大型房地產流程手

編制日期

審核日期

批準日期

修訂記錄

日期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人

1.制度概況

1.1目的：明確網上銀行的操作規范，避免資金風險，提高工作效率

1.2適用范圍：**地產集團全資或者控股子公司及受托經營公司，合營、聯營及非控股子公

司參照執行

2.制度內容

2.1網銀管理基本原則：集中管理、分級負責

集中管理：須集團總裁審批通過后方可辦埋網上銀仃

分級負責：分級授權審核，保證資金安全

2.2業務范疇：

根據業務需求，各公司網上銀行目前僅限于下列業務：

（-）賬戶查詢：賬戶狀態及其余額的查詢、歷史交易明細查詢等。

（二）銀行收支結算：內部轉賬、貨款及工程款支付、工資發放、費用報銷等。

（三）賬戶狀態管理：賬戶臨時掛失、修改賬戶密碼等。

除用于貨款及工程款支付、工資發放、費用報銷的賬戶外，用于內部轉款的賬戶需銀

行確定定向轉款功能，即只能向公司事先提供的賬戶轉賬匯款。關于部分網上銀行沒有此

功能的，需審核人進行人工操縱，即由資金財務部確定可轉賬公司名單，審核人在審核付

款時需核對收款人是否在名單內，如收款人不在名單列示內，二級復核管理員拒絕付款。

2.3網上銀行業務管理流程

2.3.1辦理網上銀行業務的內部申請

各公司因業務進展需要，擬開通網上銀行業務，務必提交書面申請及實施方案，就開

通網銀支付的事由、網銀業務范圍、內部有關財務人員分工、安全防范措施等要素進行全

面闡述，經申請公司財務負責人簽字后，提交集團資金財務部。

資金財務部負責對申請企業開通網銀業務的必要性、可行性、安全性進行評估，并提

交集團總裁審批，審批通過后方可辦理后續有關事宜。

2.3.2銀企網銀協議的簽訂

經批準同意辦理網上銀行業務的公司，在簽訂網銀協議前，申請公司財務經辦人員與

財務負責人應認真研究協議條款（包含收費標準），特別是風險提示與責任劃分，并報經集

團資金財務部及審計法務部批準后方可在有關資料上簽章。銀企雙方簽章結束后，申請公

司務必將企業留存聯作為重要資料妥善存檔保管。

2.3.3網上銀行的安裝要求

為保證網銀運行、保護與管理安全，同時明確銀行與企業之間的責任，網上銀行的安

裝務必由對應銀行專業人員上門安裝，嚴禁財務人員或者外公司人員私自安裝。在網銀使

用過程中，因故需重裝網銀系統，出納務必向公司財務負責人請示，經負責人同意后方可

進行后續事宜。

2.3.4網銀業務使用要求

2.3.4.1網銀密匙三級管理

本著高效與強化資金安全審核的原則，開通了網上銀行進行支付的各公司務必按三級

權限進行管理，即出納制單、主辦友核、主管審核模式。如公司有特殊需求的，可設置三

級以上的管理權限。

關于各級權限的管理員，各公司應書面授權，人員變動時應重新授權，并做好交接手

續。

23.4.2具有基本權限的網銀密匙

出納：配備具有基本權限的網銀密匙（設置密碼）。持有此網銀密匙可隨時上網杳詢賬

戶狀況，包含當口及歷史交易明細、時點余額等全面信息，同時能夠提交辦理銀行收支結

算指令。

2.3.4.3具有復核權限的網銀密匙。

一級復核管理員：配備具有復核權限的網銀密匙（設置密碼）。結算管理員務必對網上

銀行收支結算指令進行復核，查詢網上銀行收付記錄，做到有效復核與監督。

2.3.4.4具有審核權限的網銀密匙

二級復核管理員：配備審咳權限的網銀密匙（設置密碼）。網上銀行的所有收付指令最

后務必經審批授權后才能生效，即通過二級審核的方式達到最終防范資金風險的目的。

本集團內各公司二級復核管理員由財務章/公章管理員擔任。

2.3.5網上銀行收付款業務管理

2.351出納根據手續齊全的有效收付憑據（如結算單）辦理網上銀行結算操作。

2.352一級夏核管理員根據收付憑據對出納網銀指令進行復核。

2.353二級復核管理員對網銀收支業務進行再次審核，經由核，完成整個網銀結算程序。

2.3.6網銀操作過程中非正常業務的處理

使用網上銀行方式進行結算操作，除建立二級復核機制外，還務必強調慎重性原則。

如在正常操作過程中，由于網絡、系統或者其他原因造成收支業務出現可疑指令，應當立

即與網上銀行的經辦行進行咨詢、確認，包含形成問題的原因、解決措施，需要時間等，

切不可再次操作，防止出現單筆業務重復支付的現象。通過與銀行聯系，確認業務確系未

支付，旦掛賬待處理指令消除后，方可補制業務，并按二級審核方式進行處理。

2.4網銀業務的保護與管理

2.4.1安裝了網上銀行的計算機務必安裝正版殺毒軟件，并禁止上與工作無關的網站，以防

止計算機病毒。

2.4.2網銀操作人員離開崗位時?務必退出網上銀行系統，并將密匙從讀卡器中取出，妥善保

管。

2.4.3出納、一級復核管理員、二級復核管理員所管轄的網銀密匙應視作財務印章進行管理,

并將其密碼與網銀密匙分開保管。不管日常臨時工作交接還是崗位輪換，其密碼務必及時

修改。每日下班前，務必將網銀密匙妥善保管。

2.4.4不定期地對網上銀行的操作、保管情況進行稽核，確保網上銀行業務安全。

2.5違規責任及處罰

2.5.1未按2.3.1規定，私自將公司銀行賬戶開通網絡支付功能的，對直接經辦人給予200

元罰款處理；給公司造成經濟缺失的，除經濟賠償外，對經辦人給予500元罰款處理，并

根據金額大小追究法律責任。

2.5.2未按2.3.4規定合理、分開保管網銀密碼、數字證書及短信提醒指定手機的，對財務

負責人給予一次性罰款200元處理，對有關責任人給予一次性100元處理。

2.5.3未按2.3.5要求辦妥審批手續，私自辦理網上付款業務的，對出納員及財務主管分別

處以100元罰款處理；因審核不認真、操作失誤導致匯劃款項錯誤的，視影響大小對出納

員及財務負責人分別處以200-500元罰款處理。

2.5.4嚴禁利用網銀賬戶辦理超出公司授權范圍之外的業務，一經發現予以辭退，并保留追

究經濟賠償的權力。

2.6本辦法由集團資金財務部負責解釋，未盡事宜按照開戶銀行要求處理，自下發之日起開

始執行。

材料設備采購管理流程

修訂記錄

日期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人

1.流程圖

材料設備采購管理流程

工程部門采購部門區域招標小組集團招標委員會支持文件

紙制材料設備進場材料設備

計劃進場計劃

材料設缶

縝制材料設缶采購計劃

?采購計劃

小于30

萬議孤

木*刀卬免招標審批表

戰略采購

類別

原則上＞50萬招標

▼▼

發布材料設缶

用標值總故咯采購去程

▼

推薦材料收集材料設備

供方信息A供方信息

1供方管熱流程：

供方考案和資格

*?

▼

推薦入囹入國單位費格

A中批

供方名單審批表

材料設備選型

G寫招得文件—招標文件審批表

定板流程A

發標和答賬4------------------------------招展*

定標結果審批表

▼

權限中標/非中標

姐版評標A定標

馨單位通知書

踞

XZ供方庫中選擇3

家以上合格供方

A..總W氤.

審批

議標談判■

公_______X_______

材料設缶采購

*提交采購審批表撲YO▼THl>

物申批表

XZ

2.流程概況

遵循公平、公正、公開的原則，對采購過程實施操縱，選擇符合公

流程目的

司業務要求的供應商。

適用范圍適用于甲供及甲定乙供材料、設備供貨商的招標采購。

集團招標委員會、區域公司招標小組的職責與人員構成見集團有關

定義

發文通知。

流程主導及

區域采購部（主導）、城市公司采購部，下列統稱采購部門

參與部門

上游流程名稱下游流程名稱子流程名稱

材料選型定板流程材料設備驗收管理流程

工程管理流程

3.工作程序

3.1采購計劃確定

3.1.1工程部門根據施工進度要求編制《材料設備進場計劃》提交采購部。采購部根據《材

料設備進場計劃》及造價部提供的材料用量編制《材料設備采購計劃》，經采購分

管領導審批后，報備集團成本管理部采購口。

3.1.3采購方式分判：按授權手冊規定，集團成本管理部負責集中采購，集中采購除簽定

戰略合作協議外的須實行招標采購；區域公司負責采購的類別，原則上＞30萬元的

采購須采取招標方式，小于30萬元實行議標。

3.1.3招標管理工作應嚴格按照流程規定執行，如出現獨家供應或者其他因特殊原因確實

無法履行規定招標程序的，應由采購部單獨申請并填寫《免招標項目審批表》，經區

域公司招標小組審批，權限外報集團招標委員會副主任與主任審批后方可不履行招

標或者議標流程。

3.2供方信息收集（適用于公開招標項目）

3.2.1公布招標信息：根據采購計劃，公開招標時采購部安排在公司內網或者以其他方式

公布招標公告，招標公告應明確招標項目名稱、招標范圍、規模、資格審查截止日

期、招標要求等信息。

3.2.2投標意向單位資料的收集：采購部組織有關部門通過招標公告、工程與材料信息庫、

市場杳詢等方式收集投標意向單位。應保證投標意向單位的數量很多于三家，收集

渠道包含但不限于；

1）集團供方信息庫中材料設備供應商信息；

2）網上搜尋；

3）內部公告；

4）有關部門及人員推薦；

5）供方自行推薦；

6）同行推薦。

3.2.3采購部應要求材料供方美供下列資料的原件及復印件：

1）公司簡介；

2）營業執照；

3）資質證書；

4）與招標業務有關的業績資料；

5）稅務登記證；

6）企業代碼證；

7）代理證明文件（可選）。

3.3資格審查與供方考察

3.3.1材料分包班組資格審杳：由采購部按【供方?管理流程】規定對供應商進行資格審查。

資格審查分為資格預審與資格后審，資格預審指在開標前對潛在投標單位進行的資

格審查；資格后審指開標后對投標單位進行的資格畝查。進行資格預審的，通常不

再進行資格后審，對材料設備供應商的資質審查務必包含但不限于下列內容：

1）單位近3年來的營業額、注冊資金；

2）財務資信狀況、營業執照及法人代碼證；

3）營業執照、稅務登記證明；

4）單位生產技術能力及設備狀況說明；

5）行業主管部門頒發的生產許可證、產品鑒定證書與有關檢測報告；

6）同類項目應用業績，必要時對其應用項目進行實地考察與對其合作單位進行評汾

調杳。

3.3.2資格審查后，由采購部確定審查意見及是否需要進行考察（供方信息庫中合格供方,

及近兩年已考察通過但未合作過的供方的備選供方，不需要進行考察），考察供方由采

購部組織工程部門按【供方管理流程】規定進行供方考察并填寫《供方資格評價表》

經有關考察人員會簽。

3.4招標文件編制與審核

3.4.1設計管理部按【材料設備選型定板流程】向采購部提交確定的材料設備的規格型號、

技術要求，采購部編制招標文件，《招標文件》應包含但不局限于下列內容：

1）投標報價書：是要求投標方按照對投標總價、付款、結算原則等的回復要求，為固定

格式，要求投標方單獨密封；

2）招標方公司簡介：介紹公司企業性質、資質等級、開發要緊項目等，要緊是讓投標方

更進一步熟悉我公司的情況；

3）本次招標的項目概況：要緊是讓投標方熟悉發標項目與公司的關系；

4）本次招標的范圍與內容：圖紙范圍要求、招標范圍在空中的界定、上述范圍內的具體

工作內容；

5）承包方式：標明本項目招標使用承包方式；

6）計價方式：

7）材料、設備要求：甲供材料設備清單、甲定乙供材料設備清單與品牌范圍、材料設備

封樣/檢驗及驗收要求；

8）報價要求說明：總體報價要求及說明、主材的報價要求、甲方認質認價與甲供材料設

備取費辦法（包含損耗率的報價要求）、投標報價中包含的各項費用的說明（包含利

潤、稅收、有償服務費、配合費、材料漲價風險、不可預見費等）、匯總方式；

9）結算原則：承包范圍內的結算原則、招標范圍外結算原則（設計變更及現場簽證〕、

主材認質認價/甲供的結算原則、乙供主材替換的結算原則等；

10）付款方式；

11）履約擔保；

12）質量等級審核及驗收規范；

13）特殊部位的檢驗及驗收（如有）；

14）投標資料要求：商務投標書，包含投標報價書、報價清單、報價特別說明、單價分

析表；資信投標書，包含：法人證明書及法人委托書原件、營業執照及資質證書、

要緊業績（同類型）、其他資料；

15）資料密封要求；

16）評標辦法；

17）招標時間安排：包含發標、答疑、回標截止時間；

18）投標注意事項：要緊對廢標與其他情況的說明；

19）投標附件：報價格式與清單；投標報價書；合同文本。

3.4.2招標文件經采購副總審核后，填寫《招標文件審批表》，提交區域公司招標小組審批。

3.5發標、答疑或者議標

3.5.1公開招標或者議標時，采購部組織設計部門舉行答疑與技術標談判。

3.5.2公開招標收取標書時，采購部應檢查標書是否有效密封，標書送達時間是否符合招

標文件截標時間要求，并填寫簽收表。

3.6技術評標與入圍單位確定

3.6.1公開招標時供方投標文件技術標使用暗標法投標，技術標內容及封面不得有投標單

位名稱與任何暗示性標識，否則做廢標處理。采購部在開標前對投標單位報送的技

術標書進行編號，并作好記錄。

3.6.2區域公司招標小組有關人員進行技術評標與入圍單位審定：

1）開標參加人員：按《招標小構成立通知》規定的有關人員。

2）開標時，招標小組應填制《開評標記錄》，開評標人員簽字確認，開標后，商務標、

資信標由招標小組負責經濟比較分析、審查。

3）重大設備的技術標書由招標小組評審或者經招標小組批準后，由采購部組織有關專

家評審。

3.6.3技術標入圍單位通常不得少于3家。

3.7商務談判

3.7.1招標小組確定談判入圍單位后，采購部負責組織商務談判，談判過程中應形成《談

判記錄》，參加談判人員簽字確認。

3.7.2重大采購由采購部組織區域公司招標小組有關人員進行商務談判。

3.8定標

3.8.1招標小組經辦人員根據談判結果，填寫《招標結果審批表》與《投標情況對比分析

表》（作為招標采購的附件），推薦中標單位。

3.8.2區域公司招標小組進行評定標，按《授權手冊》規定權限外的報集團招標委員會審

批。

3.8.3采購部在定標后5個工作口內向中標單位發放《中標通知書》，同時對未中標單位發

放《未中標通知書》。

3.9議標采購

3.9.1采購部從集團供方信息庫中選擇三家以上合格供方［合格供方不足三家時，由備選

供方補足），經分管領導審核，總經理審批后，由采購部組織議標談判。

3.9.2談判后，采購部編制《議標采購審批表》提交采購分管副總審核，按《授權手冊》

規定報批。

3.14合同履行與評價

3.14.1材料設備供方確定后，采購部門負責按【合同管理流程】規定擬訂合同完成審批后

與供方簽訂合同，甲供材料設備簽定合同后采購部知會工程部門，由工程部門組織

供應商、總包、施工單位、監理單位進行合同交底，并填寫《甲供材料設備合同交

底單》。

3.14.2采購按【供方管理流程】規定組織工程部門對合作供方進行評價。

4.支持性文件

4.1《供方管理流程》

甲定乙供材料認價流程

修訂記錄

日期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人

3.流程圖

4.流程概況

規范公司對乙供材料進行認質、認價的作業程序，明確在甲方認質、

流程目的認價材料操作過程中各部門的職責，確保乙供材料符合公司的品質

與目標成本要求。

適用于所有由公司認質、認價材料的操作管理，由采購部組織實施

適用范圍

的甲供材料與設備的采購不適用此規定。

甲定乙供材料：是由施工單位與甲方（采購部）提供供貨單位名單，

定義

甲方確定供貨單位、品牌或者價格，由施工單位進行采購的材料。

流程主導部門采購部

上游流程名稱下游流程名稱子流程名稱

材料設備選型定板流程材料設備驗收作業指引

4.工作程序

3.1甲方認質認價材料單位的選擇：

3.1.1由項目部提供甲定乙供采購需求清單，采購部根據參數與使用量進行招投標，需要

深化設計的，由設計提供配合。

3.1.2工程部門督促施工單位報送需甲方認質、認價材料的進場計劃，督促施工單位按合

同約定時間及時報送報價單與有關資料，并填寫《甲定乙供材料申請單》：

1）報價單務必加蓋供貨商印章，注明聯系人姓名及聯系電話、報價口期及報價有效期。

2）材料全面規格務必認直填寫完整,對填寫模糊的，默認為報價對應檔次最高之產品0

3.1.3工程部門對施工單位報送的資料（供貨單位、材料樣板等）進行初審后，交由采購

部進行招標或者認價。

3.1.4采購部根據授權規定確定采購方式。

3.1.5采購部通過詢價的方式確定認質認價材料的供貨單位、品牌與價格。

3.2詢價

3.2.1采購部根據設計管理部按【材料選型定板管理流程】規定確定的技術要求、規格型

號等進行詢價。

3.2.2采購部對各供貨單位報價及施工單位的報價進行分析，核定價格后，填寫《甲定乙

供材料認價單》，按授權規定審批。

3.3.認質認價的確認

3.3.1采購部將審批的《甲定乙供材料認價單》交造價部發《甲定乙供材料定價單》到項

目部/工程技術部，由項目部/工程技術部下發到施工單位。

3.3.2施工單位同意定價單的內容，由供方與施工單位簽署合同；假如施工單位不一致意

定價單的內容，將意見反饋造價部，造價部交由采購部組織與施工單位進行協商，

協商同意后，返回主流程。

3.3.3供方與施工單位合同簽定后，由項目部/工程技術部按【材料設備驗收管理規定】進

行材料驗收。

項目成本管理流程

修訂記錄

日期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人

1.流程圖

—

項目成本管理流程

區域公司區域公司集團

審批流支持性文件

相關部門成本部成本管理部

雙目可研階段

班行成本估算

?《授權不

?1*批

方案也計目標成本

▼成本―算衰

提出設計限■與成

Q國設計?

本拄加建儂

■?原工圖演算

財務郁，提供期間

13■與財務會用▼

版計修，設計It用4召開

,算成本分析會

?MW>費用

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題眼?!事目*權手

—??1??目標成―

目標成本

作出撤引

▼

工程與材料采購

沒計變史沖理▼

成本動1;分析

現場找i正修理作業指引

一?事失事一、

目標成本？

成本”目標成本總文9(

m反慎W

i是3■整

s目標成本

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?>*?

成本9(結算作

業〃引

2.流程概況

以項目經濟效益最大化為原則，將開發項目的成本操縱在成本目標

流程目的

之內。

適用范圍適用于公司開發項目的全過程成本操縱_L作。

1.超成本目標：項目實施到某一階段時，工程成本超過該形象進

度時的目標成本。

2.補充預算資料：已實施完成的設計變更、工程簽證單、材料選

型變更單、甲定乙供材料通知單、甲供材料通知單、甲指分包

工程中標通知書、材料設備驗收單，是編制階段性工程結算的

定義根據，是工程結算資料的構成部分.

3.結算資料：竣工結算所務必的所有資料，包含竣工圖、竣工結

算申請表、施工合同、招標文件、工程結算書、甲供材料通知

單、甲控乙供材料通知單、甲指分包工程中標通知書、乙供材

料定價單、設計變更、工程簽證記錄、甲乙雙方的其它約定資

料等。

流程主導及

集團成本管理部、區域公司成本部、城市公司造價部

參與部門

上游流程名稱下游流程名稱子流程名稱

項目拓展與論證管理流程工程發包/采購管理流程目標成本編制作業指引

設計類流程成本動態操縱作業指引

工程類流程成本預結算管理作業指引

3.工作程序

3.1項目拓展階段一一成本信息調研

3.1.1新城市項目拓展時，集團投資進展部組織進行市場調查，集團成本管理部完成新城

市的《房地產開發成本水平調查報告》；老城市項目拓展時，由區域成本部每年更新

《房地產開發成本水平調查報告》。報告內容應包含：

1）該地區房地產開發適用的法律、法規、規定及其對工程成本的影響：包含定額

計價模式、工程招投標規定、地產項FI開發稅費等；

2）當地的設計規范與標準的特點，要緊指工程建筑設計、人防要求、公建配套要

求與技術特點，以便考慮對造價的影響；

3）當地建造成本的比較：包含定額造價水平的對比與實際建造成本的比較，完成

該地區《各類建筑各類檔次物業建造成本水平表》。

3.1.2關于新城市拓展項月，集團成本部應根據確定的競爭樓盤清單中，選擇1-2個樓盤

深入調研，完成《競爭樓盤成本水平調研報告》。

3.2項目可行性研究階段成本估算一一項目成本預控目標制定

3.2.1集團成本管理部/區域成本部（根據授權手冊規定新區域.由集團成本部負責?，老區域

由其成本部負責）根據項目定位建議、競爭樓盤清單、概念規劃草案、《土地規劃指

標》及有關土地狀況資料，完成《項目可研階段成本估算》，提交資金財務部進行投

資估算后，作為《項目可行性研究報告》的內容提交集團投資評審委員會評審決策。

3.2.2評審通過《項目可行性研究報告》后，項目可研階段成本估算與投資估算自動成為

項目成本預控目標。

3.3項目定位階段成本操縱

3.3.1根據項目定位建議，設計主責部門（根據授權手冊規定成熟區域由其設計部負責，

進展區域由集團設計工程部負責）組織完成概念設計的評審與審批后，成本管理部

根據設計管理部提交的概念設計文件進行成本測算，資金財務部根據《項目營銷費

用》與成本測算結果完成經濟測算，成本與經濟測算結果共同提交營銷管理部形成

《項目定位報告》的成本與經濟分析內容。

3.3.2《項目定位報告》審批確定后，成本測算結果自動作為下階段成本操縱的根據。

3.4設計階段成本操縱

3.4.1方案設計階段成本操縱：區域成本部根據項目成本預控目標、設計部提供的方案設

計文件，組織有關部門編制方案階段目標成本。目標成本按授權規定審批后作為責

任部門成本操縱的根據。

3.4.2初步設計階段成本操縱：區域公司成本部在初步設計開始前，根據集團審批下達的

成本匡算結果編制《初步設計限額要求及成本操縱建議》，作為初步設計階段的成本

操縱根據，由設計管理部門具體落實、實施。

3.4.3施工圖設計階段成本操縱：

1）區域公司成本部在施工圖設計開始前，根據《項目初步設計階段建安成本概算》編

制《施工圖設計限額要求及成本操縱建議》。建安成本目標限額、設計成本操縱建議

按專業具體提出下列幾點：

a.土方及擋土工程：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場內平衡、擋土墻

多方案經濟比選，土方要緊操縱挖運總量、擋土支護根據方案提出成本限額指

標；

b.樁基工程：不一致的樁基形式對成本及工期影響較大，旦成本容易流失，重點

建議樁基選型多方案比選，優化設計，據不一致的樁基形式提出相應的限額指

標值或者分項成本目標；

c.結構工程：該部分占建安成本比重較大，且對銷售沒有直接的影響，這部分是

成本操縱的重點，在滿足設計規范的最低要求下，盡可能的降低成本，要緊對

鋼筋、混凝十.技術含量提出技術指標數值；

由建筑、裝修工程：其質量及效果對售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響

成本的要緊因素為材料選型，對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工

程等制定合適的經濟指標值；

e.安裝工程：要緊操縱安裝工程的設備及材料選粵，對電梯、機房設備等建議使

用國產或者中外合資優質的產品，管線選用合適的檔次材料；

f.景觀工程：景觀工程成本波動性、彈性較大，設計質量、材料的選型是該部分

成本操縱的重點。

2）《施工圖設計限額要求及成本操縱建議》作為施工圖設計任務書的附件，成為施工

圖設計階段的成本操縱根據，由設計管理部門具體落實、實施。

3）設計管理部門在施工圖設計完成后一個月內，組織對施工圖設計進行評審。區域公

司成本部在施工圖評審結束后20天內按【工程預結算管理作業指引】規定組織編制

《施工圖階段建安成本預算》，作為評審設計管理部施工圖設計成本操縱質量的根

據。

3.4.4目標成本編制：建安成本預算按授權規定審批通過后，區域公司成本部按【目標成

本編制作業指引】規定組織區域公司開發部、采購部、營銷管理部、工程管理部、

設計管理部、財務部進行成本與費用測算，并編制《項目目標成本管理指導書》，按

授權規定審批通過后正式下發執行，作為各項成本操縱的根據。項目成本科目突破

權限時須按《授權手冊》規定報集團審批。

3.6項目實施階段

3.5.1批準確定的《施工圖建安成本預算》作為總包單位招標的根據。

3.5.2在采購與招標階段，根據目標成本操縱要求，按【工程/材料采購管理流程】的規定,

區域公司成本部/城市公司造價部負責招標過程經濟標編制，形成招標文件。由區域

公司成本部/城市公司造價部匯總營銷、設計、工程與材料采購合同進行統計與動態

分析。

3.5.3設計變更的成本操縱，按【設計變更管理流程】的規定，對通過可行性論證的設計

變更進行成本估算，對超出成本目標的變更提出預警與操縱要求。

3.4.4現場簽證的成本操縱，按【現場簽證管理流程】的規定，對現場的工程簽證的進行

成本估算與審核。

3.5.5補充預算的成本操縱：

1）設計管理部、項目部每月1日前提供項目上月的補充預算資料。

2）成本部/造價部完成補充預算編制，按有關流程規定完成審批后，作為合同結

算價的構成部分。

3.5.6造價部門在施工階段編制成本操縱臺帳，按【動態成本操縱作業指引】的規定每月

對工程的動態成本進行分析，當到達或者者超出警戒線時，及時發出預警，向有關

部門發出《成本細項超支預警表》。成本月報按規定及時上報集團成本管理部。

3.4.7當項目目標成本需要調整時，造價部編制新的目標成本，按授權規定審批執行。

3.6工程結算階段成本操縱

3.6.1施工單位按照合同要求與進度要求進行施工，按合同約定報《工程進度量審批表》，

按單體提出工程量結算申請報監理單位、工程技術部（城市公司項目）/項目部（區

域本地項目）審核，具體按【成本預結算操縱作業指引】規定執行。

3.6.2竣工結算完成后，由城市公司造價部（城市公司項目）/區域公司成本部（區域本地項

目）進行成本后評估。

3.7成本后評估

3.7.1項目結算完成后，造價部門編制《項目成本后評估表》：

1）歸集評估項目的所有有關成本基礎資料，包含：項目可研報告、目標成本管理指導

書、目標成本測算表、該項目的各期動態成本分析等。

2）匯總項目完整的結算資料，包含工程預算書、工程結算書、工程變更、工程簽證等

資料。

3.7.2按產品類型與成本科目，分別歸集成本金額，將實際發生額與目標成本作對比分析。

3.7.3對比項目結算與該項目可研報告中成本數據及制定的目標成本，評價投資估算、項

目目標成本的準確、合理性。

3.對比項目結算與目標成本管理指導書中有關成本內容，匯總成本差異內容，分析

差異產生的原因，評價成本管理工作的有效性。

4.分析該項目各期的動態成本資料，評價項目成本管理的科學合理性，總結其中的

經驗教訓。

5.參照施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預算書、工程結算書等資料，分析

開發計劃、施工組織、工程承包范圍變化、工程量變化、設計變更及現場簽證、市

場因素等對成本的影響。

6.分析要緊材料，特別是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛生潔具、門窗等的使

用效果與耐用程度，評價材料成本的合理性。

3.7.4造價部門應形成項目“成本后評估差異性分析報告（初稿）”與項目后評估表，并提

交各有關部門，各有關部門分別解釋各責任成本范圍內實際成本與目標成本的差異

的原因，書面提出改進措施。意見收集初步完成后，由造價部召集專門會議集中討

論成本差異的影響性因素，及各項應對措施的可行性。

3.7.5項目成本后評估分析與討論等基礎工作完成后，造價部門匯總完整的項目成本后評

估報告，匯總各部門總結報告形成《項目息結報告》按規定報集團項目后評價小組。

工程承發包管理流程

修訂記錄

日期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人

5.流程圖

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