房地產開發項目的地段選擇過程就是一個項目管理過程。地段影響因素增值潛力可行性成本收益項目管理地塊的常見影響因素：一、認識開發項目地段的影響因素市場供需行情地塊自然條件地塊社會條件地塊環境條件城市規劃影響（一）市場供需行情地塊的好差，體現在需求上。需求大供給量少地塊需求趨少地塊價攀升，容易出手。投資商可以獲得較高投資回報。是較好的投資地段。地塊價格趨低。房地產投資回報相對較低。不是好的投資地段。（二）地塊的自然條件地塊與市中心的距離地塊的地質條件地形地勢土地面積地塊形狀日照、風向地質災害多雷區或非多雷區是影響房地產投資的地段的主要因素之一。1.地塊與區域中心的距離1.地塊與區域中心的距離地塊接近區域中心，交通越方便，基礎設施越完備，地價越高，越容易出手。距城市中心越遠，基礎設施不完善，地價越低，實現增值的時間越長。競爭激烈，對投資者的資金要求嚴格。不易銷售，地價越低。高檔社區的開發片區追求：居住環境身份價值體現社區文化氛圍影響地塊價格的重要因素。原生地地質條件較好，地質承載力大，建設費用就省。2.地塊的地質條件影響到對地塊的規劃和布局。影響地塊內的景觀效果。影響到土地的利用效果。影響建設費用的高低。3.地形地勢3.地形地勢地勢低洼：地形地勢變化太大，地塊里邊溝壑太多，不好規劃。地勢較高：相對平坦的地塊，越好規劃，越出效果，越應作為好的投資地塊看待。4.土地面積大小相鄰的地塊準備開發高檔社區的大盤，在其間不論該地塊大小，都是好的投資地段。在繁華的市區，地塊越大，則越是好的投資地塊。最好開發的地塊在50-100畝。影響土地的使用效果對于處于市區，有門面需求的地塊，臨街面越長，越是好地塊。影響土地的使用效果5.地塊形狀×對于緊鄰高速路、鐵路的地塊，臨高

速路、鐵路越長則不是好的投資地塊。好影響：開發住宅片區，周邊是高大建筑群，日照很少，則不是一個好的投資地段。6.日照壞影響：對于商業，在炎熱的地區，日照少的街道積聚的行人多，人氣旺，是一個好的投資地段。上風地段——好的投資地段7.風向下風地段——差的投資地段多雷和雷擊區——不好的投資地塊少雷區——好的投資地塊自然災害頻發區、多發區——不好的投資地段自然災害少發區——好的投資地段（三）地塊的社會條件城市附近的基礎設施狀況地塊周邊的相臨地塊的土地屬性開發樓盤的檔次社會治安情況城市基礎設施齊全的地塊，開發后見效快，業主生活、出行便捷，這是好的投資地塊。SUPERMARKETHOTEL（三）地塊的社會條件某地塊靠近一大型高檔住宅小區，則該開發地段是一個好的投資地段。地段附近靠一大型商場，且生意興隆，顧客盈門的話，則該地段是一個好的投資地段。附近房產商情況對投資地段的影響：（三）地塊的社會條件某住宅規劃用地附近有化工廠的話，則這塊住宅用地不是一個好的投資地段。某一地區經常發生盜竊、搶劫、吸毒、殺人犯，則該地段不是一個好的投資地段。附近房產商情況對投資地段的影響：空氣污染程度噪音大小綠化程度（四）地塊的環境條件視角效果清潔程度空氣污染嚴重的地區，不是一個好的投資地段。靠近噪音的地段、地塊不是好的投資地塊。（四）地塊的環境條件好的投資地塊綠化程度好，生活環境好。靠近公園、綠地、森林。視角效果好。（四）地塊的環境條件（四）地塊的環境條件視角效果包括：擬建小區的平面布局外立面效果園林綠化效果干凈的地塊：擬用地塊給人舒適的感覺，人的感覺越好，越愿意投資，是好的投資地段。土地用途容積率覆蓋率（五）城市規劃影響因素建筑高度交通道路土地用途允許范圍越大（五）城市規劃影響因素越便于規劃設計越便于投資收益好的投資地段土地用途改變的地塊，是更好的投資地段。土地用途的改變，必定導致地塊的升值。（五）城市規劃影響因素容積率小的地段，不易得到好的投資收益，不是好的投資地段。容積率大的地段