摘要《中華人民共和國(guó)民法典》立法新創(chuàng)設(shè)的居住權(quán)制度對(duì)我國(guó)具有重要的制度價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。居住權(quán)作為一項(xiàng)新的用益物權(quán)類型對(duì)于保障社會(huì)弱勢(shì)群體如離婚婦女，老年人和未成年人的居住利益和尊重房屋所有權(quán)人的意志等方面都具有重要的意義。但是由于居住權(quán)制度是一項(xiàng)新創(chuàng)設(shè)的制度,新增設(shè)的關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定僅有六條并不成熟，還缺少許多解釋和完善配套措施。為了更好地發(fā)揮居住權(quán)的立法目的和社會(huì)價(jià)值，彌補(bǔ)居住權(quán)立法上存在的不足，從多方面著手分析我國(guó)居住權(quán)立法現(xiàn)存的問(wèn)題，并提出相應(yīng)可行的完善居住權(quán)的立法建議。關(guān)鍵詞：居住權(quán)；人役權(quán)；用益物權(quán)；問(wèn)題；對(duì)策

居住權(quán)立法的概述居住權(quán)的概念根據(jù)《民法典》第366條，居住權(quán)是指有居住權(quán)的主體對(duì)他人所有的全部或部分房屋及其附著物享有的使用權(quán)和占有權(quán)。顯然，居住權(quán)制度屬于用益物權(quán)的范疇，可以以合同為基礎(chǔ)建立。居住權(quán)制度是我國(guó)《民法典》新增的一項(xiàng)制度，它不僅深刻貫徹了“與居所同住”的理念，而且為有效解決居住權(quán)糾紛提供了法律依據(jù)。這一制度是一種用益物權(quán)，即為了滿足人民的生活需要而占有和使用他人所有的房屋。《民法典》中的新制度以相關(guān)繼承制度為基礎(chǔ)，結(jié)合人民的實(shí)際需要，結(jié)合當(dāng)今經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展需要，逐步形成了具有中國(guó)特色的“居住權(quán)制度”。居住權(quán)的特征居住權(quán)制度具有直接控制能力，體現(xiàn)了“物盡其用”的屬性。居住權(quán)制度具有以下特點(diǎn)：首先，居住權(quán)具有排他性和優(yōu)先性。在居留權(quán)有效期內(nèi)，如果沒(méi)有法律規(guī)定或約定的理由，無(wú)論房屋所有人如何處置房屋，即使房屋所有權(quán)為他人所有、購(gòu)買或繼承，居住權(quán)人仍有權(quán)依法在標(biāo)的房屋內(nèi)居住，買受人或繼承人不得要求居民遷出。其次，居住權(quán)制度具有相對(duì)穩(wěn)定性，即《民法典》第370條的規(guī)定。當(dāng)然，沒(méi)有任何權(quán)利可以永遠(yuǎn)存在，居住權(quán)也可以永遠(yuǎn)存在。此外，當(dāng)事人可以約定居留權(quán)的期限。對(duì)期限沒(méi)有明確約定的，居住權(quán)的最長(zhǎng)期限不得超過(guò)權(quán)利人的壽命，即居住權(quán)消滅時(shí)，該權(quán)利消滅。居住權(quán)制度的術(shù)語(yǔ)特征反映了現(xiàn)實(shí)的合理性。居住權(quán)期限的規(guī)定不僅給了當(dāng)事人自行談判的機(jī)會(huì)，而且保護(hù)了雙方的權(quán)益；最長(zhǎng)期限的規(guī)定體現(xiàn)了限制權(quán)力濫用、防止權(quán)利濫用的原則。最后，居住權(quán)制度的個(gè)人特殊性很強(qiáng)。根據(jù)《民法典》第369（3）條的規(guī)定，居住權(quán)的人身屬性是明確的，不得轉(zhuǎn)讓或繼承。原則上，除非另有約定，否則不得出租。如果居住權(quán)可以隨意轉(zhuǎn)讓，作為弱勢(shì)群體的居住權(quán)人很可能會(huì)為了償還債務(wù)而轉(zhuǎn)讓居住權(quán)，這將導(dǎo)致需要居住的人沒(méi)有居住權(quán)，而擁有自己居住權(quán)的人享有多重居住權(quán)，而這種現(xiàn)象無(wú)疑會(huì)削弱居住權(quán)的保障權(quán)，這也無(wú)疑違背了立法者的初衷。從“除非當(dāng)事人另有約定”可以看出，當(dāng)事人是根據(jù)協(xié)議可以轉(zhuǎn)讓居留權(quán)的第三人。當(dāng)事人達(dá)成一致意見(jiàn)后轉(zhuǎn)讓居留權(quán)，主要是為了實(shí)現(xiàn)權(quán)利人的投資利益或其他利益。居住權(quán)確立后，當(dāng)居住權(quán)可轉(zhuǎn)讓時(shí)，權(quán)利持有人很難被迫轉(zhuǎn)讓居住權(quán)。這種轉(zhuǎn)讓也反映并符合我國(guó)法律中意思自治原則的含義。目前我國(guó)居住權(quán)立法存在的問(wèn)題居住權(quán)的范圍不明確居住權(quán)主體的規(guī)定不明確居住權(quán)具有明顯的人身專屬性，一般是自然人，不能歸其他人所有。居住權(quán)設(shè)立是以保護(hù)弱勢(shì)群體的居住需求為目的，所以主體一般具有特殊身份，居住權(quán)通常產(chǎn)生于婚姻家庭關(guān)系。正是由于特殊身份屬性的限制，有些社會(huì)弱勢(shì)群體的房屋利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)，例如存在雇傭關(guān)系的護(hù)理工人，對(duì)房屋所有權(quán)人履行贍養(yǎng)義務(wù)的無(wú)親屬關(guān)系人等，這些人均有獲得居住的權(quán)利。由于居住權(quán)主體范圍的不明確，在法律實(shí)踐中容易在房屋的抵押，繼承和買賣時(shí)產(chǎn)生糾紛。同時(shí)，我國(guó)《中華人民共和國(guó)民法典》對(duì)居住權(quán)主體的規(guī)定排除了法人和非法人組織，但是由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，投資性居住權(quán)日益成為國(guó)民的一大需求，這時(shí)候居住權(quán)的主體僅于自然人，就不利于實(shí)現(xiàn)房屋居住權(quán)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。居住權(quán)客體的規(guī)定不明確《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定居住權(quán)的客體是他人的住宅。所以通常認(rèn)為居住權(quán)在他人房屋上確立的權(quán)利。從現(xiàn)實(shí)情況看來(lái)，住宅不是建筑物，建筑物的附屬設(shè)施如車庫(kù)，電梯，倉(cāng)庫(kù)等是否居住權(quán)人也可以使用。如果這些附屬設(shè)施不擴(kuò)充到居住權(quán)的客體范圍內(nèi)，將居住權(quán)人的日常生活帶來(lái)很多不便利。除了建筑物的附屬設(shè)施的使用問(wèn)題，由于居住權(quán)只有占有，使用的權(quán)利，而沒(méi)有收益權(quán)。那么房屋附屬的瓜果樹(shù)木，家禽家畜帶來(lái)的孳息，居住權(quán)人作為照顧這些東西的勞動(dòng)價(jià)值是否可以獲得，這些都是法律現(xiàn)階段所沒(méi)有明確的。居住權(quán)的類型較少缺少法定居住權(quán)居住權(quán)制度在以前沒(méi)有被東亞各國(guó)采納的根本原因在于，西方國(guó)家是通過(guò)居住權(quán)制度來(lái)保障社會(huì)弱勢(shì)群體的居住權(quán)，而受到中國(guó)儒家文化影響的東亞各國(guó)有著傳統(tǒng)的撫養(yǎng)文化可以解決這些弱勢(shì)群體的居住利益問(wèn)題。但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年輕人的觀念變化和經(jīng)濟(jì)能力不足導(dǎo)致傳統(tǒng)的撫養(yǎng)文化不能在當(dāng)今社會(huì)繼續(xù)保障弱勢(shì)群體的住房利益。現(xiàn)如今，家族關(guān)系漸疏遠(yuǎn)，親屬情感冷淡的現(xiàn)實(shí)情況決定了意定居住權(quán)的局限性。在現(xiàn)實(shí)生活里，由于居住權(quán)的設(shè)立，必須以合同的方式訂立，需要經(jīng)過(guò)房屋所有權(quán)人的同意。這時(shí)候，未成年子女與老年人沒(méi)有絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)，且保護(hù)自己能力薄弱，如果出現(xiàn)房屋所有人與老人和子女的關(guān)系緊張不和，所有權(quán)人強(qiáng)勢(shì)無(wú)法溝通協(xié)商，拒絕以合同方式設(shè)立居住權(quán)時(shí)，很難保障老年人和未成年子女作為社會(huì)弱勢(shì)群體的權(quán)利。第二種情況，婚姻關(guān)系破裂時(shí)，離婚雙方缺乏感情基礎(chǔ)，房屋所有權(quán)人很難為身為弱勢(shì)群體的一方設(shè)立居住權(quán)。所以，意定居住權(quán)有其固有的先天缺陷就是無(wú)法保障社會(huì)弱勢(shì)群體的居住利益，即無(wú)法保護(hù)社會(huì)中處于不利地位的群體的利益。這個(gè)時(shí)候，就需要法定居住權(quán)來(lái)將因撫養(yǎng)，贍養(yǎng)和扶養(yǎng)關(guān)系通過(guò)法律關(guān)系可以直接取得的居住權(quán)益法律化。缺少投資性居住權(quán)我國(guó)居住權(quán)以社會(huì)性居住權(quán)為主，居住權(quán)人可以占有和使用房屋，但是沒(méi)有收益權(quán)。僅有一小部分特例，以所有權(quán)人和居住權(quán)人雙方當(dāng)事人的約定可以獲得收益的除外。由于所有權(quán)人沒(méi)有收益權(quán)，導(dǎo)致投資性居住權(quán)在我國(guó)難以發(fā)展，我國(guó)的居住權(quán)價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)價(jià)值無(wú)法釋放。居住權(quán)的權(quán)利義務(wù)規(guī)定不明確《中華人民共和國(guó)民法典》對(duì)居住權(quán)制度的規(guī)定尚不夠明確，雖然居住權(quán)制度的設(shè)立是我國(guó)民法學(xué)的一大進(jìn)步，但是民法典并沒(méi)有對(duì)居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確規(guī)定。這種模糊的權(quán)利義務(wù)規(guī)定要求非常導(dǎo)致房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人在日常生活中對(duì)于房屋的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生法律糾紛，給司法實(shí)踐帶來(lái)困擾。例如，居住權(quán)人是否具有對(duì)房屋的改造權(quán)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等，是否享有房屋的附屬設(shè)施的使用權(quán)。居住權(quán)是否需要承擔(dān)房屋的維護(hù)，修繕，管理費(fèi)用的義務(wù)。這些都是需要規(guī)定和解決的問(wèn)題。完善我國(guó)居住權(quán)立法的對(duì)策建議明確規(guī)定居住權(quán)的范圍擴(kuò)大居住權(quán)的主體范圍居住權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)包括除了與房屋所有者有親屬關(guān)系的家庭成員，也應(yīng)當(dāng)包括需共同居住者。需共同居住者包括提供服務(wù)者，比如為所有權(quán)人提供照顧服務(wù)的護(hù)工保姆等等。所以擴(kuò)大居住權(quán)的主體范圍也是為了居住權(quán)的保障功能和救助功能夠得到更加充分的發(fā)揮。法律居住權(quán)的主體范圍擴(kuò)大至包含法人和非法人組織。隨著我國(guó)社會(huì)主義的不斷發(fā)展，投資性居住權(quán)有擴(kuò)大居住全功能的作用，但是相較于單一的自然人，法人和非法人組織才是經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的主體，如果將排除法人和非法人組織在居住權(quán)的主體范圍內(nèi)，導(dǎo)致居住權(quán)的投資屬性被抑制，得不到充分發(fā)揮，不利于房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。而且相較于債權(quán)，賦予法人和非法人組織居住權(quán)主體資格，也更有利于保護(hù)各方的利益。擴(kuò)大居住權(quán)的客體范圍法律應(yīng)當(dāng)將客體界定為他人住宅及其附屬設(shè)施的全部或部分，因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中，居住權(quán)的客體也通常包括他人住宅及住宅的附屬設(shè)施。為了滿足居住權(quán)人的生活需求，商業(yè)公寓酒店這類商用建筑物及其附屬設(shè)施也要當(dāng)納入客體范圍。由于居住權(quán)的保障性功能，所以能夠滿足人們居住需求的建筑物及其附屬部分應(yīng)當(dāng)都納入居住權(quán)的客體以達(dá)到住房保障的目的。并且居住權(quán)人也可以與房屋所有權(quán)人約定關(guān)于房屋孳息的利益分配。增加居住權(quán)的種類增加法定居住權(quán)我國(guó)應(yīng)當(dāng)立法增設(shè)法定居住權(quán)的規(guī)定。法定居住權(quán)對(duì)于保護(hù)社會(huì)中弱勢(shì)群體的住房利益非常重要。明確法定居住權(quán)的確立條件，以更好地實(shí)現(xiàn)居住權(quán)制度的法律目的。與離婚幫助制度比，法定居住權(quán)能夠更好的保護(hù)居住權(quán)人的利益。在離婚幫助制度中，雖然弱勢(shì)一方享有房屋居住的權(quán)利，但是由于其不是物權(quán)，所以不具備對(duì)抗第三人的權(quán)力，一旦房屋所有權(quán)人與第三人完成居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓，那么處于弱勢(shì)一方地將失去居住權(quán)而面臨住房困難，生存危機(jī)。所以法定居住權(quán)的設(shè)立具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值。增加投資性居住權(quán)法律增加投資性居住權(quán)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。投資性居住權(quán)可以使居住權(quán)人通過(guò)對(duì)房屋的分配獲得收益，使得對(duì)居住利益的需求和投資需求都得到滿足有利于發(fā)揮房屋的經(jīng)濟(jì)功能。由于居住權(quán)相較于租賃權(quán)的優(yōu)越性，居住權(quán)人也可以通過(guò)法律途徑放心的使用他人房屋，居住權(quán)人的居住利益和所有權(quán)人的投資利益都得到法律保障。明確規(guī)定居住權(quán)的權(quán)利義務(wù)法律必須明確居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，并為房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人在發(fā)生糾紛后提供解決措施和渠道。在居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)不夠明確清晰，就容易導(dǎo)致糾紛的發(fā)生，影響社會(huì)穩(wěn)定和諧。這與我國(guó)設(shè)立居住權(quán)制度的初衷不符。居住權(quán)人的改造權(quán)在不影響所有權(quán)人權(quán)益的情況下，且須經(jīng)房屋所有權(quán)人的同意，居住權(quán)持有人可以修繕改造房屋，使居住權(quán)持有人可能擁有更好的居住權(quán)。但是想要由住宅的居住權(quán)人承擔(dān)房屋產(chǎn)生的改造修繕費(fèi)用等。居住權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)居住權(quán)人應(yīng)該享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。由于房屋居住權(quán)制度很多地方都學(xué)習(xí)借鑒了房屋租賃制度，同時(shí)因?yàn)樵谧赓U制度中，租賃權(quán)人享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所以與之對(duì)應(yīng)的就是，也應(yīng)該設(shè)有居住權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。居住權(quán)人的義務(wù)關(guān)于房屋的維護(hù)，修繕，管理的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由房屋的所有權(quán)人和居住權(quán)人事先進(jìn)行約定協(xié)商，若雙方無(wú)法達(dá)成一致，則根據(jù)公平原則來(lái)認(rèn)定費(fèi)用的承擔(dān)方。居住權(quán)人還應(yīng)當(dāng)享有一定的費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)，如果居住權(quán)人維護(hù)房屋免受毀損滅失。

結(jié)束語(yǔ)隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，中國(guó)的法律制度也在不斷發(fā)展和完善。由于經(jīng)濟(jì)能力不足，年輕人很難保證自己、父母和子女的住房需求。中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次報(bào)告提出的住房制度改革是中國(guó)社會(huì)住房保障制度的政治要求。此外，隨著傳統(tǒng)儒家教養(yǎng)觀念的弱化，居住權(quán)制度在中國(guó)不再像古代那樣難以生存。從這三個(gè)維度，我們可以得到中國(guó)居留權(quán)制度存在的經(jīng)濟(jì)、政治和思想基礎(chǔ)。

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