x物業(yè)管理實(shí)施辦法?一、總則（一）目的為了加強(qiáng)[小區(qū)名稱]的物業(yè)管理，保障小區(qū)物業(yè)的正常使用，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定本實(shí)施辦法。（二）適用范圍本實(shí)施辦法適用于[小區(qū)名稱]內(nèi)的物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)、服務(wù)以及業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體的行為規(guī)范。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，依法履行物業(yè)管理職責(zé)，保障各方合法權(quán)益。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的自治作用，同時(shí)引入專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3.服務(wù)第一原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供高效、優(yōu)質(zhì)、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平。4.公開公平公正原則：物業(yè)管理相關(guān)信息公開透明，處理問(wèn)題公平公正，保障各方知情權(quán)和參與權(quán)。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）業(yè)主大會(huì)1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊(cè)；業(yè)主名冊(cè)；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。2.職責(zé)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會(huì)1.產(chǎn)生與組成：由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，成員人數(shù)為[X]人，任期[X]年，可連選連任。2.職責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)要求：具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，信譽(yù)良好，無(wú)不良記錄。2.職責(zé)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理，環(huán)境衛(wèi)生管理，綠化養(yǎng)護(hù)管理，秩序維護(hù)管理，車輛停放管理等；制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理方案，建立健全各項(xiàng)管理制度；及時(shí)向業(yè)主和物業(yè)使用人通報(bào)物業(yè)管理情況；接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范、社區(qū)文化建設(shè)等工作。（四）社區(qū)居民委員會(huì)1.職責(zé)：指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好社區(qū)管理工作，調(diào)解物業(yè)管理糾紛等。三、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)范1.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)和用途。2.禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事下列行為損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；破壞或者擅自改變房屋外觀；占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地，擅自移動(dòng)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品；排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；隨意傾倒或者堆放垃圾、雜物；在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；違反規(guī)定停放車輛，影響通行和消防安全；法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)1.房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，定期對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，確保其正常運(yùn)行和使用。業(yè)主專有部分的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)，但因相鄰關(guān)系等原因需要使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。專項(xiàng)維修資金的使用按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到維修養(yǎng)護(hù)通知后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)安排人員進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并將維修養(yǎng)護(hù)情況告知相關(guān)業(yè)主。涉及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)事先制定維修養(yǎng)護(hù)方案，并征求業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)業(yè)主的意見(jiàn)。維修養(yǎng)護(hù)方案應(yīng)當(dāng)包括維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容、范圍、費(fèi)用預(yù)算、施工期限等。維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)。屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)；屬于業(yè)主責(zé)任的，由業(yè)主承擔(dān)；屬于保修范圍的，由建設(shè)單位承擔(dān)；因第三人原因造成的，由第三人承擔(dān)。四、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.房屋管理對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常巡查，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；按照規(guī)定對(duì)房屋裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行管理，制止違規(guī)行為；建立房屋管理檔案，記錄房屋基本情況、維修養(yǎng)護(hù)等信息。2.共用設(shè)施設(shè)備管理對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常運(yùn)行、維護(hù)和管理，確保其正常使用；制定共用設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程和維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期進(jìn)行巡查、保養(yǎng)和維修；對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行監(jiān)測(cè)和記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理故障隱患；負(fù)責(zé)共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房的安全管理，保持機(jī)房整潔。3.環(huán)境衛(wèi)生管理制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，定期進(jìn)行清掃、保潔，保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔；及時(shí)清運(yùn)垃圾，做到日產(chǎn)日清；做好公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)和管理，保持綠化美觀。4.秩序維護(hù)管理制定秩序維護(hù)管理制度，設(shè)置門崗，實(shí)行24小時(shí)值班制度；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人員、車輛進(jìn)行出入登記和管理，維護(hù)正常秩序；加強(qiáng)巡邏檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件；協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。5.綠化養(yǎng)護(hù)管理制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作；保持綠化植物生長(zhǎng)良好，景觀優(yōu)美，及時(shí)清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物。6.車輛停放管理合理規(guī)劃停車位，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識(shí)；對(duì)車輛停放進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序停放，維護(hù)停車秩序；按照規(guī)定收取停車費(fèi)用。（二）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。物業(yè)服務(wù)中心工作時(shí)間不少于[X]小時(shí)，節(jié)假日有專人值班。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備完好率不低于[X]%。環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率不低于[X]%，垃圾日產(chǎn)日清。綠化養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)率不低于[X]%，綠化植物生長(zhǎng)良好。秩序維護(hù)人員配備符合規(guī)定，巡邏制度落實(shí)，無(wú)重大安全事故發(fā)生。2.專項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)房屋維修及時(shí)率不低于[X]%，維修質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。共用設(shè)施設(shè)備維修及時(shí)率不低于[X]%，確保正常運(yùn)行。環(huán)境衛(wèi)生整潔，無(wú)衛(wèi)生死角，公共區(qū)域定期消毒。綠化養(yǎng)護(hù)精細(xì)，植物修剪整齊，造型美觀。車輛停放有序，停車設(shè)施完好，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按照[元/平方米·月]的標(biāo)準(zhǔn)收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容等因素確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。（二）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下方面：1.物業(yè)服務(wù)人員的工資、獎(jiǎng)金及福利；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.法定稅費(fèi)；9.合理利潤(rùn)；10.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。（三）費(fèi)用繳納與結(jié)算1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行預(yù)收制，預(yù)收期限不得超過(guò)一年。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除之日起[X]日內(nèi)，將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用余額退還業(yè)主。六、專項(xiàng)維修資金（一）繳存1.專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存，每平方米建筑面積繳存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的[X]%。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。3.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。（二）使用1.專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。2.使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照以下程序辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議；業(yè)主委員會(huì)組織維修方案的制定，維修方案應(yīng)當(dāng)包括維修項(xiàng)目、預(yù)算費(fèi)用、施工單位等內(nèi)容，并征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)；業(yè)主委員會(huì)將維修方案報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門審核；經(jīng)審核同意后，業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施維修，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告維修情況；維修工程竣工后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織驗(yàn)收，并將驗(yàn)收情況報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案；業(yè)主委員會(huì)持維修工程決算報(bào)告、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等資料，向?qū)艄芾磴y行申請(qǐng)支取專項(xiàng)維修資金。（三）管理1.專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金專戶，專款專用，不得挪作他用。2.專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和相關(guān)部門的監(jiān)督。3.業(yè)主大會(huì)可以決定將專項(xiàng)維修資金交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管或者成立業(yè)主大會(huì)自管組織進(jìn)行管理。七、違約責(zé)任（一）業(yè)主、物業(yè)使用人的違約責(zé)任1.業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。2.業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約或者本實(shí)施辦法規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并賠償給其他業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成的損失。3.業(yè)主、物業(yè)使用人擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)和用途的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)制止，并要求其恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，采取補(bǔ)救措施，并退還相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或者增加收費(fèi)項(xiàng)目的，業(yè)主有權(quán)拒絕支付。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本實(shí)施辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并賠償業(yè)主損失。（三）其他違約責(zé)任1.建設(shè)單位違反本實(shí)施辦法規(guī)定，未按照要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需文件資料的，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正。2.業(yè)主委員會(huì)委員違反本實(shí)施辦法規(guī)定，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并由業(yè)主大會(huì)決定罷免其委員資格。八、爭(zhēng)議處理（一）協(xié)商解決業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)首先通過(guò)協(xié)商解決。各方應(yīng)當(dāng)本著平等、自愿、公平的原則，就爭(zhēng)議事項(xiàng)進(jìn)行溝通和協(xié)商，尋求達(dá)成一致的解決方案。（二）調(diào)解解決協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)或者相關(guān)部門申請(qǐng)調(diào)解。業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極組織調(diào)解，促使各方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。相關(guān)部門可以