土地利用布局在規劃范圍內,現有用地de空間布局結構清晰,其中B地塊為主要建設范圍,核心區也集中在此地塊；項目范圍內戴河與深河是極具利用價值de資源,村落零星分布.產業發展條件零五策略定位篇三種視角剖析開發方向旅游發展方向項目定位從占據de資源來看:本項目水系+林地+田園de資源特質在區域內具有復合型多類度假地產開發.從區位來看:本項目位于北京三小時交通圈、秦皇島一小時經濟圈,且位于秦皇島主城區近郊區域,將承接兩地de強勁置業力量.從產品打造來看:高端獨棟、聯排別墅滿足北京、秦皇島度假投資需求；養老養生主題地產,差異化產品打造.精品民宿,田園院落,社區農業滿足度假需求.以種類豐富,多元素de高端度假地產需求為地產開發方向策略定位以休閑農業角度來看旅游需求周邊資源周邊休閑農業初具規模,但難以對整體市場產生影響項目所處de經濟開發區已經有一定規模de休閑農業,并處于初級觀光開發階段向休閑體驗階段過度,但無論從開發格局還是從體量上難以與本案產生競爭威脅.策略定位產業未盡開發之致——規模化農業種植,無特色產業鏈萬畝種植面積:目前項目地塊已形成規模化種植面積上萬畝.平整廣闊de種植條件:地塊內目前農業用地平整,適合規模產業化種植.試種種類豐富:現有地塊內,基本農田占比少,果林與農業用地豐富組合高,可適合種植不同de農產種類.策略定位以產業現狀角度來看產業需求農業區域全景村落全景種植概況策略定位以產業現狀角度來看產業需求高產性,整合性,經濟性于一體de農產業發展高產性:利用設施農業技術極大提高農產品de產量與產質.整合性:整合由道路分割,產權分散de田園、果林業,集約化種植發展.經濟性:對原材料農產品進行精加工與文創加工,并提供供銷市場渠道,保障農產de效益發展.農業為本田園為根現代農業休閑文化旅游田園社區田園綜合體形象定位田園+休閑+康養+旅居山海間de田園牧歌戴河綴連de田園康養圣地 戴河綴連de原野旅居圣地戴河綴連de原鄉之旅原鄉靜養,田園美好生活生態型田園景觀充滿活力de開放空間多樣de創意體驗自然放松de生活方式旅游發展方向一水一田,一宅一生de美好示范居旅模式生態優先產品安全農游一體綜合開發科技支撐三產融合循環利用節能減排示范教育實踐創新生態農業綠色農產品基地有機肥復配節水灌溉農光一體科技示范農業生產+互動體驗+親子娛樂+生態旅游+康養產業+農民培訓科普教育實踐基地素質拓展標準化育苗現代農業初精加工農產品衍生產品旅游發展方向旅游發展方向打造田園旅游與康養旅游融合發展de康養度假基地以靜養生以動養生以和養生以食養生以智慧管理為依托,科學技術為支撐,以健康產品為目標,以旅游產業為指導,依托項目地良好de區位優勢與生態環境,集生態農業、休閑旅游和田園社區為一體,在保障人與自然和諧發展de基礎上,實現農業、加工業、服務業de有機結合,發展健康養老產業,開創居家養老與田園基地互輔互持de康養型田園社區；是集高新科技引領、高效現代農業產業、高端休閑觀光、高品質健康管理于一體de沿海地區田園綜合體樣板區.總體目標總體目標基礎市場（一期）:北戴河及周邊市區目標市場（二期）:秦皇島及津京冀環城市場遠期市場（三期）:全國乃至國際市場分期目標科農文旅產業融合功能綜合服務要素集聚功能健康農業品牌增值功能協同創新輻射帶動功能安全食品生產示范功能市場定位沿海田園綜合體樣板區現代農業科技展示基地特色農業產業園區特醫食品原料基地智慧農業示范基地城鄉居民休閑度假后花園京津冀自駕游目de地功能定位項目定位產業發展條件零六總體規劃篇土地開發策略規劃理念空間結構功能分區項目總平面六,.六項目開發定位本區域可作為形象景觀和主題開篇,是進入地塊de第一門戶,地理位置和地形條件優越,可對此塊進行形象塑造.總體開發策略項目地由A、B、C三個地塊組成,地塊相互不連接,距離遠,跨度大,資源稟賦各不相同,故對此現狀宜化零為整,集中開發優勢土地；分主題分片區打造特色項目現狀地勢較高,為自然式山體,有較好de視點,適宜人群度假康養.現狀土層較薄,不利于種植產業,可以將大地藝術在此體現.靠近京哈高速,交通可達性好,可相應設置體驗型項目,增加片區認知度.戴河穿境而過,地理位置良好,可開發休閑度假、親子水上游樂類de項目來提升土地價值.本區域多為耕地,地勢平坦,視野開闊,空間開敞,可形成休閑農業景觀.交通可達性好,國道一零二和鄉道一零九橫穿地塊,可以作為游客林果采摘de體驗類項目.現為大片耕地,村莊分布零散,建議塑造農業特色,形成規模效應.津山鐵路和市政道路為界限,交通發達,臨近深河,可以打造與商業互補de配套服務.臨近戴河與戴河生態園,省道穿境而過,地勢平坦,可以以“田”為特色來打造.地塊場地梳理選址理由——地處位處最中間區域,作為中央支撐點能更好de連接其他兩大片區,并且能與戴河示范區與碧桂園地塊形成聯動；項目地帶連接濱海區與祖山片區de中間過渡地帶成片沿線成片農田與林地能夠集約用地,形成產業化發展；諸多連接de路網為游客集散提供了有力保障；規劃范圍區包括了戴河水系分叉口,水面多變豐富,能最大程度輻射周邊有利資源；能為未來de旅游、商業聚集人氣；開發方向——農旅融合高校科技示范園依托便利de對外交通路,充分借勢,集約用地,實現資源價值最大化A地塊整體京哈高速秦皇島祖山片區方向秦皇島濱海方向地塊場地梳理A一定位——科技農業示范區利用平整土地與大面積成片de農業構建科技農業示范區,以高科技農業為主導,形成大范圍農業觀光帶；充分利用人工改造水面,從環境營造上做足文章.A二定位——田園水鎮度假區A地塊局部定位村落村落電廠水系農田林地礦坑A一A二A四A五以水路游線作為支撐de沿線土地,價值最高,適合發展建設土地,該地區不僅是對總體地塊主要盈利地塊,也是項目形象昭示地塊；A三定位——農藝服務區結合該位于位于地塊中央區與場地條件,規避掉礦坑等不利于旅游開發de點,打造項目服務集散區域；A四定位——紫草塢示范居住區利用紫草塢村在整個項目中中心de區位條件,打造成為三大片區de商業配套與居住示范區.A五定位——農產品加工聚集區該地區因范圍內因部分高速與公路穿過,影響了整體性因此不適于發展休閑與觀光產業,利用交通de快速通道發展農產加工業態；A三紫草塢地區土地性質探討紫草塢社區具備不可替代de核心輻射價值紫草塢地塊de意義考慮A四地區區位及現有資源,項目地紫草塢村位于整個項目中心位置,地理區位具有優勢,理應承接項目地塊de綜合服務功能,職工人員安置功能,區域服務與配套三大功能.但因與城市總體規劃土地用地性質相悖,開發存在之舟.紫草塢村紫草塢地區土地性質探討紫草塢社區具備不可替代de核心輻射價值為什么是紫草塢而不能以其他地方替代居住功能區位交通作用不可替代紫草塢不僅位于三大地塊交匯處,也是戴河與深河de交匯處,區位優勢非常明顯.環境保護影響紫草塢地塊屬于經濟開發區自然區腹地,河流與田園交匯,工業規劃de開發將極大de不利于當地生態環境保育.紫草塢地區土地性質探討綜合以上四點因素,我方建議政府對紫草塢地塊予以規劃用地性質調整紫草塢社區調整de意義住宿配套基本需求職工必須必備de生活居住配套區.根據地區就業人口測算與需求居住面積,該地區應提供不少一五零五四零平方米de建筑面積.土地增值效益通過人流de聚集效應可以為該地區de土地帶來土地價值de潛在提升.居住環境改善需求周邊土地征集居民寄托鄉土之情,并對居住環境有有改善性居住需求.社會效益價值體現田園綜合體生活配套住宿區de建立,可以為附近de村民帶來提供就業崗位de二次需求,其后續de安保,服務,運營de等可提供永久性崗位.電廠A地塊中部現狀電廠.火、核電廠循環冷卻水de冷卻過程中,會向環境中釋放極其巨大余熱能量,如此巨大de廢熱排放必將造成燃煤能量de大量浪費,也使生態環境遭受熱污染.所以必須重視電廠循環水余熱de回收和利用,轉害為利,起到節能、保護生態環境和資源綜合利用de作用.?當以高技術為龍頭,在技術研究上注重低成本高效率、研發能充分利用電廠自身資源de熱泵機組.?在余熱回用上注重結合電廠de實際情況,以合理、高效回用途徑實現電廠循環冷卻水de資源效益.?提升溫度后de熱量也可用于海水淡化de低溫閃蒸工藝過程,替代直接使用抽汽.更經濟de實現電廠de水電聯產,有效利用能源.?發電廠可通過高背壓水循環改造項目,將發電機組冷卻降溫損失de熱量轉換供給到周邊用戶供熱管網,從環保角度有效利用廢棄熱能.地塊場地梳理A地塊電廠廢熱利用地塊場地梳理開發方向——農耕田園展銷區結合優越地理條件,形成特色農業集散場地,走差異化路線.選址理由——地塊經京哈北戴河支線與項目地核心片區相連,形成統一整體.借助周邊資源,充分借勢,最大程度輻射周邊,為未來de旅游、商業聚集人氣；?利用緊鄰de戴河景觀,適當借景,形成具有多元要素de休閑觀賞區.?地塊臨近北戴河火車站,絕佳de地理位置和完善de交通體系為地塊旅游de人流量提供了保障.核心片區B地塊整體分析地塊場地梳理B地塊局部定位B一定位——農業嘉年華放大農產品de商品價值,打造一個以農產品為主de商品展銷區.利用游樂設施,結合創意手法,活化農產品符號,打造一個以農業產品為特色de娛樂體驗區.B二定位——農田示范基地利用藝術手法,打造一片以農事生產為特色de示范基地,偏向種植,綜合考慮氣候地理環境,結合當地農作物生長習性,合理配置作物,爭取打造探索創新、先行先試de新基地.水系B一B二北戴河火車站地塊場地梳理國道一零二京哈高速開發方向——花海藝術康養社區利用周邊深河借景,在基地中間地塊結合人工水系,串聯組織游線.選址理由——地塊經京哈高速與項目地核心片區相連,可使各片區聯動發展.利用地塊內臺地式地形dede特征,適當開發能取得比平地更好de景觀效果.穿過地塊de京哈高速和地塊緊鄰de國道一零二為景區交通集散提供了有力保障；地塊中深河de傳經為地塊帶來了靈氣,充分利用未來人工蓄水de水面,從環境營造上做足文章.核心片區C地塊整體分析地塊場地梳理C地塊局部定位C一定位——果林藝術示范區用果林藝術將地塊與外界隔離,從而形成藝術隔離帶,形 成次迷行空間,吸引外界前來探尋.C二定位——休閑康養度假區借用臺地地形,便利de交通,充分借勢,塑造靜謐空間,為未來de旅游休閑度假聚集人氣.水系C二C一地塊場地梳理土地規劃利用分布特征地區跨服較大,地塊區域聯系不強三大地塊縱橫跨服過長,從北戴河區連接至海港區,且中間有間隔地帶,村莊分布零散,不利于整體統一性主題開發.居住建設用地占比少,自然資源用地占比大居住建設用地僅占據一零%,倘若以常規性大包大攬進行開發,則會面臨整體成本過高,也不利于土地自然資源de充分利用.區域建設強度不平衡根據前文規劃分析,因為區域資源,區位交通等綜合性考慮,在規劃上勢必會造成區域建設強度不均,資金與資源利用不平衡.中建設度弱建設度強建設度以“點狀供地”更具平衡為代表de開發模式勢在必行！指狀嵌合,滲透互生水體界面田園界面村鎮節點田園輝映水系環繞古鎮主載依田面水,負陰抱陽規劃理念一箭離弦三區騰飛一核:戴河水鎮農旅度假示范核兩帶:深河生態景觀聯動發展帶戴河農旅融合經濟發展帶三區:創意農業園區藝術田園康養區農旅融合高效科技示范區六園:高效科技創意園豐樂果嶺采摘園休閑農業體驗園花香老嶺大地藝術園花嶺鄉居康養園大田產業示范園空間結構三區:戴河水鎮農旅度假示范區紫草塢鄉居度假示范區花嶺鄉居康養區六園:高效農業科技產業園農創工廠電子物流園休閑農業體驗園老嶺花田大地景觀藝術園有機農品產業園大地標準化生產示范園功能分區項目總平圖建設用地指標序號分區名稱占地面積一村莊拆遷一一四.三九二林業用地八五六.八二三農業用地一零六五.一三四村莊用地二三八.七七五商業用地一六.二六六分散式點狀用地一六.八八七伊甸園建設用地三九.六七八康養建設用地三零.五二九社區建設用地一二.三六一零水鎮建設用地三九.四九一一集貿區建設用地六三.三一一二配套設施一八.八九一三電力設施用地三二.五九一四道路廣場用地一七五.一六一五公路用地一一九.九一一六綠地四五九.零五一七水域八五.一一小計三三八四.三一建設用地指標建設用地指標序號用地性質分區面積（ha）總面積(ha）一康養度假用地紫草塢鄉居度假示范區六五.四四一三二.四七花嶺鄉居康養園二九.七二戴河水鎮農旅度假示范區三七.三一二農林配套設施用地高效農業科技產業區一二.四一八五.五一休閑農業體驗園四四.七零農創工廠電子物流園一九.三五前沿科技農業示范區九.零五三旅游設施及其他用地戴河水鎮農旅度假示范區三零.四四三九.二七休閑農業體驗園六.三二老嶺花田大地景觀藝術園二.五一四道路用地二五五.五四五農林用地二七九五.六六六水域七六.二二總計三三八四.六七建設用地指標序號用地性質分區面積（ha）總面積(ha）一康養度假用地紫草塢鄉居度假示范區六五.四四一三二.四七花嶺鄉居康養園二九.七二戴河水鎮農旅度假示范區三七.三一建設用地指標序號用地性質分區面積（ha）總面積(ha）一旅游設施及其他用地戴河水鎮農旅度假示范區三零.四四三九.二七休閑農業體驗園六.三二老嶺花田大地景觀藝術園二.五一建設用地指標序號用地性質分區面積（ha）總面積(ha）一旅游設施及其他用地戴河水鎮農旅度假示范區三零.四四三九.二七休閑農業體驗園六.三二老嶺花田大地景觀藝術園二.五一戴河水鎮農旅度假示范區服務中心積木水寨水鎮主題商業街花溪島群木蘭展銷中心拓展基地霍比特酒店科普基地木蘭之家探秘基地水鎮游樂園休閑農業體驗園礦坑生態公園萌寵樂園游客服務中心稻草樂園生態果林采摘區高效農園科技產業園溫室科技栽培展示館農作試種基地農耕科技研發中心循環農業展示區戴河伊甸園設施農業示范基地生態農業示范基地紫草塢鄉居度假示范區精品居住區入口景觀廣場紫草塢運動中心紫草塢休閑會所社區商業街彩虹健康跑道農創工廠電子物流園電子商務產業園農創加工產業園農產品交易中心農產品體驗館林下養殖產業老嶺花田大地景觀藝術區萌樂花海林果藝術區作物種植藝術區果林健康步道花海營地花嶺鄉居康養園大田標準化生產示范園有機農品產業園創意農園、智慧田園、健康林園主題康養社區老年社區中心田園認養基地林下康療院光伏農業示范田土壤改良示范田避雨栽培種植田陸地標準化種植田節水灌溉示范田病蟲害防治示范田歡樂農品嘉年華瓜果巨人王國農夫集市鄉土風情集貿市耕讀草堂水鄉魚巷農耕文化體驗館項目體系總體經濟技術指標戴河水鎮田園綜合體概念性規劃經濟技術指標表分項類別面積百分比規劃用地面積（ha）其中風景點建設用地三六.八六一.一零小河峪村及安置區建設用地九.六七零.二九旅游開發建設用地六九.八三二.一零道路及停車場用地四五.四九一.三七小計一六一.八五四.八六非建設用地面積三一六八.一五九五.一四小計三三三零一零零.零零建設用地技術經濟指標建筑面積(㎡)其中商業一六九零六七三七.零六酒店二零八二六零四五.六四民居及回遷安置一九五二零四.二八其他五九四二七一三.零二小計四五六二七四一零零.零零道路面積四一.六七ha建筑密度九.一六%容積率零.二六停車位其中小汽車停車位九零四大巴車停車位九七區間車停車位二二零康養板塊以靜養生以氣養生空氣資源以動養生農耕資源以和養生人文資源以食養生飲食資源景觀資源“山、水、生物”環境清幽de地方,“養生之道,常欲通過鄉村文化、民綠色食品等風光展現了“天空氣中存在de負氧小勞,但莫大疲及間習俗和傳統節慶草藥調理人合一”de精神本離子具有養生功能強所不能堪耳”等,在歷史發展中,質,通過和諧de景形成天地人和諧發觀,“靜”de享受,展de民俗歷史文化沉淀浮躁與喧囂,和生活習慣,是田放松身心起到養生、園養生de基礎,讓保健、治療de作用鄉村de人文活動陶冶游客身心,實現鄉村養生和傳統文化傳承de雙贏.總體經濟技術指標一個品牌北戴河水鄉一大爆點項目戴河水鎮示范區一個特產健康五谷膳食宴兩帶深河經濟帶戴河旅游帶三大戰略目標成為秦皇島缺乏de田園生活居旅區秦皇島鄉村旅游召集與示范地秦皇島鄉村文化承載地三種生活方式康養生活醫院養生活閑養生活總體經濟技術指標康養旅游體系規劃戴河水鎮田園綜合體生態靜養綠色食養運動氣養農耕動養三大康養廊道七彩老嶺花道原鄉河畔水道鄉間田園綠道六大特色旅游線路林下花田彩虹跑道鄉村休閑慢生活步道森林濕地生態棧道北國魚鄉水上航道果林景觀騎行綠道七彩花田小火車軌道三類康養度假產品度假居住類主題營地類景觀構筑物五大重點康養項目景觀花田小火車（靜養）農耕學院（動養）房船野奢營地（靜養）主題康養社區（靜養）林下康療園（食養）精品民宿生態營地休閑農莊能量補給站騎行驛站健康五谷飲食特色藥膳森林運動騎行運動果林體驗中 農醫 事藥 體園 驗藥草培育自駕體驗七彩老嶺花道項目營地及旅游線路規劃經濟藥田景觀花田花堤花島溫室花房水榭花廊以線帶點,串珠式百里景觀游線de手法,整合為花道大軸線.花道花房花堤花田花道藥田花廊游覽主干道花島花海養蜂產業如何避免花期較短——亦農亦旅兩棲開發模式,反季節花卉培育產業符合循環資源利用花海案例項目營地及旅游線路規劃花道與延伸de棧道構成七彩花到主軸線.項目營地及旅游線路規劃花堤、沿線分布于水景中,構成景觀花岸項目營地及旅游線路規劃花毯花垣花丘花海好看de濕地花海:多樣de觀覽視角花廊 景觀設施鄉間田園綠道項目營地及旅游線路規劃功能單一:以交通功能為主忽略慢行系統:主要服務于機動車景觀僵硬——死氣沉沉、缺乏美感自然豐富,種類多,組合度高,環境優質.但價值未能完全體現綠到系統規劃思路:為地塊之間構建有機聯系,充分考慮居住與游憩步道需求,尊重生態環境與文化,構建特色田園綜合體de綠色走廊.交通功能休憩功能健康運動功能生態保育功能項目營地及旅游線路規劃果林綠道濱河步道森林步道濕地棧道稻田景觀步道綠色呼吸駁岸運動騎行步道中醫藥草健康步道濱水健康步道生態綠道凈化工程系統水岸生態系統景觀節點系統浸游田園鄉間風光運動健康調養生態環境保育休閑步道健康運動步道果林綠道濱河步道稻田景觀步道濕地游步道綠道等級綠道寬度綠道功能一級綠道一零—一五綠道系統主干道,滿足車輛、騎行、步道功能.生態系統棲息與保育地.二級綠道八—一零綠道系統次干道,滿足車輛、騎行、步行功能.滿足生態觀光,休閑功能.三級綠道三—七綠道系統支路,騎行,步道功能.游客與住戶散布,運動道路.項目營地及旅游線路規劃項目營地及旅游線路規劃健身步道:融合景觀體驗與康體健身為一體de慢性系統彩虹跑道每隔一段距離都有不同de可愛圖案或者提示語來豐富和帶動跑步者de情緒；健康花田步道運動彩虹跑道鄉間原木趣道濱河綠道景觀濕地棧道景觀原鄉河畔水道水系游覽節奏點打造生態策略一:優化水網,注入文化元素,增加景觀水體de體驗性,提高場地水體de聯通性和流動性,打造主題風情水廊.構建網絡化綠地水系塑造生態水環境打造多樣化de水景觀生態策略四:生活污水處理系統人工濕地處理系統農業面源污染管控濕地公園系統雨水管理措施生態策略三:創造五大功能綠地,濕地綠地,濱河生態防護綠地,游憩景觀綠地,田園景觀綠地,道路景觀綠地.生態策略二:結合項目特色,構建特色景觀水系,提高場地價值.打造湖面,河道,濕地公園,雨水收集與凈化,生態駁岸等多樣化de水景觀.構建風情體驗性水廊水系游覽節奏點打造種植業水鄉魚香深河戴河現狀水系康養花田藝術戴河水鎮戴河伊甸園花溪翠湖依托戴、深二河水系de生態整治,構建:二水、四湖、五溪、六碼頭de水系格局.生態駁岸親水游路游船碼頭水系游覽節奏點打造依托戴、深二河水系de生態整治,構建:二水、四湖、五溪、六碼頭de水系格局.水面處理主水系水面貫通支水系分級跌落水系游覽節奏點打造依托戴、深二河水系de生態整治,構建:二水、四湖、五溪、六碼頭de水系格局.親水長廊親水觀景棧道親水觀景棧道林下親水棧道親水觀景平臺濱水游覽設施親水觀景平臺親水棧橋林下觀水棧橋親水觀景平臺水系設計手法生態策略——生態蓄水池調節水量,降低洪澇隱患蓄水池在地環境影響開發中可以有效地減少洪泛de可能性與改善水質.低環境影響開發LowImpactDevelopment傳統城市開發TraditionalUrbanDevelopment減少洪泛de可能性與改善水質洪澇隱患與低質量水質一五-八零%de支出減少湖面地表水景湖面地下暗管循環度假游線規劃醫養針對都市白領現狀調和亞健康生活狀態針對“睡眠、飲食、精神壓力”康養針對銀發市場與度假客群老年關懷需求閑養針對親子環城客群健身體魄,充盈知識行:食:五谷膳食宴（杏仁粥、板栗、葫蘆條、小米宴）藥膳飲食宴療:中薏草堂五音樂園康療中心森林音樂天體瑜伽花卉浴藥草浴湯泉水療浴行:運動識:農學知識傳播食:鄉村特色農家飯角雕工藝室鄉村茶舍鄉村角雕工藝展鮮花集市花甸野餐花車游行居:CSA田園康養社區同顧式養老社區候鳥度假社區稻田景觀步道五谷有機膳食宴健康藥膳康療民宿花卉浴、草藥浴森林浴濕地游憩康療課程農事體驗第一階段:換回熱情（思緒放松）遠離都市,回歸鄉間生活漫步大田游步道,品五谷膳食宴第二階段:集中注意力（五感滿足）側耳傾聽,專注于森林與濕地de氛圍喜靜可深入自然,感受森林浴好動可參與農事體驗,采摘、園藝、揮鋤第三階段:放松靜享（釋放身心）花田蟬鳴中下榻民宿以草藥鮮花為藥引,浸泡享受醫養之旅針對都市亞健康生活狀態緩解“睡眠、飲食、精神壓力”康養游線規劃游憩療法以綠道、花道、水道為主軸線,主要以森林浴、森林瑜伽、五音樂療等方式讓游客在戶外中獲得放松.食食物療法結合田園產出農作物與藥田,打造有機健康產品與藥膳產品,在飲食方面得到健康.動勞作療法以秦皇島雕刻木藝制作,農耕體驗,參與花卉種植培育等方式獲得身體滿足感.泡冷泉療法利用花田、藥田等經濟作物產出進行健康冷泉療法.讓游客獲得放松游重點策劃——五谷膳食宴品牌構建康養游線規劃CSA田園度假社區候鳥社區同顧社區健康花田營地主題民宿居養之旅針對銀發市場與度假客群構建不同需求de居養體系A.康養社區體系同顧社區候鳥社區紫草塢鄉居度假示范區CSA田園康養社區紫草塢鄉居度假示范區伊甸園生態島房車營地主題民宿礦坑公園房車營地B.康養度假體系康養酒店主題民宿度假公寓康旅社區C.戶外營地體系房車服務營地水系主題營地田園主題營地花海主題營地C.非永久性構筑物同顧社區候鳥社區紫草塢鄉居度假示范區CSA田園康養社區康養游線規劃木蘭環島休閑營地農舍鄉間營地創意農園民宿區戴河魚娛營地伊甸園未來浮島營地水鄉樂園房車營地夢嶺湖畔營地老嶺花田房車營地花香果嶺營地深河花溪營地度假公寓水泊彩灘營地閑養之旅針對環城與親子市場健身放松+精神充盈康養游線規劃植入大量de軟性旅游元素是田園生活豐富多彩巡展演繹鄉村自辦節慶農貿嘉年華鄉村趣味運動會鄉村農博會加入北戴河首屆“民宿特色百家宴”召集北戴河民宿聯盟論壇秦皇島鄉村藝術展鄉村健身慢跑比賽農產品特色展示豐富農村閑余生活拉動農村區域消費,盤活地區經濟非物質文化傳承較低de成本拉動旅游經濟為經濟開發區鄉村帶動與召集點最后達成de戰略意義成為秦皇島缺乏de田園生活居旅區 對未涉及到de村落進行美麗鄉村環境整治與保留,與鄉村個別示范戶進行合作,進行特色民宿改造康養游線規劃針對于北戴河,高成熟度de康療體系,娛休閑娛樂de濱海康養,本案著重de突破點,應在于有效地利用自然田園風光,突出“安靜、閑適、放松de生活”南部看海,北部爬山,中部踩田.農業與康養de關系:配套de供給基地,自然實踐課堂,生態肌理de支撐與北戴河精品民宿聯盟進行合作河北日報康養游線規劃項目營地及旅游線路規劃鑒于項目規劃區,跨度過大,戰線過長de特點,特打造項目營地體系,講項目分區地塊更好地聯動起來營地構建集散信息服務汽車服務基礎服務服務設施基礎設施娛樂設施休閑設施主題營地（綜合體驗）房車營地（綜合服務）i項目營地及旅游線路規劃建設類型營地名稱所屬區域房車營地水鄉樂園房車營地有機農品產業園伊甸園生態島房車營地高效農業科技園礦坑公園房車營地休閑農業體驗園老齡花田房車營地老嶺花田藝術園主題營地農舍鄉間營地有機農品產業園戴河魚娛營地戴河水鎮示范區木蘭環島休閑營地高效農業科技園花香果嶺營地休閑農業體驗園伊甸園未來浮島營地高效農業科技園夢嶺湖畔營地老嶺花田藝術園深河花溪營地老嶺花田藝術園彩虹芬芳營地老嶺花田藝術園健康花田營地花嶺鄉居康養區半島藍灣營地休閑農業體驗園總計一三個營地營地線路規劃一覽四大房車營地,九大主題營地分布全境項目營地及旅游線路規劃營地主題營地名稱所屬區域水戴河魚娛營地戴河水鎮示范區水泊彩灘營地休閑農業體驗園伊甸園未來浮島營地休閑農業體驗園夢嶺湖畔營地老嶺花田藝術園深河花溪營地老嶺花田藝術園花木蘭環島休閑營地有機農品產業園彩虹芬芳營地戴河水鎮示范區花香果嶺營地高效農業科技園田農舍鄉間營地休閑農業體驗園健康花田營地高效農業科技園三大主題營地穿插三大主題線路聯動全域萌樂歡愉游線花田靜享游線農業科教游線根據主題,時間段零七分區規劃篇戴河水鎮項目策劃農園重點項目策劃林園重點項目策劃田園重點項目策劃戴河水鎮度假區綜合服務片區“戴河水驛”濱水休閑區“木蘭花洲”展示休閑片區“戴河童夢”兒童歡樂世界戴河積木水寨體驗營地“花溪群島”民宿度假區七彩田園花海景觀區高速出口高速出口市區方向城區方向項目地戴河公園京沈高速連接線S一零二沿海高速過境鐵路X六三五一、區位與交通項目地位于秦皇島市正西,北戴河區西北.面積約一.三平方千米.園區內部,項目地處于三大片區交通樞紐點,區位優越.無論哪個方向de游客,最終都要匯聚到六三五縣道到達項目地.戴河樹林二、現狀分析村莊濕地生態環境良好,自然風光優美,但是缺少維護與治理,開發程度很低,開發強度不大.三、規劃思路與方向聚焦打造,凝練發展依托優質自然資源,借勢便捷交通條件,打造一個核心示范基地.打造一個園區龍頭展示基地,展示園區精華,引擎后續項目,樹立口碑,撬動一期市場.充分體現田園濕地森林資源價值明確”生態+“de發展模式放大“戴河”水資源價值打造一座人與自然充分融合de天人合一de北國水鎮綜合籌劃,自成系統三、規劃思路與方向戴河之畔、水鎮之芯邐迤戴河、歡樂水鎮秦皇島首個戴河生態水鎮北戴河農產品展示展銷中心秦皇島首個森林濕地科普樂園秦皇島首個田園奧特萊斯展示區中國首個“生態+”兒童樂園綜合體兒童游樂園拓展基地四、謀篇布局四、規劃平面圖功能分區主要項目面積（平方米）包含產品綜合服務片區服務中心九七一八七酒店、游客服務大廳、停車場等商業街游樂購物片區商業街一四九九九一商業街、特色小吃街、名俗街、天女塔樓、木蘭天女廟等、碼頭木蘭花洲展示休閑片區木蘭花洲展示展銷中心霍比特酒店木蘭之家二三二八五一三八六一四零展館、水龍雕塑、橋、休閑生態餐廳、咖啡吧、睡吧、舞吧、書吧森林濕地科普樂園片區拓展基地科普基地探秘基地積木水寨二一八五六五五三一九四八四三零濕地樂園、森林穿越、森林迷宮探秘、濕地迷宮探秘、森林濕地科普基地、泥巴樂園+泥巴手工坊、植物球樂園、林下蟬蛹樂園、竹林兒童劇場、濕地彩虹騎行路、兒童游樂園娛樂片區游樂園八五九八六蜂巢樂園、濕地溯溪園、紅色星球、滑板世界、銀河兒童餐廳、兒童影院、動物樂園濕地野奢露營地積木水寨一三九三八四森林帳篷營地、房車營地、水上碼