國際郵輪城產品籌劃報告本報告主體構成工程總體定位住宅商場寫字樓財務預算第一局部工程總體定位重點內容工程特點分析工程定位及郵輪生活概念闡述工程整體開發理念工程特點分析2006G01地塊，迄今為止廈門拍賣總價最高地塊，綜合根底狀況及相關規劃要求，可提煉出本案的四大最顯著特征——規模性、綜合性、商務性和國際性。1、本案A1—A4地塊的規模即到達了用地面積102922.02㎡、建筑面積287355㎡的水平，包含五星級酒店，各類產品設計均趨向高端，如此規模的區域開發，如此集中的高檔物業群，為廈門少見。從本案4月8號以島內“地王〞12.1億元摘牌起，便因其超大的體量引發市場的多方矚目，本案的超大體量將首先給市場一個鮮明的大盤形象，同時后期的營銷推廣中，也提醒著我們要將本案的規模優勢做足、用足，表達一種磅礴的整體感。——規模性2、本工程為廈門島內首個集合客檢〔船〕、辦公、居住、商場、酒店諸多功能的綜合物業群，這是一次交通運輸業、房地產業優勢資源與個性特征的碰撞與共贏，是以碼頭航〔客〕運為主體的交通樞紐點，與各類型房地產物業優勢互補的結合，從而實現有效資源最大程度的整合，實現各個資源點優勢的最大化。這是本案的顯著特點，也昭示著我們在以后的產品設計和功能規劃中，要充分地實現各種物業體的功能、設計、效勞上的優勢互補和共享共贏，將各個分部的優勢擴大賓并聯合起來，形本錢案在市場上無可比較的競爭優勢。——綜合性3、本工程規劃中商務類型物業所占比重較大，占到總建筑面積的六成以上，且港口聯檢大樓與五星級酒店的拱衛，表達出其作為廈門乃至整個東南沿海商務集中門戶的區域地位。——商務性4、本案因其突出的廈門海上窗口地位，從戰略重要性上注定了本工程將作為廈門地標式建筑的高起點，引伸出中國東部沿海與國際接軌的窗口前沿位置，成為迎接臺灣同胞踏上祖國大陸的大門，海外僑胞榮歸故里的海上通道之一。——國際性【2021房地產營銷秘笈寶典】160G移動硬盤版地產從業人員必備資料庫！

QQ:840083223訂購熱線：三、工程總體定位工程命名——國際郵輪城“國際郵輪城〞案名釋義：“國際〞凸現了本案的最大特點；“郵輪〞那么表達了本案的檔次——豪華尊崇；“城〞那么是從規模的角度對本案進行了形象的詮釋。本案占地45萬平方米，其規模之大，在島內尚無幾個樓盤可與之對決。如此規模，除“城〞字之外，別無其它可以形容之。同時，“城〞也代表著眾多建筑物的集中形態。本案是多重形態的綜合體，囊括了五星級酒店、豪華海景住宅、精品購物城以及5A甲級寫字樓等。郵輪業創造了新的、時尚的休閑方式，為群眾打造一種全新的生活方式。綜合看來，“國際郵輪城〞這個主體案名不但切合工程“國際化、高檔次，大規模〞的特點，同時也通俗易懂，朗朗上口、便于傳播，整體顯得大氣。案名內涵延伸：——擁有郵輪上總統級豪華套房〔本案大戶高檔的住宅物業形象〕——擁有五星級的配套、效勞〔本案酒店、會所等的配套效勞〕——登上“郵輪〞，吃喝玩樂應有盡有〔本案的商業物業〕——擁有海上郵輪的無敵海景資源〔本案臨海第一排，觀海套房等〕——擁有郵輪的國際化流行趨勢〔本案的國際化客群、國際化配套等〕——享受頂級富豪的濱海上層生活之旅〔郵輪的富豪消費傾向性、生活就像度假〕——會聚頂級豪門海洋生活的城市地標〔客戶群的同質性〕〔二〕工程形象定位郵輪生活新時代

——西海域45萬平國際化建筑集群集群釋義：我司提出集群概念，主要是考慮到本工程是個大型綜合體工程，是由多種物業形態組成的大型綜合建筑群落，在建筑形態上以高層為主，且各建筑物間距離相對集中，形成一個較好的建筑群效果，所以此概念上能夠表達出本工程的整體性和規模性，并能成為后期推廣階段的一個重要賣點定位說明：本定位語選取“郵輪〞這一最直觀形象形成獨特賣點，糅合了海景環境〔西海域〕、規模配套〔45萬平、五星級〕、商務特性〔國際化建筑群落，代表市中心國際化的商務綜合體〕等各項賣點，并且字里行間照應“國際郵輪城〞的案名定位。從廣告語的眼球吸引效果來評判，“郵輪〞本身對目標客戶來說是時尚事物，經過近幾年廈門的媒體偶爾宣傳，消費者已有初步印象，有一定的市場送達率，同時“郵輪生活〞是很前衛的概念，容易引起關注而去探究，“廣告語眼球效果〞比較明顯。郵輪生活方式概念設計闡述

選擇國際郵輪城的九大理由1、貴族般的極致享受〔海景大戶型〕2、無限驚喜的購物樂趣

〔國際購物中心〕3、前所未有的平安平穩

〔智能化平安防護〕本案應以高科技的保全系統來詮釋其平安，保障住戶擁有不受干擾的私人空間，打造一個夜不閉戶的平安城堡。在平安防護方面，可配備：紅外線電子監控系統、可視門鈴對講系統、閉路電視監控系統、平安防盜自動化系統、門禁及電子巡更系統、智能消防報警系統、家居報警系統。此外，還應采用24小時巡邏、入口登記管理、緊急事故預警制度等保全管理來配合科技系統，做到滴水不漏。4、靜謐空間/至尊品位〔超大的私家園〕5、精彩紛呈的活開工程〔貴族俱樂部/會所〕6、孩子們的開心樂園

〔兒童活動中心〕7、無與倫比的美食體驗

〔國際性的美食享受〕8、真正專業的個人護理

〔國際品質的SPA專業連鎖店〕9、超越時空的海上商務

〔運籌帷幄的商業空間〕四、總體開發理念〔二〕工程開發戰略目標工程開發戰略目標：營造廈門最具特色的都市綜合體，塑造港務地產實力品牌港務集團的雄厚實力和本案高品質的建筑群落的定位，決定了工程開發戰略目標的方向。本案開發應以跨越當前廈門房地產行業過渡追求利潤、忽略人性化需求與整體上過于分散、零亂的弊病為前題，在規劃設計上力求精益求精，產品設計上要充分考慮人性化、功能化、景觀利用等因素，營造廈門最具特色的港口都市綜合體，并以此提升整個工程經濟效益，社會效益，環境效益，品牌效益。〔三〕工程開發指導思想工程開發指導思想：以“高度〞為總目標、總指導本案開發指導思想是，建筑上以地標性建筑為目標，從樓盤的建筑高度，到開發商理念的高度，再到樓盤品質的高度。以無可爭辯的事實，牢固占據了廈門房地產界的標桿高度，樹立港務地產的實力品牌。第二局部住宅主要內容 一、工程分析 二、A1地塊定位三、A2A3地塊定位 四、產品建議 一、工程分析〔一〕地塊SWOT分析結論：本案具備打造觀景豪宅的景觀資源和區域優勢等硬件配套，但離超高端的豪宅定位尚有一定的差距，如居住的純粹性、建筑空間的開闊性〔陽臺、花園〕等方面尚有缺乏；但本案產品具備自身明顯的特性，在定位上填補目前房地產市場空白，迎合廈門郵輪經濟的開展，再加上開發商港務集團雄厚的資金實力，本工程只要在后期營銷推廣方面做足概念，將產品創新落實到實處，將具備良好的銷售前景，和很大的利潤空間。〔二〕市場抗性與風險評估本案產品最大的場抗性在于其龐大的體量與過高的總價，以當前廈門房地產市場中該類產品的去化速度來看，應該說市場上對這類產品的需求情況還是比較好的。而本案中以二房戶型為主的龐大體量〔500套左右〕屬于主力產品，雖說處于一個高端樓盤中可以自然提升其價值，但因其總價相對較高，對客戶的要求也會產生影響，在購置此類產品的目標客戶群體中，對總價的敏感程度較強，因此當此類產品投放市場時勢受到一些阻力；風險性方面主要表達在未來產品投放市場時機的把握方面以及包裝推廣方面的引導力是否到位。二、A1地塊定位2、目標客戶需求特征分析購置喜好：購置本案產品的目標客戶群體根本特征是年齡大約在28—40歲之間；喜歡追求高品質的物質生活方式，對居住條件要求檔次高，環境優越，對自然景觀非常看重，對居住環境要求寬松；偏好都市生活，要求距離市中心不能太遠；面積需求不高，一房的大約面積在50-60平方米左右，兩房三房可以在80-120平方米左右；商務等智能化要求配套完善，效勞管理檔次高；建筑材料盡量采用環保節能和高科技產品。購置心理價值表達：依照消費者購置決策過程中的需要及接受概念，消費者一般會將本案依次解釋為：景觀家園可極目西海域美景的家園可演繹許多浪漫時刻，并且很給人以享受的住宅屬于市中心區靠近濱北行政區，位置不錯由港務控股開發的住宅，信心有保證充滿國際時尚色彩，一個很現代化的住宅一個產品很有創新特點的住宅〔二〕產品定位1、市場定位及依據綜合工程地塊各類優勢資源，結合市場調查數據分析與目標客戶群體定位，A1地塊產品定位為——“陽光戶型，海景生活〞。本幢建筑處于工程東北端，四周無遮檔物，景觀和視線不受阻礙，適合規劃景觀洋房，依托本案高品位板塊特征，將這里打造成為廈門真正的國際化社區。2、產品命名A1地塊住宅命名為——國際郵輪城·陽光鄰海案名釋義：A1地塊工程以“鄰海〞命名，能夠直接突出本工程最大景觀優勢。而本案戶型適中精致、格局合理、全明設計，高品質物業管理，自由組合的結構布局，舒適實用，“陽光〞那么很好詮釋了這種戶型的優勢和生活的內涵。陽光海岸生活，引領時尚前沿，倡導居住新概念。形象定位：海景·時尚·自由——與海為鄰，享受生活——時尚空間，個性如你——陽光戶型，自由愜意備選案名：國際郵輪城·都會軒戶型面積（㎡）套數比例備注A1一房67649.8%十梯二十四戶18F以上一房為樓中樓頂層均為樓中樓兩房10333651.4%三房12522434.2%樓中樓304.6%合計：654100%3、戶型配比及依據其住宅產品戶型配比方下：配比依據4、差異化戰略建議〔2〕功能定位差異化分析本案具有多種形態物業組合的特殊性，A1地塊即規劃有三種形態的物業功能：住宅、寫字樓和商場。A1地塊住宅，尤其是100—110㎡二房部份產品充分利用了A1地塊多物業形態的特殊性，以最大程度地實現多物業滲透互補的市場個性，承接和利用寫字樓工程的高品質特性。本部份二房產品可以成為眾多中小企業的上選的商務辦公場所，這些企業可能是寫字樓里面大企業的關聯、配套小企業，也可能是為提升自身名氣的起步階段小企業的理想辦公選擇，通過商務局部功能的共享，實現這些中小企業品質、檔次的提升。三、A2A3地塊定位2、目標客戶群體需求特征分析〔1〕購置喜好喜歡追求高品質的物質生活方式，對居住條件要求檔次高，環境優越，對自然景觀非常看重，對居住環境要求寬松，讓自己不因購置大戶型類產品帶來巨大資金壓力，又能表達自己相對尊崇的社會地位；對產品價格并不看重，不存在總價、首付或月供上的資金局限性；功能要求朝向要好、客廳面寬5米以上、主臥面積寬大帶更衣間，功能齊全、分區明顯、動靜別離、明廚明衛，有寬幅落地玻璃窗觀景等；智能化要求配套合理，效勞管理檔次高，配套完善；建筑材料盡量采用環保節能和高科技產品；〔2〕購置根本條件：購置本案產品的目標客戶群體根本特征是年齡大約在30—50歲之間，一般為三口或以上家庭，事業有所成就，經濟積累雄厚，個人或者家庭資產在200萬元以上，個人或者家庭月均消費達10000元以上，以私家車作為主要交通工具〔3〕購置心理價值表達依照消費者購置決策過程中的需要及接受概念，消費者一般會將本案依次解釋為：——豪宅，身份的象征——廈門的豪宅——可近距離接觸大海的，西海域美景的豪宅——可演繹許多浪漫時刻，并且很給人以享受的住宅——屬于市中心區——靠近濱北行政區，位置不算壞——由港務控股開發的住宅，信心有保證——充滿國際時尚色彩，一個很現代化的住宅——檔次很高——產品很有創新特點的住宅〔三〕產品定位1、市場定位及依據綜合工程地塊各類優勢資源，結合市場調查數據分析與目標客戶群體定位，將本案產品定位為廈門西海域——濱海純景觀大戶豪宅。本幢建筑處于工程最南端，四周無遮檔物，景觀和視線不受阻礙，適合規劃大戶型景觀豪宅，依托本案高品位板塊特征，將這里打造成為廈門真正的國際化社區。層高3米，最大限度地享受海景資源，讓房間和客廳的每個角落都有良好的通風采光，山景、海景組合成為本工程區別其他競爭樓盤的最大優勢。定位依據：工程優越的景觀資源、五星級國際大酒店的配套生活享受，這些都是建造大戶型、寬裕型住宅的硬件條件。〔1〕國家房產新政對戶型面積比例的限制，對未來房地產市場大戶型產品起到制約作用，如此景觀配套、效勞配套一流的產品將成為市場中的稀有，必將強力吸引住這類產品需求者的眼球，便于高價出售，提升工程整體品質；〔2〕大規模國際化商務城的規劃，會吸引大量國際、國內知名企業進駐，這些企業的高層管理人士對居住環境的高要求，為本類產品的市場需求增添大量消費群體；〔3〕依托五星級酒店和高級5A寫字樓的帶動，這里成為廈門品質最好的社圈板塊之一，濱海純景觀豪宅定位既照應了這種優越條件，對優質的潛在客戶群進行充分挖掘，也是更高提升本工程的一個利器；〔4〕目前廈門房地產市場中尚缺乏各類豪宅硬件條件如此充足的同類產品，本案產品有較強的市場競爭力，有利于吸引別墅類產品以外的高端目標客戶群；〔5〕目前廈門房地產市場中大戶型〔三房160㎡左右、四房180㎡左右、五房200㎡左右〕產品銷售情況良好，市場需求旺盛。2、產品命名A2/A3地塊命名為國際郵輪城·海韻豪庭上善環境獨攬海景視野頂級配套匹配王者氣韻

高檔物業富豪生活禮遇庭院大宅郵輪級奢豪空間庭院大宅頂級富豪的海岸生活——海景、湖景、市景、山景四景合一，廈門西海域海景豪宅至高點形象定位定位說明〔1〕在市民的心目中，東渡片區的樓盤工程普遍品質不高。本案明確打出“豪宅〞的旗號，能夠迅速與其他樓盤區分開來。〔2〕本工程地理位置優越，親海優勢非其他工程能比，再加上是大戶型，目標客群比較高端，打出海景豪宅的定位，既符合本工程的現實狀況，也迎合了目標客群的心理。〔3〕對于我們的目標客群頂級富豪們來說,海景豪宅不僅具有在居住上的舒適性和獨特的景觀資源,更是彰顯他們身份的象征,一張特殊的名片,同時,也引領出目前富豪生活的一種新高品質生活方式-----海岸生活。備選案名：國際郵輪城·濱海居3、戶型配比戶型面積（㎡）套數比例備注A2四房197.317050%二梯四戶四房頂層為樓中樓五房223.63-223.647450%樓中樓278.452合計：146100%A3兩房116.43-117.244918.8%五梯十戶頂層均為樓中樓三房136.05-136.279335.8%171.462710.4%四房196.21-199.828131.2%樓中樓201.43-285.54103.8%合計：260100%配比依據〔1〕隨著國家房產新政的出臺，未來豪宅類產品將越來越稀缺，特別是如本案產品這種景觀資源豐富，濱海第一排位置的大戶型結構產品更將可能成為絕版；〔2〕本案地塊各類景觀資源豐富，比較有利于景觀戶型設計。〔3〕市場上大戶型產品受消費者追捧，各在售工程這類產品推向市場即形成熱點，短期內就能到達半數以上的去化率；〔4〕大戶型的設計能帶動客戶層向高尚人士集中，推開工程居住檔次的提升。〔5〕作為一個高尚的國際化商務門戶工程，其間進出的富豪人士數不勝數，作為工程配套的大戶型居住產品建筑體，其間增設少量幾套的大戶型，既可以增加產品多樣性，又能充分利用高層建筑體的空中資源，更能吸引各地頂級富翁的追逐。〔6〕依據目前廈門房地產市場中所有在售大戶型工程中各類面積產品的去化速度分析可以看出，當前廈門房地產市場中三房面積160㎡左右，四房面積180㎡左右，五房面積200㎡左右以及樓中樓面積300㎡左右的戶型都銷售情況良好。注解：本案三房面積根本與我司提出的面積建議相符，四房和五房考慮到本工程贈送的入戶花園面積較大，實際銷售面積與市調暢銷面積相近，根本符合市場需求。且贈送超大入戶花園使本工程品質明顯高于其它同類型產品，可以成為推廣中一個著力宣傳的賣點，降低市場銷售阻力。〔7〕110㎡-130㎡產品可以有效的豐富工程的產品線此種產品設計也為覆蓋更大范圍客群提供了可能，可有效降低產品市場風險。四、產品建議〔一〕平面布局建議1、功能分區明顯，即動靜分區、干濕分區、公私〔公用區和私人區〕分區；2、入戶門最好不要正對客廳與衛生間，獨立的餐廳，廚房為封閉式廚房，餐廳與廚房相鄰；3、主人臥室應帶有衛生間、更衣間〔化裝間〕，能直接觀景，衛生間也能直接看到外面景觀；4、通風采光性能良好，做到空氣對流順暢，明廚、明衛；5、每套帶入戶花園，既增加戶型亮點，也能解決長進深帶來的通風與采光方面存在的缺乏；6、每戶需獨立設計生活陽臺或者洗衣房，以滿足住戶日常生活的需要；7、客廳、主臥全部面向海景面，四房、五房結構盡量設計成雙主臥，客廳內盡量少留門或者洞，保持客廳的使用完整性；8、客廳面寬不得小于4.8米，主臥面寬不得小于3.6米，餐廳盡量設計為陽光餐廳。9、樓中樓客廳挑空，大廳作兩層落地玻璃窗觀景。10、整體建筑底層架空8米，除電梯入戶大堂與底層會所所需面積外，均作為綠化面積或情趣小品布置，入戶大堂面積在100㎡左右，統一精裝修。11、每梯位電梯直入地下停車場，停車場進入樓梯與電梯間設立大堂。〔二〕立面風格建議根據工程所處位置在國際旅游碼頭，其外觀將受到眾多海外游客欣賞，應適當融入局部西方風格，結合產品本身屬豪宅定位，其外觀上要盡量顯得奢華、富貴、霸氣十足，色調上要顯得莊重、典雅與華貴，因此建議本案應中和整個工程特征，使其與工程全案風格與色調上完全融合成一個整體，在外立面上采用中西合璧、現代感十足的風格。

建筑細部應該典雅、大方，注意線條及封閉陽臺外觀的處理如下圖，可以采用百業的形式進行封閉處理，既解決通風、采光的要求，又表達出現代、時尚的氣息。〔三〕產品創新建議本案的差異化戰略建議主要表達在戶型、產品本身的創新上，創造廈門市場上先進的、首創的或者帶有獨具特色的產品類別，以此在豪宅競爭劇烈的廈門市場豎立獨一無二的物業形象，建議如下：創新建議一：兩房以上均帶入戶花園既增添戶型亮點，又增加實用空間

入戶創新建議二：客廳、臥室面向海景面，做景觀陽臺，甚至躺在浴缸里也能直接看到外面景觀大戶型觀海豪宅，360度暢意與海相融，享受人生，與海共舞。不管客廳亦或臥室，抬眼間，碧海藍天近在面前。創新建議三：三房實為兩房半，其中一間為書房讀讀書、聽聽音樂、上上網，無論你在學習還是生活中都有自己的一塊天地。一份悠然自得的心情田園。讓家人安心休息，讓自己專心學習。在保證主臥、次臥與客廳的面積的情況下將三房中最小的一間定位為書房，也可以在有客時作為客房用。創新建議四：整體建筑底層架空，精裝酒店式入戶大堂，面積在100㎡左右，設計綠化面積或情趣小品，雙層挑高,寬敞明亮，尊貴氣派；營造高端豪宅居住氣氛；從踏入華美高雅的大堂開始；便立刻倍感身份的尊貴與顯赫，彰顯豪門風范。創新建議五：設立超五星級郵輪會所郵輪會所是一家專屬會員俱樂部。由全球享有盛名的專業俱樂部管理公司**機構親自管理。郵輪會所倡導高品質生活方式的理念。不僅為您提供國際郵輪城內無與倫比的俱樂部環境，更可以享受到根據您的個人需要與愛好而量身定制的頂級效勞。同時擁有**和**機構全球聯網俱樂部的使用特權，為您提供前所未有的休閑，商務和社交平臺。〔四〕產品配套建議本案應設置商務酒店功能配套，為商務精英度身定制，建議會所設置于四樓架空層，規劃有：1、建筑物底層采用架空設計，一局部作為主入口大廳，其余作為綠化及小品補充，增加人行景觀感受力；2、獨立中性、小型商務洽談室，提供VOD視頻點播、衛星頻道接收、100兆光纖網絡PC終端，能滿足高檔商務洽談和小型會議的需要；3、配設的商務中心滿足辦公需求的復印、打字、、商務秘書等配套效勞；4、會所內置特色吧臺，提供飲料、咖啡、其它各種飲品及商務餐，客人在此盡情享受緊張辦公之余的休閑樂趣；5、設置桑拿、健身等配套效勞。〔五〕產品節能與環保建議〔六〕物業管理建議智能化管理系統建議：〔1〕建立網絡平臺〔2〕物業管理方面，可以實現：物業管理實現計算機化、部門管理自動化、建立物業管理信息系統。車庫自動化管理。各項設施的遠程管理。一卡通收費：設備管理：門、窗的紅外監控、報警，室內平安監控〔煙感探頭、防盜控頭〕緊急報警鈴。〔3〕平安管理采用集中監控手段。在平安防護方面，實際上，住宅物業管理在遵循以上的根本原那么下，在智能化方面預留開展空間，并選取比較有特色的幾個跟客戶切身需要有關的方面配置相應的系統，即可有超出一般水準的表現。第三局部商場主要內容

一、SWOT分析及不利因素躲避建議 二、商場客群定位及分析 三、招商策略建議 四、商業定位 五、產品建議 六、市場抗性及風險評估 一、SWOT分析及不利因素躲避建議1、S(strength)工程優勢——工程地處國際旅游客運碼頭，正式運營后帶來的大量旅游客，形成商場的天然客源，為商場的運作帶來極大利好；——本案的超大規模，酒店、寫字樓、高檔住宅等形態物業，本身擁有很大的高端消費人口，從而為商場帶來很大的潛在消費群；——鄰城市主干道疏港路，擁有20000㎡左右的集中綠地，直面市政景觀廣場，擁有較好的景觀、交通、停車等條件；——工程周邊方圓二公里內聚集了約13萬居民，尚無大型集中的商業形態，給這局部居民帶來了生活上的不便，本案商業將為他們帶來生活上的便利，具備中型商業MALL物業形態的所需要人口數量。結論：綜上所述，本案具備了規劃一個4-5萬平方米左右的中型商業中心的必要空間，在消費人口、輻射范圍、交通條件等方面都具備較強的運作潛力。2、W(weakness)工程劣勢——本案所處的東渡區域由于其城市功能原因，在廈門市民印象中檔次不高，心理距離較遠，給運營高端商業形成較大阻力；躲避建議：作為一個集星級酒店、高檔住宅、甲級寫字樓、高端商場為一體的大型都市綜合體，在工程營銷推廣中，借助星級酒店和高檔住宅宣傳造勢，提升地塊價值和知名度，讓客戶從心理上將本地塊視為中山商圈、濱北行政中心的延伸，可從根本上改變本地塊不良的心理印象。——本案商場局部未能設置在客運碼頭游客必經之路，與聯檢大樓別離，對碼頭旅客人流的吸引不利；躲避建議：將商場與聯檢大樓商業局部盡量縮短距離，再業態上合理的互補，形成一個交流順暢的結合體，共同營造濃厚商業氣氛。建議從聯檢大樓二樓平臺設計合理便捷的人行交通流線到本工程商場，吸引碼頭游客來消費購物，會聚更大商業人流。——本案東北部三角地帶不屬于用地紅線內，疏港路進入方向外在形象不明顯，交通路況較復雜，對外部人流、車流進入本案商場消費造成一定的負面影響；躲避建議：在該區域留出比較大的市民廣場，把疏港路的人流有效地引導到本地塊，并將本案商業主要出入口置于疏港路進出方向，擴大商業面向主要交通要道的面，突出商業外界視覺影響力。做好人流與車流進出本案的交通動線規劃，使人流與車流能順暢地出入本案商業。——地塊呈不規那么長條形四邊型，東西向距離較短〔約150米〕，南北向距離較長〔約370米〕，受規劃中庭綠化20000㎡硬性條件制約，東西向進深無法按正常商業主力店所需要的合理長寬比例，制約了商業平面布局與業態規劃。躲避建議：將商業局部平面盡量規劃成為動線分布合理，東西向進深盡量擴大，南北向面寬盡量縮短，使整個商業平面做到東西向進深約60—80米左右，南北向面寬約200米。3、O(opportunity)工程時機——本案周邊區域，集中商業形態物業較為缺乏，本案商場可以擁有更大的運作空間；——廈門郵輪母港的籌劃已排入市政府的工作日程，隨著郵輪經濟的開展，本案作為廈門海上出入門戶，海內外游客進出港口將會聚較大的高端消費人群，適合作為港口配套的商業集中點；——本案緊鄰濱北高尚居住區，周邊聚集了大量的高端消費群體，融合本案的高品質定位吸納的大量高端人士，會聚出大量的高端消費人群，適合高檔購物廣場的生存。結論：綜上所述，本案在商業定位方向應切合工程本身總體定位方向所引入的高端消費群體，輻射周邊高尚居住區濱北一帶的高端消費人群，結合國際旅游客運碼頭帶來的國際、國內及港、澳、臺地區各類游客的消費習慣，走國際精品購物城路線，打造廈門門戶口岸地位的商業綜合體，充分發揮郵輪經濟這個新興經濟形態的優勢，附帶解決區域居民生活消費需要。——疏港路快速干道的交通性質以及本案較弱的交通布局將對商業消費人群產生極大的流通不便；躲避建議：擴大本案商業與疏港路方向的接觸面，合理布置車流動線與人流動線，將外部消費群體最大化地引入本案商業中進行消費。——裕成大廈三層商場的運作經營，對周邊區域潛在消費者形成分流；躲避建議：選擇與該商業體業態有區別的業態規劃，在商品檔次上走高端路線，使本案商業在消費人群與商業業態分布等方面與之形成較大的差異，優勢互補，共同釀造出區域商業的濃厚氣氛。二、商場客群定位及分析二〕依據：——通過整體商業運營和高端業態定位平臺，有利于商業價值的提升，讓商業價值最大化；——成熟運營的商業管理，大大增強購置者的信心。1、國內外游客2、高端精品商業集中經營吸引來的廈門本地及周圍城市的富有階層。3、經常在這一帶從事商務活動的商賈人士及白領；4、本小區居民和濱北、東渡的常住居民；〔二〕消費客群定位三、招商策略建議1、根本策略：先確定主力店或專業商業管理公司，再全面招商2、招商思路：〔1〕請招商公司代為招商管理，利用招商公司的專業性和經驗進行全程招商運營管理。〔2〕尋找品牌百貨，由百貨進行招商，而招募的百貨應該是走中高端品牌路線的國內外知名品牌。3、招商目標注重商業的高品質和獨特性，建議30%為國際一線品牌，70%為國際二、三線品牌及國內一線品牌。國外經營成功但尚未進入中國的或者未進入廈門的品牌，更應該是本案商業招商的首選。四、商業定位定位依據4、結合城市港口建設的規劃和趨勢，建議本工程的整體定位必須著眼未來，緊密切合國際風情購物休閑主題，融入濃厚的閩南及周邊民間特色風俗文化，綜合考慮港區內高檔寫字樓、五星級酒店、觀景豪宅的商業配套功能需求，在軟硬件的建設必須上力求高品位、與國際接軌，著力營造時尚人文兼具的購物環境，塑造獨具特色的港口文化商城主題。5、目前廈門多數大、中、小型購物城皆屬于中低檔消費，多數高端消費人群購置自己心儀商品時都需要去香港等國際化大都市中消費，給這局部高端客戶群體帶來諸多不便，本案定位于中高檔，將為這局部客戶群體帶來消費的方便，隨著廈門經濟的高速開展，這類消費群體將會無限的增加，為本案商業定位凝聚出大量的高端消費群體。6、考慮到本案的港口性質，作為旅游/涉外等特色風情產品和產業大有經營空間，極容易在本處繁榮興盛，可充分挖掘此局部優勢，將商場的定位內容更大程度地區別于臨近的同等規模的商場。7、充分抓住效勞社區與效勞港口人流特點，重點考慮特色餐飲等交叉內容的經營行業。〔二〕業態規劃本案商場面積約5萬㎡，結合工程地理位置和周邊商業環境，建議引進知名品牌企業統一運作，該業態規劃正是基于此點考慮，地面一、二層的規劃便于引進主力店，進行統一招商。樓層業態面積建議品牌負一層大型超市10000㎡好又多，沃爾瑪等零售店（休閑餐飲、食品、禮品、精品等）10000㎡

一層知名百貨(品牌旗艦店、珠寶、皮具、化妝品等)13000㎡國際一線品牌的比率為30%,國際二三線品牌及國內一線品牌70%配套商業（西餐廳、銀行、肯德基等）2000㎡

二層知名百貨(品牌男裝、品牌女裝、品牌童裝)14000㎡國際一線品牌的比率為30%,國際二三線品牌及國內一線品牌70%配套商業（咖啡廳）1000㎡上島咖啡〔平面布局圖〕業態選擇依據主力店〔本案中的知名百貨和大型超市〕——作為大型綜合購物中心，大型主力店的進駐有助于提升商業價值，聚集商業經營所需人流，支撐商業平臺，帶動周邊商業開展。民俗文化——眾所周知，所有的旅游客每到一地，首先關注的是當地的民俗文化，民族的才是國際的！本案民俗文化主題的設計、炒作、運用是整個商業工程的關鍵。建議在商場中心留出位置，定期推出不同特色的民俗文化表演。〔三〕商場命名建議——國際郵輪城·商業中心國際郵輪城·〔主力店名〕案名釋義：直接以國際郵輪城·商業中心/國際郵輪城·〔主力店名〕命名，借助工程的規模性——國際郵輪城這一超大型都市綜合體工程優勢，提升了A1商業局部的整體影響力，讓整個工程的品質也提高到國際化、高檔次的行列。五、產品建議根據設計院提供的初步設計方案，商業形狀設計狹長，造成面向主要交通出入口——疏港路方向接觸面較小，缺乏較大的人流與車流緩沖區，對商業所需的人流與車流動線布局造成一定困難，影響本案商業氣氛的營造，綜合各方面因素后，我司對該方案進行如下調整，以利于中、大型購物中心商業平面規劃與主力店的招商引進工作。一〕平面布局修改建議1、將本案商業局部平面長寬距離適當調整，使其相對協調，即將進深設計為60—80米左右，面寬設計為200米左右；2、將東南側留出較大空間作為大型廣場布置用，以增大商業外部與疏港路的接觸面，形成一個較大的人流與車流互不相擾的交通動線網，將工程以外的消費人流與車流順利地引入本案商業進行消費，聚集更大的商業人氣；3、在商場東南側設置下沉式廣場，形成景觀、采光、通風及休閑的共享空間；東南側靠下沉式廣場旁設計地下停車場主出入口，東北側設計地下停車庫次出入口，以解決現方案中車流動線不合理，不利于商業經營與消費人流引導的問題；〔二〕產品設計創新建議1、創新建議一：將商業內部平面按中庭挑空的方式設置內廣場，挑空局部寬度大約20-30米之間，由二層頂部直接采光至一層，單面人行通道至少在5米以上，挑空局部可設置連廊和自動扶梯使得立體交通更加順暢，方便消費人群對流。具體設置建議采用深圳萬象城中庭方式布局；

2、創新建議二：采用下沉式中庭廣場將地下一層與外界有機的結合起來，使地下一層能有效地自然采光與通風，地下一層商場購物就像地面一層購物一樣輕松愉快，將地下一層的商業價值提高到極點，讓本案三層商業面積全部的商業價值得到充分表達，最大化地實現開發利潤。具體設計方式可借鑒深圳萬象城對地下一層的設計方法；三〕商場建筑規劃建議1、整個商業局部建筑外觀就結合海洋性建筑的柔和特點，盡量不使外立面過于生硬與直線條過多，色調應與工程整體風格相近且協調。2、統一風格裝修組合建議實現一步到位的統一商場風格裝修，尤其是外立面等公共局部，以保證商場大環境的統一性。3、快速便利的交通系統交通系統在商場中作用不容無視，應做到既有效分布消費人流，又能表達工程個性，應使商場上下，內外人流的交流溝通自然，內部人流自然而然分布，防止商場的盲區和死角，建議本商場每2000平方米設計一部的扶手電梯。4、營造自由寬敞的內部空間注重商場內部柱網結構的布置，盡量表達室內空間的寬敞和通透，要做到有利于空間的自由組合與布置，充分表達商場的個性化，給人一種舒適，休閑的購物環境，為商場經營創造有利條件。〔四〕、商業管理模式建議1、引進優秀的商業管理機構，對工程內所有商業區域統籌規劃管理，可一步到位，建立先進的管理模式和體系，但此模式運營管理費用較高。2、集團聘用專業管理人組建管理團隊，由商業管理機構作為參謀協助搭建組織框架，引進優秀商業管理模式，定期提供培訓指導，良性運營。〔五〕、廣場規劃的建議建議將外廣場與商場有機的聯系起來，使外廣場與商場內中庭廣場形成互補性質的活動空間，帶動商場人群流動頻率，增加消費群體。利用廣場定期籌劃主題活動，既能提升一個購物中心的知名度，又能帶動人氣，更能使商家進行商品品牌的促銷推廣，一舉三得，成其在開業前后制造極具轟動性的活動，既可以制造影響力，又能使消費者有深刻的印象。六、市場抗性及風險評估1、市場抗性本案商業存在最大的市場抗性是東渡區域相對冷清的商業氣氛與人流的稀少，雖緊鄰行政中心與濱北高尚居住區，但由于狐尾山公園的存在，將整個商業縱深輻射范圍嚴重地阻礙，疏港路快速干道的存在又制約了周邊居民進入本案商業消費的行走便利性，能否將整個商業經營成功和如何形成市場影響力將是本案商業運作的關鍵所在，建議本案商業定位應較廈門其它購物中心有一定差異性，商品檔次與業態分布方面也較其它購物中心更為精致，整體風格上也更有個性與特色，樹造出獨特的、與眾不同的市場形象。2、風險評估本案商業的風險主要來自于以下幾個方面：〔1〕招商經營是否能全面成功，經營效果是否能持久；〔2〕市場影響力是否會形成轟動效果；〔3〕業態規劃的合理性和分布位置的靈活與互補性，給商業經營狀態帶來的實際效果是否能夠讓目標客戶群體得到回報；〔4〕平面布置的合理性與主力店招商的針對性，購物中心需要一個合理的平面尺度，主力店的引進最為關鍵，它將給整個商業形態帶來一個穩定的消費人流與支撐經營的舵手，帶動整個商業群體的共同繁榮；〔5〕因疏港路快速干道的影響，進出本案商業人流較為不便，給周邊輻射目標消費群體帶來較大交通不便，同時受地塊整體形狀的限制與規劃條件的約束，本案商業建筑體的對外展示面〔面向疏港路方向〕比較狹小，不夠大氣，這對本案內部交通組織的完整性、合理性和對外溝通展示方面提出更高的要求。第四局部寫字樓主要內容

一、市場概況 二、SWOT分析 三、目標客戶群定位及分析 四、寫字樓定位 五、產品建議 一、市場概況〔二〕市場開展趨勢〔三〕市場的銷售狀況整體而言，廈門10年來的寫字樓市場開展較為平穩，浮動不大。廈門島內寫字樓銷售主要集中在思明區，且月成交面積保持相對平穩的消化狀態，2004-2006年月均成交面積約8000㎡左右。整體銷售上，2005年本島成交面積8萬㎡，較上年減少超30%，而2006年9月即達9.5萬㎡，較上年同期增長55%。廈門島內寫字樓成交均價自2005年5月起有較大的增幅，2005年全年均價超11000元/㎡，較上年同期增長35%，06年寫字樓均價繼續保持較強增長勢頭，增幅較上年同期增長49%。〔四〕市場的租賃情況市中心區域：該區域寫字樓整體租金水平和出租率最高，顯示其較高的商務價值。筼筜湖周邊：該區域的客戶需求相對旺盛。整體出租率根本在85%-90%左右。湖里區：——江頭片區：由于商住樓的影響及客戶能承受的租金水平有限導致其出租率相對較低。——長岸路沿線：該區域寫字樓的辦公環境差及客戶的區域流動性大是導致其較低出租率的主要原因。二、SWOT分析2、W(weakness)工程劣勢——工程地處東渡，并在港口位置，主干道車流噪聲大，傳統混亂、嘈雜的印象會產生不利影響；躲避建議：更多的利用港口的優勢，用港口經濟的動力吸引客戶，做出自己的特色。并采用中空玻璃與隔音建材來構筑墻體，最大化地隔絕這些噪聲產生的不利影響。——附近的配套設施較為薄弱，缺少高端寫字樓所需的大型商業集散地背景，各大金融網點稀少也對各類大中型公司頻繁的金融交流造成不便。躲避建議：本案涵蓋商業、五星級酒店等配套設施，可滿足寫字樓的商務要求；規劃引入多家銀行，直接解決現階段金融網點稀少的劣勢。〔二〕市場抗性及風險評估〔2〕工程地處東渡，并在港口位置，目前這個地塊還是給廈門市民比較混亂，嘈雜的印象，不利用吸引高端客戶群入駐。

解決建議：重點宣傳本案港口城市門戶地標型建筑集群概念，以工程的高起點，高檔次，高附加值的都市綜合建筑體形象，塑立地域新形象，使本案能成為濱北行政商務區的合理延伸后的巔峰之作。2、風險評估：目前廈門高端寫字樓總體市場是供少于求，對本案來說市場環境良好；而本案打造的國際5A甲級寫字樓，在物業形態上也存在其合理性；工程風險主要來自政府導向的觀音山片區，及廈門市場新推出的同類高端寫字樓帶來的競爭壓力。結合本案產品的根本要素，充分利用工程具備的“天時〞、“地利〞、“人和〞，避開競爭對手優勢，打造出本工程特有港口大型綜合體的工程優勢，可以將本工程的風險降到最低。三、目標客戶群定位及分析

1、客群定位：——物流、船務、船運類行業企業；——金融業公司；——大型跨國公司；——境外機構；——港、澳、臺知名企業；核心客戶：物流、船運、船公司等；重要客戶：金融、證券類公司。2、定位依據海港無與倫比的資源——西海岸拓展方案客運碼頭改造推動區域的開展——遠洋與歸航全新的物業規劃、功能及概念，制造板塊熱點——幅員擴張與開發企圖心?新經濟與新思想帶來的籌劃，區域間的獨立與分解——獨特的領域心

強大的功能配套，吸引廈門眼球——現代化的城市區域模式

國際級的物業形態，地產領袖品牌——與國際接軌

臺海經濟交流，三通逐步落實，海港優勢得到進一步表達——大環境，大前途四、寫字樓定位〔一〕產品定位——國際5A甲級海景寫字樓國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化；24小時寫字樓；人性化：空間的舒適性和實用性；數字化；節能化；便捷的交通和商務化等等。而所謂5A，是指智能化5A，包括：辦公自動化系統〔OA〕；通訊自動化系統〔CA〕；消防保安監控自動化系統〔FA〕；信息處理自動化系統〔MA〕；樓宇自動控制系統〔BA〕。定位依據〔二〕產品命名

國際郵輪城·海港中心案名釋義：本案位于西海岸第一排無遮攔觀海，于室內飽覽西海域美景，讓環境更舒適工作更輕松，生活離不開海，工作離不開海，海景無處不在。毗鄰國際客運碼頭，附近坐落著各大貨運碼頭，港口文化展露無遺。本司推薦案名為“海港中心〞，既表現出無限的海景資源，又突出了港務集團的品牌，表達了濱海性質的、結合港口、航運、物流中心等行業功能，打造出具有區位優勢的濱海5A甲級寫字樓。海港中心，矗立在城市與海間，像一座巨大的海標，指引著廈門遠航與歸航。形象訴求點：5A甲級寫字樓，智能化高品質鄰旅游碼頭，享西海域無限海景資源鄰近濱北行政區和市中心，地段優勢國際品質綜合體與五星級酒店相鄰，優質配套效勞八面通風，八面采光(360°通風采光)依山傍水，風水寶地停車位充足〔三〕戶型配比及依據1、戶型配比：本案單層面積約2000平方米左右，面寬約65米，進深約31米。〔1〕低樓層戶型建議：以中間的錯層基線為界，分為前后兩部份。樓層前半部份面海，視野開拓，租金較高，建議該區域面積占整層的2/3，約1200平方米。樓層后半部份，景觀不多，售價和租金適當低于前半部份的樓面，該區域面積約占整層的1/3，大概800平方米。建議：戶型設計可以小一點，面寬在10米左右，退出走道后，進深大約在8米左右。〔2〕高樓層戶型建議：不需隔斷，由租用公司按各自不同的需要，自由劃分辦公區域。2、戶型配比依據此配比根據客戶需求及本工程在位置、景觀上的差異而設定。小戶型主要滿足對象：與海運行業相關的中小型公司或外地公司駐廈門辦事處大戶型主要滿足對象：中型金融、物流企業等無敵海景戶型滿足對象：大型物流、船務公司等五、產品建議〔一〕平面布局建議主體建議：核心筒位于樓體中央偏后側，采用大柱距設計；在公共空間的設計上，均應充分表達了人性化和高端產品的特點。細節建議如：本案樓層，凈高4米，根本能夠滿足高端客戶對辦公空間高度的要求；公共通道寬約3米，便于營造較為舒適的辦公環境；采光設計、大廈采用幅面透光玻璃幕墻設計，使本案辦公區域內陽光充足，加之外開窗以及新風系統，保證室內良好的空氣質量。〔二〕立面風格建議在立面風格的處理上，最大限度的表達本工程高檔次、高品味的特征，突出簡練、時尚、國際性等現代商務元素。〔三〕產品形態及創新建議1、大廳挑高10米，與商場二層持平、連通。

2、大堂局部500平方米，其余部份可出租給航空售票、銀行等高檔效勞行業。

3、核心筒后移至樓體中央偏后側，盡量顧及各方位的采光，將海景面進深留長，做成豪華海景辦公室。

4、開放式自由辦公環境自由組合的戶型結構，配備全套的辦公家具和設備。

5、星級效勞，尊貴享受建議聘請國際級知名的物業管理公司，提供五星級物業管理效勞〔四〕差異化戰略3、建筑文化對于寫字樓而言，就是摩天大樓的建筑文化。本工程以125米超高高度，屹立于西海岸之濱，將成為西海岸寫字樓的一面標桿。4、硬件設施寫字樓追求的硬件是科技與創新。本案以全海景為本產品特色，以智能化5A為標準，在建筑設計和建筑功能上，不惜重金為工程打造完美亮點。5、軟件效勞在智能化盛行的今天，硬件設施已不再是寫字樓競爭的主要優勢，應當開展第三代寫字樓，以優質效勞贏得市場。建議引入酒店式管理和效勞，為入駐企業提供五星級效勞，使工作更輕松，環境更舒適，管理更具人性化。〔五〕功能建議以及各項功能區

細節處理建議1、功能建議：做到智能化5A寫字樓——OA：辦公自動化系統——CA：通訊自動化系統——FA：消防自動化系統——SA：保安監控自動化系統——BA：樓宇自動控制系統2、功能區細節處理建議采用美國IBM公司的IBMS超智能綜合管理平臺系統作為智能大廈的管理中樞。能通過一個主控臺就能看到整個系統的網絡狀況；能通過一個主控臺不僅能進行計算機系統的平安及系統管理，還能對空調、消防、保安和通訊等系統進行監控；能通過一個主控臺對系統內的故障進行預警和報警，預警及報警閾值可自行設定；能通過一個主控臺迅速診斷出計算機系統的故障并排除故障，對于空調、消防、保安等系統的故障，通過該主控臺發現并能觸發這些系統的控制模塊進行故障排除。〔六〕物業管理建議1、五星級商務效勞寫字樓的五星級商務效勞一方面表達在高效的物業管理上，另一方面表達在對入住企業的專業化商務效勞上。比方，將洗衣送餐這些酒店式效勞改寫為衛星會議、活動籌劃、會展中心等效勞。又如，實現全天候空調節假日無休，而且還提供送餐、夜餐甚至代辦員工票務等特殊效勞。2、公司形象展示可以根據客戶需要，在本案的商務中心內提供一個內部的品牌，用來顯示客戶的公司徽標以及客戶的辦公室。還可以為客戶的公司量身定制墻面板和接待導向板。因此，除了可以享受到在海港中心工作的所有優勢之外，客戶租用的辦公空間還可以為客戶樹立一個完美的個人形象。第五局部財務分析主要內容

一、港務2006G01地塊A1財務分析表 二、港務2006G01地塊A2、A3財務分析表 一、港務2006G01地塊A1財務分析表總建筑面積164102m2[其中寫字樓62000m2，住宅72102m2、商業30000m2（商業暫不銷售在分析表里不體現），地下車庫88,244m2計1973個車位]；(地下一層車庫按20000平，433個車庫計)銷售預測寫字樓銷售平均價格×寫字樓可銷售面積+住宅銷售平均價格×住宅可銷售面積+車庫銷售平均價格×車庫可銷售面積=15,000元/m2*62,000m2+10,000元/m2*72,102m2+200,000*1,973元/車位=930,000,000+721,020,000+394,600,000=2,045,620,000元支出預測序號項目名稱單位成本（元/m2按建筑面積）金額（元）備注一前期費用(35,047,344)1．1