魏天瑞物

HOREEPROPERTY

乂和請制造丈好生若

N0:HRWY-2023.9.30

共用部位、設施設備維護手冊

廣元禾瑞物業有限責任公司

二。一六年九月編制

第?章建筑維修管理概述

第一節建筑維修管理的定義

建筑維修管理是物業管理重要的、基礎性的工作。為了保證建筑物正常發揮其使用功能，延

長使用壽命，必須經常地、有計劃地對建筑物進行維修養護，以防止或減緩建筑物的損耗。

一、建筑物維修的概念

建筑物維修有廣義和挾義之分。狹義的建筑物維修僅指房屋的養護和修繕；廣義的房屋

維修則涉及對房屋的養護、修繕和改善。

導致建筑物損耗的重要因素有以下幾個方面：

1.自然因素

由于建筑物所處的地區、不同，大氣條件對其外部構件產生老化、風化、侵蝕等影響。

這種影響隨著大氣溫濕度的變化乂有所區別。

2.使用因素

重要是指人們在使用時，其活動的頻率、摩擦、撞擊、使用的合理限度等行為產生的對

建筑物的損耗。

3.生物因素

由于蟲害（如白蟻）、菌類（細菌）的作用，對建筑構件的毀壞。

4.地理因素

由于地基的不均沉降以及地基鹽堿化作用引起建筑物的損壞。

5.突發因素

突發因素的天災人禍（洪水、火災、地震、滑坡、臺風、戰爭等）導致的對建筑物的損

壞。

上述各項因素交互影響，從而加劇J'建筑物破損的過程。假如不加強建筑物的管理和維修養

護，任其Fl曬雨淋和時光的摧殘，不僅影響建筑物的外觀，并且也影響到建筑物的安全使

用。世界各國為維修房屋：每年都要花費大量的資金，維修工程在建筑行業中占重要地位。

西歐、日本等發達國家房屋維修管理費用（第二次投資）是新建房屋（第一次投資）的數倍。

因此，建筑物維修是一項長期而復雜的工程。維修、養護、修復或改善建筑物及其設備設施,

達成安全、美觀、現代化為標準，方位方能保證建筑物及其設備設施的效能與價值。

二、建筑物維修管理的概念

建筑物維修管理是指物業管理公司根據國家對房屋維修管理的標準和規定，對公司所

經營管理的房屋進行維護修繕的技術管理。

建筑物維修管理的重要目的和任務是為了保證房屋的正常使用和延長房屋的使用年限,

防止和消除房屋及其附屬設備發生損壞；保障使用者的安全和正常使用，根據需要和也許適

當改善住用條件。

第二節建筑物維修管理的特點

1.復雜性

由于建筑物的多樣性，個體性以及維修養護的廣泛性、分散性，使得建筑物的管理和維

修也呈現復雜性。

2.計劃性

建筑物維修過程亦存在各階段、各環節之間一定的不可違反的工作程序，決定了建筑物

的維修也必須按者?程序有計劃地組織實行。

3.技術性

建筑物本體結構的更雜性，建材的新奇性，設備的先進性決定了建筑物管理和維修工

作的技術性規定。

第三節建筑物維修管理的范圍與類型

一、范圍

珪鈉狀核鈉*義

(1)結構、基礎:(1)供電系統：

(2)屋面、外墻;(2)給排水系統;

(3)門窗；(3)弱電系統

(4)樓層通道。(4)電梯。

二、類型

(1)緊急；(1)整修;

(2)一般.(2)翻修.

三、工作指令和執行的種類

根據工作種類影響的范圍完畢時間

不同

的工

作內

容，

以及

所影

響的

范

圍，

擬定

工作

的種

類C

序號

1）影響整幢大樓平常必須的缺陷，如供水、供電或重

要污水管阻塞，馬桶溢出污水等

1立即24小時以內

2）危及生活、生命和財產的缺陷

3）影峋房屋建筑安全的缺陷

1）妨礙、煩擾或影響住戶的缺陷

2緊急2-3天以內

2）在公共場合并影響住戶安全的缺陷

1）維護工作

3其它14天以內

2）所有不屬于在上述兩項的維護、維修、更換等工作

第二章建筑物維修管理的內容

第一節防止性維修

防止性維修采用的措施及方案，目的在于避免可預見的,或可防止的設備故障，并擬定其完

好的標準及使用功能,大體上，防止性措施有：

1.常年檢查，鑒定電機裝置：

2.常年保養供電線路；

3.常年檢查避雷系統；

4.常年鑒定電梯運作及負荷；

5.常年沖洗房屋污水排放管：

6.定期檢查房屋結構強度；

7.季度或月度清潔隔油池；

8.月度保養滅火系統；

9.月度養護水泵及增壓裝置：

10.月度養護電梯；

11.季度養護緊急電源電池；

12.月度養護發電機。

第二節例常維修

一般例常維修工作是通過管理人員的平常巡視而執行的。基本上，巡視的范圍涉及地面層的

空地、臺板、排污溝、電梯門廊，戶外空地，停牟場，兒童樂園，花圃及房屋的構件如公共

走廊，樓梯，電梯，電機房，水泵室，電梯控制室，屋頂和水箱間。

1.地面層綜合巡視

這項巡視在于觀測在房屋空地、臺板、排污溝、戶外空地的設施與停車場，是否有任何影響

美觀的破損、或也許有礙健康、安全的部件失修。例如:

（1）休閑區域破損的桌椅；

（2）涂鴉;

（3）廢置物件、家具；

（4）水管破裂；

（5）排污管、陰溝阻塞；

（6）凹陷、破裂的人行道；

（7）告示牌損壞；

（8）未清除的報廢裝置。

2.地面層具體巡察

除了上述綜合巡視的項目外，必須更仔細地檢查地面層其它失修、失養的項目。例如:

（1）頂棚（天花）滴水；

（2）水泥、油漆剝落；

（3）門把及鎖損壞；

（4）松脫、懸吊的空中的電線或配件；

（5）排污管銹蝕、漏水或有污垢；

（6）排水溝蓋缺少或破裂；

（7）電梯廳地板、墻壁瓷磚破裂、玷污；

（8）垃圾房失養；

（9）排水溝阻塞、小暢通；

（10）散落的垃圾;

（11）隨意拋置建筑垃圾；

（12）被占用的人行道:

（13）地面凹凸不平、積水;

（14）欄桿、護柱斷裂、生銹或松脫；

（15）桌椅、凳子失修、破損；

（16）園區內燈桿、燈罩、燈泡損壞；

（17）樹木、樹枝折斷、｛頃斜；

（18）草坪雜草從生。

3.房屋綜合巡視

管理人員在進行房屋公共地方的綜合巡視時，要觀測任何被忽略或影響美觀的破損及其它

清潔衛生問題。例如：

（1）梯級破裂、缺口；

（2）電線槽板破損；

（3）垂懸或松脫的電線、燈具：

（4）損壞的電源插座、控制箱；

（5）玷污的墻壁、涂鴉；

（6）電梯門框生銹；

（7）通風扇風口骯臟；

（8）電梯按鈕破損；

（9）剝落的墻壁、油漆;

（10）其它被損壞的設施設備等。

4.房屋具體巡察

（1）頂棚、橫梁、柱子的墻皮剝落；

（2）公共走廊墻壁缺損；

（3）地板、墻壁的異常裂縫；

（4）欄桿扶手及樓梯破損:

（5）走廊、樓臺地板積水；

（6）排水管阻塞；窗及窗臺損壞；

（7）伸縮縫破裂；

（8）給排水管松脫、滴水；

（9〉門牌、樓級指示牌損壞、失落；

（10）頂棚、橫梁周邊污垢、蜘蛛網未清理；

（11）柱及墻壁有無蟲害跡象。

5.設備機房

（1）門鎖是否牢固；

（2）是否有雜物堆積存放；

（3）是否有蟲害跡象；

（4）儀表指示清楚；

（5）控制箱整潔;

（6）電纜地溝蓋板完好、無積水；

（7）設備編號牌明顯準確；

（8）設備外殼無油漆脫落、銹蝕；

（9）照明完好；

（10）維修卡、維修記錄保存完好，記錄內容完整、準確。

6.養護工作的檢杳、監督

管理人員定期按照各項工作的養護周期，對養護工作的執行情況進行檢查監督。具體養

護周期如下：

序號養護工作內容周期檢查方式備注

1沖洗垃圾房每周現場巡查

2電梯的維保每月現場巡查和維保記錄

3生活水泵及增壓裝置養護每月現場巡查和維保記錄

4草坪修剪每季現場巡查和維保記錄

5園區排水管道檢查、窖井清掏每季現場巡查

6地下停車場排污泵檢查維護每季現場巡查和維保記錄

7地下停車場通風機檢查維護每年現場巡查和維保記錄

8路燈、庭院燈檢查更換每月現場巡查和維保記錄

9停車場行車指示和交通標志檢查每月現場巡杳和維保記錄

10會所空調保養每月現場巡查和維保記錄

11中央監控系統保養每月現場巡查和維保記錄

12游泳池循環系統保養一年現場巡查和維保記錄每年四月份

13園區內樹木修剪每月現場巡查

14會所玻璃幕墻清洗每月現場巡查

15建筑外墻清洗一年現場巡查和維保記錄

16避雷系統接地測試一年測試記錄每年二月份

17消防系統檢查半.年現場巡查和維保記錄

18箱變低壓接線端子檢查每月維保記錄每月抄表時

19樓頂鐵欄桿檢查每月現場巡查

20園區背景音樂檢查每月現場巡查和維保記錄

21單元門禁系統檢查每月現場巡杳和維保記錄

22網球場檢查一年現場巡查和維保記錄

23會所衛生間小便感應器更換電池每月現場巡查和維保記錄

24滅火器檢查一年維保記錄

25發電機檢查一季現場巡查和維保記錄

26應急電池放電一年維保記錄

第二節周期性維修

一、周期性維修的重要性

1.有計戈V防御性的保養：是避免其設施或部件在超越其使用壽命后，導致全面失效、嚴重

故障的有效途徑。

2.修復設施或部件，從而保證其完整的功能，并有效而繼續地運營。

3.提高現有設施的質量。

二、周期性維修的類別

外墻清洗每年一次；

房屋的重新粉刷與修飾工程（5-7年周期）：

更換供水加壓裝置（7年周期）；

更新水泵工程（2023周期）；

重修建筑物屋頂工程（2023周期）：

更新中央電視電線系統（約2023周期）；

更新電機工程（約2C23周期）；

更新水管工程（約2E年周期）；

更新電梯工程（約學年周期）。

第三章建筑物維修的標準

建筑檢查區操作標準操作指南

物維

修標

準見

下

表：

序號

1樓層/護墻地面平整光滑，不老化1）無坑洼，不下凹

2）無積水，無裂縫（寬度不超過2mm）

2）無積水，無裂縫（寬度不超過2mm）

護墻和排水溝斜度適1）水溝內無死水

當，不阻塞2）水溝內無藻類和淤泥

3）水溝內無聚集物

伸縮縫完好，不漏水防水材料完好，接合處無雜草

裝飾墻面地面完好1）瓷磚、地磚無缺損且粘貼牢固

2）表面清潔無施工遺留水泥和油漆

管道、閥門狀態良好1）無阻塞

2）無銹蝕

3）不滲漏

墻面保養良好1）墻壁無植物生長，無亂刻字畫

2）油漆不脫落

3）墻面裂縫不超過2mm

信報箱維修良好1）信箱號碼清楚

2）門無變形

3）油漆無脫落

4）鎖完好

2樓梯和走樓梯扶手保養良好1）扶手牢固筆直，不腐蝕生銹

廊2）梯級邊角不破碎，缺損

3）無油漆脫落

地面維修良好1）地面無積水

2）伸縮縫防水板完好，牢固

2）伸縮縫防水板完好，牢固

天花板維修良好無水泥和油漆剝落

墻壁維修良好1）墻壁裂痕不超過2mm

2）涂層不隆起

3）水泥踢腳板不碎裂

4）樓層指示牌牢固，無損壞和缺少

5）單元告示牌安裝牢固、清潔

消防通道完好1）無妨礙疏散的雜物堆枳

2）閉門器完好且能保持消防通道門常閉

機電設備完好1）墻壁開關安裝牢固，無缺少和損壞

2）電源箱、水表閥井門完好

3）緊急出口燈完好

4）走廊照明燈聲光控制良好

5）燈具安裝牢固，不歪斜

5）燈具安裝牢固，不歪斜

給排水管道維修良好1）水表安裝向內傾斜

2）管件連接良好不滲漏

3）表及管道上無水泥和油漆

4）表殼無銹蝕

3園區自行車停放處良好1）支架不歪斜、無損傷

2）無被遺棄的破損自行車及部件

3）支架不生銹

休閑區桌椅完好1）桌椅表面無凹陷缺損

2）無油漆脫落

3）桌椅安裝整齊不歪斜

4）木制桌椅無腐爛

5）金屬部件無銹蝕缺少或變形

各種溝渠井道完好1）蓋板不缺少，不松動

2）排水暢通

3）金屬井蓋無銹蝕

地面停車場完好1）車位線及編號清楚

2）地面平整

告示欄完好1）園區平面圖清楚、整潔

2）樓號標志清楚

3）單元告示欄安裝牢固、整潔

車道完好設施齊全1）道路平整

2）行車線、交通標志齊全、清楚

3）限速坡安裝牢固

景觀及娛樂設施完好1）景觀造型不破壞

2）閱讀欄無破損，變形

3）廣場、球場無堆積雜物

4）健身器材不損壞不變形油漆不脫落

5）地面無凹陷、積水

6）金屬部件無銹蝕

4建筑外堵整潔1）無水泥、涂料脫落

2）無違反規定懸掛或安裝永久性設施

3）無亂涂寫文字、廣告現象

4）無亂搭建花架

5地下車庫環境整潔、設施完好1）通風管道吊裝整齊牢固

2）照明燈具安裝整齊

3）各種管道上無遺留涂料油漆

4）消防栓內設備配備齊全，管道閥門不漏水

5）消防栓門完好

6）地面平整無凹陷積水

7）車道線及車位編號清楚

8）限速坡安裝牢固

9）地面排水溝暢通無淤積

10）排水泵運營正常

11）通風機運營正常

6公共廁所衛生裝置1）小便池、面盆和抽水馬桶無阻塞

2）彎道無損壞

3）衛生潔具無破損

4）管道無滲漏和腐蝕

5）管道同定良好

墻壁維修良好1）墻面無亂刻的字畫

2）無涂料脫落和褪色

3）墻面裂紋不超過2mm

4）墻面無起鼓或凹陷

地面維修良好1）地磚地碎裂和缺少

2）無油污

天花板維修良好無剝落現象

門維修良好1）門無損傷

2）聯結件完好

3）油漆不脫落和褪色

附屬裝置維修良好1）烘手機狀態良好

2）衛生紙架安裝就位

3）燈具安裝良好

7泵房和配門維修良好1）門無損傷

電房2）門鎖完好

3）門上標志完好

運營設備狀態良好1）泵運營指示燈和報警裝置完好

2）儀表指示正常

3）單線圖完好

4）設備編號明確、清楚

電線電纜所有入線槽和1）絕緣材料不碎裂和損傷

橋架2）電纜橋架、線槽不腐蝕

3）電纜橋架、線槽無積水

8屋頂保溫層維修良好1）無損壞和移位

2）無開裂

天面維修良好1）無缺損和破裂

2）天面不開裂

3）排水溝清潔暢通

4）落水管口金屬隔網完好

5）無廢棄物

避雷器完好避雷帶安裝牢固，無銹蝕

附屬設施完好1）水泥和油漆不脫落

2）金屬爬梯安裝牢固，無銹蝕

2）金屬爬梯安裝牢固，無銹蝕

9電梯電梯狀態良好1）報警器、排氣扇和燈完好

2）緊急開關標志清楚

3）排氣扇無噪音

4）按鈕及其指示完好

5）電梯合格證安裝整齊、年檢時間但是期

6）四壁無劃痕

7）地面無腐蝕、無油污

8）樓層呼梯面板安裝牢固，指示清楚

9）樓層電梯門開關順暢，地杷內無雜物和垃

圾阻塞

10）門無劃痕、凹陷

電梯機房整潔1）門及鎖完好

2）通風口、窗口有保護網

3）控制柜編號清楚

4）緊急救援工具懸掛位置明顯、易于取用

5）地面無凹陷、油污

6）不作儲藏間

7）無堆積廢舊機電配件及非電梯備件

8）照明燈具完好

10電氣設備控制箱、開關箱狀態良1）安裝牢固

好2）油漆無脫落、銹蝕

3）箱內外無灰塵，線路整齊

4）線管與箱體接合處無脫落

5）箱的編號清楚

6）門鎖完好

公共照明狀態良好1）燈具安裝牢固

2）燈罩完好清潔

3）燈柱安裝垂直、底座不腐蝕

插座插頭完好1）插座面板無脫落、破損

2）表面無涂料、油漆

3）漏電開關良好

4）插頭與線路連接牢固

5）插頭外殼無破損

11水箱間水箱維護良好1）水箱無滲漏

2）水箱蓋密封且加鎖

3）溢流管加金屬網

4）管道、閥門無滲漏和銹蝕

5）閥門絲杠涂防銹漆養護

6）照明完好

7）水位指示正常

8）浮球閥關閉良好

水泵維護良好1）水泵編號清楚

2）水泵及電動機無銹蝕和油漆脫落

3）控制箱安裝牢固、內外清潔

4）控制箱上指示燈、信號燈工作正常

12垃圾房清潔無異味1）地面無污水凝結

2）無蚊蠅孳生

3）只存放清潔用品、工具

第四章建筑物維修管理的評估

第一節評估的目的

一、維持物業管理標準；

二、向發展商提供反饋信息以便改善設計和建筑材料的類型；

三、改善物業管理的運作；

四、使建筑物維修，公共環境和綠化管理系統規范化，作為物業管理公司的品牌。

第二節評估的內容

建筑物維修評估重要涉及三個部分：

一、公共環境（環境維護）；

一、建筑物維修:

三、綠化管理。

每個部分都按照不同的表格內容進行評估

評估的區域及內容

缺陷類型

序號區域部位

清潔方面維修方面

1建筑物電梯前室、1）堆積大件垃圾1）墻上涂鴉

走廊、樓梯2）未清掃的雜物2）樓梯踏步缺損

和天花3）污點和蜘蛛網3）地面缺損、破裂

4）燈壞

電梯1）轎箱換氣扇骯臟1）控制按鈕損壞

2）轎箱四壁小廣告2）燈壞

3）轎箱燈罩內積灰塵

2園區公共草坪1）白色垃圾1）施工遺留廢地基和墻壁裸

2）大件垃圾堆放露

3）裝修廢棄物2）地面下陷積水

3）未及時修剪

綠化帶1）修剪丟棄的樹枝樹葉堆積1）景觀照明燈具損壞

2）樹干及樹枝上懸掛繩索及2）背景音樂音箱損壞

雜物3）樹枝未及時修剪

公共休閑1）垃圾堆積1）娛樂設施損壞

區域和設2）水面漂浮廢棄物2）座椅損壞

施3）水池及池壁生苔繇3）水池面徜缺損

4）池水骯臟4）油漆脫落或褪色

5）地面積水

3停車場地下停車1）停車場垃圾1）地面缺損、淤積

場2）堆積大件垃圾和裝修廢棄2）通風口