陽光城無錫市經開區吳都路項目方案設計區位分析經開區：無錫價值高地

本地塊：板塊次核心區域SITE太湖無錫市政府學校醫院國家傳感信息中心城市主干道城市次干道規劃道路周邊兩公里內擁有學校、幼兒園、醫院等眾多基礎設施，基礎設施齊全，教育資源優厚。南側為吳都路，西側為華清大道，北側為和暢路，東側為規劃路，四周道路環繞，交通便利。交通分析吳都路和華清大道為城市的主干道，不可設置機動車出入口。入口26M12班幼兒園48M入口SITE禁止機動車出入口控制線入口24M54M景觀資源基地西側為城市景觀帶，北側為優質水景資源。12班幼兒園SITE本案地塊市政綠地公園綠地禁止機動車出入口控制線規劃條件建設用地面積用地性質83457㎡居住用地住宅建筑≥9層，高度≤80米，其中沿華清大道住宅建筑高度18-26層建筑高度≤30%≥30%建筑密度綠地率2.0規劃容積率規劃計容面積12班幼兒園166914㎡15MSITE277M43M8M296M30M建筑高度限制18-26層競品分析觀山名筑尚錦城觀山名筑尚錦城容積率：1.90綠化率：45%占地面積：353142㎡建筑面積：670970㎡容積率：1.80綠化率：52%占地面積：375068㎡建筑面積：800000㎡中海瓏璽朗詩太湖綠郡朗詩太湖綠郡中海瓏璽容積率：2.20綠化率：40%占地面積：123154㎡建筑面積：270939㎡容積率：2.20綠化率：40%占地面積：135610㎡建筑面積：298342㎡競品分析尚錦城103戶型116戶型143戶型3室2廳1衛1廚3室2廳1衛1廚觀山名筑110戶型122戶型132戶型3室2廳2衛1廚3室2廳1衛1廚競品分析朗詩太湖綠郡103戶型120戶型147戶型3室2廳1衛1廚3室2廳2衛1廚中海瓏璽109戶型120戶型139戶型3+1室2廳1衛1廚3室2廳2衛1廚強排測算不放棄任何一種可能設計策略如何挖掘項目本身優勢：價值最大化1、區位優勢明顯？價值高地次核心區域交通便利配套完善2、優質景觀資源12班幼兒園1、精準定位西側城市綠帶北側水景資源品質剛改+改善標桿劣勢：SITE2、價值挖掘1、規劃條件限制較多容積率2.0貨值最大化同時兼顧品質規劃限低9F沿華清大道18~26F3、突出重圍規劃破局+超品質示范區車行出入口在東北兩側設計策略規范解讀9F9F9+1F9+1F9F間距9F間距日照間距系數策略一D/H=1.31間距不變頂層躍層增加貨值設計策略規范解讀10F10F9F9F9F間距9F間距策略二策略三間距不變底層架空提升品質間距不變增加貨值有利日照PS:無錫架空層計容，架空層核心筒計容、計產權設計策略地塊剖析12班幼兒園7排9F~80m6排18~26F5排高層洋房設計策略地塊剖析高層4面寬洋房高層4面寬洋房設計策略幼兒園日照高層+高層高層+小高層小高層+高層小高層+小高層設計策略示范區融入景觀的品質示范區高層

售樓處

幼兒園設計策略下沉庭院用地面積8.3w平方米測算地庫面積5.5w平方米下沉景觀庭院

提升空間品質下沉庭院約2w平方米方案一方案推演我們的目標和原則方案一

洋房最大化提高貨值，提升產品溢價Step1:洋房滿鋪Step2:補足差值（高層置換洋房）洋房9~10F4面寬

140高層26~27F3.5面寬

120高層面積59280㎡洋房面積91840㎡差值11880㎡高層面積77580㎡洋房面積73860㎡洋房頂躍面積11560㎡2.5面寬

邊廳1203.5面寬

105方案推演我們的目標和原則方案一

洋房最大化提高貨值，提升產品溢價Step3:品質提升（高層T3變T4）Step4：總圖提升側廳120側廳120洋房9~10F4面寬

140高層26~27F3.5面寬

120高層面積89149㎡入口及洋房區域首層架空形成中心景觀2.5面寬

邊廳120洋房面積63616㎡洋房頂躍面積10337㎡高品質示范區3.5面寬

105空間規劃景觀側廳示范區高層區高層區景觀側廳洋房區空間規劃景觀體系立面選型立面選型立面選型示范區示范區單位總平面圖用地面積總建筑面積計容建筑面積可售計容面積高層83457221244166914163302.689149平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米洋房73953.6200其中商業不可售計容面積衛生服務居家養老物業用房居委會361115035090050046099160平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米其中其中文化活動其中配電房公廁消防控制門衛垃圾房1004060不計容建筑面積人防車庫543301770036631平方米平方米平方米其中非人防車庫可售比容積率建筑密度綠地率戶數73.81%2.020.01%30.00%1286782戶戶戶高層洋房其中504機動車停車住宅16541631231651489448104014001286114輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛其中其中其他地面地下人防非人防非機動車停車住宅其中高層面積：89149㎡洋房面積：73953㎡其中其他產品分布洋房9~10F4面寬

140高層26~27F3.5面寬

1202.5面寬

側廳1203.5面寬

105戶數

戶數比面積44619面積比27.36%27.30%39.00%6.34%105120140417

32.43%365

28.38%448

34.84%445306361610337.6163102.6184.6564.35%1286日照分析按冬至日計算圖例0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時7小時8小時方案二我們的目標和原則方案推演提高貨值，提升產品溢價方案二

高層組團+洋房組團產品落位（26F+9F）產品落位（26F+9F）洋房9F4面寬

140高層26F3.5面寬

1203面寬

105算量：根據計算得出，如果西側及北側做高層，洋房區域在東南側形成組團，但為了做滿面積，洋房區的布局不規整。算量：根據計算得出，1棟T4高層置換2棟T3高層，可使計容面積可滿足，且形成較為合理的洋房組團布局，且釋放出示范區用地范圍。我們的目標和原則方案推演提高貨值，提升產品溢價方案二

高層組團+洋房組團產品落位（26F+9F）產品落位（26F+9~10F）洋房9~10F4面寬

140高層26F3.5面寬

1203面寬

105提升：由于高層區入口單獨一棟T3對整體布局感受欠佳，所以用2棟T3打造高層區入口整體性，整體高層區入口統一性。提升：在量和日照滿足的前提下，改為純T4布局，通過點式減少整體面寬，錯動形成更優的高區景觀空間布局；同時將平層洋房形成頂底躍產品，提升洋房溢價。陽光城無錫經開區XDG-2019-29地塊經濟技術指標單位項目數值備注規劃用地面積規劃總建筑面積83457221435166913166913164091總平面圖地上計容建筑總面積（含PC)地上計容建筑總面積住宅總建筑面積（含PC)含PC贈送含PC贈送商品住宅建筑面積(不含PC)164091其中PC贈送面積幼兒園00商業0公建配套（合計）凈菜超市2823200≥200㎡總建筑面積的4‰≥350㎡物業管理設施養老設施503其中㎡350460建筑面積≥460㎡占地≥760㎡文化體育設施其中(以控規條件為準）配電垃圾房60400崗亭居委會40500建筑面積≥500㎡建筑面積≥150㎡衛生服務設施消防控制室公廁15010060≥60㎡，對外開放地下建筑面積普通地下室人防地下室容積率5452253548974其中2.0＞1.0且≤2.0-2.2架空層0建筑密度綠地率17%≤30%≥30%30%商品住宅戶數限高133880戶米人輛9層≤H≤80m居住人數機動車車位數地上428216581643.2人/戶，城市居住區規劃規范占住宅車位數的10%其中人防車位地下非人防車位271467176816409174.1%非機動車車位可售面積可售比㎡產品類型面積面積段總面積戶數戶數比比53280

32.4%46620

28.4%12010514014044444433.18%33.18%高層小高平層42000

25.5%15000

9.1%7500

4.6%30022.42%小高底21%小高頂躍產品布局高層18F洋房9~10F頂復+底復4面寬

140面積比：39.2%戶數比：33.63%高層26F3.5面寬

120面積比：32.4%戶數比：33.18%3面寬

105面積比：28.4%戶數比：33.18%配套示范區參觀動線示范區范圍售樓處樣板房消防分析景觀分析消防撲救面消防流線車行流線景觀組團景觀軸線日照分析0、0+小時3、3+小時1、1+小時4、4+小時2、2+小時5、5+小時戶型意向洋房

底復+頂復+橫廳一層平面二層平面戶型意向洋房

底復