ThinkSpace22WONGDERUI(王德銳)新加坡政府投資公司(GIC)可持續發展辦公室高級副總裁KIMKEEBUM新加坡政府投資公司(GIC)可持續發展辦公室助理副總裁RICKLORD標普全球Sustainable1氣候方法負責人KUNTALSINGH標普全球Sustainable1氣候方法經理NINAKHALILI標普全球Sustainable1氣候風險科學高級分析師ROHINISAMTANI標普全球市場財智可持續發展銷售高級總監TORYGRIEVES標普全球Sustainable1戰略倡議總監33作者謹此感謝來自新加坡政府投資公司(GIC)的EmilyChew44氣候變化的影響已經開始轉化為財務風險。根據世界氣象組4.3萬億美元的經濟損失。1在本報告中，GIC和標普全球Sustainable1分析了標普全球的全球房地產物業面臨的物理氣候災害預計增加情況，并強?物理風險對實物資產存在切實影響。在低氣候變化情景(SSP1-2.6)下，到2050年，氣候變化物理風險暴露的預計累計成本可能達到5,360億美元，占該指數房地產資產總值的26%。在中高度氣候變化情景(SSP3-7.0)下，到2050年，預計累計風險暴露可能達到5,590億美元，占該指數房地產資產總值的28%。隨著我們邁入本世紀中葉，未來的氣候變化情景將呈氣候所帶來的物理風險將大幅攀升。無論采用何種氣候情景，氣候系統中已經積蓄的升溫意味著物理風險可能隨時間推移不斷加劇，進而推高整個經濟體的成?現有的風險評估模型常常忽略適應措施的影響，使得對氣候事件所引發的實際投資風險的評估不夠全2REIT（房地產投資信托）是一種專門投資、運營房地產資產或為房圍廣泛，涵蓋辦公樓、酒店、購物中心、公寓等。本報55整，并給投資者在優先考慮風險管理努力方面帶來挑?氣候變化為適應性解決方案提供商創造商機，也為資產持有者提供了投資氣候適應領域的機遇。我們的研究聚焦于非住宅房地產領域，深入分析了綠色或涼爽型屋頂、干濕防洪措施等現成的氣候適應解決方案。研究結果表明，到2050年，全球范圍內對這些解決方案的年需求量將達到約290億美元，累計總需求將高達7,260億美元。如果能夠得到強有力的政策支持并及時部署，這些解決方案將有效降低氣候物理風險的成本。例如，干濕防洪措施每投入1美元，就66氣候變化導致洪水、颶風、氣旋、熱浪、野火、海平面上升和降雨異常等極端天氣事件愈發頻繁和劇烈。2024年4月，向來干旱的迪拜遭遇了75年來最嚴重的極端降雨事時內降雨量相當于全年的降雨量3，僅一天就造成了近10億 美元的損失。全球范圍內，世界氣象組織估計，過去50年由氣候變化引發的事件已導致4.3萬億美元的經濟損失4。盡 極端天氣事件引發的連鎖反應將對整個經濟體系產生深遠而廣泛的影響。氣候變化的影響在當下越來越明顯，且對實體然而，投資者在量化氣候物理風險對其資產的財務影響方面仍面臨困難。近年來，金融行業出現了大量氣候相關的物理風險分析工具，包括從提供特定地點的物理風險評分，到估這些分析模型的一個關鍵缺陷在于缺乏可以減輕物理風險影響的適應措施，特別是當資產所有者積極主動地實施物理適應措施時。在進行資產組合的物理風險篩查時，如果忽視了適應措施，可能會導致投資者在風險管理中對組合內風險資產的排序判斷失誤，從而無法有效地識別并應對最關鍵的風通過這份出版物，新加坡政府投資公司(GIC)和標普全球Sustainable1旨在推動金融行業在氣候風險評估方法的進步。我們深入探討了適應性分析如何改變對標普全球房地產投資我們不僅關注下行風險，還探討了與特定氣候適應解決方案77盡管本分析的范圍僅限于建筑運營商、所有者和投資者易于采用的適應性解決方案，我們認識到，適應措施還可通過政府對公共基礎設施的投資、技術創新和行為改變來實現。金融行業需要開展更多研究，以將這些變量納入物理風險評估這項分析作為一個初步的框架和切入點，為投資者提供改進物理風險評估的思路，以更好地反映他們所投資資產的實際運營情況，以及氣候適應解決方案中的潛在機會。我們在本避免氣候變化影響惡化需要私營和公共部門的通力合作。本分析重點關注了企業主和投資者易于采用的，能夠帶來顯著成本降低的一系列適應措施。但分析也表明，僅靠建筑層面的適應措施可能不足以規避氣候物理風險所致的最大損失。根據中高度情景預測，本文研究的四種適應措施到2050年的累計凈收益（考慮到實施成本）預計將達到450億美元。盡管這一數字看似可觀，但僅占氣候災害風險敞口預計累計成本的8%。為最大程度地保護社區、資產和經濟，需要采取統籌兼顧的方法，將私營部門在建筑層面的適應性投資與公共部門在大規模適應性工程（如防波堤、堤壩等項目）的投88氣候相關事件和災害的嚴重性、持續時間和發生頻率日益增加，對全球企業資產和運營構成了日益嚴峻的威脅5。候變化導致全球進一步變暖，這些風險很可能會惡化。氣候災害可能通過以下三種主要途徑給資產所有者和投資者帶來2.額外的運營支出(opex)，如制冷成本增加和生產力影3.與資產清理和修復、資產加速退化以及在這項研究中，我們評估了這三個維度上的物理風險影響，并針對標普全球房地產投資信托指數(S&PGlobalREITIndex)成份股所持有的房地產資產進行了考察評估，探討了這些資產在采取特定適應措施后降低風險方面的潛力。我們的分析基于一個中高度氣候變化情景，該情景參考了政府間氣候變化專門委員會(IPCC)的SSP3-7.0氣候變化情景。在這個中高度情景下，全球變暖水平最終會高于國家自主貢獻(NDC)目前所隱含的未來預期溫度。考慮到聯合國最新的《排放差距報告》6得出結論認為，各國現行政策難以實現NDC目標，我們認為選擇這一情景是合理的。盡管如此，我們也承認，氣候政策在未來不會顯著加強這一假設可能存在99到2030年將達1,100億美元，2040年升至3,100億美元，到），產比例則分別僅為1%、9%和13%。為了有效管理這些物理風險，投資者需要采用自下而上的方法，具體評估每處物業可能遭受的不同災害影響。此外，由于氣候風險影響日益廣泛，應對這些風險所需的專業技能將成為房地產資產管理的核心能力要求。有關我們計算方法的詳細說明，請參閱附錄。wildfire2050年可減少凈計450億美元的氣候災害累計成本（已包含適的成本平均降低59%，將極端高溫帶來的成本降低5%。在及時實施的前提下，濕式和干式防洪措施每投入1美元可節約3.55美元；而綠色和涼爽型屋頂每投入1美元可節約7.45美元。雖然綠色屋頂、涼爽型屋頂以及干濕式防洪措施能帶來顯著的整體效益，投資回報率也很高，但僅靠這些措施并不能完全消除到2050年氣候風險預計帶來的大部分成本。原因主要有三點：首先，本研究未考慮應對野火、熱帶氣旋、干旱和水資源短缺等其他風險的適應措施；其次，無論是濕式還是干式防洪措施，都只能降低而非完全消除洪災帶來的成本。要進一步減輕洪災影響，還需要政府在更大范圍內投資基礎設施建設，如修建海堤、堤防、排水系統等防洪設施，以避免洪水威脅到建筑物。此外，盡管綠色屋頂和涼爽型屋頂可以降低極端高溫導致的制冷成本和暖通空調系統損耗，但它們無法解決極端高溫帶來的最大成本——員工生產力下降和健康影響。因此，除了投資者在物業層面進行的適應性投資外，政府在地方、地區和國家層面的氣候適應具有更大的行我們還注意到，不斷增長的物理風險為那些提供氣候適應解決方案的公司帶來了新的機遇。我們估計，在中高度升溫情景下，到2050年全球非住宅領域對綠色屋頂、涼爽型屋頂和防洪適應措施的需求將創造約7,260億美元的市場機會，年均有關極端高溫和防洪適應措施的詳細說明及計算方法，請參Adaptationresponseforexisting施WildfireSprinklersystemswithdeFactorsthatimpactada當前，氣候變化已經給全球房地產資產帶來實質性經濟損失。隨著控制全球變暖的時間窗口逐年收窄，這一趨勢可能進一步加劇。根據我們的分析，在中高度升溫情景下，到2050年，由物理性氣候風險造成的累計成本可能達到標普全球房地產然而，適應性措施不僅能以經濟可行的方式緩解這些風險，還能為解決方案提供商創造機遇。隨著各界對氣候適應的重視程度不斷提高，我們預計，到2050年，非住宅領域的綠色屋頂、涼爽型屋頂以及干濕防洪措施等特定適應方案的全球年需求將達到約290億美元，累計需求約7,260億美元。在強有力的政策支持和及時實施的前提下，非住宅房地產領域的防洪措施（包括濕式和干式）每投資1美元可節省3.55美元，綠色屋頂和涼爽型屋頂的投資回報則更高，每投資1美元可以節省7.45美元。這些措施只是眾多適應性解決方案中的一小部分，其他行業也存在大量具有成本效益的適應措施，政府、投資者和資產所有者可借此提升全球應對氣候相關物理性風盡管金融行業的氣候風險評估模型在范圍和精細度上不斷提升，但由于缺乏對適應措施的考量，難以為投資者和資產所有者提供全面的數據支持，幫助其制定風險管理優先策略。展望未來，氣候物理風險評估模型需要不斷完善，以納入更多類型的適應性解決方案。同時，模型還需在區域和資產層面提供更精細的邊際適應成本曲線，為投資者和資產所有者此外，政府制定的國家和地方適應計劃、氣候適應新技術的進步，以及行為模式的轉變等因素都需要重點關注，因為這本報告旨在通過初步分析，為金融業將適應性措施納入風險評估模型提供示范和驅動。我們邀請業界同仁就如何改進現有氣候評估方法、加強應對日益增長的氣候物理風險分享見本研究分析了房地產投資信托持有的54,948處全球房地產資產，評估了它們面臨的氣候物理災害風險、資產易損性以及我們選取標普全球房地產投資信托指數(S&PGlobalREITIndex)作為全球房地產資產的代表性樣本，用以產投資者面臨的氣候相關財務風險敞口，以及各類適應措施在降低這些風險方面的潛力。截至2024年7月，該指數包含416家成份公司，總市值達1.7萬億美元，房地產資產總值為2.3萬億美元。研究所用的房地產資產數據來自標普全球市場財智的房地產投資信托數據庫，覆蓋了指數權重的96.5%。對于缺乏資產數據的公司，我們假設其成本特征與已有數據本研究采用了IPCC的SSP3-7.0情景作為中高度氣候變化的參考基準。在該情景下，全球溫室氣體減排努力有限，到2100年溫室氣體總排放量預計將達到目前的兩倍。選擇此情景的目的是展現一種可能的氣候變化結果——即全球減排行動未能按照《巴黎氣候協定》的要求加速推進的情況下可能發生的狀況。此外，我們還納入了其他三種氣候情景進行分析：低溫升情景（對應SSP1-2.6）、中等情景（參考SSP2-4.5）通過標普全球的Climanomics分析平臺，我們對每個地產面臨的八大物理氣候風險進行了評估，包括：極端高溫、干旱、野火、水資源壓力、沿海洪水、河流洪水、暴雨洪水和投資信托數據庫中，整理匯總了標普全球房地產投資信托指數(S&PGlobalREITIndex)所有成份公司持有的2.利用標普全球Climanomics平臺對每項資產進行分析，計算在八種氣候災害、四種氣候情景和八個時間區間內的預期相對模型化年均損失率(MAAL)（以百分比表示）。評b.對所有受氣候災害影響的資產均采取適應性措施3.通過將指數中各公司的房地產資產總值按比例分配至其名4.將每項資產的相對MAAL（以百分比表示）與其估算資產價值相乘，計算出在不同氣候災害、情景和時間段下的絕對MAAL（以美元計）。這一計算過程分別應用于"無適5.將絕對MAAL（以美元計）先在公司層面進行匯總，再在6.由于部分指數成份股(不到4%)缺乏資產數據,因此對指數層面的絕對MAAL(以美元計)進行了相應調整。這一調整基于這樣的假設：未能獲得數據的公司與已有數據的公司7.適應性措施帶來的財務效益,是通過將"無適應措施"情景8.效益成本比通過以下方式計算：用每種適應性措施帶來的財務收益，除以指數成份公司為其所有資產實施該措施所需的成本。在估算適應性措施成本時，我們采用全球平均7假設所有面臨河流洪水或沿海洪水風險的房產，以及暴雨洪水造成的年平均損失超過1%的房9.累計成本和收益是通過匯總特定情景下各年度的成本和收益計算得出。本研究未對未來房地產資產價值的增長做出氣候物理風險對資產造成的財務影響,會因資產對各類風險的危害因素TheseareexpressedVulnerabilityResponsesofanasseThesearesensitivetothelevviathevulnerabilitiThisisbasedonthecombinatvulnerability(atagivenhaza標普全球Sustainable1的易損性評估方法對各類氣候災害預期將對不同資產類別造成的直接財務影響進行建模。每類資產的易損性取決于該資產類別受特定氣候災害影響的具體機制。最后，通過配置由影響路徑構成的影響函數，基于危害因素和易損性對整體風險進行建模。標普全球Climanomics影響函數庫建立在同行評議的已發表研究及政府和行業發布的文獻基礎之上。標普全球維護著詳述關鍵方法和來源的影響函數技術白皮書。如需了解更多信息，請聯系標普全球Susta影響函數用于估算不同強度的危害因素對特定資產類別造成的財務損失，包括收入損失、運營成本增加和資本支出上升。單一危害因素可能會通過多個途徑影響資產，因此需要多個影響路徑來全面刻畫風險。例如，辦公建筑每日最高溫度上升可能導致制冷成本增加、暖通空調(HVAC)系統性能退化，以及員工適應或韌性措施能夠降低資產對所暴露危害的易損性。總體而言，適應措施可分為以下幾類：結構性適應措施（如工程、技術或服務方面的改進），社會性適應措施（如教育、信息傳播或行為改變），以及運營/制度性適應措施（如政策調整、項目變革或流程優化）。目前，標普全球Sustainable1的評估方法Vulnerability本分析重點關注可在單體建筑物層面實施的兩種洪水適應措施。除此之外，其他更大范圍的適應性基礎設施（如防波堤、堤壩和排水系統等）也能進一步減輕洪澇影響，但這些基礎設施通常由地方、區域或國家級政府部門進?濕式防洪主要采用防水耐損材料，如防腐膠合板、混凝土和水泥板等，這類材料在遭受洪水浸泡后無需更換。同時，在建筑物圍護結構的墻體上開設防洪通氣孔，利用重力原理使洪水自由流通，從而平衡墻體兩側的水壓力。這種設計可以有效防止建筑物及其地基在洪水期間發生結構破壞和倒塌9。當前的濕式防洪適應性分析主要包含以下幾種最常見的措施。這些措施包括：通過安裝防洪通風口和其他內部防護設施，提升建筑物地下室或地面層的防水性能；采用混凝土、金屬或塑料等防水材料建造墻體和天花板；使用混凝土地面替代地毯鋪裝；將各類管線?干式防洪是指采取防水密封措施，使建筑物在防洪設防水位以下保持完全不透水，從而防止洪水滲入。這種方法主要是對建筑物外圍進行密封處理，但前提是墻體必須具備足夠的結構強度以承受洪水產生的靜水壓力。干式防洪還包括對門窗等建筑開口部位進行縫隙封堵或安裝防水擋板等防護設施，以阻止洪水從這干式防洪適應性分析主要基于最常用的防水密封策略，1.在墻體、地基和地下室表面施用防水涂料，形成根據馬林縣防洪控制部門的數據，濕式防洪的實施成本約為每平方米323美元10。而根據美國聯邦緊急事務管理 局的數據，干式防洪的實施成本則約為每平方米53美元11。本分析假定防洪措施僅在建筑物地面層實施。由于不 同類型建筑的設計特點不同，地面層面積占建筑總面積的比例需要根據建筑類型采用不同的假設參數進行估算。本分析假定這兩種防洪措施將應用于以下建筑物：受河道洪水或海洋洪水威脅的建筑物，以及暴雨洪水年均預期損失率(MAAL)大于或等于1%的建筑物。不受上述洪以標普全球房地產投資信托指數成份公司持有的全部建筑物總面積為基準進行測算，若采用濕式和干式防洪措施，總投資成本約為110億美元（假設50%的建筑物采用濕式防洪，另50%采用干式防洪）。假定這兩種防洪措施的使用年限均為20年，在中高度溫升情景下，預計到2050年，這些適應性措施可累計避免400億美元的損失（效益）。由此計算得出，這兩種防洪適應性措施的效BenefitsofdryfloBenefitsofwetfloWetfloodproofingOpeningsallowfloodwatertoenterencbelowfloor(basementofDesigncredit:AugustoJu通過減少建筑物屋頂吸熱量，企業可以在一定程度上降低極端高溫對建筑物的影響。本分析包含兩種常用的熱管理策略：?涼爽型屋頂通過使用反光性強且升溫較慢的材料，能有效降低建筑物在日間吸收的熱量。這類屋頂可采用多種淺色材料建造，包括特殊涂料、瀝青瓦、金屬材料、陶土瓦以及混凝土瓦等。12通過減少空調使用需求，涼爽型屋頂可以顯著降低制冷成本和能源支出。美國環境保護署(EPA)的研究表明，在夏季，涼爽型屋頂的溫度可比常規屋頂低約60華氏度（33攝氏度從而使建筑物的制冷需求降低11%至27本涼爽型屋頂適應性分析采用了廣義概念，即不限定具體實施方式或材料類型，將所有旨在提高反光度的屋頂（相較于傳統屋頂）都納入研究范圍。關于制冷成本的影響機制及節省費用的估算，均基于這一廣義根據美國環境保護署(EPA)的數據，涼爽型屋頂的實?綠色屋頂，又稱屋頂花園或生態屋頂，是另一種應對氣候的適應性措施，不僅能緩解夏季酷熱，還能在冬季提供保溫效果。其典型結構包含多個功能層：最上層是植被及其生長所需的土壤層，下面依次是過濾層、排水層、保護層或防水層等，這些層次共同發揮作用，由于綠色屋頂在冷熱天氣下都能在建筑物內外環境之間形成有效隔離層，因此比涼爽型屋頂具有更好的節。17?以標普全球房地產投資信托指數成份公司持有的全部建筑物總面積為基準進行測算，實施綠色屋頂和涼爽型屋頂的總投資約需30億美元。這一估算基于以下假頂。假定這些屋頂設施的使用壽命為40年，在中高度的溫升情景下，預計到2050年，這些適應性措施可累decreasingairconditi分conditioned,suchaDecreaserooftemperature,將氣候適應措施融入物理風險模型熱fractionof…WaterproofinglayerAugustoJustinianoJr.Absorbs80%...?本研究未包含各級政府（市級、州級或國家級）采取的氣候變化適應性措施，如城市植樹工程或防潮堤建設等。這些措施可能為房地產資產帶來額外的氣候適?本研究未考慮因技術創新而產生的適應性措施，例如暖通空調系統效率的提升以及新型建筑材料在降溫性能上的改進。同時，研究也未將行為方式的轉變納入模型，如居家辦公趨勢導致的辦公場所實際使用率下?本研究主要聚焦于房地產資產所有者和運營方因物理氣候災害可能直接承擔的成本。但未涉及高風險地區因反復遭受極端或持續性氣候事件，對當地房地產市?由于缺乏可靠數據，本研究沒有考慮保險的影響。引入保險機制能夠將氣候物理災害成本更廣泛地分攤給保費支付者、保險公司和投資者等市場主體，但并不?本研究假設綠色屋頂和涼爽型屋頂的使用壽命為40年18，濕式和干式防洪措施的使用壽命為20年19。據此推算，在2050年之前，綠色屋頂和涼爽型屋頂無需更換；而濕式和干式防洪措施則需要在2050年之前的25年內進行部分更換。由于缺乏可靠數據，本研究未將維護?除本研究所探討的措施外，房地產業主還可采取多種其他適應性措施來應對氣候災害帶來的潛在風險。本研究選擇重點分析涼爽型屋頂、綠色屋頂以及干濕兩種防洪措施，旨在更廣泛地展示適應性措施的潛在價?全球變暖可能會同時加劇氣候災害的強度和頻率。然而，本分析主要基于災害發生頻率的預期變化進行，而未能充分考慮強度變化的影響（這也是當前氣候風險模型普遍存在的不足）。?2024GICPrivateLimit以及其他因素，此類信息和數據"按原樣"提供，不作任何形式的保證。GIC的任何成員以及其各自的董事、高級職員、員工、本文檔所含信息不應被視為歐盟委員會2016年4月7日頒布的授權指令(EU)2017/593第28條序言中所定義的"研究"。該授權指令本文檔可能包含前瞻性評估。這些評估基于對未來情況的若干假設，而這些假設最終可能被證實為不準確。此類前瞻性評估存在風險和不確定性，且可能受各種因素影響，導致實際結果與預期存在重大差異。GIC的任何成員及其許可方均不承擔更新前瞻性未經GIC事先書面許可，不得以電子、機械、復印、錄音或其他方式復制、存儲在檢索系統中或傳播本文檔