房地產基礎知識共享商品房銷售相關概念[]期房、現房、準現房房地產產權商品房合同基本內容物業管理小區車位標準公共維修基金付款方式公用建筑面積分攤規定不應入的公用建筑空間購房應繳納的相關稅費裝修標準印花稅、契稅商品房預售應當提交的資料和證件商品房銷售的面積測算房地產轉讓購買房屋住宅保險住宅保險責任范圍不屬于房屋保險責任的售樓人員工作程序目錄房地產稅物業稅P6P7P8P9P10P11P12P13P13P14P15P16P17P18P19P20-P21P22P23P24P25P26P27期房指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買“樓花”。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。房地產產權

城市房地產產權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權。房地產產權具有絕對性和排他性，是指產權人排除他人占有、干涉的權利。這種權利包括直接的物權，也包括由此派生的典權、抵押權等他項權利。1、用地依據、商品房坐落位置、商品房交付使用時間2、總價款、付款方式、付款時間3、建筑面積、套內面積、分攤面積4、商品房銷售方式5、商品房屋的產權性質、產權登記約定的期限和有關方責任6、發生變更的約定7、關于房屋設計標準、房屋質量的承諾和責任8、合同約定面積與實測面積發生差異的處理9、違約責任商品房合同物業管理

物業管理費用包括：1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費3、綠化管理費4、清潔衛生費5、保安費6、辦公費7、物業管理點為固定資產折舊費8、法定稅費指物業管理企業接受房屋產權人或業主委員會的委托，依照物業管理合同或者協議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠地、道路養護等實施統一管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。小區車位標準

普通住宅，在三環路以外，按每千戶500個車為標準設置，在三環以內按每千戶300個車位標準設置中高檔商品住宅按每戶1個車位標準設置，高檔公寓和別墅按每戶1-3個車位標準設置目前車位的價格不等，一般從6—11萬左右。公共維修基金

公共維修基金：指住宅樓房的公共部位和公用設施，設備的維修養護基金。用于對住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護。商品房的公共維修基金為總放款的2%。付款方式

商品房購買的付款方式：1、一次性付款2、按揭付款、銀行按揭、公積金按揭3、分期付款4、其他付款方式例如：5%首付款等公共建筑面積分攤規定

可分攤的公用建筑面積：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、交電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、值班警衛房、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房不應納入的公用建筑空間倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等,作為人為防工程的地下庫、單獨具備使用功能的獨立使用空間售房單位自營、自用的房屋為多棟房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房但每個項目自身有其特點，具體可見每個項目的公攤原則。購房應繳納的相關稅費購買房產時涉及到的稅共有8種，包括營業稅城市建設維護稅教育費附加固定資產和資方向調節稅房產稅印花稅城鎮土地使用稅和契稅個人購買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅裝修標準精裝修是簡裝修的不斷改進的產品，在本世紀的上海出現。裝修標準通常如下：頂面有一定的造型，并考慮一定的設計效果及風格，材質細膩環保；地面采用品牌玻化磚、仿古磚、或結合大理石等中高檔材料；衛浴和廚房兩大重點區域都是經過高品質的精細裝修，在部品方面基本上會采用知名品牌并保證售后服務，工廠化櫥柜。簡裝修顧名思義簡單裝修，在上世紀九十年代的廣東出現。裝修標準通常如下：頂面簡單造型甚至平頂；地面采用很低廉劣質的拋光磚或瓷片；衛浴和廚房都是作了非常簡單粗劣的裝修，在部品配置方面更是采用未知品牌，甚至櫥柜還是現場工人手工制作。裝修標準是合同的附件之一。相對于毛坯而言，批量精裝房分為簡裝修與精裝修兩種。印花稅、契稅

印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業主征收的一次性稅收。他是對房地產產權變動征收的一種專門的稅種。商品房預售

商品房預售也稱樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付訂金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。商品房預售條件包括：已交付全部土地使用出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押。持有建設工程規劃許可證，按提供預售的商品房計算，開放上投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付時間同金融機構已經簽訂預售款監管協議應當提交的資料和證件

1.開發經營企業的營業執照；2.建設項目的投資立項；3.工程施工進度計劃；4.投入開發建設的資金已達工程建設總投資的25%以上的證明材料；5.商品房預售方案，方案中應當說明商品房的位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容；6.需向境外預售的應當同時提交允許境外銷售的批準文件商品房銷售面積的測算商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積極為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積

房地產轉讓

房地產轉讓是指土地使用權人和房屋所有權人通過買賣、交易、贈與、繼承等方式，將房屋的所有權和相應的土地使用權（二者統稱為房產產權）轉移給他人的行為。房地產轉讓

房地產轉讓手續主要包括：1.簽訂書面轉讓合同；2.在合同簽訂后30日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請；3.房地產部門對提供的有關文件和申請進行審查、核審，并做出相應答復；4.房地產轉讓當事人，按照規定繳納有關稅費；5.房產管理部門合法過戶單；6.當事人平過戶單辦理過戶手續，領取房地產權屬證書購買房屋住宅保險

隨著住房制度的改革，個人購房越來越多，個人或者家庭購買自己的房屋后，住宅的維修、養護、甚至發生某些意外損壞都要自己花錢。保險，就是房屋出險，如火災等情況，先予賠償。住宅保險負責范圍1、火災、爆炸2、雷電、冰雹、雪災、洪水、海嘯等3、空中運行物體墜落4、外來建筑物及其他固定物體的倒塌5、暴風雨使房屋主體結構倒塌6、因防止火災蔓延或者施行救護、保護人生聲明或財產采取的必要措施對房屋的破壞。不屬于房屋保險責任的1、戰爭、軍事行動和暴力行為2、原子輻射和污染3、投保人或者家庭的故意行為4、因家電過熱、短路、漏電、超電壓使用造成的火災5、暴風暴雨對簡單違章建筑的損失6、蟲蛀、鼠咬、霉爛以及不屬于前述所列保險責任范圍的損失。售樓人員工作程序現場接待及介紹樓盤簽訂認購書簽合同并交首付款辦理按揭手續辦理產權證辦理入住物業稅物業稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升