北京金茂-河北張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計ZHANGJIAKOU

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DESIGN2020/10金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGNCONTENS

目錄一、張家口·印象IMPRESSIONBACKGROUNDCASE二、前期分析三、案例展示四、愿景暢想五、規(guī)劃詳解六、方案成果七、產(chǎn)品研發(fā)八、立面設計VISIONPLANPROGRAMMEPRODUCTFACADE張家口·印象GAOCHUN·IMPRESSION文化印象城市記憶文化印象Culture

Impression人文歷史豐富大境門黃帝城雞鳴山（距項目基地約5.5公里）張北壩上草原雞鳴山位于下花園區(qū)，山勢突兀，草木繁茂，孤峰插云，秀麗壯觀，有“參天一柱”之稱，被譽為塞外小泰山。金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN城市記憶City

Memory文化底蘊深厚2022年第二十四屆冬季奧林匹克運動會（奧運場地距項目基地僅48公里）拜燈山打樹花剪紙北京攜手張家口獲得了2022年第二十四屆冬季奧林匹克運動會的舉辦權(quán)，張家口市將可承辦除雪車、雪橇大項和高山雪以外的所有雪上項目比賽，承辦的賽事將超過冬奧會項目的半數(shù)。金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN前期分析BASIC

ANALYSIS區(qū)位分析交通分析周邊配套上位規(guī)劃用地條件梳理場地現(xiàn)狀原始地形分析用地價值分析SWOT分析區(qū)位分析Location

Analysis張家口寧遠機場Zhangjiakou

AirportSITE下花園北站Xiahuayuan

North

Station下花園區(qū)下花園區(qū)政府Xiahuayuan

Gobernment河北省張家口市下花園區(qū)下花園站Xiahuayuan

Station懷來縣涿鹿縣基地位于下花園區(qū)，距區(qū)政府僅1.5km，約5分鐘車程，離下花園站3km，約15分鐘車程，離下花園北站2.5km。地塊位于下花園北部新區(qū),屬于規(guī)劃新區(qū)范疇金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN交通分析TrafficAnalysisSITETraffic

Analysis戴家營河道項目四周為規(guī)劃路，南側(cè)有國道G110，同時臨近高速出入口，鐵路站等，交通體系相對完備，同時距張家口寧遠機場37km。交通體系趨于完善金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN配套分析Facility

AnalysisSITE戴家營小學戴家營衛(wèi)生室下花園北站瑞士公館下花園區(qū)人民政府燕洞山北大金秋高級中學蘇寧易購下花園站下花園礦區(qū)子弟學校項目東南部，配套資源較豐富，集醫(yī)療、商業(yè)、休閑等優(yōu)質(zhì)配套，但鄰近基地一公里范圍內(nèi)配套資源相對匱乏。鄰近項目周邊配套資源相對匱乏金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN上位規(guī)劃Superior

PlanningSITESITE本項目位于張家口市下花園區(qū)北部新區(qū)，周邊規(guī)劃條件趨于完善未來發(fā)展前景可期金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN用地條件Land

Use

Conditions規(guī)劃設計要求A1-1(155畝)用地面積：103091.11平方米用地性質(zhì)：二類居住用地容積率：1.0≤容積率≤1.9地塊限高：≤54米用地紅線建筑控制線道路中心線建筑密度：

≤20%A1-2(44畝)A1-1(155畝)A1-2(44畝)用地面積：28906.41平方米用地性質(zhì)：二類居住用地容積率：1.0≤容積率≤1.9地塊限高：≤54米建筑密度：

≤20%建筑退讓及間距：南側(cè)：≥

10m；北側(cè)：≥

10m東側(cè)：≥10m；西側(cè)：≥

10m兩地塊合宗考慮，整體規(guī)劃設計金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN場地現(xiàn)狀Site

Status田園郊野公園田園郊野公園北側(cè)地塊-田園郊野619.35629.75613.00613.00公園綠地田園郊野公園608.50SITE602.50600.52規(guī)劃二類居住用地600.00規(guī)劃體育用地596.00商業(yè)用地規(guī)劃二類居住用地西側(cè)地塊-淺山銘筑現(xiàn)狀地形較復雜，場地內(nèi)部高差較大（約30m），南側(cè)、北側(cè)、東側(cè)鄰規(guī)劃道路，西側(cè)鄰住宅用地金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN原始地形分析Analysis

Of

Original

Terrain坡地（陡坡以1~2m高差呈階梯狀遞減分布）谷地臺地（平均高度在602左右）（平均高度在629以上）田園郊野公園田園郊野公園619.35629.75629.76629.72613.00629.27629.25613.00629.39629.22624.82626.19628.59626.02625.32625.47公園綠地624.65615.06614.57田園郊野公園625.98623.46623.75621.31619.29622.02620.36619.56621.23621.14616.57613.19617.29619.53608.50615.07618.83616.39615.17SITE612.37611.82608.25610.01608.12612.98612.72608.24611.03608.39607.05606.16602.50610.34609.65605.62601.20602.48606.88606.69606.51603.93601.32605.61604.36600.52規(guī)劃二類居住用地606.52606.01600.00規(guī)劃體育用地596.00商業(yè)用地規(guī)劃二類居住用地結(jié)論：場地原始地形復雜，高差變化大，可分為臺地、坡地、谷地三大部分，同時場地內(nèi)部與周邊規(guī)劃道路高差較大金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN用地價值分析Land

Value

Analysis高低高低景觀價值分析居住價值分析?

南、北、東側(cè)臨綠化景觀資源，視野開闊，適合布置高端產(chǎn)品?

東側(cè)臨近住宅小區(qū)，景觀視野較稀缺?

南、北、東側(cè)臨綠化景觀資源，視野開闊，居住條件優(yōu)越?

東側(cè)臨近住宅小區(qū)，景觀視野易受阻擋，居住空間較壓抑金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGNSWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weakness建筑密度低（≤20%）難于規(guī)劃高低配產(chǎn)品，現(xiàn)狀地形高差較大，土方平衡壓力較大區(qū)位優(yōu)勢：坐北朝南，景觀資源豐富，地塊規(guī)模大，可打造區(qū)域大盤形象威脅Threats本區(qū)域原住民較少，主要依托環(huán)京客流群體，市場經(jīng)濟體量較少機遇Opportunity區(qū)域低密產(chǎn)品空缺，通過“降容增密”規(guī)劃思路打造區(qū)域差異化產(chǎn)品優(yōu)勢片區(qū)規(guī)劃好，未來發(fā)展前景可期！金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN案例展示CASE

PRESENTATION案例分析總結(jié)分析案例分析Case

Goods

Analysis陽光城翡麗府容積率：1.80中式合院、高層院落式布局：東西朝向，南北拉結(jié)（80m）金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN案例分析Case

Goods

Analysis萬科京城上方容積率：1.90中式合院、花園洋房、高層院落式布局：東西拼接，長度約108m金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN案例分析Case

Goods

Analysis中國鐵建林語上院容積率：1.01中式合院院落式布局：南北向拉接，組團布局金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN案例總結(jié)規(guī)劃：低密產(chǎn)品形態(tài)組合方式有多種如何通過設計實現(xiàn)價值提升？金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN愿景暢想VISION

IMAGINATION項目定位項目愿景規(guī)劃目標項目定位產(chǎn)品：金茂悅系疊拼產(chǎn)品締造區(qū)域精品客群：北京北部及東部地緣性改善型客戶改善度假型產(chǎn)品格調(diào)：反映屬地文化精髓現(xiàn)代中式美學典范不可復制的

享受公園里

體驗別樣的

獨自收藏的自然人文

的生活氣息

品質(zhì)生活

綠川小院望山

游園

輕奢

旅金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGNVISON項目愿景望山-意悠閑坐北朝南，悠然望南山金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGNVISON項目愿景賞園-公園里與四周公園相容一體造生態(tài)景觀大盤金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGNVISON項目愿景輕奢

–

疊墅院低密園院景，輕奢疊墅院金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGNVISON項目愿景旅歸–

綠川園擁一畝小院，享綠色滿園金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN利用周邊資源，結(jié)合場地屬性，融合自然，利用自然通過內(nèi)向造園，塑造公園里、園中院的低密輕環(huán)公園，面南山，小家大院等標簽，打造輕文金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN規(guī)劃詳解DETAILEDEXPLANATION

OF

PLANNING基礎規(guī)范分析幼兒園落位分析提案一提案二提案三提案分析基礎規(guī)范分析Analysis

Of

Basic

Specifications間距要求：根據(jù)《張家口城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》及任務書答疑回復，下花園區(qū)劃為二類建設區(qū)域，其新建低、多層居住建筑間距≥1.7H的遮擋建筑高度，若大于0.5m高差關系，應計入高差計算間距，同時需滿足視覺衛(wèi)生間距的要求6m樓棟A樓棟C低多層建筑低多層建筑滿足規(guī)劃間距滿足規(guī)劃間距樓棟A樓棟B≥1.7H的遮擋建筑高度≥1.7H的遮擋建筑高度6m樓棟B樓棟C高差大于0.5m可折減間距金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN基礎規(guī)范分析Analysis

Of

Basic

Specifications

造型要求：根據(jù)《張家口市自然資源和規(guī)劃局下花園分局規(guī)劃設計條件》要求多層建筑屋頂需做成坡屋頂、瓦屋面

立面要求：根據(jù)《張家口市下花園區(qū)控制性詳細規(guī)劃》城市設計要求居住建筑以新中式建筑風格為主

地下室計容規(guī)定：根據(jù)《張家口城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》地下室頂板面高出室外地面1.5m，需計容

架空及設備層計容規(guī)定：根據(jù)《張家口城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》公共用途功能建筑，不計容

露臺計容規(guī)定：根據(jù)《張家口城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》非屋頂露臺按陽臺方式計容

陽臺計容規(guī)定：根據(jù)GB/T

50353-2013《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》陽臺需計容金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN營銷條件分析Analysis

Of

Basic

Conditions

客戶定位:

本項目住宅定位改善度假產(chǎn)品，做區(qū)域和環(huán)京標桿產(chǎn)品

項目定位:

疊拼定位于悅系，低配毛坯交付（零改造）

兩種疊拼產(chǎn)品及戶型配比要求控制總價金額（萬元）建筑面積（㎡）套數(shù)占比面寬

標準層層數(shù)

高（米）交付標

單價區(qū)間（元/類型戶型溢價手段梯戶比車位配比準㎡）下疊不小于130㎡，上疊不小

三居疊拼120㎡（毛坯）上下疊送花園、上疊送露臺，贈送客廳挑空。下疊花園面積不少于30㎡，上疊不少于20㎡，上疊露臺面積不小于20㎡90%10%2開間2開間3.23.21T2/2T21T2/2T2毛坯185-2251：11：1于120㎡15500-17500下疊不小于155㎡，上疊不小

四居于145㎡疊拼150㎡（毛坯）毛坯225-270

產(chǎn)品贈送訴求：爆品戶型設計、客廳挑空、大露臺、大寬廳等

規(guī)范及任務書要求：根據(jù)GB50180-2018《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》及任務書要求對應相應用地與建筑控制指標任務書規(guī)劃設計建議：“降容增密”規(guī)劃思路金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN條件分析Conditional

Analysis基于初步分析之后，我們的思考及關注點有哪些BASEDONTHE

PRELIMINARYANALYSIS,WHATAREOURTHOUGHTS

ANDCONCERNS

降容增密

——

容積率降低多少，是貨值與產(chǎn)品的臨界值

貨值

——

降容后，如何實現(xiàn)貨值最大化

幼兒園

——

幼兒園的落位在何處才是不降低項目品質(zhì)與合理位置

豎向土方

——山地項目土方如何平衡，豎向如何做合理

成本

——如何在滿足貨量的前提下，做大節(jié)省及利潤

贈送

——

在控制成本的情況下，如何提升產(chǎn)品的附加值金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN條件分析Conditional

Analysis基于攜帶的問題，我們的技巧及原則有哪些BASEDONTHE

PROBLEM

OFCARRYING,

WHATAREOURSKILLS

AND

PRINCIPLES

原則一

：貨值最大化

——貨值是項目的生命線

原則二

：成本最優(yōu)化

——成本價值的合理管控

原則三

：土地價值最大化

——充分挖掘土地利用價值，物盡其用

原則四

：空間形態(tài)最優(yōu)化

——整體布局，打造區(qū)域大盤形象

原則五

：產(chǎn)品有爆點——在同質(zhì)化的市場產(chǎn)品競爭中，脫穎而出

原則六：滿足現(xiàn)行規(guī)范

——守護成果價值的最后一根稻草金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN帶著這些思考和原則我們的提案金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN幼兒園落位分析Analysis

Of

Kindergarten

Placement幼兒園落位分析（原則：土地價值最大化、貨值最大化）需配建12班幼兒園，占地約7000㎡，建筑面積4550㎡，日照冬至日3小時幼兒園幼兒園幼兒園落位一:東南角落位二：西北角落位三：東北角落位結(jié)論落位一：落位二：落位三：強排棟數(shù)：220單元強排棟數(shù)：225單元強排棟數(shù)：232單元常規(guī)選擇，兼顧A2地塊，不節(jié)地違背貨值最大化及用地最大化原則地勢存在一定高差，無日照影響較節(jié)地，北側(cè)沿街面侵占過大，結(jié)構(gòu)不佳地勢存在一定高差，無日照影響節(jié)地，規(guī)劃結(jié)構(gòu)合理結(jié)論：通過強排測算，落位三最為節(jié)地，住宅用地利用最大化;優(yōu)選落位三推進金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN幼兒園落位分析Analysis

Of

Kindergarten

Placement配套落位分析（原則：土地價值最大化、貨值最大化）需配建約2245㎡場地平整不與道路齊平節(jié)省成本629.27破題策略相差10M619.35設置少量有日照要求配套開挖部分場地設置配套落位一:侵占住宅用地，落位東南角落位二:節(jié)省場平成本，無日照要求配套結(jié)合地形設置于北側(cè)有日照要求配套，結(jié)合南側(cè)社區(qū)大堂設置落位結(jié)論落位一：落位二：強排棟數(shù)：222單元強排棟數(shù)：226單元常規(guī)選擇，兼顧A2地塊，不節(jié)地常規(guī)選擇，兼顧A2地塊，不節(jié)地違背貨值最大化及用地最大化原則違背貨值最大化及用地最大化原則結(jié)論：落位二合理結(jié)合配套用房解決北側(cè)場地比道路高的問題，場平成本可控不侵占住宅可排布用地，用地價值最大化金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN提案一：方案初排Proposal

One常規(guī)間距強排測算全四層方式全六層方式四、六層組合方式排布結(jié)論容積率：0.92容積率：0.93密度：17.60%容積率：1.001密度：24.97%密度：24.45%平均層數(shù)：3.73（不滿足）方案特點：全6層方案容積率不滿足違背原則：1/3/4平均層數(shù)：5.55平均層數(shù)：4.18方案特點：全6層方案容積率不滿足違背原則：1/3/4/5方案特點：6F戶數(shù)占比33%，指標達標，但28%密度沒用足違背原則：1/3結(jié)論：常規(guī)按H*1.7退距，方案一、二容積率均不滿足1.0；方案三基本滿足營銷述求金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN常規(guī)排布弊端容積率受間距影響,如何提升貨值？金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN突破創(chuàng)新—減少間距，多排樓棟借天Borrow

the

sky偷露臺借借地

策略借間距Borrow

spaceborrow

apieceofland高差密度拉結(jié)金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN提案二：突破創(chuàng)新Proposal

Two一借·天4F4F4F4F露臺露臺L=3.2M*4F*1.7≈21.76ML≈3.2M*3F*1.7

≈16.32M與規(guī)范要求衛(wèi)生視距＞20M沖突借天：利用退臺，減小計算高度，縮小樓棟間距；4F折減后與衛(wèi)生視距沖突，需尋求突破金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN提案二：突破創(chuàng)新Proposal

Two二借·地4F4F4F4F高差大于0.5可折減間距樓棟A樓棟B樓棟A樓棟BL=3.2M*4F*1.7≈21ML≈（3.2M*4F-2）*1.7=18.36m借高差：通過場地高差關系，當大于0.5m高差時，可折減間距不計基底面積陽臺懸挑不落地的陽臺、平臺不計入基底面積（可利用此條增加贈送，減小基地面積）未有規(guī)范明確室外鋼梯基底面積可以按照半面積計算，按照當?shù)卣髟兘Y(jié)果，鋼梯為有柱構(gòu)筑物，需要按照全面積計算密度，計容可算一半。借密度：減少單棟占地面積，在密度受限情況下，可增加樓棟數(shù)。金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN提案二：突破創(chuàng)新Proposal

Two三借·間距常規(guī)樓棟排布形式側(cè)向疊院拉接樓棟豎向拉結(jié)樓棟豎向拉結(jié)-南北朝向樓間距大，套數(shù)少滿足空間感受和日照要求及考慮地庫積極性前提下，壓縮間距，套數(shù)多豎向相連，減少間距，套數(shù)多南北鏡像，減少間距，套數(shù)多4F4F9.7M9.7M10M滿足空間感受和日照要求同時考慮地庫經(jīng)濟性≥14.3M滿足規(guī)劃間距≥23.54M（13.85M*1.7）4F4F10M萬科云間傳奇萬科京城上方陽光城中國鐵建林語上院借間距：通過三至四組疊拼通過側(cè)向疊墅連接，規(guī)劃認定為一棟樓，減少間距用足密度，增加疊墅套數(shù)金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN提案二：突破創(chuàng)新Proposal

Two創(chuàng)新形式-全四層強排測算橫向排布側(cè)面拉結(jié)排布結(jié)論豎向拉結(jié)-全南向豎向拉結(jié)-南北朝向容積率：1.144容積率：1.056容積率：1.159密度：32%密度：29.05%密度：31.05%平均層數(shù)：3.59（不滿足）平均層數(shù)：3.73（不滿足）平均層數(shù)：3.73（不滿足）方案特點：容量可控、密度超規(guī)范要求中疊2層日照不可過方案特點：容量可控、密度超規(guī)范要求

方案特點：容量可控、密度超規(guī)范要求違背原則：1/3/4

中疊2層日照不可過違背原則：2/3/4/5違背原則：2/3/4/5結(jié)論：豎向拉結(jié)棟距間距較小，下疊二層日照不可過；主推橫向排布側(cè)面拉結(jié)形式金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN初步排布明確橫向拉結(jié)排布最為合理容積率1.144貨值非最大化，是否有極限可能？密度32%密度超28%規(guī)范要求，是否有極限可能？平均層數(shù)：3.59在研規(guī)范·尋求突破金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN提案三：突破極限Proposal

Three規(guī)劃條件要求：滿足居住區(qū)規(guī)范4.0.2要求高密度排布時：滿足居住區(qū)規(guī)范4.0.3要求征詢+項目經(jīng)驗容積率由1.1-1.4增加至1.4/1.5密度由28%增加至32%突破點：當住宅建筑采用低層或多層高密度布局形式時，居住街坊用地與建筑控制指標應符合4.03表的規(guī)定,密度控制32%總用地13.2萬方28%密度反推占地面積36959.3㎡32%密度反推占地面積42239.2㎡占地面積可增加5279㎡，按4F疊拼理論建筑面積增加5279㎡x4F=21116㎡，貨值增加3.59億目標：無限接近32%密度，保證貨值最大化金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN提案三：突破極限Proposal

Three強排測算6F6F6F6F6F6F6F6F6F28M高差關系3.8M間距(6*3.2+1.05-3.8)*1.7=27.9M排布24棟6F產(chǎn)品排布24棟6F產(chǎn)品4面寬4F+6F排布（6F集中布置）排布結(jié)論4面寬4F+6F排布（6F分散布置）容積率：1.178（218棟4F）容積率：1.190（221棟4F）密度：31.41%密度：30.56%平均層數(shù)：3.94（不滿足）方案特點：6F產(chǎn)品集中北側(cè)布置平均層數(shù)：3.93（接近4F的平均層數(shù)，后期可控）方案特點：局部4F變6F結(jié)論：6F集中布置于北側(cè)，退距較大，向南侵占用地；整體結(jié)構(gòu)不規(guī)則分散至各組團最后一排布置，利用高差解決視線、日照對4F影響；規(guī)劃結(jié)構(gòu)均衡金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN方案一：密度最大、中疊最少彩色總平面圖Color

General

Layout總建筑面積;185010.24㎡住宅面積：150160.98㎡容積率：1.190密度：31.41%平均層數(shù)：3.93總戶數(shù)：1142戶四面寬占比：90.02%L型疊拼占比：9.98%中疊戶型占比：4.20%金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN經(jīng)濟技術指標EconomicAnd

Technical

Indicators199畝地塊經(jīng)濟技術指標表(方案一)序號項目名稱數(shù)量單位備注1一、總土地面積131,997.52㎡合宗考慮，約199畝1.11.2居住用地土地面積131,997.52㎡居住用地容積率（地上）居住用地容積率（地上+地下）二、總建筑面積1.191.402185,010.24157,031.24㎡㎡㎡㎡㎡2.11.地上計容建筑面積地上建筑面積（包括架空層）

157,031.242.1.12.1.21）：容積率建筑面積2）：架空層157,031.240.0002.22.地下建筑面積27,979.00㎡2.2.11）：汽車車庫27,979.000.00㎡㎡25㎡/個3）：住宅主樓投影地下建筑面積優(yōu)先分攤2.2.22.2.3負一層負二層0.000.00㎡㎡3三、可售面積150,260.98㎡總戶數(shù)住宅建筑面積底層裙房150,160.98100.00㎡㎡1142全一期四、非可售面積（地上計容面積）46,770.26㎡其他配套物業(yè)配套6,169.78600.48㎡㎡5五、其他規(guī)劃指標建筑密度（32%）占地面積5.15.25.331.41%41,458㎡㎡住宅占地面積39,167.85配套公建在住宅投影外占地面積5.42,290.09㎡5.55.6機動車停車數(shù)114205.6.15.46.2其中：地上（訪客車位額外算）地下1,142注：地下面積應按照當?shù)匾?guī)定進行測算，應包括車位、人防、設備、配套用房等面積金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN體塊模型圖BlockModel金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN功能分布Functional

Distribution199畝地塊戶型配比表戶型四面寬戶型L型戶型合計實際套數(shù)實際套數(shù)比90.0%營銷需求戶數(shù)比90%1,02811410.0%10%1,142100.0%100%4F疊拼:總套數(shù)：998戶套數(shù)比：87.39%6F疊拼:總套數(shù)：144戶中疊套數(shù)比：4.2%圖例：四面寬疊拼住宅L型疊拼住宅幼兒園配套金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN方案一容積率1.190是否能提升？上8層？增6層！提升6層占比密度32%建筑高度控制20M增加8F不可行滿足容積率最大化金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN提案三：突破極限Proposal

Three測算：南側(cè)4組團最后一排4F樓棟增加至6F，戶數(shù)增加80戶間距加大損失戶數(shù)36戶（9棟4層）實際戶數(shù)增加44戶建筑面積約提升：44*130㎡=5720㎡4面寬4F+6F排布（4組拉結(jié)）容積率：1.190密度：31.41%平均層數(shù)：4.10方案特點：局部4F變6F結(jié)論：極限增加6F產(chǎn)品，容積率最大化金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN方案二：容積率最大化彩色總平面圖Color

General

Layout總建筑面積;191552.33㎡住宅面積：155608.72㎡容積率：1.231密度：30.46%平均層數(shù)：4.10總戶數(shù)：1186戶四面寬占比：90.36%L型疊拼占比：9.64%中疊戶型占比：11.79%金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN經(jīng)濟技術指標EconomicAnd

Technical

Indicators199畝地塊經(jīng)濟技術指標表(方案二)序號項目名稱數(shù)量單位備注1一、總土地面積131,997.52㎡㎡合宗考慮，約199畝1.11.2居住用地土地面積131,997.52居住用地容積率（地上）居住用地容積率（地上+地下）二、總建筑面積1.231.452191,552.33162,495.33㎡㎡㎡㎡㎡2.11.地上計容建筑面積地上建筑面積（包括架空層）

162,495.332.1.12.1.21）：容積率建筑面積2）：架空層162,495.330.0002.22.地下建筑面積29,057.00㎡2.2.11）：汽車車庫29,057.000.00㎡㎡25㎡/個3）：住宅主樓投影地下建筑面積優(yōu)先分攤2.2.22.2.3負一層負二層0.000.00㎡㎡3三、可售面積155,708.72㎡總戶數(shù)住宅建筑面積底層裙房155,608.72100.00㎡㎡1186全一期四、非可售面積（地上計容面積）46,786.61㎡其他配套物業(yè)配套6,169.78616.83㎡㎡5五、其他規(guī)劃指標建筑密度（32%）占地面積5.15.25.330.46%40,213㎡㎡住宅占地面積37,917.48配套公建在住宅投影外占地面積5.42,295.54㎡5.55.6機動車停車數(shù)118605.6.15.46.2其中：地上（訪客車位額外算）地下1,186注：地下面積應按照當?shù)匾?guī)定進行測算，應包括車位、人防、設備、配套用房等面積金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN功能分布Functional

Distribution199畝地塊戶型配比表戶型實際套數(shù)實際套數(shù)比90.4%營銷需求戶數(shù)比90%四面寬戶型1,072114L型戶型9.6%10%合計1,186100.0%100%4F疊拼:總套數(shù)：802戶套數(shù)比：67.62%6F疊拼:總套數(shù)：384戶中疊套數(shù)比：11.79%圖例：四面寬疊拼住宅L型疊拼住宅幼兒園配套金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN體塊模型圖BlockModel金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN方案二全四面寬產(chǎn)品容積率最大化，但全為4面寬，常規(guī)疊院如何體現(xiàn)產(chǎn)品力？

如何保證去化？增加爆點戶型！是否還可繼續(xù)提升？相同占地面積，是用在進深上還是面寬上？金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN提案三：突破極限Proposal

Three營銷輸入條件要求：疊拼產(chǎn)品需滿足2開間面寬需求建筑面積（㎡）套數(shù)占比面寬

標準層層數(shù)

高（米）交付標

單價區(qū)間（元/控制總價金額（萬元）類型戶型溢價手段梯戶比車位配比準㎡）下疊不小于130㎡，上疊不小

三居疊拼120㎡（毛坯）上下疊送花園、上疊送露臺，贈送客廳挑空。下疊花園面積不少于30㎡，上疊不少于20㎡，上疊露臺面積不小于20㎡90%10%2開間2開間3.23.21T2/2T2毛坯185-225225-2701：1于120㎡15500-17500下疊不小于155㎡，上疊不小

四居于145㎡疊拼150㎡（毛坯）1T2/2T2毛坯1：1設設露臺衛(wèi)廚房餐廳廚房

衛(wèi)衛(wèi)

臥室

衛(wèi)衛(wèi)公共空間公共空公共空間衣帽臥室餐廳客廳衣帽書房書房客廳臥室陽臺陽臺陽臺露臺4.3M2.6M3.4M3.5M2.9M3.6M3.4M3.1M3M下疊上疊下疊1層上疊2層營銷要求：四面寬產(chǎn)品尋求突破：五面寬產(chǎn)品爆點訴求：嘗試5面寬產(chǎn)品，增加戶型爆點金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN提案三：突破極限Proposal

Three強排測算增加6F強排測算5面寬4F排布（4組拉結(jié)）5面寬4F+4面寬6F排布（4組拉結(jié)）排布結(jié)論排布結(jié)論容積率：1.065容積率：1.187密度：30%密度：30.05%平均層數(shù)：3.65（不滿足）方案特點：全5面寬不節(jié)地、密度超規(guī)范要求平均層數(shù)：4.01(滿足要求)方案特點：增加4面寬6層，提升容積率結(jié)論：5面寬全4F強排，容積率較低；增加4面寬6層產(chǎn)品及5面寬6層，提升容積率金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN降本是否已是極限？從地庫設置方式尋求突破口金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN提案三：突破極限Proposal

Three張家口城市管理規(guī)定：頂板高于室外地面1.5M以上時建筑面積按水平投影計算常規(guī)地下車庫建安成本：4000元/平方米覆土2.2M地上車庫建安成本：2500元/平方米；經(jīng)核實，車庫計容需增加配套費，張家口為170元/㎡地庫面積約30000㎡3.8m因場地高差，地庫頂板高于南側(cè)室外地面地下車庫成本：4000*30000=1.2億元地上車庫成本=（2500+170）*30000=0.8億元3.8M-2.2M=1.6M成本減少0.4億元結(jié)論：因場地高差原因，地下室的做法如果按常規(guī)做與覆土之下，并且不參與容積率計算，則會增加地下室開挖的土方量。本項目容積率遠未達到規(guī)劃要求，地下室面積參與計算不會對規(guī)劃指標產(chǎn)生影響，故讓地下空間頂板高于室外地面1.6M,按水平投影計算計容面積，能提升建筑密度，同時也可以降低項目成本.金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN彩色總平面圖Color

General

Layout方案三：產(chǎn)品提升，密度容積率中和總建筑面積;184671.8㎡容積率：1.187住宅面積：149752.76㎡密度：30.05%平均層數(shù)：4.01總戶數(shù)：1122戶五面寬占比：73.44%四面寬占比：17.65%L型疊拼占比：8.91%中疊戶型占比：12.30%金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN經(jīng)濟技術指標EconomicAnd

Technical

Indicators199畝地塊經(jīng)濟技術指標表(方案三)序號項目名稱數(shù)量單位備注1一、總土地面積131,997.52㎡㎡合宗考慮，約199畝1.11.2居住用地土地面積131,997.52居住用地容積率（地上）居住用地容積率（地上+地下）二、總建筑面積1.191.402184,671.80156,621.80㎡㎡㎡㎡㎡2.11.地上計容建筑面積地上建筑面積（包括架空層）

156,621.802.1.12.1.21）：容積率建筑面積2）：架空層156,621.800.0002.22.地下建筑面積28,050.00㎡2.2.11）：汽車車庫28,050.000.00㎡㎡25㎡/個3）：住宅主樓投影地下建筑面積優(yōu)先分攤2.2.22.2.3負一層負二層0.000.00㎡㎡3三、可售面積149,852.76㎡總戶數(shù)住宅建筑面積底層裙房149,752.76100.00㎡㎡1122全一期四、非可售面積（地上計容面積）46,769.04㎡其他配套物業(yè)配套6,169.78599.26㎡㎡5五、其他規(guī)劃指標建筑密度（32%）占地面積5.15.25.330.05%39,670㎡㎡住宅占地面積37,380.00配套公建在住宅投影外占地面積5.42,289.68㎡5.55.6機動車停車數(shù)112205.6.15.46.2其中：地上（訪客車位額外算）地下1,122注：地下面積應按照當?shù)匾?guī)定進行測算，應包括車位、人防、設備、配套用房等面積金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN鳥瞰圖Aerial

View金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN實體模型圖Aerial

View金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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CONCEPTUAL

DESIGN場地高差處理方案Aerial

View場地南北高差30m，如何結(jié)合方案平整場地是項目的重點金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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CONCEPTUAL

DESIGN場地高差處理方案Aerial

View原始地形高差圖613.00?

規(guī)劃道路南北高程高差為20m。?

場地內(nèi)部南北高程高差為30m。?

場地南北向長度為430m。629.27619.35628.59615.13?

場地南北側(cè)局部平地、中間坡地。626.69621.66613.00623.10場地的南側(cè)與規(guī)劃道路的高差接近平整最長處長度約為128m,面積約3.0萬㎡。620.28613.12620.28中段為坡地，坡度約為8%度，整體長度220m,面積約為9.2萬㎡。611.72北側(cè)局部為山頂平地，長度75m,面積約為1.1萬㎡。603.93606.52602.50599.50金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN場地高差處理方案Aerial

View場地處理方向方向一：沿著等高線消除場地高差關系方向二：不沿等高線南北向消除場地高差關系優(yōu)點：沿等高線處理高差整個高差層級與地質(zhì)地貌結(jié)合度高缺點：1.猶豫地形南低北高，主要土方在北側(cè)，沿等高線切北側(cè)場地對建筑排布不利。優(yōu)點：相對護坡節(jié)省成本，有利于建筑排布缺點:

與場地地形地貌結(jié)合度降低2.受限于場地的特殊屬性，場地土方工程沒有減少，護坡長度增加，增加成本。總結(jié)：通過與專業(yè)的土方設計單位的測算平衡，建議場地的坡度關于以直線型臺地消除高差為最優(yōu)方案金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN豎向設計Vertical

Design場地高差處理方案一均勻做6m的臺階消除高差616.0m624.0m618.0m通過測算場地建筑與周邊道路的高差需要聯(lián)通順暢，故找坡范圍在20-24m之間高差測算需要處理的高差值為24m，均勻的在場地上分臺階處理，每個臺階對應的高差關系為6m，整體從南到北處理掉24m的高差關系。612.0m606.0m599.5m24m16m18m12m6m-0.5m相對標高找坡示意圖高差關系臺階太大，不利于場地內(nèi)部道路系統(tǒng)組織，不合理。金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN豎向設計Vertical

Design場地高差處理方案二均勻做3m的臺階消除高差616.0m621.0m618.0m通過測算場地建筑與周邊道路的高差需要聯(lián)通順暢，故找坡范圍在20-24m之間615.0m612.0m高差測算需要處理的高差值為21m，均勻的在場地上分為4個大臺階處理，再在每個大臺階分裂成兩部臺階，每部臺階的高差關系為3m，整體從南到北處理掉21m的高差關系。609.0m606.0m603.0m599.5m21m18m16m15m12m9m6m3m-0.5m相對標高找坡示意圖高差關系處理有改善，均質(zhì)分布不利于產(chǎn)品的排布，不是最優(yōu)方案。金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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CONCEPTUAL

DESIGN豎向設計Vertical

Design場地高差處理方案三均勻做3m的臺階消除高差616.0m623.6m623.0m622.4m620.8m617.0m通過測算場地建筑與周邊道路的高差需要聯(lián)通順暢，故找坡范圍在20-24m之間高差測算需要處理的高差值為23.6m，均勻的在場地上分為4個大臺階處理，再在每個大臺階分裂成三部臺階，每部臺階的高差關系為0.6/0.6/0.6/3.8m，整體從南到北處理掉23.6m的高差關系。616.4m615.8m612.0m611.4m610.8m610.2m606.4m605.8m605.2m604.6m599.5m23.6m0.6@3m20.8m0.6@3m

17m16m0.6@3m6.4m12m-0.5m相對標高找坡示意圖高差關系處理合理，大小臺階結(jié)合，小高層處理組團內(nèi)部，大高層處理組團間高層，最優(yōu)方案。金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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Design組團內(nèi)部高差處理區(qū)域組團外部高差處理區(qū)域組團間間距較大，場地處理高差為3.8，組團內(nèi)間距較小，場地處理高差為0.6m，整體順應等高線排布，最大化的優(yōu)化場地及成本。金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計組團內(nèi)部找坡區(qū)域組團間找坡區(qū)域JINMAO·

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Design121北部山頂最高部位的地形處理剖面土方平整高程基本與原始高程相等幼兒園區(qū)域地形特殊，此位置高程看似較大，其實土方量不多。2基礎回填區(qū)域挖方區(qū)域1-1剖面圖中部坡地位置的剖面，建筑選取場地土方較小區(qū)域入手，緊貼原始場地高程，最大量的減少土地開挖，此處為挖方區(qū)。基礎回填區(qū)域挖方區(qū)域2-2剖面圖原始場地高差線平整場地后高差線金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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Design4山底平坡谷地區(qū)域，此處的原始場地較為平整，利用基礎下挖的區(qū)域結(jié)合處理地下室，整體屬于低開挖區(qū)域。33挖方區(qū)域43-3剖面圖場地的縱向剖面，基本高差處理邏輯還是符合原始場地的地形高差走勢，山頂做挖方，山底回填，平衡整體場地。挖方區(qū)域基礎回填區(qū)域4-4剖面圖金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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Design5

6場地的縱向剖面，基本高差處理邏輯還是符合原始場地的地形高差走勢，山頂做挖方，山底回填，平衡整體場地。挖方區(qū)域基礎回填區(qū)域5

65-5剖面圖場地的縱向剖面，基本高差處理邏輯還是符合原始場地的地形高差走勢，山頂做挖方，山底回填，平衡整體場地。挖方區(qū)域基礎回填區(qū)域6-6剖面圖金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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Design77北側(cè)利用與道路的高差關系，結(jié)合場地找坡，在沿路一側(cè)設置配套用房，配套用房沿路設置兩層，層高3.2m，對面為山體公園。7-7剖面圖金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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Design土方挖填方區(qū)域場地北部高差大，不利于建筑的排布，需要挖土與周邊道路找關系，故挖土多。南部基本為谷底平地，與道路高差一樣，需要堆土做地下室及建筑的基礎埋深，故需要回填。中部地區(qū)坡度在消除最高和最低高差之后，結(jié)合現(xiàn)狀，僅需要做微地形整改處理即可。挖方區(qū)域微平整區(qū)域填方區(qū)域金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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Design地庫分析出庫出入口?

每個組團內(nèi)部可以解決組團內(nèi)部的停車位，停車約為198,解決198戶停車?

每戶的入戶方式均為公共客梯上地面，從地面院子入戶?

每個組團內(nèi)部設置一個出入口，每組組團地庫通過連通道鏈接，節(jié)省一個出入口金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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Design組團地庫圖紙組團鏈接口出庫出入口地庫出地面樓梯地庫停車區(qū)域地庫道路地上住宅金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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Design地庫剖面方式一地庫剖面方式二總結(jié)：1.本項目的地庫做法為計容做法，地庫頂板高于室外基準地坪1.6m，可以按照剖面二的方式建設，做全明地下室，自然通風，減少設備高度，按此方式地庫高低可以節(jié)省0.7m，減少通風設備，達到降低成本的目標。2.考慮到本項目的人防問題，按照方式二做，人防需要異地建設，經(jīng)過征詢，人防異地建設費用為1200元/㎡，結(jié)合上部地庫成本分析，成本也是地與全埋地下方案。金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析Planning

Structure

Analysis公園景觀節(jié)點公園景觀節(jié)點三進空間洗禮，層層遞進強調(diào)十字中軸禮序·講究莊重典雅儀式感多園組團締造，豐富多彩公園景觀節(jié)點營造多個組團花園空間景觀活力環(huán)，層層串聯(lián)串聯(lián)多景觀空間節(jié)點公園景觀節(jié)點金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN禮序軸線Axis

Of

Ritual

Preface中心庭院泛會所泛會所噴泉廣場中心庭院入口廣場禮儀主軸金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN禮序軸線Axis

Of

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Preface景觀禮儀中軸效果展示19M35M30M19M35M景觀禮儀中軸:打造富有節(jié)奏、韻律、典雅、大氣的中式禮序軸線金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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DESIGN交通分析TrafficAnalysis布置原則：車行道路優(yōu)先布置于地塊外環(huán)，盡可能減少對內(nèi)部動線影響，北側(cè)和東側(cè)為人車混行出入口，南側(cè)為形象出入口PPPPPP圖例：小區(qū)出入口幼兒園出入口形象出入口地面停車PPP地庫出入口規(guī)劃道路車行流線人行流線金茂·張家口下花園區(qū)A1-1、A1-2地塊項目概念方案設計JINMAO·

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