房屋租賃協議糾紛案【篇一:一個包含房屋租賃協議糾紛案件】一個包含房屋租賃協議糾紛案件【案情介紹】王某擁有某市某路56號街面房一間。1999年11月,外地來此經商李某看中了該房屋,想在此經營餐館。經過協商,雙方于11月20日簽署了房屋租賃協議一份,協議約定:“甲方(王某)將某市某路56號房屋一間,建筑面積40平方米出租給乙方(李某)用于經營餐館,租金為每個月800元,每三個月支付一次,租賃期從1999年12月15日至1月15日,協議期滿后假如該房屋不碰到房屋拆遷等情形,乙方有權繼續承租該房屋,租金另定。”協議簽署后,雙方都根據約定推行了協議。2月,王某因遇車禍入院診療,臨終前寫下遺囑,將該房屋留給其兒子王甲。王甲繼承該房屋以后,見李某生意紅火,自己又沒有其她事做,想把房屋收回來自己開餐館,于是在3月向李某提出,說王某已經死亡,原來房屋租賃協議已自然失效了,假如李某要繼續租賃該房屋,就得與其簽署新房屋租賃協議,租金為2400元每個月,假如不想租賃話,請李某在一個星期內搬出去。雙方對于原房屋租賃協議是否繼續有效發生糾紛,汪某遂起訴到人民法院。【法律分析】北京房產律師王興華認為,本案是一個包含房屋租賃協議糾紛案件。《城市房屋租賃管理措施》第11條要求:“租賃期限內,房屋出租人轉讓房屋全部權,房屋受讓人應該繼續推行原租賃協議要求。出租人在租賃期限內死亡,其繼承人應該繼續推行原租賃協議。住宅用房承租人在租賃期限內死亡,其共同居住兩年以上家庭組員能夠繼續承租。”《民通意見》第119條要求:“私有房屋在租賃期限內,因買賣、贈與、繼承等發生房屋全部權移轉,原租賃協議對承租人和新房主繼續有效。”《協議法》第229條要求:“租賃物在租賃期間發生全部權變動,不影響租賃協議效力。”在本案中,王某是原房屋全部些人和房屋租賃協議出租人,王某死亡后,王甲作為王某遺囑繼承人經過繼承取得了房屋全部權。不過,在原來房屋租賃協議要求租賃期間內,王甲不能以原房屋出租人死亡,自己是新房屋全部些人來主張原房屋租賃協議無效,而應該替換原出租人王某地位繼續推行該房屋租賃協議。所以,本案中王甲訴訟請求,不能得到人民法院支持。相關法律咨詢請找北京房產律師王興華/mlist2576/59957/【篇二:房屋租賃協議糾紛處理】房屋租賃協議糾紛處理措施摘要《中國民法通則》及其司法解釋、《中國協議法》及其司法解釋、《中國擔保法》及其司法解釋、《中國城市房地產管理法》(簡稱《房地產管理法。一、現在處理房屋租賃糾紛案件所依據法律、法規《中國民法通則》及其司法解釋、《中國協議法》及其司法解釋、《中國擔保法》及其司法解釋、《中國城市房地產管理法》(簡稱《房地產管理法。二、房屋租賃協議效力認定房屋租賃協議有效條件是:1、《民法通則》要求民事法律行為應含有條件,不過,依據《協議法》第5條及第54條要求,以欺詐、脅迫手段或乘人之危,使對方在違反真實意思情況下簽訂協議,屬可撤銷協議。2、協議約定租賃期限,住宅不超出八年,其她用房不超出十五年。因特殊情況需要超出上述期限,須經主管機關同意。3、出租人未經政府主管部門審批同意私自改變房屋使用功效后將房屋出租,租賃協議無效;承租人承租房屋后未經政府主管部門審批同意私自改變房屋使用功效,租賃協議不所以而無效;出租人與承租人未經政府主管部門審批同意而在租賃協議中約定改變房屋使用功效,租賃協議無效。三、有效房屋租賃協議糾紛處理(一)協議不解除,出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金,法院應予支持,滯納金按協議約定標準計算;若協議約定滯納金標準過高而顯失公平,應以中國人民銀行要求金融機構計收逾期付款違約金標正確定承租人應付之滯納金。(二)協議解除時相關問題實體處1、相關解除協議條件:通常出現以下多個情況之一,出租人有權要求解除協議:(1)承租人欠租超出協議約定時限;(2)協議未約定時限,欠租達三個月以上;(3)承租人未經出租人同意私自轉租;(4)承租人私自改變房屋結構或約定用途。出現以下多個情況之一,承租人有權要求解除協議:①出租人未按約定時間向承租人提供出租房屋;②出租人所提供房屋不符合協議約定,造成承租人不能實現協議目;③出租人不按協議約定責任負責維修房屋及其設施,確保房屋安全;④租賃物危及承租人安全或健康。另外,因不可抗力原因造成協議無法推行或經當事人雙方協商一致同意解除協議,法院亦能夠解除協議。2、承租人對房屋有裝修時,對裝修處理。協議有約定按約定處理;協議未約定,能拆除拆除,拆后能夠繼續使用動產裝修由承租人拆走,對于不能拆除固定裝修以及拆除后不能繼續使用動產裝修,如承租人對裝修問題提出訴訟請求并提出評定申請,法院應委托評定機構對裝修給予評定,由出租人酌情承頂,給予承租人對應賠償;對于不能承頂部分造成損失,因承租人過失造成協議解除,裝修損失由承租人自己負擔;因出租人過失造成協議解除,裝修損失由出租人負擔;雙方都有過失,由雙方按過失大小分別負擔。3、因承租人過失造成協議解除時違約賠償問題。承租人應向出租人負擔違約責任是:(1)所欠租金及其它費用逾期付款違約金(即滯納金);(2)簽約時所交租賃定金由出租人沒收;(3)當上述違約金及租賃定金不足以填補出租人因解除協議所受損失時,承租人還應向出租人另行支付損失賠償金。4、因出租人過失造成協議解除時違約賠償問題。出租人應向承租人負擔違約責任是:(1)向承租人雙倍返還租賃定金;(2)賠償承租人裝修損失;(3)當上述違約金及租賃定金仍不足以填補承租人因解除協議所受損失時,出租人還應另行向承租人支付損失賠償。四、無效房屋租賃協議糾紛處理(一)房屋使用費處理。協議被確定無效后,承租人尚欠出租人租金不再給付,而根據指導租金標準向出租人支付房屋使用費,指導租金高于協議約定租金標準,以較低者計。當協議約定租金高于指導租金時,對于糾紛發生前承租人已按無效協議向出租人支付租金中高于指導租金部分,應分別情況進行處理:1、因違反法律或行政法規要求且有損國家、集體或社會公共利益造成協議無效,高出部分應判收繳國庫;2、其它原因造成協議無效,高出部分承租人通常無權要求返還。(二)承租人裝修物處理。房屋租賃協議被確定無效后,裝修物能拆則拆,不能拆,對出租人可用部分經評定折舊后由出租人承頂;其它部分經評定折舊后作為無效協議損失,由雙方按過失責任百分比給予分擔。五、包含轉租房屋租賃糾紛案處理(一)轉租協議有效條件:除了應含有通常房屋租賃協議有效條件外,還應含有以下條件:1、取得原出租人同意;2、轉租協議約定租期不得超出原租賃協議中約定租期,超出部分無效。(二)出租人將物業出租給承租人,承租人又將該物業轉租她人(即受轉租人)。出租人和承租人在協議推行期間發生糾紛,包含受轉租人權利、義務,應將受轉租人列為第三人參與訴訟。(三)出租人將物業出租給承租人,承租人將該物業辦成某類專業市場后,又分割成多個小單元轉租給眾多受轉租人,出租人和承租人在協議推行期間產生糾紛,若出租人只起訴要求支付欠租及違約金,因不包含眾多受轉租人實際使用物業,可不列受轉租人為案件第三人,這么既能順利處理糾紛,又避免了在案件審理過程中出現龐大訴訟主體。若出租人起訴要求解除協議,則應先審查是否確需解除協議:如確需解除,則應將眾多受轉租人列為案件第三人,因出租人解除協議、收回物業行為勢必影響受轉租人對該物業使用及裝修權益等;如無需解除協議,則不列受轉租人為案件第三人。發生房屋租賃糾紛怎樣處理1、租約到期后房主收回房屋2、房客外出未歸租賃協議屆滿房客外出未歸,租賃協議屆滿,而房客又無任何續租明確表示時,房主可通知房客親屬或單位終止租賃協議。但房主向房客明確表態終止租賃協議前,按房客續租處理,房客按原租約補交租金,得悉房客不續租表示后,房主再收回房屋。3、續租時房主提升租金標準假如原承租人不一樣意房關鍵求,就是放棄優先承租權,出租人即可與他人建立租賃關系。假如原承租人同意這些正當條件,應另簽租賃協議。房屋租賃協議到期后,假如出租人沒有提出新條件,承租人按原協議繼續交租,則視為租賃關系延續,出租人沒有正當理由,不得終止。出租人以原協議期滿為由隨意抬高房租,通常不許可,但出租人與承租人另有約定除外。商業地產租賃糾紛怎樣處理？具體情況具體處理商戶欠租怎么辦？出租人是否能夠采取停水停電方法呢？這需要在《租賃協議》中要有明確約定。首先,應在《租賃協議》中寫明,在商戶欠租情況下出租人享受對商戶采取停水停電權利。需要滿足下列條件:出租人作為使用人與自來水企業和電力企業簽署了《用水協議》和《購電協議》,商戶和自來水企業、電力企業并沒有直接簽約。在這種情況下,對于商戶欠租,開發企業能夠采取停水停電方法。因為商戶和自來水企業、電力企業并不存在水、電使用協議,開發企業是使用人,對于商戶欠租行為開發企業有權采取停水停電自助方法。假如私自停水、停電造成了商戶損失,應該負擔賠償責任。另外,還要注意一點是,在出租人有權采取停水、停電方法前提下,出租人應事先書面通知商戶,提前通知將采取停水、停電方法,這么能避免因貿然停電給商戶帶來忽然損失,以減小風險。解除協議――多方見證避免糾紛協議解除應采取以下方法較為穩妥。首先,在滿足協議解除條件下,向商戶郵寄《解除租賃協議通知書》,在《解除租賃協議通知書》上寫明商戶自動騰退房屋期限,如超出期限將強行收回房屋。其次,如商戶超出該期限仍未搬離,則出租人應做好以下準備:第一,邀請公證人員至現場,對清理房屋整個過程進行公證;或者可請該商鋪所在地物業企業、居委會、業委會、派出所等一起到場,在幾方在場情況下派人進入該商鋪。從開門前就進行全程攝像,對進入人員、過程及該物業內全部物品進行錄像。由參與方在清單上一起簽字確定。第二,聘用律師作為見證,并對現場商戶遺留物品進行認真清點造冊,留作證據;第三,將商戶遺留物品妥善保管,并書面通知商戶留存物品地點和清單。篇二:對一起房屋租賃協議糾紛案判例分析對一起房屋租賃協議糾紛案判例分析基礎案情]原告:杭州市古蕩鎮益樂村村民委員會（以下簡稱益樂村）。被告:浙江益愛電子發展有限企業（以下簡稱益愛企業）。第三人:杭州大排大快餐有限企業（以下簡稱大排大企業）。第三人:中國建設銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡稱文西分理處）。第三人:杭州新時代裝飾材料市場（以下簡稱新時代市場）。第三人:杭州榮達裝飾材料有限企業（以下簡稱榮達企業）。原告益樂村和被告益愛企業于1994年6月9日簽署了一份租賃協議,協議約定益樂村將其位于杭州古蕩文三路邊,建筑面積累計2萬平方米6幢商業用房及空場地出租給益愛企業開設杭州電子城,租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止;益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房室內地磚鋪設、外墻貼瓷條磚、四面鐵柵圍墻、場內空地混凝土平整、修通文三路至電子城道路等項目,逾期不能交付使用,作違約處理。協議還對租金數額、交付時間及違約責任,協議變更、解除條件等均作了要求。協議簽訂后,益樂村將上述6幢商業樓交付益愛企業使用。因益樂村未依約對樓房進行裝飾和修通道路,益愛企業則自行出資修建。同年11月28日,益樂村出具授權書一份,明確將協議要求6幢樓房出租權授予益愛企業,授權期自1995年1月1日至2024年12月31日,期間房屋管理及由此產生一切法律責任由益愛企業負擔。1996年9月5日,益樂村與益愛企業簽署補充協議,益愛企業同意益樂村收回原協議中1號、2號、4號和5號等四幢商業樓,所欠租金在該4幢大樓裝飾及其她投資款中相抵結算。同月,雙方又重新簽署租賃協議一份,約定:益樂村將6幢商業用房中3號、6號樓計6399平方米及空場地出租給益愛企業開設杭州電子城,租用期從1996年8月1日至12月31日止;1996年12月31日前月租金為每平方米12元,以后每兩年在原租金數額上遞增2元,益愛企業按月支付租金,拖欠兩個月以上,益樂村有權終止協議、收回房屋;本協議經雙方簽字、蓋章后生效,原租賃協議同時終止,相關原協議所約定租金,以雙方9月5日簽署補充協議為準。上述補充協議、協議簽署后,益愛企業將1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村,并將其在該4幢樓房中裝飾、改建及修路費累計4617263.30元清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉租給她人使用,但未對益愛企業提交費用清單進行審核。益愛企業則就其承租3號、6號樓進行改建并增添設施（判定價值為343184元）并前后與文西分理處、大排大企業、榮達企業、新時代市場分別簽訂了使用面積、租用期及租金不等房屋租賃協議,并交付使用。其中益愛企業與新時代市場以后又簽署一份協議,協議約定新時代市場租用3號樓第一、二層（部分）1200平方米營業房,益愛企業同意從1997年7月1日起退還給益樂村,再由益樂村與新時代市場另行簽署租房協議。但新時代市場既未與益樂村簽署協議,也未將所租用營業房歸還給益樂村。1999年1月29日,益樂村因與益愛企業就租金支付及裝飾、修路費用等發生爭議,向杭州市中級人民法院提起訴訟,請求終止雙方間房屋租賃協議,判令益愛企業支付租金及利息8320878.49元,并負擔訴訟費。益愛企業則提出反訴,請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路違約金40萬元,并負擔訴訟費。[裁判要旨]杭州市中級人民法院在審理過程中,依法追加大排大企業、文西分理處、新時代市場和榮達企業為本案第三人。經審理,杭州中院認為:益樂村與益愛企業1996年9月簽署補充協議及租賃協議,明確約定1994年6月租賃協議終止。益樂村在收回4幢樓房后,應對益愛企業在其中裝修改建投資款委托相關部門審計,折抵益愛企業租金。但益樂村未按約定推行,便將4幢樓房另行出租她人后改建,致使現在無法審計,由此而造成損失應由益樂村負擔。而益愛企業未按約定支付房租,已組成違約,益樂村據此要求終止租賃關系,由益愛企業支付拖欠租金理由正當,給予支持。鑒于雙方在協議推行過程中均存在違約行為,由各自負擔對應責任。益樂村與益愛企業間租賃關系終止后,益愛企業應歸還房屋,文西分理處、大排大企業、榮達企業、新時代市場亦應隨之歸還。依據《中國民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之要求,該院于2月2日作出以下判決:一、益樂村與益愛企業1996年9月簽署租賃協議終止推行。二、益愛企業、新時代市場、榮達企業、大排大企業、文西分理處于判決生效后一個月內將其使用位于杭州文三路北側屬益樂村3號、6號樓房歸還給益樂村。三、益愛企業于判決生效后10日內支付益樂村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至1月31日止,扣除已付租金）。四、益樂村在判決生效后10日內支付益愛企業1、2、4、5號樓改建裝修、道路等投資款3464276.20元。五、新時代市場在判決生效后10日內支付益樂村房屋使用費551000元（自1997年7月1日起至1月31日止）。六、駁回益樂村其她訴訟請求。七、駁回益愛企業反訴請求。一審判決后,第三人大排大企業、文西分理處不服,分別上訴至浙江省高級人民法院;原審被告益愛企業也曾提出上訴,但因其未按要求預交二審訴訟費,依法被視為自動撤回上訴。大排大企業上訴稱:本企業與益樂村簽訂房屋租賃協議,同時又與益樂村、益愛企業三方簽訂協議,益樂村將其在租賃協議中權利義務一并委托給益愛企業享受,本企業已按約支付了房租,原審判令本企業負擔騰退承租房,與事實和法律要求不符。請求查清事實,依法改判。被上訴人益樂村辯稱,三方協議為辦理營業執照所用,不含有法律效力,要求駁回大排大企業上訴。益愛企業對大排大企業提出上訴理由無異議。文西分理處上訴稱:益樂村與益愛企業簽訂房屋租賃協議目,系由益愛企業創辦電子市場進行招商經營,且益樂村還出具授權書,將6幢房屋出租權授予益愛企業,事實證實益愛企業原本就不是房屋直接使用者;分理處據此與益愛企業簽署協議,付清租金而取得承租房使用權行為正當,且不存在推行協議義務過失,原審判令分理處騰退房屋違反法律要求。請求將案件發回重審或撤銷原判第二項,改判分理處不需騰退房屋和享受繼續使用權利。益樂村辯稱,分理處與益愛企業簽訂房屋租賃協議,并未經我村同意,屬非法轉租,要求駁回分理處上訴請求。浙江省高級人民法院經審理認為:益樂村與益愛企業在推行租賃協議過程中都有違約之行為,原判終止協議推行,并以各自過失相抵認定合理,符合民法公平標準。但益愛企業基于其與益樂村房屋租賃協議及房屋出租授權書,創辦電子市場招商轉租房屋;大排大企業、文西分理處、榮達企業、新時代市場等原審第三人據此與益愛企業簽訂租賃協議,依約占用房屋,并不違反法律要求,且符合本案各方當事人簽訂協議時所追求協議目。依民法老實信用標準,當事人各方權利義務應從相互間協議約定。據此,為穩定市場經濟秩序,確保當事人交易安全,在出租人益樂村與承租人益愛企業間房屋租賃協議終止推行后,益愛企業原與大排大企業等本案原審第三人間簽訂房屋租賃協議依法應繼續推行。鑒于本案實際情況,益愛企業在上述租賃協議中權利義務,可由益樂村承受,大排大企業等原審第三人已支付租金,應由益樂村與益愛企業結算;未支付租金,則由益樂村依協議行使權利。上訴人大排大企業、文西分理處要求繼續使用承租房屋上訴主張成立,原判要求第三人騰退房屋實體處理,及對益愛企業應歸還3號、6號樓房中增添隸屬物未作認定,均屬不妥,應給予糾正。依據《中國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項,《中國民法通則》第八十五條、第一百一十一條,最高人民法院《相關落實實施〈中國民法通則〉若干問題意見（試行）》第86條之要求,浙江省高級人民法院于8月15日判決以下:一、維持杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第一、三、四、六、七項。二、撤銷杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第二、五項及訴訟費負擔部分。三、益愛企業應于本判決送達后30日內,將其使用位于杭州文三路西益樂路1號屬益樂村全部3號、6號樓中房屋,騰空歸還給益樂村。四、益愛企業對3號、6號樓房屋改建,由益樂村折價賠償益愛企業343184元,于本判決送達后10日內付清。五、2月1日至房屋實際騰退之日租金,益愛企業應按1996年9月租賃協議確定月租金數額,于騰退之日據實償付給益樂村。六、益愛企業原與大排大企業等原審第三人間簽訂房屋租賃協議繼續推行,益愛企業協議權利義務由益樂村承受。[法理評析]本案法律關系相對復雜,存在出租和轉租兩個法律關系,包含出租人、承租人、次承租【篇三:房屋租賃協議糾紛案件解釋】最高人民法院相關審理城鎮房屋租賃協議糾紛案件具體應使用方法律若干問題解釋-7-30第一條本解釋所稱城鎮房屋,是指城市、鎮計劃區內房屋。鄉、村莊計劃區內房屋租賃協議糾紛案件,能夠參考本解釋處理。但法律另有要求,適用其要求。當事人依據國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生糾紛案件,不適用本解釋。第二條出租人就未取得建設工程計劃許可證或者未根據建設工程計劃許可證要求建設房屋,與承租人簽訂租賃協議無效。但在一審法庭辯論終止前取得建設工程計劃許可證或者經主管部門同意建設,人民法院應該認定有效。第三條出租人就未經同意或者未根據同意內容建設臨時建筑,與承租人簽訂租賃協議無效。但在一審法庭辯論終止前經主管部門同意建設,人民法院應該認定有效。租賃期限超出臨時建筑使用期限,超出部分無效。但在一審法庭辯論終止前經主管部門同意延長使用期限,人民法院應該認定延長使用期限內租賃期間有效。第四條當事人以房屋租賃協議未根據法律、行政法規要求辦理登記立案手續為由,請求確定協議無效,人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記立案手續為房屋租賃協議生效條件,從其約定。但當事人一方已經推行關鍵義務,對方接收除外。第五條房屋租賃協議無效,當事人請求參考協議約定租金標準支付房屋占有使用費,人民法院通常應予支持。當事人請求賠償因協議無效受到損失,人民法院依據協議法相關要求和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條要求處理。第六條出租人就同一房屋簽訂數份租賃協議,在協議都有效情況下,承租人均主張推行協議,人民法院根據下列次序確定推行協議承租人:(一)已經正當占有租賃房屋;(二)已經辦理登記立案手續;(三)協議成立在先。不能取得租賃房屋承租人請求解除協議、賠償損失,依據協議法相關要求處理。第七條承租人私自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建,在出租人要求合理期限內仍不予恢復原狀,出租人請求解除協議并要求賠償損失,人民法院依據協議法第二百一十九條要求處理。第八條因下列情形之一,造成租賃房屋無法使用,承租人請求解除協議,人民法院應予支持:(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封;(二)租賃房屋權屬有爭議;(三)租賃房屋含有違反法律、行政法規相關房屋使用條件強制性要求情況。第九條承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃協議無效時,未形成附合裝飾裝修物,出租人同意利用,可折價歸出租人全部;不一樣意利用,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損,承租人應該恢復原狀。已形成附合裝飾裝修物,出租人同意利用,可折價歸出租人全部;不一樣意利用,由雙方各自根據造成協議無效過失分擔現值損失。第十條承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者協議解除時,除當事人另有約定外,未形成附合裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損,承租人應該恢復原狀。第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修,協議解除時,雙方對已形成附合裝飾裝修物處理沒有約定,人民法院根據下列情形分別處理:(一)因出租人違約造成協議解除,承租人請求出租人賠償剩下租賃期內裝飾裝修殘值損失,應予支持;(二)因承租人違約造成協議解除,承租人請求出租人賠償剩下租賃期內裝飾裝修殘值損失,不予支持。但出租人同意利用,應在利用價值范圍內給予合適賠償;(三)因雙方違約造成協議解除,剩下租賃期內裝飾裝修殘值損失,由雙方依據各自過失負擔對應責任;(四)因不可歸責于雙方事由造成協議解除,剩下租賃期內裝飾裝修殘值損失,由雙方根據公平標準分擔。法律另有要求,適用其要求。第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人請求出租人賠償附合裝飾裝修費用,不予支持。但當事人另有約定除外。第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生費用,由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失,人民法院應予支持。第十四條承租人經出租人同意擴建,但雙方對擴建費用處理沒有約定,人民法院根據下列情形分別處理:(一)辦理正當建設手續,擴建造價費用由出租人負擔;(二)未辦理正當建設手續,擴建造價費用由雙方根