[易居中國]長沙金岳房屋銷售【海寧皮革城工程】定位策略建議〔一〕序受融海寧集團的委托，我司對海寧集團下屬所提供的地塊，有目的、有針對性地進行了前期的市場分析工作，分析報告結(jié)合土地自身情況及市場現(xiàn)狀，并結(jié)合開發(fā)方所提設(shè)想進行了相關(guān)分析。為地塊的運營提供建設(shè)性意見。項目、市場狀況項目研判項目產(chǎn)品線定位建議項目定位項目發(fā)展建議產(chǎn)品規(guī)劃湘浙經(jīng)濟對比附件思考路徑簡述1全案分析框架工程分析工程自身工程研判區(qū)域市場住宅市場商業(yè)市場工程研判234附件工程定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議工程資源分析區(qū)域市場分析住宅市場商業(yè)市場工程研判工程分析武廣客運站體育新城本案工程位于新南城板塊，與長沙中心區(qū)的直線距離約10公里，在行政區(qū)劃上屬于雨花區(qū)，潛在置業(yè)者的心理屬于正在開發(fā)中的未來城區(qū)。現(xiàn)代城市的開展定律是居住區(qū)向城市外圍輻射，因此本案的區(qū)位優(yōu)勢卻顯露無遺處于城市規(guī)劃中居住區(qū)的“核心地帶〞。地塊概況地塊范圍：位于長沙市雨花區(qū)黎托鄉(xiāng)，東、南臨黎托村土地，西鄰黎托村、粟塘村土地，北鄰湖南長沙文化產(chǎn)業(yè)園開展公司規(guī)劃用地。土地性質(zhì)：住宅，商業(yè)用地土地狀況：未拆遷土地面積：宗地總面積212482.03㎡地塊容積率：住宅＜3.0;商業(yè)＜4.5地塊根本信息：北南西東地塊現(xiàn)場周邊實際情況本案地塊所在區(qū)域特性地塊所在區(qū)域為長沙市重點開展區(qū)域。目前區(qū)域內(nèi)所開發(fā)樓盤根本集中在體育新城周圍成點狀分布。地塊周邊環(huán)境地塊西南側(cè)為國中新城。地塊現(xiàn)階段周邊休閑娛樂和餐飲配套資源極其匱乏，彌補本區(qū)域的缺乏還需時日。地塊形狀及外表情況：地塊形狀較為規(guī)整，面積能得到充分利用，緊挨地塊東側(cè)的京珠高速將會是本工程最大的一個潛在影響源。地塊根本信息分析：地塊地理性質(zhì)決定了其工程收益能得到保障；地塊周邊大型樓盤林立，其地塊價值表達將會隨著區(qū)域的整體提升而進步攀升。工程地塊交通狀況地塊環(huán)臨交通地塊東側(cè)為京珠高速，地塊周邊道路根底設(shè)施建設(shè)相當完善，但其公共交通不興旺。地塊區(qū)域主要道路地塊現(xiàn)區(qū)域主要道路依靠勞動東路，長沙大道。此兩條路均為市級主干道交通優(yōu)勢張現(xiàn)，因此能對本地塊起到有效的支撐。長沙大道勞動東路工程分析工程資源分析區(qū)域市場分析住宅市場商業(yè)市場工程研判本案體育新城邊緣生活區(qū)——該區(qū)域以綠城·桂花城為帶動樓盤，其品質(zhì)得到提高，該區(qū)域緊貼長沙大道，處在體育新城與市中心的交接地帶，隨著體育新城板塊的日益繁榮，以及市中心與體育新城的交接，其必然也會開展起來。體育新城高尚住宅生活區(qū)——該區(qū)域是受體育新城和一館三中心影響最大的區(qū)域，其開展速度也是最快的，眾多開發(fā)商的追逐，市場的高度認可，充分表達了出這些特征。這些也是城市規(guī)劃合理擴張的必然結(jié)果。體育新城政務(wù)生活中心區(qū)——該區(qū)域主要為雨花區(qū)政府所在地，政務(wù)功能相當明顯，目前開發(fā)程度比較低，位置比較偏，但路網(wǎng)建設(shè)正逐步到位，市政配套尚需較長時間完善，其開展前景值得關(guān)注。區(qū)位/交通/配套/環(huán)境區(qū)位/交通/配套/環(huán)境瀏陽河雨花區(qū)武廣專線火車站本案東塘2.9KM3KM1KM3.3KM汽車東站本案位于勞動東路與沙灣路交匯處，處于體育新城板塊，是雨花區(qū)的熱點，03年五城會場館，地理位置優(yōu)越，交通便利，距市中心直線距離3公里，距黃花機場18.5公里，距株洲、湘潭均為40公里，有利于資源共享，對兩型社會的開展將有極大的促進作用。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)大型體育場和一館三中心、酒店公寓、金融商貿(mào)中心、運發(fā)動村等。工程有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，是長沙市的東南門戶，占據(jù)了長沙市東南兩個方向出城口的主通道，有足夠的開展空間和廣闊的開展前景。區(qū)域的升值前景非常可觀。區(qū)位/交通/配套/環(huán)境東二環(huán)勞動東路萬家麗路武廣專線火車站長沙大道本案人民路瀏陽河大橋圭塘河大橋汽車東站京珠高速區(qū)位/交通/配套/環(huán)境萬家麗路華雅高爾夫高橋商圈馬王堆商圈市一中華夏學校德雅醫(yī)院本案體育文化休閑公園黎托商圈萬家麗沃爾瑪市二十六中一館三中心瀏陽河風光帶“體育新城〞板塊的形成和開展，成為長沙房地產(chǎn)業(yè)的一大特色區(qū)域。高橋、黎托商圈，以及眾多高檔樓盤的集群效應(yīng)，使區(qū)域無論是市政配套還是生活配套的上升速度都是其他區(qū)域所難以比較的。區(qū)域以綠城·桂花城為帶動樓盤，其品質(zhì)得到提高，隨著體育新城板塊的日益繁榮，以及市中心與體育新城的交接，圍繞著區(qū)域高檔住宅開發(fā)，伴生了上河國際的商業(yè)配套、華雅高爾夫的星級酒店配套、四通八達的路網(wǎng)配套和日益完善的公交系統(tǒng)。圭塘河風光帶的配套即將開工，市一中名校就在咫尺。

這些配套正將體育新城以萬家麗路為中心的學校、酒店配套注入生活化元素，片區(qū)也由單一體育休閑功能為主變成以居住生活功能為主。本案武廣新城瀏陽河文化公園奎塘河休閑風光帶勞動東路京珠高速區(qū)位/交通/配套/環(huán)境以迅速延伸的勞動東路為紐帶，以體育新城為核心的規(guī)劃，已經(jīng)初步形成作為一個高尚住區(qū)的生態(tài)內(nèi)核。2021年規(guī)劃建成的圭塘河風光帶，更成為工程生態(tài)價值的點睛之筆；而倚靠以體育休閑、生態(tài)規(guī)劃為開展重心的體育新城版塊，也使工程具有了快速向上的生態(tài)開展?jié)摿Α９こ痰纳鷳B(tài)環(huán)境框架已根本成型，隨著瀏陽河公園等重點景觀設(shè)施的完成。工程周邊的生態(tài)環(huán)境已逐步完成從“點〞到“面〞的層次過渡，形成對工程周邊的規(guī)模化、特色化、多元化的多層次生態(tài)覆蓋。經(jīng)濟指標區(qū)位條件交通條件配套條件環(huán)境條件地塊條件具有一定限制地形具備可塑性潛力板塊路網(wǎng)興旺公交不便捷未來開展使得配套完善生態(tài)資源鏈缺乏塑造純住宅社區(qū)的根底內(nèi)部布局上具有一定發(fā)揮空間武廣新城建設(shè)帶來的利好出行本錢較高目前不能完全滿足生活的需要擁有塑造中高端產(chǎn)品的根底產(chǎn)品規(guī)劃需要合理地結(jié)合區(qū)位條件出行條件缺乏生活配套待加強產(chǎn)品可依托區(qū)位具備一定提升空間資源回憶工程分析工程資源分析區(qū)域市場分析住宅市場商業(yè)市場工程研判雨花區(qū)簡介武廣客運站區(qū)域細分市場黃色區(qū)域：雨花區(qū)市中心板塊紅色區(qū)域：雨花區(qū)武廣新城板塊綠色區(qū)域：雨花區(qū)紅星洞井板塊藍色區(qū)域：雨花區(qū)植物園板塊

雨花區(qū)區(qū)域樓市板塊的劃分：本案工程分析工程資源分析區(qū)域市場分析住宅市場商業(yè)市場工程研判白色路段：二環(huán)線

紅色路段：人民路

藍色路段：東三環(huán)紫色路段：萬家麗路

綠色路段：勞動路

黑色路段：湘府路本案左岸右岸星城世家江河雙水岸一品東庭西子花苑錦湘國際上河國際高橋財富水云間泊愛藍灣美麗星城華凌機場高速大東門商業(yè)廣場綠城桂花城融科檀香山茂華國際湘三江花中城中隆國際玉璽嘉盛華庭新城新世界致雅花苑中城麗景香山山水城市風景他城時代公寓中天馨園櫻之谷東一時區(qū)本案項目名稱占地面積建筑面積物業(yè)類型開盤時間銷售均價銷售率銷售周期東一時區(qū)0.6萬方3.6萬方小高06年5月3800售罄1年一品東庭1.5萬方6.1萬方小高07年2月3600售罄半年高橋財富0.6萬方3.2萬方小高07年4月3500售罄半年嘉盛華庭2.4萬方6.9萬方小高05年9月3200售罄1年半水云間14萬方16萬方多層03年9月6000售罄3年半櫻之谷7.8萬方5.2萬方多層04年5月4500售罄3年左岸右岸（一期）0.5萬方3萬方高層07年1月3400售罄半年星城世家（一期）5.9萬方10.7萬方多層，小高04年9月4200售罄2年半綠城桂花城（一期）8萬方14萬方多層，小高06年6月4700售罄1年半西子花苑（一期）5.4萬方16萬方小高06年11月4200售罄1年上河國際（一期）1.7萬方10萬方小高06年3月3650售罄1年半售罄工程項目名稱占地面積建筑面積物業(yè)類型開盤時間銷售均價銷售率星城世家（二期）5.3萬方9.5萬方多層，小高07年11月600028%西子花苑(二期)3.9萬方13萬方小高07年11月500032%上河國際（二期）3.4萬方20萬方小高07年11月450034%錦湘國際38萬方80萬方小高，多層04年6月420068%茂華國際湘6.3萬方18萬方小高，高層07年10月470042%三江花中城7.5萬方17萬方小高，多層07年9月450056%中隆國際玉璽12萬方42萬方高層07年10月500036%新城新世界（一期）2.6萬方8萬方小高07年11月530064%中城麗景香山（一期）9萬方4萬方多層，小高06年5月480093%山水城市風景5萬方18萬方小高07年7月450068%在售工程從以上圖表中可以看出該板塊平均售價主要集中在4500-5500元/M2這一區(qū)間，造成這一現(xiàn)象主要原因在售樓盤中將近50%的樓盤大多集中在今年第四季度左右開盤，正好趕上整體市場上漲態(tài)勢因而順勢拉高。較高的房價雖然顯示出市場的利好，但從某種意義上來講也直接影響到樓盤的銷售進度與態(tài)勢。07年度在售樓盤價格區(qū)間區(qū)域內(nèi)售罄樓盤銷售均價價格區(qū)間主要集中在4000元/M2以下，這種局面主要是售罄樓盤入市時間較早，大多于2006年開盤，從而致使此區(qū)間價格在銷售均價區(qū)間所占比例較大。從在售樓盤價格區(qū)間與售罄樓盤價格區(qū)間比照中我們可以明顯感覺到此板塊價格迅猛的上漲勢頭，在證明了此板塊被市場熱捧的同時我們也注意到價位的急速上升對各樓盤銷售態(tài)勢的抗性也越發(fā)的明顯。07年度售罄樓盤價格區(qū)間武廣新城板塊根本為中大戶型主導，導致這種狀況原因有二：1.因本板塊所處城市新型開發(fā)地區(qū)，用地本錢能得到很好控制，中大型產(chǎn)品需在較大規(guī)模工程內(nèi)發(fā)散集聚效用情況下可以實現(xiàn)單位面積收益的最大化。2.中大戶型雖總價高但相對市中心居高不下的房價而言其性價還是比較高的，又由于地理位置靠近市中心地帶，是住家首選之地。在售主力房型從武廣新城板塊在售與售罄樓盤體量比照中我們可以感受到售罄和在售樓盤主力體量前后有相當大的差異，售罄主要是以10-15萬方以上為主力區(qū)間而在售樓盤那么主要以15萬方以上體量為主，這種差異化主要是跟開發(fā)商開發(fā)策略有關(guān)，我們從在售樓盤中可以看到大型開發(fā)商在經(jīng)過前兩年的土地開發(fā)戰(zhàn)略“屯地〞期后土地價值的稀缺性得到充分的表達。必將促使大型開發(fā)商所儲藏的土地將不斷的沖擊市場。雨花區(qū)武廣新城板塊在售與售罄工程體量比照雨花區(qū)武廣新城板塊本年度售罄工程銷售周期雨花區(qū)武廣新城板塊售罄樓盤銷售上來看，區(qū)域樓盤根本能在2年的時間內(nèi)被市場接受并予以消化，也可從側(cè)面看出本板塊持續(xù)被市場看好，從而使本板塊房源一直得到市場較高的認可度中。但本區(qū)域市場后續(xù)樓盤供給量的銷售速度由于工程體量較大，再加上日益被各種因素不斷推高的房價，將直接影響該板塊后續(xù)的去化速度，整體清盤周期將會被拉長，而開發(fā)商回款的壓力將不斷增大。項目名稱占地面積建筑面積容積率預計上市左岸右岸（二期）0.5萬方3萬方608年年底江河雙水岸7萬方17萬方2.408年年底泊愛藍灣4.7萬方16萬方3.3808年年中美麗星城10.5萬方25萬方2.3808年年底華凌機場高速7萬方22萬方308年年中大東門商業(yè)廣場5萬方25萬方508年年中融科檀香山12萬方30萬方2.508年年底致雅花苑2.6萬方6.8萬方2.608年年中他城時代公寓0.7萬方2萬方308年年中中天馨園1萬方5.8萬方508年年中綠城桂花城（二期）7萬方17萬方2.508年年初預計上市工程區(qū)位市場狀況：位于長沙城市新興開展城區(qū)中心區(qū)域，整個板塊受到的關(guān)注超過其它區(qū)位。區(qū)位市場潛在供給量：而本板塊整個樓市的“大象的競爭〞格局越演越烈，工程規(guī)模呈明顯放大趨勢。20萬方以上的工程占整個潛在供給工程總數(shù)的60%，而建筑形態(tài)以小高層為主！工程的同質(zhì)化競爭日趨劇烈大規(guī)模直接導致產(chǎn)品同質(zhì)化開展雨花區(qū)武廣新城板塊長沙老市中心區(qū)〔城市舊城改造〕1，區(qū)域土地供給日趨放量，大型開發(fā)企業(yè)紛紛啟開工程。2，潛在供給量可觀，明后兩年本區(qū)域供給將到達170萬方，其中15萬方以上的工程數(shù)將近占整個區(qū)域潛在供給工程數(shù)的70%。良好的交通條件與具規(guī)模的中高檔住宅區(qū)的迅速開展使得本區(qū)域市場成為承接市中心板塊與遠郊板塊的重要橋梁。作為今后長沙開展的重點區(qū)域，本板塊在長沙市整個經(jīng)濟推動的作用將日趨凸顯。板塊趨勢區(qū)域內(nèi)住宅市場判讀立地條件工程區(qū)域資源區(qū)域市場住宅市場商業(yè)市場工程研判區(qū)域市場解讀武廣客運站本案紅星商圈：大型批發(fā)、零售、倉儲商圈，以五金、石材、農(nóng)產(chǎn)品、建筑產(chǎn)品、家具裝飾等為主要經(jīng)營載體。

高橋商圈：大型批發(fā)零售綜合商業(yè)體系，涵蓋家電、裝飾裝修、日化等多個領(lǐng)域，中南地區(qū)最大的交易市場。二環(huán)線周邊商業(yè)區(qū)域主要商圈兩大商圈沿城市環(huán)線布局，在過去一度成為南城商業(yè)支撐點。隨著時間的推移，城市外擴，其設(shè)備開始老舊，交通情況日趨繁忙擁擠。同時兩大商圈也面臨更新?lián)Q代問題。與株洲、湘潭兩市融城在即，長沙南移的腳步也逐漸加快。諸多問題讓長沙市政府開始考慮片區(qū)整體南移問題，以其與兩市的商業(yè)承接，同時空出土地以供城市根底設(shè)施建設(shè)。武廣新城--未來城市“次中心〞毋庸置疑，武廣長沙新站所處的位置是一個戰(zhàn)略性的地理節(jié)點，黃花機場、京珠高速，以及規(guī)劃中的長沙輕軌，都屬于這一區(qū)域內(nèi)。規(guī)劃中的長沙輕軌將采用與武廣長沙新站無縫對接的方式。

這種縱橫交錯的立體交通網(wǎng)絡(luò)形成了一個最快速進出長沙、出入湖南、連接國內(nèi)外的大通道，必將深刻地改變長沙目前的城市格局，并給長沙東城地產(chǎn)帶來千年一遇的騰飛時機。眼下，長沙市委、市政府已規(guī)劃將武廣長沙新站周邊的8平方公里區(qū)域，打造成一片具有地標性質(zhì)的新城區(qū)。2007年11月5日，備受各方關(guān)注的武廣新城核心區(qū)首個向市場推出的地塊([2007]掛094、095號)正式在長沙市國土交易中心拍賣廳開拍。最終，這兩幅相鄰地塊均被由陽光100攜手湘誠房地產(chǎn)公司合作成立的湘誠壹佰公司收入囊中。隨著這一被命名為“陽光100武廣國際〞的超級大盤浮出水面，“武廣核心區(qū)第一盤〞也橫空出世。陽光100武廣新城市位于勞動東路與紅旗路十字路口，綜合面積近800畝，建筑面積將達130萬平方米。形象定位為“新世紀長沙之門〞。工程建成后，將成為新片區(qū)最具代表性的建筑群，提升片區(qū)的形象品質(zhì)，帶動片區(qū)的商業(yè)氣氛，拉升片區(qū)的經(jīng)濟開展。以其為核心形成新的城市次中心，將集商、住、休閑、物流倉儲等為一體，成為未來開展重點之一。在“武廣新城〞這一全新崛起的地產(chǎn)板塊上，聚集了粵港、江浙、閩南、京城及外鄉(xiāng)五大“地產(chǎn)豪門〞的精品樓盤，高端樓盤的集中亮相，將給“武廣新城國際新區(qū)〞的房地產(chǎn)開發(fā)帶來新一輪品質(zhì)升級的強勁沖擊波，它們的集中發(fā)力將對“武廣新城國際新區(qū)〞居住品質(zhì)及商業(yè)幅員產(chǎn)生深刻影響。

在武廣鐵路客運專線的帶動下，長沙大東城城市格局將會發(fā)生深刻變革，一個依托武廣客運專線，以武廣長沙新站為中心新城即將崛起。而現(xiàn)階段武廣新城還只是處于初級階段開展起，那么從板塊商業(yè)而言，整個商業(yè)規(guī)劃還只是停留在規(guī)劃圖紙之上，很難型成實際意義上的商圈。“武廣新城〞現(xiàn)階段所處開展位置體育新城板塊商業(yè)開展趨勢?大規(guī)模、品牌商業(yè)將逐漸將雜牌及小型賣場吞并。?由于本板塊正在經(jīng)歷高速化開展的過程，商業(yè)化進程速度將逐步啟動。?隨著商業(yè)的開展，因其開展而聚集起來的商業(yè)需求將逐漸增加。?隨著路網(wǎng)改造，其輻射面將從長沙向長株潭核心中部擴張，而品牌化運營需要專業(yè)的強勢支持。而本區(qū)域商業(yè)幅員是屬于城市次級商圈？物流繁重，日趨飽和；還是未來城市次中心？開展仍需時日……處在城市結(jié)合部的承接處的區(qū)域商業(yè)市場，是存在開展機遇的。商業(yè)承接與開展，給工程所在區(qū)域位于可填補片區(qū)的空缺，可承接新老兩大商圈的商、物資中轉(zhuǎn)的中心地帶……也恰恰正是這樣一個地理位置使工程對區(qū)域內(nèi)商業(yè)圈的開展擁有著相當大的優(yōu)勢！區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場判讀工程資源分析區(qū)域市場分析住宅市場商業(yè)市場工程研判工程分析通過對工程外在價值的挖掘和產(chǎn)品特點概括可以得出工程的直觀素描印象——武廣新城版塊50萬平米包含商，貿(mào)，娛，住的大型綜合項目。身材身價內(nèi)涵長相城市規(guī)劃和發(fā)展的重心地帶，在區(qū)位、交通、生態(tài)、配套方面具有無可比擬的先天優(yōu)勢土地平整，易開發(fā)。土地形狀方正無浪費面積。地處武廣新城“核心”地帶，前景看好。工程具有區(qū)位優(yōu)勢，商住一體的大型綜合體工程。居家空間社交空間工作空間按照城市人群一天的時間分配構(gòu)成一座城市的三大根本功能空間當這些根本功能空間整合于一個特殊地理特征的地點一個城市綜合體就誕生了……居家類時間工作類時間社交類時間關(guān)于城市綜合體社交空間居家空間工作空間2134全案分析框架工程研判附件工程定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議工程資源劃分商業(yè)功能商業(yè)地產(chǎn)商務(wù)功能住宅地產(chǎn)工程整體定位建議主體商業(yè)街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)OFFICE工程整體定位工程資源劃分商業(yè)功能產(chǎn)品商務(wù)功能產(chǎn)品酒店皮革城沿街商鋪28萬平方米住宅容積率＜住宅3.022萬平方米商業(yè)容積率＜商業(yè)4.5工程總體量：51萬平方米我們通過工程自身體量配比可以看出來，工程自帶商業(yè)的量相當可觀。商業(yè)總體量占到整個工程總體量的43%，而商業(yè)容積率相對而言較高，因此本工程的商業(yè)地產(chǎn)局部不可能只靠一種功能產(chǎn)品進行支撐，必須設(shè)置能內(nèi)部產(chǎn)生循環(huán)的商業(yè)鏈條來拉動本工程商業(yè)地產(chǎn)高效運轉(zhuǎn)。50主體商業(yè)街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)OFFICE工程整體定位工程資源劃分商業(yè)功能產(chǎn)品商務(wù)功能產(chǎn)品酒店皮革城沿街商鋪28萬平方米住宅容積率＜住宅3.0二、區(qū)域內(nèi)購房人群年齡結(jié)構(gòu)分析：25-35歲的人群是購房的主力，合計約占總?cè)巳旱囊话搿?0-49歲的人群合計比例不到10%。這一年齡段的人群往往是二次購房的主力，他們的缺席說明目前市場不成熟的現(xiàn)狀，也為后續(xù)本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)未來向高品質(zhì)開展預留了空間。三、區(qū)域內(nèi)家庭年收入分析：家庭年收入中3-6萬是主流人群，約占四成；其次是6-10萬的家庭，占27%。以這樣的收入水平而言，本區(qū)域內(nèi)房價未來仍有一定的上升空間。四、區(qū)域購房目的分析：五、局部對應(yīng)關(guān)系：〔1〕面積與年齡，婚姻狀況和家庭收入的對應(yīng)關(guān)系面積年齡婚姻狀況家庭收入90平方米以下50歲以上已婚并且孩子年齡在16歲以上3萬元以下90-110平方米N/A已經(jīng)結(jié)婚，但還沒有孩子3-610-15萬元110-130150平方米以上25-30歲之間通常未婚，或已婚但還沒有孩子N/A130-150平方米30-40歲之間孩子還不超過5歲收入上無明顯特征〔2〕戶型與總價、家庭收入的對應(yīng)關(guān)系房型總價家庭收入兩居室低于35萬元6萬元左右三居室35-50萬元之間6-15萬元之間10-15萬元多選擇三室兩廳6-10萬元人群通常選擇三室一廳，但大多喜歡2個衛(wèi)生間四居室50萬元以上15萬元以上〔1〕25-35歲的品質(zhì)家庭是本案所處片區(qū)的主要客戶群體，大多數(shù)為一次置業(yè)和準二次置業(yè)者。〔2〕從戶型需求的交叉分析，兩房、三房的需求覆蓋面是最廣的，面積適中的四房兩廳也應(yīng)成為戶型配比的次局部，另外，客戶對戶型的要求越來越高，除了布局合理外，更增加了對入戶花園等健康化生態(tài)空間的需求。〔3〕雖然躍式房實用性有所降低，但應(yīng)在戶型設(shè)計中有所考慮，給人更多空間上的變革需求。〔4〕在輔助局部，目前雙陽臺是主流產(chǎn)品，但30歲以下的消費者普遍呈現(xiàn)出對新型戶型的興趣，錯層陽臺設(shè)計可以進行嘗試。〔5〕局部中低收入者對總價在25-35萬元以內(nèi)的戶型需求量比較大，面積需求在70-110平米左右的戶型面積是比較受中等收入者和中高等收入者所青睞的。區(qū)域住宅產(chǎn)品需求特征工程住宅產(chǎn)品定位建議→新都市享樂主義精品住區(qū)工程核心優(yōu)勢呈現(xiàn)——處在雨花區(qū)體育新城板塊的優(yōu)越的位置，是武廣新城與中心區(qū)最接近的區(qū)域，特質(zhì)表現(xiàn)得最有上升潛力的地方。區(qū)域主要客戶群年收入3-10萬元。區(qū)域內(nèi)部中高檔住宅工程林立。綜合型商住工程，商業(yè)配合住宅，生活配套設(shè)施可以得到支撐。工程周邊環(huán)境較好，體育新城能給本案住宅工程提供有力的環(huán)境保障關(guān)鍵詞：組合居，緊湊三房主體商業(yè)街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)OFFICE工程整體定位工程資源劃分商業(yè)功能產(chǎn)品商務(wù)功能產(chǎn)品酒店皮革城沿街商鋪商業(yè)地產(chǎn)開展趨勢長沙商業(yè)地產(chǎn)市場分析

長沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

1、長沙市商業(yè)格局：根據(jù)二OO五年七月通過我省專家評審會的?長沙市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃?，確定了長沙未來15年城市商業(yè)開展總體目標：

到2021年，建設(shè)完善1個市級商業(yè)中心、2個市級商業(yè)副中心、10個區(qū)域性商業(yè)中心、30個社區(qū)級商業(yè)中心和18條主要商業(yè)街，并就長沙城市商業(yè)開展戰(zhàn)略與開展目標、城市商業(yè)中心布局以及特色商業(yè)街、商品批發(fā)市場、商業(yè)零售業(yè)態(tài)、物流配送業(yè)等方面的建設(shè)進行了專項規(guī)劃。21345長沙主要商圈分布圖商業(yè)格局特點：1、

現(xiàn)有商圈集中在城市的中心位置，圍繞唯一市級商圈——五一商圈向外擴散。2、

隨著城市的不斷擴張，外來大開展商與大品牌商家的入駐，逐漸形成外圍商圈。3、

商業(yè)消費主要集中在五一商圈，旺盛的人流與消費習慣支撐起此商圈的龐大商業(yè)體量；業(yè)態(tài)特征1〕

各業(yè)態(tài)開展不平衡：大型超市、家電賣場分布密集，社區(qū)型商業(yè)的開展滯后；2〕

傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)向購物中心：傳統(tǒng)百貨都是在舊商圈中人流密集的地方，但因為業(yè)態(tài)單一逐漸退出競爭，被復合型的商業(yè)中心取代；3〕

步行商業(yè)街對人流要求高：步行商業(yè)街必須布置在較高等級的商圈中，需要有一定人流保證，長沙最成功的商業(yè)街是黃興路步行街，其它的經(jīng)營狀況一般；4〕

超市相對是最普遍適合的業(yè)態(tài)：根本上各個商圈每個超市的經(jīng)營狀況都很好，超市在長沙仍有開展空間；5〕

電器等專業(yè)賣場吸引力大：在對商圈的人氣要求不敏感，只要有品質(zhì)，可以吸引較遠的人群；6〕

批發(fā)市場需要長時間的培育，形成消費慣性，對交通及根底配套的要求較高，且檔次一般，容易使區(qū)域形象受損，目前長沙批發(fā)市場經(jīng)營狀況有好有差。商圈分布過于集中，新興商圈崛起尚需時日長沙大型綜合性批發(fā)市場布局紅星建材大市場紅星農(nóng)副大市場高橋大市場萬家麗建材廣場馬王堆陶瓷建材新城中南汽車世界三湘南湖大市場湘浙小商品批發(fā)市場郁金香建材大市場廣大環(huán)球家具超市市場名稱市場規(guī)模使用年限商鋪總數(shù)商業(yè)業(yè)態(tài)平均租金（元/月/M2）萬家麗家居建材大市場6萬方7年600多個零售130-150元三湘南湖大市場37萬方14年2300多個批發(fā)零售70-80元高橋大市場67萬方10年6000多個批發(fā)零售主臨街100元中南汽車世界133萬方3年3400多個批發(fā)零售主臨街40-50元馬王堆建材大市場13萬方5年500多個批發(fā)零售主臨街100-150元郁金香建材市場5萬方2年600多個批發(fā)零售40元廣大環(huán)球家具市場3萬方2年220多個批發(fā)零售100元湘浙小商品批發(fā)市場6.5萬方2年450多個批發(fā)零售100元紅星建材大市場12萬方2年1200多個批發(fā)零售40元紅星大市場87萬方1年13000多個批發(fā)零售55元長沙批發(fā)零售市場總結(jié)2、專業(yè)批發(fā)市場成功的前提首先，要得到政府的支持，加之市場的定位準確，布局要合理，周邊的配套設(shè)施要完善，統(tǒng)一規(guī)劃管理，交通便利，市場內(nèi)應(yīng)設(shè)有大型停車場，進入市場的道路要寬。還要注重廣告宣傳，提高業(yè)主的經(jīng)營信心。3、長沙市專業(yè)批發(fā)市場的開展趨勢按照目前長沙市制定開展的規(guī)劃：100畝以上的大型批發(fā)市場，原那么上不能建在二環(huán)線內(nèi)，已經(jīng)建設(shè)的將要逐步搬遷；同一經(jīng)營類型的市場，必須與鄰近同類市場相距5公里以上。4、市場的時機點尋找空白市場或建設(shè)大型的物流配送中心：起點高，管理先進。5、專業(yè)批發(fā)市場對區(qū)域經(jīng)濟的影響隨著專業(yè)批發(fā)市場的不斷成熟和開展，帶動著城市就業(yè)，政府財政收入穩(wěn)步上升，包括金融房地產(chǎn)、人流、物流、倉儲、餐飲休閑娛樂業(yè)等產(chǎn)業(yè)，形成一個以市場為中心的產(chǎn)業(yè)鏈。22萬平方米商業(yè)容積率＜商業(yè)4.5而本案商業(yè)體量較大，商業(yè)容積率到達＜商業(yè)4.5

因此我們將會把本案商業(yè)產(chǎn)品進行多種功能物業(yè)設(shè)置。商務(wù)功能產(chǎn)品OFFICE酒店商業(yè)類地產(chǎn)產(chǎn)品，從產(chǎn)品功能上來進行區(qū)分可分為：

商貿(mào)功能產(chǎn)品和商務(wù)功能產(chǎn)品。商貿(mào)功能產(chǎn)品皮革城主題商業(yè)街區(qū)沿街商鋪主體商業(yè)街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)OFFICE工程整體定位工程資源劃分商貿(mào)功能產(chǎn)品商務(wù)功能產(chǎn)品酒店皮革城沿街商鋪專業(yè)商貿(mào)市場沿街商鋪主題商業(yè)街區(qū)123

下面就本工程商貿(mào)功能產(chǎn)品提出以下局部建議：核心構(gòu)件1皮革城作為本工程開發(fā)方：海寧皮革城對大型專業(yè)批發(fā)市場管理與經(jīng)營有相當成熟的經(jīng)驗，因此，針對本案商業(yè)地產(chǎn)板塊的皮革城專業(yè)市場，我們不做深入探討。整個湖南缺少一個專業(yè)的皮革市場區(qū)域內(nèi)市場相隔距離較為合理自身具備條件并擁有不可復制資源整個湖南都缺少一個專業(yè)型皮革市場，這就意味著本工程在市場中有較大機遇，市場中缺乏的也就越發(fā)的顯得可貴，區(qū)域內(nèi)暫無其他大型專業(yè)批發(fā)市場。工程自身卻擁有著開發(fā)商多年對市場管理與經(jīng)營的經(jīng)驗。而最珍貴的是海寧皮革城在浙江的成功運營，在運營期間積累下來的珍貴的人脈與人氣！本案設(shè)定為專業(yè)皮革商貿(mào)市場的支撐：中等規(guī)模，中等檔次的專業(yè)皮革批發(fā)市場根據(jù)長沙本地市場狀況中等規(guī)模的專業(yè)批發(fā)市場體量：4萬方—6萬方核心構(gòu)件2主題商業(yè)街1大區(qū)域消費特色典型新興城區(qū)主干道旁成長型商業(yè)周邊大都是新興中高檔住宅區(qū)。因新城區(qū)的興起，使該片區(qū)域具有良好的城市根底設(shè)施。但所在區(qū)域的物業(yè)入住率相當?shù)停苯訉е略撈瑓^(qū)域商業(yè)氣氛較為薄弱。隨著城市商業(yè)的開展、革新。周邊商業(yè)市場將會逐步得到完善。1、工程地段屬興起高尚居住區(qū)工程緊臨主干道萬家麗路，位于省游泳館旁邊，處于雨花區(qū)體育新城中心地段。具有非常便利的交通，加上省政府南遷帶來南城的快速開展，大量中高檔樓盤扎堆開發(fā)。2、工程地段交通便利韶山路是目前長沙南北向的主要交通干道之一，車流量巨大，多路公交線路通過，加上未來地鐵1號線規(guī)劃，貫穿韶山路，區(qū)域內(nèi)的交通將更加興旺。2大地域性優(yōu)勢左岸右岸星城世家江河雙水岸一品東庭西子花苑錦湘國際上河國際高橋財富水云間泊愛藍灣美麗星城華凌機場高速大東門商業(yè)廣場綠城桂花城融科檀香山茂華國際湘三江花中城中隆國際玉璽嘉盛華庭新城新世界致雅花苑中城麗景香山山水城市風景他城時代公寓中天馨園櫻之谷東一時區(qū)本案湊建樓盤在售樓盤售罄樓盤170萬方230萬方100萬方從以上圖表中我們可以推算出未來10年當?shù)丶已b市場將會存在著巨大的需求，而現(xiàn)在工程所處區(qū)域內(nèi)高檔家居商業(yè)街區(qū)還是個市場空白。易居觀點——主力商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)建議本工程商業(yè)必須形成熱點，建議在進行商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃時，可以考慮安排一個“時尚生活家居廣場〞主力商業(yè)街區(qū)即滿足業(yè)主及周邊人群的相關(guān)需求，又填補區(qū)域市場對此類商業(yè)強烈的潛在需求。主力商業(yè)街區(qū)1、年齡跨段：26-40歲；2、學歷構(gòu)成：大專以上居多〔包括本科在內(nèi)占到59%〕；3、家庭構(gòu)成：多為已婚〔占到60%〕；4、收入分布：6-10萬元/年〔占到48%〕；商業(yè)模式商鋪形式商鋪面積段選擇綜合性商業(yè)中心和特色商業(yè)街的人數(shù)比例最大。選擇獨立商鋪的人數(shù)比例較大。選擇商鋪的面積段集中在30-50平米之間。以獨立商鋪為主，商鋪面積段劃分為30-50平米的綜合性商業(yè)中心或特色商業(yè)街。

那么該商業(yè)街體量３－４萬方為宜。核心構(gòu)件3沿街商鋪所在區(qū)域描述目標客群分析——經(jīng)營戶關(guān)于經(jīng)營戶的根本描述1、年齡跨段：20-30歲，整體年齡段偏向年輕；2、學歷構(gòu)成：高中居多〔占到40%〕，其次是中專和職高〔占到20%〕；3、家庭構(gòu)成：多為新婚三口之家〔占到46%〕；4、收入分布：3-6萬元/年〔占到81%〕；經(jīng)營戶對于商業(yè)經(jīng)營模式需求高達50.6%的人建議做成社區(qū)商鋪，這一點是考慮到和工程的住宅局部相結(jié)合，是可以對外開放的半開放型社區(qū)商鋪，經(jīng)營有固定客源的保證。另有24.7%的人建議做商業(yè)廣場，10.1%的人建議做購置物中心，7.9%的人建議做商業(yè)街。經(jīng)營戶對于商鋪形式需求從上表中可看出，獨立鋪面是選擇人數(shù)比例最高的，超過了半數(shù)，這種商業(yè)模式的自由度較大，不受其它方面的限制，自行出租或經(jīng)營皆可，因選擇面較大，所以降低了經(jīng)營風險。經(jīng)營戶對于商鋪面積段的需求對商鋪需要面積段主要集中在30平米到70平米之間，其中30平米以下的需求有25.6%，31-50平米的占到29.6%，51-70平米的占到18.4%，面積越大，需求量越小。對商鋪所需求的面積段根本為獨立商鋪的面積段，也說明了前面消費者對獨立商鋪的偏好。[易居中國]長沙金岳房屋銷售【海寧皮革城工程】定位策略建議〔二〕商業(yè)模式商鋪形式商鋪面積段選擇社區(qū)型商業(yè)模式的人數(shù)比例較大。選擇獨立商鋪的人數(shù)比例較大。選擇商鋪的面積段集中在30-70平米之間。以獨立商鋪為主，商鋪面積段劃分為30-70平米的社區(qū)型商業(yè)。該沿街商鋪體量２－３萬方為宜。從對經(jīng)營戶的分析得出的商業(yè)定位主體商業(yè)街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)OFFICE工程整體定位工程資源劃分商業(yè)功能產(chǎn)品商務(wù)功能產(chǎn)品酒店皮革城沿街商鋪OFFICE酒店12本工程商務(wù)功能產(chǎn)品提出以下建議：主體商業(yè)街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)OFFICE工程整體定位工程資源劃分商業(yè)功能產(chǎn)品商務(wù)功能產(chǎn)品酒店皮革城沿街商鋪我們先來看看OFFICE市場狀況通過對整體市場的分析尋找答案——我們要不要做OFFICE？1、九十年代初的萌發(fā)期：這一階段寫字樓市場尚未成熟，大局部產(chǎn)品與真正的寫字樓差距較遠。2、九十年代末的成長：順應(yīng)當時大中型企業(yè)的需求，優(yōu)良的硬件設(shè)施以及完善的物業(yè)管理效勞在以銀華大廈等為代表的樓盤中得到了表達。3、千禧年初的創(chuàng)新——SOHO商住的時代。4、2002-2004年：酒店式公寓席卷星城。5、2005年以來：步入高檔專業(yè)寫字樓時代，向國際化大都市看齊。長沙寫字樓市場開展階段1、區(qū)域布局特征〔1〕沿市區(qū)三橫兩縱5條主干道呈“日〞字形分布。〔2〕在不同區(qū)域形成各具特色的商圈。2、規(guī)模特征其單體建筑規(guī)模一般在30000㎡-70000㎡左右。這主要因為政府在土地出讓時嚴格控制了市中心地段。長沙寫字樓市場開展特征項目名稱交付時間總層數(shù)總套數(shù)空置率租金（元/平方米/天）恒隆國際大廈20052818216.4%2.2聯(lián)合商廈19983314230%1.4平和堂1998地上28層1893.2%2.4藍色地標2003162534%2.3三重大廈20023010450%1.2華僑大廈1998313243%1.1新世紀大廈20052034014.7%1.8新時空NO12005291199.2%1.2佳天國際20072923075%1.7名匯達商住樓200212724.2%1.15維一星城2005312640.4%1.7保利文化大廈20052730510%2.2海東青大廈20002820035%0.9和府20012932430%0.92財富中心20023230020%0.88建鴻達現(xiàn)代城20042826412%1.7第一大道20041624011%2.4順天國際財富2002342074.3%2.8在售、售罄寫字樓項目名稱總套數(shù)主力面積段銷售均價銷售率湘域中央

192

40-80平方米7000100%華美歐

143

120-140平方米750078%標志·麓谷坐標

189

80-160平方米3800100%標志·長沙商務(wù)中心

118

145平方米680048%中天廣場

364

95-190平方米7500

95%匯富中心

147

128-170平方米

5600

90%定王大廈

312

138平方米720095%岳麓一號36246-482平方米

580064%長沙寫字樓開展趨勢2、區(qū)域開展趨勢：目前長沙寫字樓主要集中在CBD區(qū)域及周邊，但隨著星城南拓，省府南遷，經(jīng)濟中心將發(fā)生南移。在東塘商圈和體育新城、天心生態(tài)新城等新興城區(qū)，經(jīng)濟開展動力強勁，未來幾年長沙的寫字樓市場的劇烈競爭場景也將在勞動路以及湘府路沿線精彩上演。新火車站新市政府新省政府3、套型設(shè)計及消費特征〔1〕套型建筑面積區(qū)間差距很大，從30平米到2000平米的套型都有。〔2〕中小企業(yè)或民營企業(yè)偏好小面積的中低檔寫字樓作為過渡，而逐步向中高檔寫字樓遷移。大型企業(yè)或國有企業(yè)那么通常會選擇整層買斷或自建商務(wù)樓來滿足辦公的需求。4、硬件配套特征以辦公戶數(shù)：停車位按照1：0.9的比例設(shè)置停車位，根本能滿足寫字樓停車的需要。電梯普遍采用進口品牌電梯，電梯數(shù)量也增多，更好的滿足了辦公人員上下班的需要。5、軟件效勞特征無論是產(chǎn)品設(shè)計方面，還是物業(yè)管理方面都越來越偏重人性化效勞。消費主力:隨著長沙市社會經(jīng)濟的迅猛開展，眾多外來企業(yè)的涌入、本地一批企業(yè)的成長壯大，為專業(yè)寫字樓創(chuàng)造了廣闊的開展空間。據(jù)調(diào)查分析，目前支撐長沙市寫字樓市場開展的三大主力是：〔1〕跨國公司、省內(nèi)生產(chǎn)型企業(yè)與本地大型民營企業(yè)；〔2〕民營中小型企業(yè)；〔3〕政府加大招商引資力度，吸引的一批外地企業(yè)。需求市場租價：已投入使用中的高檔專業(yè)寫字樓，2006年租金在1.5元-2.0元/平米/天之間，而今年上漲至1.7—2.8元/平米/天之間。處在中端的亞專業(yè)寫字樓租金相應(yīng)稍低一些，在元/平米/天之間，今年仍保持在這個范圍之內(nèi)，可見高端寫字樓走俏市場，低端寫字樓租金價格上不去，空置率還加大。2000以前老寫字樓的租價呈現(xiàn)不同的態(tài)勢，有的因其建筑設(shè)計的超前性和物業(yè)的合理效勞，在現(xiàn)在仍能保持不錯的租金水平，而另一些那么走向衰退，只能以低于1.0元的價格吸引租戶。酒店式寫字樓〔通程酒店和金源酒店〕由其星級酒店的效勞、先進的設(shè)施和良好的形象支撐其相對較高的租金水平，租金大致在元之間。售價：2006年在售寫字樓的均價在5000元/平方米到6000元/平方米左右，而2007年普遍到達7000元/平方米以上，有些工程如中天廣場、華美歐等個別銷售價格超過8000元/平方米，可以看出長沙高檔寫字樓價位正在穩(wěn)步上升。

寫字樓租售市場寫字樓地產(chǎn)專題附：長沙寫字樓空置調(diào)查長沙市2006年辦公樓空置面積（單位：萬平方米）項目總空置面積其中待銷房屋（一年以內(nèi)含一年）滯銷房屋（一年以上至三年）積壓房屋（三年以上）辦公樓10.576.341.233百分比100%61.73%22.95%15.33%長沙市2007年上半年辦公樓空置面積（單位：萬平方米）項目總空置面積其中待銷房屋（一年以內(nèi)含一年）滯銷房屋（一年以上至三年）積壓房屋（三年以上）辦公樓9.254.192.322.74百分比100%45%25%30長沙寫字樓市場存在的問題：1．長沙現(xiàn)代化的甲級寫字樓過少以新出現(xiàn)的中天廣場、華美歐、匯富中心為代表，寫字樓正處飛速開展階段，智能化、產(chǎn)品創(chuàng)新、新設(shè)計理念，各個都在向?qū)I(yè)型開展，但是總體數(shù)量過少。目前使用中的寫字樓出現(xiàn)的最大的問題就是電梯不夠用、有些沒有中央空調(diào)、物業(yè)管理不到位。2．商住樓占有率過大目前在長沙市場，商住樓占據(jù)了寫字樓市場的50%的比重，大量商住樓的開發(fā)，導致長沙無法形成真正有質(zhì)量有品位的高檔寫字樓。3．突顯出企業(yè)的個性不夠?qū)I(yè)寫字樓的個性化在興旺地區(qū)已經(jīng)開始了有關(guān)的摸索。長沙在這方面做的還遠遠不夠，大多數(shù)本地開發(fā)商仍較多考慮地段因素，鮮有顧及其他方面，但是需要指出的是已經(jīng)有一些工程開始做有關(guān)嘗試。4．寫字樓配套不合理主要是硬件和軟件配套上都存在不同程度的不合理性。寫字樓市場存在問題根據(jù)調(diào)查，區(qū)域3公里范圍內(nèi)影響力較大的商業(yè)地產(chǎn)工程有華菱·新城地標、茂華·國際湘、新城新世界、嘉盛華庭。但沒有一家專業(yè)寫字樓。隨著省內(nèi)外人士陸續(xù)進入長株潭融城區(qū)，武廣新城片區(qū)常住人口的增加，片區(qū)的商業(yè)和商務(wù)氣氛將日益濃厚。武廣鐵路新站建設(shè)使用后，片區(qū)每年新增上百萬的流動人口。一個全新的城市CBD區(qū)域?qū)⒃谶@里逐漸形成。

綜上所述：今后片區(qū)對于專業(yè)商務(wù)寫字樓需求較大目前的片區(qū)的專業(yè)寫字樓市場空白區(qū)域內(nèi)市場本工程的商業(yè)、住宅業(yè)態(tài)建設(shè)成型后，對于商務(wù)寫字樓的需求增加。1、皮具批發(fā)市場的經(jīng)營者需要一個除倉庫功能外的，有一定形象和品味的寫字樓作為辦公區(qū)域；2、住宅工程建成后，有局部業(yè)主在創(chuàng)業(yè)初期，將優(yōu)先考慮租賃工程自身的寫字樓；我們根據(jù)以上幾點得出結(jié)論OFFICE設(shè)置可行，既然設(shè)置合理那么我們就要搞清楚另一個就是“工程OFFICE該怎么做〞？工程內(nèi)需求寫字樓客戶的主要來源長沙寫字樓市場正呈現(xiàn)差異化競爭的格局，客戶細分的程度加劇。一般而言，寫字樓的客戶群體可以分為以下四類：(1)實力雄厚、開展歷史悠久的大公司：資金充裕，注意形象的維護，高檔寫字樓通常是他們的購置或租賃目標。

(2)開展中的中小型公司：處于事業(yè)開展階段，需要檔次較高的寫字樓來為其開展提供較好的平臺。形象好、品質(zhì)高的寫字樓仍然是他們的首選。(3)剛剛起步的小型公司：因為資金的限制,人員對空間的需求也不是很大，為求公司立足生存，所以價格實惠的中低檔寫字樓是這類公司的購置或租賃對象。(4)個人工作室或部門承包人：對辦公面積需求不大，工作時間自由，傾向于辦公、居住一體的SOHO工作間。入駐市場的開展中的中小型公司“內(nèi)〞循環(huán)：市場內(nèi)部因商務(wù)直接導致的需求“外〞循環(huán)：由“武廣新城〞迅速開展帶來的巨大的商務(wù)需求市場中剛剛起步的小型公司個人工作室或部門承包人實力雄厚、開展歷史悠久的大公司板塊中剛剛起步的小型公司板塊內(nèi)的開展中的中小型公司本工程寫字樓客戶的主要來源本工程的辦公寫字樓因自身自帶商業(yè)而且綜合商業(yè)量較大，因此將會自我消化局部辦公產(chǎn)品。與此同時外部的商務(wù)需求將會很好的彌補內(nèi)部消化的缺乏。“內(nèi)〞循環(huán)：市場內(nèi)部因商務(wù)直接導致的需求“外〞循環(huán)：由“武廣新城〞迅速開展帶來的巨大的商務(wù)需求“內(nèi)，外〞循環(huán)合力產(chǎn)生的商務(wù)需求。產(chǎn)品配套分析：〔1〕電梯、車位、物業(yè)管理名稱層數(shù)車位數(shù)貨梯客梯電梯品牌物管費（元/平米/月）維一星城3125016FUJITEC2.6恒隆國際大廈28400110三菱2.3湖南信息大廈3213014西子奧的斯2.28順天國際財富中心3020016三菱2.8湘域中央3072015蒂森克虎佰1.38華美歐國際2125816未定未定三重大廈276012FUJITEC2聯(lián)合商廈3315012三菱1.5明匯達商務(wù)樓128013三菱2.5佳天國際新城29350每層1每層4三菱2.6名稱層數(shù)車位數(shù)貨梯客梯電梯品牌物管費（元/平米/月）新時空大廈2438024OTIS1.8新世紀花苑2040022OTIS2曼哈頓大廈2416212蒂森克虎佰1.6第一大道2030015三菱2.32亞大時代2812013奧迪斯2.48財富中心299012通力1.6中天廣場2770018奧迪斯4建鴻達30180

5中航南光2.15嘉頓新天地2316235日立2銀華3012014三菱3匯富中心2437914芬蘭通力2OFFICE體量建議名稱總建面m2樓層名稱總建面m2樓層中天廣場14000027*2定王大廈9155133順天財富中心7800034佳天國際新城6000029華美歐國際6000025恒隆國際5000028聯(lián)合商廈3598833保利文化大廈3280027藍色地標3000025和府2000029通過數(shù)據(jù)可以看出，長沙專業(yè)OFFICE體量區(qū)間在6-8萬方之內(nèi)為多〔2個超級5A寫字樓中天廣場為雙子樓，定王大廈超過33層且占地面積較大〕。作為填補市場空缺的專業(yè)商務(wù)寫字樓，本工程體量不能偏小，也不能過大。

〔1〕片區(qū)內(nèi)未來開展?jié)摿^大，今后將有所需求；

〔2〕為滿足工程本身專業(yè)性市場的寫字樓需求，保持一定量的寫字樓是較為合理的。

〔3〕一般寫字樓輻射范圍為3—4公里，而工程所在片區(qū)市場的空白使得本工程可以輻射整個武廣新城，輻射范圍將擴大到5公里左右。

綜上所述，建議本工程OFFICE體量在5——6萬平方米上下是比較適宜，也是符合商務(wù)市場的開展需求的。主體商業(yè)街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)OFFICE工程整體定位工程資源劃分商業(yè)功能產(chǎn)品商務(wù)功能產(chǎn)品酒店皮革城沿街商鋪長沙四星級及以上酒店的詳細調(diào)查

１、酒店數(shù)量五星級酒店8家、到達五星級標準尚未評級的8家，四星級酒店13家、到達四星級標準尚未評級的7家。2、分類商務(wù)／旅游：運達喜來登酒店、皇冠假日酒店、紫東閣華天、華美華、鑫都、湖南華天、通程、湘泉、君逸康年、金源、五華、神農(nóng)、天璽、和一。休閑／渡假：瀏陽神農(nóng)山莊、湖南天園假日酒店、普瑞溫泉大酒店、通程同升湖山莊、湖南國際影視會展酒店、華雅大酒店作為休閑/渡假酒店，瀏陽神農(nóng)山莊只有３層；天園假日、同升湖、影視會展都只有４層。而其它各商務(wù)型大酒店均在２０層以上，只有華美華僅９層。營業(yè)面積及客房數(shù)

酒店名稱星級主樓層數(shù)房間數(shù)標準間面積（平米）華天大酒店五星3065626通程大酒店五星5145029神農(nóng)大酒店五星2534726佳程大酒店五星3223826影視會展五星別墅型22528同升湖山莊準五星421545五華大酒店四星2713732南方明珠四星1826622金源大酒店四星2935437天璽大酒店四星2921621各酒店價格比較〔二〕四星級酒店酒店名稱星級標間門市價標間（折后價）套間（折后價）紫東閣華天四￥518￥288￥738瀏陽神農(nóng)山莊四￥538￥328￥528萬代大酒店四￥498￥358￥600南方明珠酒店四￥668￥308￥408富麗華大酒店四￥688￥328￥398鑫都大酒店四￥738￥328￥488金源大酒店四￥688￥378￥518君逸康年四￥880￥388￥608新東方大酒店四￥498￥198￥688五華大酒店四￥368￥288￥718天園假日酒店四￥488￥228￥500金惠錦江四￥838￥318￥458同天四￥358￥248￥278芙蓉華天四￥518￥288￥348天璽大酒店準四￥876￥368￥658和一大酒店準四￥368￥198￥528入住率比較名稱華天通程影視佳程金源五華神農(nóng)湘泉天璽君逸康年比例85%68%45%65%65%75%55％50%75%70%收入構(gòu)成酒店名稱客房餐飲會議娛樂及其它華天大酒店32%38%18%12%通程國際大酒店29%30%22%19%神農(nóng)大酒店36%35%14%15%影視會展酒店18%13%48%21%天璽大酒店45%36%12%7%君逸康年43%34%14%9%長沙酒店現(xiàn)狀分析華雅國際大酒店區(qū)域內(nèi)酒店總建筑面積:96000平方米建筑形態(tài):主樓十九層，分為A、B座；豪華別墅3棟停車場：3個，總面積8200平方米，車位340個房間：主樓有各類客房共537間/套。從7F-19F，共有13層。其中17F-19F為商務(wù)樓層。除6FB區(qū)為行政辦公室，17FA為商務(wù)會所之外，含總統(tǒng)套房、主席套房、大使套房各1間，無障礙房〔殘疾人用房〕1間，商務(wù)套13間，豪華套10間，高級套7間，高級單間108間，高級雙間220間；豪華單間46間，豪華雙間86間；商務(wù)單間50間，商務(wù)雙間16間。單間共計204間，雙間共計300間，套房33間。會議室四間，分布在7F、9F、11F、13F。造型特點：主體造型高空俯視凸現(xiàn)太極圖，立面造型個性鮮明，擁有100000平方米城市高爾夫練習場地。本工程所在區(qū)域內(nèi)，僅有一家五星級酒店，華雅國際大酒店，距離本工程直線距離1.1公里，車行距離1.4公里。定位目標客戶為高端客戶。數(shù)據(jù)說明：未來3至5年，預計將有近40萬省內(nèi)外人士陸續(xù)進入長株潭融城區(qū)，而武廣昕城片區(qū)常住人口將到達10萬以上，將成為片區(qū)酒店業(yè)的龐大消費群。在武廣鐵路新站建設(shè)使用后，片區(qū)每年新增上百萬的流動人口。公務(wù)員、企業(yè)來長公務(wù)人員、政務(wù)會議人員、企業(yè)骨干、旅游人士、長沙休閑度假人士為片區(qū)酒店經(jīng)營提供強力支撐。隨著體育新城的利用率提高，各種比賽的運發(fā)動、官員下榻，各種行政會議的召開，也將為片區(qū)的酒店帶來穩(wěn)定的回報。區(qū)域內(nèi)需求此定位是基于片區(qū)市場未來的強大需求、本工程所在片區(qū)的市場空缺、基于工程本省的穩(wěn)定客源根底之上的。普通綜合型星級酒店已經(jīng)趨于飽和，鑒于本案所處地塊特性，我們建議本案酒店定位于：商務(wù)型精品酒店法國雅高國際酒店集團是全球規(guī)模最大的酒店及觀光事業(yè)集團。經(jīng)過三十多年的不懈努力，法國雅高國際酒店集團建立了一個擁有4,000多間酒店的全球酒店網(wǎng)絡(luò)。從經(jīng)濟型到豪華型，雅高根據(jù)每一位客人的需要提供周到的效勞。根據(jù)它的定義，它把酒店行業(yè)分為各個階層，同時也建立起適宜不同市場的眾多品牌：Sofitel索菲特(豪華型)——具世界一流水準的酒店，追求完美的索菲特集商務(wù)與休閑為一體，為游客們提供一流水準，環(huán)境舒適，效勞優(yōu)良，氣氛高雅的私人休閑場所。

Novotel諾富特(高級)——具有國際一流水準的現(xiàn)代化商務(wù)酒店。

提供汽車旅館式效勞。

Mercure美居酒店(多層中級市場品牌)——包括三種標準的酒店、旅館。其環(huán)境舒適，價格合理，主要針對商務(wù)游客，同時包括公寓式酒店。

Ibis宜必思酒店(經(jīng)濟型)——以其簡樸，效勞質(zhì)量高，經(jīng)濟實惠而享譽歐洲，其聲譽在正迅速開展的亞洲太平洋地區(qū)有極強的品牌效應(yīng)。

Formule(群眾化旅館)Formule1汽車旅館坐落于城市的交通、餐飲和其它效勞的中心。以創(chuàng)新的管理方式和低廉的價格雅高在全球共有20多家諾富特酒店，在中國地區(qū)最知名的為緊鄰香港國際機場的諾富特東薈城酒店。該酒店供有28層，為滿足商務(wù)功能，專門設(shè)立了可分成4間小型會議室及容納多達400人的高科技多功能會議設(shè)施，由商務(wù)會議提供全面的支持效勞。根據(jù)市場分析，參照雅高模式，本片區(qū)適宜修建一個以中端客戶為主體的中檔精品商務(wù)酒店：

諾富特商務(wù)模式酒店1、長沙星級賓館以成為消費者入住的一個尺度。但更多的普通星級賓館空置率高，經(jīng)營較差，更無特色可言；我們應(yīng)該合理躲避；

2、片區(qū)未來開展?jié)摿薮螅诙虝r間內(nèi)聚集較大人氣支持酒店的營業(yè)存在一定難度。而特色商務(wù)酒店的出現(xiàn)，目標客戶定位明確，可在一定程度上躲避市場風險；

3、本工程商業(yè)、商務(wù)功能齊全，定位商務(wù)酒店比定位星級酒店更加適宜；酒店的設(shè)置對整個工程住宅局部而言：一個定位中高檔走精品路線的四星級酒店將會迅速改善整個居住環(huán)境，并將提升整個小區(qū)形象。酒店銷售資本化運作將會使整個工程的經(jīng)濟收益提升一個新的臺階，必將使工程的潛在價值將以更好的以資本收益加以表達。酒店的營業(yè)將聚集相當大的人氣從而促進整個工程商業(yè)氣氛的盡快成熟，也將帶來不菲的商業(yè)營業(yè)收入。酒店的設(shè)置對工程具有重大意義資本價值最大化—

產(chǎn)權(quán)式銷售自營產(chǎn)權(quán)式銷售委托管理酒店資本運作策略酒店通常有三種經(jīng)營方式：

1，自營。

2，委托管理。

3，產(chǎn)權(quán)銷售，酒店經(jīng)營模式。本錢太大自有資產(chǎn)風險過高較為適合本工程的酒店銷售及經(jīng)營模式？長沙已建的產(chǎn)權(quán)酒店

產(chǎn)權(quán)酒店在長沙的開發(fā)案例并不多，目前有華雅華天、中銀華天、時代帝景等。華雅華天、國中星城、芙蓉國豪廷大酒店為五星級，時代帝景四星級。項目規(guī)模經(jīng)營方銷售價格華雅華天51000平米對外銷售310套華天集團7800元/平米中銀華天28000平米，212套華天集團6400元/平米時代帝景36000平米，248套香港康年4800元/平米美林·銀谷15000平米茉莉花酒店5000元/平米芙蓉國豪廷大酒店6—28層，約40000平米豪廷酒店9680元/平米付款方式首付實際首付月回報年收益回購10年總收益按揭20萬167280元2727元5184元40萬251836元一次性40萬332000元2833元34000元40萬340000元〔3〕吸引點

華天管理有保證，收益大，開發(fā)商與擔保公司雙重擔保。

〔4〕返租率

按揭稅前8.18%，一次性付款8.5%易居觀點——酒店的售賣方式產(chǎn)權(quán)售賣酒店體量建議酒店層數(shù)總建筑面積m2華天迎賓樓30141788通城大酒店51100000運達喜來登31104500神龍大酒店2660000湘泉大酒店3634000酒店層數(shù)總建筑面積m2好來登酒店3145000同發(fā)合一3040000五華大酒店2739000君逸康年2836153大成華天2930000長沙五星級酒店長沙四星級酒店目前，長沙五星級酒店總建筑面積平均為10萬平方米左右。〔存在地域差異性〕四星級酒店總建筑面積平均為4萬平方米左右。根據(jù)這些數(shù)據(jù)，我們建議本工程酒店體量控制在5萬平方米之內(nèi)。

〔1〕考慮到工程建設(shè)為四星級賓館，根本滿足日常入住率只需4萬方體量；另可推出特色酒店式公寓；

〔2〕由于要保持市場與OFFICE的體量，酒店體量必須控制在5萬方內(nèi)；

〔3〕本工程酒店只需做出特色做好效勞即能占據(jù)市場，并不需刻意追求量大。現(xiàn)階段對此區(qū)域而言，暫時未有湊建酒店。而酒店物業(yè)不管是對本工程的商業(yè)還是住宅產(chǎn)品的形象以及價值都會有相應(yīng)的提高。工程酒店定位四星級，精品商務(wù)酒店建議體量：3-5萬方主體商業(yè)街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)OFFICE工程整體定位工程資源劃分商業(yè)功能產(chǎn)品商務(wù)功能產(chǎn)品酒店皮革城沿街商鋪“新城中心〞成長型城市綜合體2134全案分析框架工程研判附件工程定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議住宅規(guī)劃建議皮革城規(guī)劃主力商業(yè)街區(qū)沿街商鋪規(guī)劃工程整體規(guī)劃OFFICE規(guī)劃酒店規(guī)劃建議工程規(guī)劃實施標準工程整體規(guī)劃建議總建筑面積（㎡）511400.796容積率＜商業(yè)4.5＜住宅3.0綠地率＞40%商業(yè)建筑面積（㎡）228498.228住宅建筑面積（㎡）282902.568商業(yè)住宅因本工程地塊成規(guī)整長方形而且緊鄰土地東側(cè)〔藍色區(qū)域〕為京珠高速公路為躲避其對工程帶來的不利影響特做以下分割：北〔紅色區(qū)域〕作為商業(yè)用地；〔綠色區(qū)域〕南邊土地作為住宅用地。

這樣劃分既可保證住宅景觀又可使商業(yè)與住宅進行有效區(qū)分。此規(guī)劃圖僅供參考此規(guī)劃圖僅供參考酒店OFFICE專業(yè)市場酒店規(guī)劃，安排在工程西北角。能有較好的昭示性，同時酒店的良好形象對整個工程不管是工程檔次還是價值提升都會有相當大的幫助。OFFICE布局安排在中部位置，接近酒店。可使OFFICE能有更好的景觀和更好的物業(yè)效勞。商業(yè)此規(guī)劃圖僅供參考住宅小區(qū)景觀設(shè)置分析工程整體規(guī)劃遵循原那么：

道路系統(tǒng):包括小區(qū)內(nèi)環(huán)路、樓前盡端路；機動車、行人的流線組織。

宅間景觀系統(tǒng)：充分考慮住宅組團間綠化、隔離、停車等因素，盡量利用高架橋的停車場地，為進一步的景觀設(shè)計打好根底。保存區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有樹木，在景觀上加以利用。

豎向設(shè)計：應(yīng)結(jié)合市政設(shè)計確定合理的建構(gòu)筑物標高、場地標高。

其它輔助設(shè)施：按照工程整體設(shè)計標準合理布置市政站點〔開閉站、變配電室、中水處理站、燃氣調(diào)壓箱、交接間〕及設(shè)施等。

具體布局可考慮：考慮開敞式小區(qū)設(shè)置，設(shè)置一個主入口，兩個副出入口。住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議1、開發(fā)類型：小高層社區(qū)開發(fā)層數(shù)為16F\18F\22F

目前區(qū)域內(nèi)的大局部樓盤以小高層、高層開發(fā)為主，長沙市場也已經(jīng)適應(yīng)了帶電梯的住宅，目標市場不存在高層的抵觸情緒。而同時為了讓出更多的地塊面積營造園林綠化，降低建筑覆蓋率，提升工程綜合素質(zhì)，建議工程以高層主進行開發(fā),以保證工程的容積率,同時不同的層數(shù)使工程有錯落的天際線.2、建筑風格建議：后現(xiàn)代風格的建筑群建筑風格盡量利用簡潔的新理性主義建筑語言,采用簡單的幾何形，將理性和情感的結(jié)合.外立面顏色建議采用西方國家80年代以后流行的naturalcolour〔自然色，即非人工調(diào)制〕，是泥土系列自然顏色，穩(wěn)重而不耀眼。主要利用大面積玻璃窗及精心設(shè)計的錯層陽臺，做適當處理以提供趣味性的幾何立面元素.樓與樓之間的連廊成為美麗的風景!錯層陽臺的設(shè)計大面積玻璃窗和陽臺除了帶進大量清新空氣及陽光外，還可將室外景觀引入室內(nèi)，成為室內(nèi)不可或缺的一局部，使室內(nèi)空間、景觀更加豐富多彩。本工程的戶型應(yīng)以兩房、三房為主，面積控制在70-100平米以內(nèi)，控制總價，以充分符合年輕型置業(yè)者“戶型需求緊湊、實用、個性化〞的特點。戶型設(shè)計時要充分利用面積針對市場不同需求拼合成組合居的形式進行銷售。單位房型面積比例一房單位一房一衛(wèi)45-50平方米約30%二房單位二房二衛(wèi)/2+1房約72-82平方米約40%三房單位三房二衛(wèi)/3+1房約90-100平方米約30%3、房型配備建議：四種規(guī)格的戶型安排實用型滿足功能性居住，每一個局部的功能完全滿足，但很緊湊，沒有空間是空閑的，但已經(jīng)能滿足生活；舒適型：實現(xiàn)各局部的功能，一定程度上滿足享受和愜意的要求；浪漫型：創(chuàng)意空間，每一個局部都別出心裁，舒適的空間里進行合理的安排；豪華型：〔為控制總價，在本案以組合居的形式表達〕享受型物業(yè)，闊綽大方，倍顯尊貴；居住功能——舒適度——新穎性——享受性物業(yè)類型戶型特征分析一房浪漫型南北通透，方正實用，入戶花園，明衛(wèi)兩房緊湊型南北通透，方正實用，明衛(wèi)，270度凸窗贈送舒適型南北通透，入戶玄關(guān)、凸窗贈送，大面寬，彈性空間浪漫型入戶花園、錯層陽臺三房緊湊型南北通透，凸窗贈送，明衛(wèi)舒適型主人套房（主衛(wèi)、衣帽間、化裝間/書房）主臥觀景陽臺或者凸窗、錯層陽臺浪漫型入戶花園、錯層陽臺[易居中國]長沙金岳房屋銷售【海寧皮革城工程】定位策略建議〔三〕性價比挖掘說明：為舒適型兩房、緊湊三房設(shè)置入戶花園以入戶花園為特色，為戶內(nèi)外提供了一個過渡性空間，也適合會客、小憩、綠化等多種功能的使用。預留戶型的功能彈性。讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配。可將入戶花園隔成一個開敞的書房或陽光室三級功能彈性說明：為舒適型三房設(shè)270度景觀陽臺與空中院館空中院館可改成一書房空中院館270度觀景陽臺工程戶型設(shè)計與創(chuàng)新方向戶型設(shè)計原那么：提供從緊湊型兩房到浪漫四房的多種選擇〔70平米-140平米〕常規(guī)動作：多凸窗附加值贈送舒適性打造：明廚明衛(wèi)、270度凸窗、陽臺、入戶玄關(guān)、主臥、客廳超南等引入創(chuàng)新元素：錯層陽臺、入戶花園、空中院館物業(yè)類型入戶花園凸窗大露臺空中院館270度觀景陽臺錯層陽臺主臥帶書房兩房緊湊型√√√舒適型√√√√√三房緊湊型√√√√√舒適型√√√浪漫型√細節(jié)局部創(chuàng)新——可拆卸凸窗，贈送面積停車庫高層半地下陽光車庫：自然通風采光、局部綠化，突出人性化通過地下車庫的樓梯，直接到達社區(qū)庭院室外空間與外部連通的局部，通風、綠化親水廣場社區(qū)入口廣場，作為社區(qū)名片，結(jié)合廣場、園林、水景，制造驚艷感；Boutique主題廣場充滿溫馨情調(diào)的社區(qū)公共空間景觀意象以手壓泵使積存雨水流入的小水溝隨處可以放松的坐下來休息可以親手栽種植物的公共花壇可配合兒童游戲區(qū)建設(shè)兒童游樂轉(zhuǎn)換層頂部作為空中花園/城市客廳商業(yè)上蓋的屋頂花園，配合主體建筑風格，輔以休閑體驗設(shè)施住宅綠化帶：疏林草坪為主，節(jié)省本錢，視野開闊，景觀價值佳綠化帶建議形成工程DIS系統(tǒng)：叢叢簇簇、自然分布的花叢和林間小路充分展示慢城的悠閑自得將綠化帶公園做成社區(qū)景觀的自然延伸，成為路人和車輛的注意點公園除鋪設(shè)草皮外，還不規(guī)律的四散種植高度較低的樹叢，設(shè)小道，安放休憩桌椅，獨成體系，幾個裝修獨特玉器古董小店散落其間，為行人和業(yè)主一個停留休息、賞玩和人氣聚集的地方

專業(yè)市場規(guī)劃建議1、開發(fā)類型：中型商業(yè)廣場開發(fā)層數(shù)為6F\10F

中大型商業(yè)工程根本都是保持較大占地面積.商超企業(yè)根本都遵循便捷、舒適、美觀、衛(wèi)生、平安的總體原那么，較大樓層自身情況對影響購物環(huán)境的諸項因素進行改進和提升。2、建筑風格建議：現(xiàn)代風格建筑風格組成的現(xiàn)代購物場所通過門店內(nèi)外裝修、商品陳列、燈光照明、櫥窗廣告等方面的規(guī)劃、布局以及各種效勞設(shè)施及效勞內(nèi)容的安排，為消費者營造的整體人文環(huán)境。外立面大堂設(shè)置樓層商鋪沿街商鋪規(guī)劃建議主題商業(yè)街區(qū)規(guī)劃建議OFFICE規(guī)劃建議1、開發(fā)類型：中型寫字樓開發(fā)層數(shù)為16F\20F

2、建筑風格建議：現(xiàn)代簡約風格本工程建議1、電梯：長沙寫字樓客用電梯配置最少都有3臺，最多的是6臺。考慮到體量，建議倉運1臺，客運4臺即可滿足。品牌客選用質(zhì)量較好的國產(chǎn)品牌。2、空調(diào)：長沙目前有部份寫字樓不帶中央空調(diào)，租金水平越高的寫字樓，空調(diào)配置越高檔且24小時都開放。因此建議為中央空調(diào)。3、停車位：考慮到交通狀況，建議總戶數(shù)與車位比例為1：1。4、物業(yè)收費：合理即可5、商務(wù)功能：商務(wù)功能盡量越全。6、水電：建議獨立電機房和高壓送水系統(tǒng)或樓頂水箱軟啟動或降壓啟動系統(tǒng)給水。以應(yīng)付緊急事件。7、消防：嚴格按照相關(guān)標準實施。8、智能化：具備一定的智能化功能，包括電子監(jiān)控、數(shù)據(jù)傳送、網(wǎng)絡(luò)入戶等。項目名稱主力面積段湘域中央

40-80平方米定王大廈

138平方米華美歐

120-140平方米標志·長沙商務(wù)中心

145平方米標志·麓谷坐標

80-160平方米匯富中心

128-170平方米中天廣場

95-190平方米岳麓一號246-482平方米根據(jù)工程長沙市場的租賃需求及習慣，再參考來企業(yè)〔主要是江浙〕的租賃習慣，建議我們的主力戶型面積區(qū)間在90—160平方米之間，戶型多樣，滿足不同需求。OFFICE面積設(shè)置酒店產(chǎn)品規(guī)劃建議1、開