房地產精裝修的行業特點精裝修的成本控制精裝修的權、責分配高、低端精裝修產品的關注點房產批量裝修的相關合同問題精裝修項目界面劃分設計123456精裝修的幾種誤區7123456精裝修的一房一驗項目精裝前置工作房地產精裝項目工程管理房地產精裝項目工藝難點交付組織與風險管理項目過程風險控制銷售展示批量施工交付使用售后維修系統性階段性組織性專業性1房地產精裝修的行業特點管理方面產品方面房地產精裝修的行業特點A項目：精裝立項，竣備交付B項目：毛坯立項，竣備、后改造裝修C項目：精裝立項，竣備、后改造再裝修1房地產精裝修的行業特點1項目類型營造成本工程品質工期控制銷售面積適合項目A項目易控易控易控無拓展高端盤B項目極難非常難控非常難控有拓展剛需盤C項目難控難控難控有拓展控價項目房地產精裝修的行業特點1A項目B項目主動控制，容易掌控，需房價、市場環境及土地溢價支撐，現在

此類項目越來越少。剛需盤綜合最難，無成本靈活性，硬活，系統性要求最高；C項目大多是因為限價問題造成的，產品調整，被動改變，問題較多。精裝修的成本控制2精裝修的成本控制2通過財務模型演算尋求銷售競爭、利潤、成本、資金、去化率、項目收益，風險等的平衡點，而達到利益最大化。公司領導、項目財務、營銷、工程、成本、精裝產品人員通過多次會議，共同決策。因限價銷售，導致精裝修備案價業主可查，造成群訴。項目精裝修實際成本，占備案價多少合適呢？精裝修的成本控制2精裝修的成本控制2精裝修的成本控制2合約范圍、總價控制（目標九五折）；明確工藝；材料品質的可控性；詢標法。精裝修的權、責分配3集團城市公司項目公司管控標準制度流程責權技術標準設計施工建安效率標準成本時間人員標準錄升離考核培訓產品標準設計、施工、加工類供方歸誰管？2.低端精裝修產品客戶投訴點高、低端精裝修產品的關注點41.高端精裝修產品客戶投訴點高、低端精裝修產品的關注點42.低端精裝修產品客戶投訴點高、低端精裝修產品的關注點4房地產精裝修管理的項目合約對應——針對性毛坯項目總包與精裝項目總包合約是不同的高端精裝與簡裝項目總包合約也是不同的不同標準的精裝修合約更是不同的房產批量裝修的相關合同問題5房產批量裝修的相關合同問題5a.分包管理費的約定；c.總分包關聯施工，價格差異的約定。房產批量裝修的相關合同問題5房產批量裝修的相關合同問題5行業里開發商大多采用的總價包干合同；綜合單價、措施費包干，工程量按實結算合同。最低價中標，好的施工企業還能留下來嗎？資質高要求，逼得施工企業給不相干掛靠費賠償標準未明確；賠償談判流程不利于推進（銷售與工程合約）；代人受過的支付、賠付無約定；第三方維修價格不認同，難扣款。房產批量裝修的相關合同問題5履約保證金5%（質量3%，工期2%）；分部分項質量問題，過程中糾偏手段乏力；周計劃、里程碑進度滯后無合同條款制約。房產批量裝修的相關合同問題5每戶裝表，現場全程帶壓，定期巡表匯報；現場地面干燥預燒烘干，措施費報價；上門為客戶調試，指導使用；地熱正確使用及風險告知。房產批量裝修的相關合同問題5房地產批量精裝修的界面劃分是項目的專用文件，不是通用的；房地產批量精裝修的界面劃分應是項目合約規劃階段要考慮的；不同的項目，不同的精裝修產品，界面劃分也是不一樣的；界面劃分設計，從總包招標階段工作開始的；尤其是剛需精裝 修樓盤。精裝修項目界面劃分設計6精裝修項目界面劃分設計6高端精裝與簡裝項目

項目目標是不同的高端精裝項目簡裝精裝項目品質成本項目地板木制品墻紙瓷磚踢腳線石材高端盤甲定乙供、甲供裝飾合同中甲供甲定乙供、甲供裝飾合同中三方協議剛需盤裝修外分包裝修外分包無甲供地板分包中裝修合同給排水建筑機電櫥柜燃氣消防強弱電

界面鋁合金項目內容施工單位建筑土建總包鋁合金門窗鋁合金單位給排水總管總包安裝強弱電總包安裝消防消防單位機電分包單位櫥柜櫥柜單位燃氣燃氣公司精裝修項目界面劃分設計6項目內容土建總包裝修單位備注低端項目高端項目低端項目高端項目建筑墻體墻體抹灰具體對待地面地坪衛生間防水分清責任煙氣道止回閥鋁門下塞縫提前進場地熱地坪澆搗具體對待1.土建總包界面地熱地坪澆搗由誰做，看項目成本及工期情況，早施工環境干燥度好，規避地板產生霉變。精裝修項目界面劃分設計6項目內容總包安裝裝修單位備注低端項目高端項目低端項目高端項目強弱配電箱甲供箱內電器墻面管盒預埋強弱電進線分路穿線點位面板安裝甲供燈具安裝調試2.總包安裝強弱電界面剛需盤強弱電管、盒總包預埋,穿線移交；高端盤剪力墻預埋盒、管至頂下。精裝修項目界面劃分設計6項目內容總包安裝裝修單位備注低端項目高端項目低端項目高端項目進戶給水衛排水立管衛排水支管定位準確陽臺排水立管陽臺排水支管定位準確給水分管風險責任3.總包安裝給排水界面精裝修項目界面劃分設計6項目內容機電分包單位裝修單位備注內外機安裝設備電源線管電源線敷設控制器管盒安裝控制器面板安裝控制線敷設風口制安4.機電分包單位界面精裝修項目界面劃分設計6項目內容廚柜單位廚電單位備注低端項目高端項目低端項目高端項目廚柜制安臺面板制安再分包水斗安裝角閥龍頭裝飾單位廚電安裝煤氣管安裝都可能5.櫥柜單位界面精裝修項目界面劃分設計6注：廚房有垃圾處理器、凈水器的項目，注意安裝先后順序及排水管改造。地熱分水器在水下的，注意柜體的遮擋。精裝修項目界面劃分設計6項目內容消防鋁合金總包裝修備注公共部位消防設備消防箱暗門預留暗門深度鋁合金門窗鋁合金門窗內打膠成品保護鋁合金門窗成品保護裝修好，成本消防樓道墻面涂料成品保護消防樓道墻面燈開關移交消防樓道地面涂刷最后施工，誰做都行精裝修項目界面劃分設計6土建向精裝移交標準a.強化建安階段的針對性質量過程控制和落實，才是解決移交問題的根本。

b.不同的精裝修產品對建安階段的針對性質量要求，是不一樣的。c.建安階段的樣板層質量，標準明確和檢查體系執行是保障。精裝修項目界面劃分設計6移交標準4預留+4基礎+2通密+1鋁合金4預留：電線管盒箱；排水管；標高；孔。4基礎：結構自防水；頂板平整度25mm；地坪平整度2mm；墻面平直空。2通密：排煙、氣管通暢、密實。1鋁合金：底部高度及保護。精裝修項目界面劃分設計6不重視設備陽臺、機電外墻內保溫美觀第一，功能不足精裝修設計、工程、維保只分工，不閉環精裝修的幾種誤區71.不重視設備陽臺、機電注重得房率，輕視設備拓展面積（設備陽臺）設備陽臺功能不足、位置不當。精裝修的幾種誤區72.外墻內保溫精裝修的幾種誤區73.美觀第一，功能不足精裝修的幾種誤區74.精裝修設計、工程、維保只分工，不閉環精裝修的幾種誤區7123456精裝修的一房一驗項目精裝建安前置工作房地產精裝項目工程管理房地產精裝項目工藝難點交付組織與風險管理項目過程風險控制不同的精裝修產品對建安的要求不一樣剛需精裝修項目對建安的前置要求最1項目精裝建安前置工作剪力墻開關、插座管預留1項目精裝建安前置工作建安階段預埋所有強弱電管、盒，箱，除成本因素考慮外，還有墻面涂料開裂提前準備。裝飾定位及出圖及時是保證。1建安階段精裝修前置要求1項目精裝建安前置工作孔洞預1項目精裝建安前置工作無墻垛1項目精裝建安前置工作砌筑錯結構標高1項目精裝建安前置工作1項目精裝建安前置工作結構防水

建筑在地下室建造階段，精裝修設計和工程人員，就得對出正負零后標準層戶型內的相關部位提出要求。剛需的精裝修必須在土建階段，把所有的管盒至配電箱（含1項目精裝建安前置工作弱電）的所有預埋完成；新風孔洞預留。此階段工作的落實占精裝修項目管理工作的?的量。1.批量裝修現場例會的組織2房地產精裝項目工程管理會議組織施工企業的計劃提報要求《總計劃》評審通過后執行；《周計劃》分文字和圖表；關鍵節點，周量化到戶；制定按戶周計劃執行考核辦法。2房地產精裝項目工程管理會議組織3.甲方標段管理人員的能動性裝修標段匯報完，標段管理人員點評；展示現場一周內照片，指出不足；提出明確要求和整改完成時間點。例會的作用：交流會、協調會、檢查會、糾偏會、更重要的是培訓會。2房地產精裝項目工程管理會議組織例會《會議紀要》有專人編寫；有進度偏差表述；有要求；有結論；有結果；及時完成，送達通知。2房地產精裝項目工程管理協調溝通會議追究每次會議前，先回顧上周會議內容；有賬算賬，公開清算；現金結算、獎罰；抓落實。2房地產精裝項目工程管理協調溝通2房地產精裝項目工程管理進度過程管理《周計劃》量化到戶忌百分百表述；裝修單位報上周完成戶數；標段管理人員會上確認。2房地產精裝項目工程管理進度過程管理2.關鍵節點圖表法表述2房地產精裝項目工程管理2.關鍵節點圖表表述法2房地產精裝項目工程管理周按戶考核，建立滯留金制度關鍵節點按戶考核；按未完成戶數，設置滯留金額；下周結算現金，改進退還；里程碑到，滯留金變罰款。2房地產精裝項目工程管理進度過程管理2房地產精裝項目工程管理樣板引路4.樣板層工藝、工序確定樣板層任何工藝需確認，才可批量施工；樣板層允許錯誤，不予處罰；樣板層各工種矛盾，彼此不追究，一經確定，批量違反者負責賠償。地熱施工衛生間防水3房地產精裝項目工藝難點1.地熱施工3房地產精裝項目工藝難點1.地熱施工3房地產精裝項目工藝難點2.衛生間防水3房地產精裝項目工藝難點防水施工：建筑結構防水（衛生間反梁、門檻梁、管井底梁）、陽露臺外墻反梁、鋁合金門窗底反梁）；裝飾結構防水：衛生間淋浴房反梁、浴缸及裝飾墻反梁；

下水管樓板吊模防水施工，浴缸、淋浴房結構地漏；水電管鋪設不得在地面；防水涂料施工：地面，墻面；工序保護；試水；防水保護；磚石的濕鋪貼；4項目過程風險控制1.批量施工前的風險管理4項目過程風險控制工程與戶型冊的一致性工程與交付樣板房的一致性工程與銷售合同的一致性a.工程與銷售合同的一致性1.批量施工前的風險管理4項目過程風險控制b.工程與交付樣板房的一致性批量裝修開始前，檢查裝修圖紙與樣板房、合同的差異性工作，尤為重要；差異部分須列出文件，會議評估風險性。1.批量施工前的風險管理4項目過程風險控制b.工程與交付樣板房的一致1.批量施工前的風險管理4項目過程風險控制4項目過程風險控制b.工程與交付樣板房的一致2.批量施工中的風險管理過程中解釋、說明；不引導拍照片。4項目過程風險控制2.批量施工中的風險管理4項目過程風險控制4項目過程風險控制3.售后服務階段的風險管理4項目過程風險控制5精裝修的一房一驗組織距離正式交房有二個月時間，量化到人/天通水、通電；完整性要求（除打膠未完成，其它全部完成）；粗保潔已完成，精保潔已完成第一遍。5精裝修的一房一驗組織交接驗收

隱蔽驗收

濕作業驗收

功能驗收

表觀驗收現場甲方標段管理人員每天定量驗房；組織各工種當場整改、銷項；晚例會查、驗計劃執行偏差，調整，協調困難。5精裝修的一房一驗組織交接驗收

隱蔽驗收

濕作業驗收

功能驗收

表觀驗收功能驗收給水：冷、熱水量，三角閥；排水：溢水口、地漏；照明：開關燈；插座：驗電器，查相位；門窗：開、閉、鎖；五金：順滑、牢固；電器：空調、新風、煙機、排氣扇；有條件的項目空調在7、8月調試為最佳。5精裝修的一房一驗組織表觀驗收照明全打開，自帶手電筒，查哪照哪；木飾面：側光看；涂料：平直勻；燈帶內垃圾；細部：收口、平齊；嵌縫：粗細均勻、平滑。5精裝修的一房一驗組織一房一驗全覆蓋，不是抽查，抓落實！5精裝修的一房一驗組織6交付組織與風險管理6交付組織與風險管理6交付組織與風險管理6交付組織與風險管理6交付組織與風險管理西門交付樓幢售樓處物品交付驗房等待投訴接待應急休息區交房流線投訴流線6交付組織與風險管理交付場地設計6交付組織與風險管