2023年房地產估價師考試真題及答案詳解（全4科）

2023年房地產估價師考試《基本制度與政策》真題及答案

一、單項選擇題（共40題，每題0.5分。每題的備選答案中只有一種最符合題意，請在

答題卡上涂黑其對應的編號）

第1題廉租住房租金由（）構成。

A.維修費和管理費

B.維修費和利潤

C.維修費、管理費和利潤

D.維修費、利潤和稅金

【對的答案】：A

第2題房地產開發項目的動工日期，超過土地使用權出讓協議約定滿?年未動工開發

時，可以不征收土地閑置費，其原因是（）。

A.發現地下文物

B.銀行貸款未按期到賬

C.有關建材供應缺貨

D.更改建筑設計

【對的答案】：A

第3題甲房地產開發企業獲得一居住用地使用權后2年未動工開發，國家依法將其收

回，并改為業用地出讓給乙房地產開發企業。乙房地產開發企業獲得該土地使用權日勺最高年

限為（）年

A.38

B.40

C.68

D.70

【對的答案】：B

第4題拆遷當事人雙方對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當由（）確認。

A.房地產行政主管部門

B.房屋拆遷管理部門

C.都市規劃行政主管部門

I）.房屋登記機構

【對的答案】：C

第5題房地產開發企業應當在商品住宅交付時，向購置人提供《住宅質量保證書》和

A.《住宅使用闡明書》

B.《住宅驗收闡明書》

C.《住宅保修闡明書》

D.《住宅保修保證書》

【對的答案】：A

第6題房地產開發企業對商品住宅的保修期從商品住宅（）之日起計算。

A.竣工

B.竣工驗收

C.入住

D.交付

【對的答案】：D

第7題建設工程竣工驗收由（）單位組織實行,

A.施工

B.建設

C.監理

D.工程質量監督管理

【對內答案】：B

第8題在都市規劃中，用來確定都市地表水體保護和控制地區界線的是（）。

A.都市藍線

B.都市綠線

C.都市紫線

I）.都市黃線

【對的答案】：A

第9題在房地產抵押估價中，應扣除的法定優先受償款不包括（）。

A.拖欠口勺建筑工程材料費

B.拖欠口勺建筑工人工資

C.抵押擔保債權

D.出租房屋租金

【對內答案】：D

第10題下列行為中，不屬于房地產有償轉讓的是（）。

A.房地產抵債

B.房地產作價入股

C.房地產買賣

I）.房地產繼承

【對的答案】：D

第11題房地產抵步估價匯報應用有效期從（）起計，不得超過一年。

A.估價時點

B.估價委托日

C.估價匯報出具日

D.估價開始作業日

【對內答案】：C

第12題在共有建筑面枳計算中，不應分攤的是（）o

A.用作公共休憩的架空層

B.本幢公共使用的I電梯井

C.本幢H勺公共門廳

D.本幢的公共過道

【對內答案】：A

第13題根據《中華人民共和國物權法》，不動產登記費按（）收取。

A.面積

B.套

C.成交價格

D.件

【對的答案】：D

第14題房屋登記機構受理異議登記后，應于（）個工作日內完畢登記。

A.1

B.10

C.15

D.30

【對的答案】：A

第15題某非經濟特區口勺房地產估價機構評估一宗以房產為主口勺項目，評估的I房地產

總價為2400萬元，根據國家有關規定，估價收費最高為（）萬元。

【對的答案】：C

第16題某住房置業擔保企業實有資本5億元，其擔保H勺貸款余額不得超過（）億

兀O

A.50

B.10（）

C.150

I).200

【對的答案】：C

第17題對房地產估價機構私自設置分支機構的I,房地產行政主管部門可予以（）

等懲罰。

A.罰款

B.吊銷估價資質證書

C.吊銷營業執照

D.沒收違法所得

【對的答案】：A

第18題甲房地產估價機構與乙房地產估價機構合作完畢估價業務，并以合作雙方的

名義共同出具估價匯報的前提是（）。

A.經市（縣）人民政府同意

B.經委托人書面同意

C.經房地產行政主管部門同意

D.經省（自治區、直轄市）人民政府同意

【對的答案】：B

第19題實行包干制的物業服務費，其構成不包括（）。

A.物業服務成本

B.法定稅費

C.物業服務企業的酬金

D.物業服務企業的利潤

【對的答案】：C

第20題2023年4月，王某將其住宅出租，月租金收入為2023元，其當月應繳納H勺

房產稅為（）元。

A.80

B.16（）

C.200

I）.240

【對的答案】：A

第21題甲企業在某建制鎮的營業用房以200萬元的價格發售，其應繳納的都市維護

建設稅為（）元。

A.1000

B.5000

C.7000

D.10000

【對的答案】：B

第22題土地增值稅實行超額累進稅率，增值額超過扣除金額100%未超過200*的部

分，稅率為（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

【對的答案】：C

第23題耕地占用稅實行（）。

A.比例稅率

B.累進稅率

C.比例稅率和定額稅率

D.定額稅率

【對的答案】：D

第24題我國住房公積金制度實行的利率政策是（）＜.

A.低存低貸

B.低存高貸

C.高存低貸

D高存高貸

【對的答案】：A

第25題在居住區控制性詳細規劃的控制體系指標中，建筑密度屬于（）。

A.用地控制指標

B.環境容最控制指標

C.建筑形態控制指標

D.都市設計引導及控制指標

【對的答案】；B

第26題查看估價對象房屋室內環境污染狀況時，對室內來源的污染物，應重點查看

A.墻體承重材料

B.竹質的家俱

C.裝修裝飾材料

D.家用電器

【對的答案】：C

第27題跨度36nl以上的廠房，其建筑構造類型一般是（）。

A.磚混構造

B.鋼筋混凝土構造

C.砌體構造

D.鋼構造

【對的答案】：D

第28題下列有關定額計價方式與工程量清單計價方式差異口勺表述中，對的的是（

A.定額計價方式采用綜合單價形式，工程量清單計價方式采用總價形式

B.定額計價方式投標一般采用合理低價中標法，工程量清單計價方式投標一般采用百分

制評分法

C.定額計價方式是一種市場定價模式，工程量清單計價方式是一種政府定價模式

D.定額計價方式是在發出招標文獻后編制工程量清單，工程量清單計價方式是在招標前

由招標人編制工程量清單

【對的答案】：D

第29題可以全面反應房屋及其用地位置和權屬等狀況的房地產圖是（）。

A.地籍圖

B.房產分幅圖

C.房產分丘圖

D.房產分戶圖

【對時答案】：B

第30題某類商品住宅價格變動的比率不小于其需求量變動H勺比率，據此可以判斷為

該類商品住宅H勺需求（）。

A.完全無彈性

B.為單一彈性

C.富有彈性

D,缺乏彈性

【對內答案】：D

第31題下列宏觀經濟政策中，有助于擴大總需求、增長國民收入的財政政策是（

A.增長稅收

B.減少存款準備金率

C.增長政府支出

I）.減少轉移支付

【對的答案】：C

第32題由企業簽發，承諾在指定日期無條件支付確定的I金額給收款人的票據是（

A.匯票

B.本票

C.支票

D.銀行券

【對的答案】：B

第33題根據邊際成本理論，房地產開發U勺邊際成本隨容積率增長的變化趨勢是（

A.先上升后下降的拋物線

B.先下降后上升的“U”形曲線

C.一直上升的直線

D.不受容積率FI勺影響

【對的答案】：B

第34題若按等比例選擇投資品，則預期收益最大的投資組合應是（兀

A.股票+債券

B.股票+投資基金

C.債券+投資基金

D.股票+投資基金+債券

【對的答案】：B

第35題甲企業為規避風險，購置了企業財產保險，其可投保的標的是（）。

A.甲企業非法占用了財產

B.甲企業所有的危房

C.甲企業替乙企業保管的財產

I）.甲企業未經規劃許可建造H勺房屋

【對的答案】：C

第36題某都市2023年至2023年的平均房價分別是2700元/ml3300元/m'、3500

元/m，則該都市2023年至2023年房價年平均增長（）。

%

B.13.86%

C.109.04%

D.113.86%

【對的答案】：B

第37題在經濟壽命期限內，企業固定資產不間斷計提折舊所根據的會計假設是（

A.會計主體

B.持續經營

C.會計分期

D.貨幣計量

【對內答案】：B

第38題下列屬于要約邀請行為的是（）。

A.競買人舉牌報價

B.投標人將標書寄給招標單位

C.采購單位向生產單位寄送采購協議

I）.拍賣機構發出拍賣公告

【對的答案】：D

第39題王某與甲房地產開發企業簽訂一購房協議，房屋總價款為300萬元，并交付

定金75萬元。如甲房地產開發企業不能再履行協議，則應返還王某（）萬元。

A.75

B.120

C.135

D.150

【對的答案】：C

第40題對查封扣拒的財產實行強制拍賣的特點不包括（）。

A.標的非自有性

B.主體的特定性

C.目的I的利他性

I）.權利義務口勺對等性

【對的答案】：D

二、多選題（共15題，每題2分。每題日勺備選答案中有兩個或兩個以上符合題意請在答

題卡上涂黑其對應口勺編號，所有選對口勺，得2分，錯選或多選臥J,不得分少選且選擇對P、加勺,

每個選項得0.5分）

第41題廉租住房保障資金的來源有（）等。

A.地方財政預算安排

B.中央財政專題補助

C.住房公積金增值收益

D.土地出讓凈收益

E.住宅專題維修資金

【對的答案】：A,B：C,D

第42題對國有企業改革中波及時劃撥土地使用權，可分別采用（）等方式予以處

置。

A.國有土地出讓

B.國有土地轉讓

C.國有土地租賃

I）.國有土地作價出資（入股）

E.保留劃撥土地使用權

【對的答案】：A,C:D,E

第43題在都市房屋拆遷范圍內，不得進行房屋（）活動。

A.改建

B.買賣

C.贈與

D.租賃

E.擴建

【對的答案】：A,D;E

第44題在房地產抵押估價中，注冊房地產估價師應盡的職責是（）。

A.對委托人提供的資料進行核查，保證資料的真實性

B.對估價對象進行實地查看

C.理解抵押房地產的法定優先受償權利狀況

D.將估價對象現實狀況與有關權屬證明材料進行對照

E.拍攝可以反應估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片

【對內答案】：B,CsD,E

第45題最高額抵護權確定的情形有（）。

A.最高額抵押權已轉讓

B.新日勺債權不也許發生

C.抵押人破產

D.約定H勺債權確定期艱屆滿

E.抵押財產被查封

【對內答案】：B,C;D,E

第46題根據《房屋權屬登記信息查詢暫行措施》規定，可以公開查詢的登記信息有（

A.房屋的自然狀況

B.房屋權利限制狀況

C.與訴訟案件直接有關的原始登記憑證

I）.與產權登記有關的原始登記憑證

E.與公證事項直接有關的原始登記憑證、

【對的答案】：A,B

第47題《中華人民共和國物權法》規定，不動產登記機構應當履行的職責有（）。

A.查驗申請人提供的權屬證明

B.審杳申請人提供的評估匯報

C.就登記有關事項問詢當事人

D.必要時對被登記房屋進行實地查看

E.及時登記有關事項

【對內答案】：A,C;D,E

第48題下列有關房地產估價師執業資格制度的表述中，對的的有（）。

A.國家實行房地產價格評估人員資格認證制度

B.《房地產估價師注冊證書》由住房和城鎮建設部或其授權的部門頒發

C.房地產估價師執業資格注冊有效期為3?5年，詳細由各省、市、自治區人民政府確

I）.獲得房地產估價師資格超過3年申請初始注冊口勺，需到達繼續教育合格原則

E.房地產估價師受刑事懲罰H勺，其注冊應被撤銷

【對的答案】：A,B;D

第49題下列有關房產稅稅率的表述中，對日勺的有（）。

A.按房產余值計征的為1.2%

B.按房產余值計征的為2.4%

C.按房屋租金計征的為3%

D.2023年3月1日起，個人出租房屋按攸的稅率征收

E.按房屋租金計征的為12%

【對的答案】：A,D;E

第50題為理解都市未來發展，注冊房地產估價師在查閱都市總規劃時應研究的內容

有（）。

A,都市的發展布局

B.功能分區

C.嚴禁、限止和合適建設的地區范圍

I）.建筑形態控制指標

E.都市性質

【對的答案】：A,B;C

第51題下列工程建設定額中，不屬于施工企業定額的種類有（）。

A.施工定額

B.預算定額

C.概算定額

D.概算指標

E.投資估算指標

【對內答案】：A,B;C,D

第52題在地籍圖中，屬于地籍要素的有（）。

A.土地的）編號

B.土地的運用類別

C.地理名稱

I）.房屋、道路、水系

E.土地日勺面積

【對的答案】：A,B;E

第53題影響債券利率高下的原因重要有（）。

A.發行者H勺信用級別

B.資本市場資金供求關系

C.債券償還期限

D.利率計算方式

E.債券發行方式

【對的答案】：A,B:C,D

第54題下列會計科目中，屬于資產類的有（）。

A.短期投資

B.合計折舊

C.實收資本

D.委托加工材料

E.壞賬準備

【對的答案】：A,B:D,E

第55題下列屬于承擔民事責任的方式有（）。

A.罰款

B.吊銷證照

C.賠償損失

D.賠禮道歉

E.停止侵害

【對的答案】：C,D:E

三、判斷題（共40題，每題0.5分，請根據判斷成果，在答題卡上.涂黑其對應II勺符號用

“V”表亍對的，用“X”表達錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至

零分。）

第56題國有土地依法屬于國家所有。因此，對國有土地不再頒發土地所有權證出。

（）

【對的答案】：V

第57題經濟合用住房建設用地采用劃撥方式供應。（）

【對內答案】：V

第58題依法轉讓以劃撥方式獲得土地使用權的，應當由轉讓方辦理土地使用權出讓

手續，并根據國家有關規定繳納土地使用權出讓金。（）

【對的答案】：V

第59題凡按規定繳納土地收益或補交土地出讓金的劃撥土地，其使用權轉讓后應按

出讓土地管理。（）

【對內答窠】:

第60題自拆自建行為，不屬于《都市房屋拆遷管理條例》調整的J行為。（）

【對的答案】：J

第61題《都市房屋拆遷管理條例》規定U勺被拆證人包括被拆遷房屋的所有人和使用

人。（）

【對內答案】：X

第62題無論質量問題是由勘察、設計、施工哪個單位導致U勺，房地產開發企業都應

對其開發的房地產項目對購房者承擔責任。（）

【對的答案】：V

第63題因房屋質量問題應予以購房者賠償的,房地產開發企業只賠償更接損失。（

）

【對內答案】：V

第64題以出讓方式獲得國有土地使用權II勺，建設單位應當向城慎規劃土管部門申請

核發選址意見書。（）

【對內答案】：X

第65題經有關部門同意，建設藝術造型有特殊規定H勺，其設計可以直接發包。(

【對的答案】：V

第66題房地產中介機構受委托代理銷售商品房時，不得收取傭金以外日勺其他費用。

()

【對的答案】：V

第67題房地產抵步價值為抵押房地產在估價時點的巾場價值，即假定未設置法定優

先受償權利下日勺市場價值，()

【對的答案】：X

第68題預告登記后，未經預告登記權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力。

()

【對的答案】：J

第69題申請房屋登記時，申請登記材料不能提供原件H勺，應當提交經有關機關確認

與原件一致的復印件。()

【對的答案】：

第70題異議登記不妥，導致權利人損害的，權利人可以向異議登記申請人祈求損害

賠償。（）

【對的答案】：V

第71題房屋租賃代理收費，以半個月至一種月成交租金額為原則，由雙方協商一次

性收取。（）

【對的答案】：V

第72題三級資質房地產估價機構不得從事企業上市、企業消算和司法鑒定的房地產

估價業務。（）

【對的答案】：V

第73題房地產估價師注俏注冊可由當事人申請。（）

【對內答案】：X

第74題業主交存的住宅專題維修資金屬于業主所有。（）

【對的答案】；V

第75題偶爾所得，由于不是固定收入，因此不屬于個人所得稅的征收范圍。（）

【對時答案】：X

第76題以房地產作價入股作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營口勺企業中時,

應按規定征收土地增值稅，（）

【對的答案】：X

第77題稅收中的I加成是對所有納稅人加征，附加則只對特定納稅人加征。（）

【對的答案】：X

第78題住房公積金U勺增值收益，可用于支付住房公積金管理中心的管理費用。（

）

【對的答案】：V

第79題個人實際繳存的住房公積金,都可以在個人所得稅應納稅所得額中扣除。（

）

【對內答案】：X

第80題根據都市用地分類，社會停車場庫用地屬于市政公用設施用地。（）

【對的答案】；X

第81題居住區合理的規模應符合功能、工程技術經濟和管理等方面的規定，人口一

般以1?1.5萬人為宜。（）

【對內答案】：X

第82題為減少室內有害氣體日勺影響，室內的通風系統和空調系統宜采用半封閉形式

而不采用全封閉形式。（）

【對的答案】：V

第83題建筑施工圖是根據正投影原理繪制出來的，平面圖表達建筑物的位置，立面

圖表達建筑物口勺絕對標高，剖面圖表達建筑物內部所有H勺細部構造做法。（）

【對的答案】：X

第84題變形健包后伸縮縫、沉降健和防震縫，其中伸縮縫和沉降縫可以互相替代。

（）

【對的答案】：X

第85題在工程承包協議履行中，工程索賠的原因不包括協議變更。（）

【對的答案】：X

第86題房地產開發項目的工程項目總平面圖一般按都市坐標系繪制。（）

【對的答案】；X

第87題任何商品的替代效應總為負值。（）

【對的答案】：

第88題不管商業匯票還是銀行匯票都需要通過承兌后才能生效，商業承兌匯票屬于

商業匯票，銀行承兌匯票屬于銀行匯票。（）

【對的答案】：X

第89題持有優先股的J股東，在企業重大決策時享有表決權。（）

【對的答案】：X

第90題債券的流助性越強，收益率越高。（）

【對內答案】：X

第91題在財產保險協議中，對于被保險人的損失，保險人承擔賠償的最高限額是保

險標的價值。（）

【對的答案】：V

第92題估計某都市2023年較2023年國民生產總值增長10跖則該市2023年國民經

濟估計環比發展速度為1魏。（）

【對的答案】；X

第93題甲企業根據新產品生產的需要，對生產車間花費200萬元進行加固改造，則

該支出為收益性支出。（）

【對內答案】：X

第94題已抵押日勺房地產辦理抵押登記后，即可對抗第三人的一般債權。（）

【對的答案】：J

第95題相對于買受人口勺瑕疵祈求權，委托人和拍賣人均負有告知的義務。（）

【對內答案】：V

四、綜合分析題（共3大題，15小題，每題2分。每題的備選答案中有一種或一種以上

符合題意請在答題卡上涂黑其對應口勺編號。所有選對U勺，得2分，錯選或多選的，不得分，

少選且選擇對的日勺，每個選項得0.5分.）

（-）

甲房地產開發企業（如下簡稱甲企'業）開發建設-----般住宅小區，向社會公開預售。2

023年12月1日，李某與甲企業簽訂了商品房預售協議（李某為初次購房）。房屋竣工后，

經房地產測繪機構測算，該房屋套內建筑面積為70nf,陽臺面積為6m二套內墻體建筑面

積9m1分攤共有建筑面積13nl%

第96題下列有關李某簽訂商品房預售協議的J表述中，對的JH勺為（）o

A.商品房預售協議未經立案，協議無效

B.在商品房預售協議中，可以約定面積誤差處理方式

C.李某可以將預購的未竣工的商品房再轉讓

D.商品房預售后，甲企業應當在簽約之口起30口內辦理商品房預售協議登記立案。

【對的答案】：B,D

第97題李某所購房屋口勺建筑面積為（）nf。

A.70

B.76

C.83

I）.92

【對的答案】：C

【參照解析】：成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤構成。套

內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分構成。李某所

購房屋的建筑面積二70m—13ma=83

第98題簽訂商品房預售協議至房屋竣工前，李某可以申請（）。

A.房屋預告登記

B.房屋所有權初始登記

C.房屋轉移登記

D.商品房預售協議登記立案

【對的答案】：A

第99題按現行登記，下列有關李某購置H勺住房可享有日勺稅費優惠政策的表述中，對

時時為（）。

A.李某按成交價1舟繳納契稅

B.房屋交付后，李某轉讓該房，免征土地增值稅

C.李某抵押該房，減半征收印花稅

D.李某出租該房，免征個人所得稅

【對的答案】：A,B

（二）

2023年，甲房地產開發企業（如下簡稱甲企業）依法獲得一宗城鎮商住綜合用地，面積3

5畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2023

年2月起計。甲企業用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2023年3月12日，經評估，在

建工程的市場價值為800c萬元，其中在建工程拖欠工程款2023萬元。2023年8月，人民

法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產估價機構評估其市場價值為680

0萬元。

第100題該項目2。23年3月12日估價時點的房地產抵押價值為（）萬元。

A.0

B.6000

C.6475

D.8000

【對的答案】：B

【參照解析】：房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點假定未設置法定優先受償權

利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償欺。扣除的法定優先受償款一般是指

假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠

承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。該項目2023

年3月12日估價時點的房地產抵押價值8000萬元-2023萬元=6000萬元。

第101題人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價由i）參照評估確定。

A.人民法院

B.估價機構

C.拍賣師

D.開發商

【對的答案】：A

第102題初次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價應當不低于（）萬元。

A.4352

B.4800

C.5120

D.5440

【對的答案】：C

【參照解析】：人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的

80虬假如出現流拍，再行拍賣時，可以酌情減少保留價，但每次減少的數額不得超過前次保

留價的20%。8000萬元X800X（1-20%）=5120萬元。

第103題假如拍賣最終應價為6500萬元，則該應價為（）。

A.無效應價

B.有效應價

C.可以成交口勺價格

I）.不確定

【對內答案】：B,C

【參照解析】：最終應價為6500萬元，超過保留價5120萬元，屬于有效應價、可以

成交的價格。

第104題假如該項目拍賣成功，受讓人獲得的I該土地使用權年限為（）年。

【對的答案】：B

【參照解析】：綜合用地土地使用權法定最高出讓年限為50年。該綜合用地，出讓年

限從2023年2月起計,至2023年8月,計4.5年。50-4.5=45.5年。

（三）甲房地產開發企業（如下簡稱甲企業）以25D0萬元依法獲得了IhnT綜合用地”勺

土地使用權。該地塊地上容積率為6,建筑密度為50%,可建一幢16層的商住綜合樓和一幢

5層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建筑面積相似的商業用房，5?16層為建筑面積相似U勺住

宅;辦公樓總建筑面積50C00T,各層建筑面積相似。該地塊土質較差，地下水位較淺，需采

用一定工程措施改善條件方合用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價包括建安工程費、

勘察設計與前期T程費、管理跳用、銷售費用、投資利息等合計為2023元/nf,土地開發

和房屋建設口勺正常成本利潤率為30%,銷售稅費率為6虬乙企業依法與甲企業簽訂土地使用

權轉讓協議，購置辦公用地使用權進行自建，成交價格為500萬元。在建辦公樓時，乙企業

以抵押方式向丙商業銀行貸款400萬元，另從私人手中佶得部分資金，乙企業應規定對所抵

押時在建工程辦理保險，并與丁財產保險企業簽訂了保險協議。

第105題該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建筑規定，在基礎工程施工中應（）。

A.采用人工加固措施

B.減少地卜.水位

C.用大型土石方修筑地基

D.按條形基礎砌筑

【對的答案】：A,B

第106題該綜合樓住宅部分每層U勺建筑面積為（）肝。

【對的答案】：B

【參照解析】：lhnf=15畝=10000nf。該地塊總建筑面積=10000nfx6=60000ml根

據“建筑密度即規劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比”。該地塊建筑基底占地

面積=10000m2X50%=500C該商住綜合樓基底占地面積=5000ml-5000m2^-5=4000

2

該綜合樓住宅部分每層的建筑面積=[（60000-5000）111工-4000mX4]-r12=3250mo。

第107題乙企業籌集建房資金運用日勺信用形式為i）。

A.銀行信用

B.商業信用

C.民間信用

D.國家信用

【對內答案】：A,C

第108題甲企業與乙企業簽訂U勺辦公樓用地轉讓協議為（）o

A.經典協議

B.雙務協議

C.主協議

D.從協議

【對內答案】：A,B:C

第109題甲企業實現綜合樓開發正常利潤時，該樓盤平均銷售價格應為（）元/01%

【對的答案】：B

【參照解析】：根據：正常利潤被作為成本項目計入產品口勺經濟成本之內，又被稱為

“隱成本”。它是組織生產所必須付出H勺代價，也可理解為生產經營過程中使用自有生產要

素的機會成本。當商品的銷售收入恰好能賠償經濟成本時，廠商獲得了正常利潤。

經濟成本二會計成本（顯成本）+隱成本

本例中，某房地產開發企業以2500萬元獲得了lh而綜合用地50年R勺建設用地使用權。

該地塊總建筑面積二10000m2X6=60000商住綜合樓建筑面積=60000ma-5000m三55000

商住綜合樓地價=250。萬元-500萬元;2023萬元。商住綜合樓每平方米地價=2023萬元

?55000=363.64元。而“假定該綜合樓單位建筑面積造價包括建安工程費、勘察設計與前

期工程費、管理費用、銷包費用、投資利息等合計為2023元/nf,土地開發和房屋建設日勺正

常成本利潤率為30%,銷售稅費率為6%”。該房地產開發企業實現綜合樓開發時正常利河時,

該樓盤平均銷售價格=(2023+363.64)元/nfX(1+30*)X(1+6%)=3257.09元/桿。

第110題乙企業簽訂保險協議H勺當事人為()，

A.丙商業銀行

B.丁財產保險企業

C.甲企業

D.乙企業

【對的答案】：B,D

2023年房地產估價師考試《理論與實務》真題及答案

一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一種最符合題意，請在答

題卡上涂黑其對應的編號，)

第1題一種估價項目中的估價目的，本質上是由i)決定的。

A.估價機構

B.估價師

C.估價匯報使用者

D.估價委托人的J估價需要

【對時答案】：D

第2題一種估價項目中的M介值類型，本質上是由i）決定的。

A.估價委托人

B.估價師

C.估價目的

D.估價對象

【對的答案】：C

第3題下列有關價值類型的表述中，錯誤的是（）。

A.在用價值為市場價值

B.投資價值屬于非市場價值

C.市場價值日勺前提之一是繼續使用

D.同一估價對象也許有不一樣類型的J價值

【對的答案】；A

第4題李某購置的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國標。估計李某治理空

氣污染的I費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，

運行費用占有效毛租金的15%。若月酬勞率為0.5%,則室內空氣質量不符合國標給李某導致

的損失為（）元。

A.5000

B.12574

C.12650

D.13911

【對的答案】：B

第5題下列經濟活動中，不需要進行房地產估價H勺是（）。

A.理解某宗房地產的出租****益價值

B.理解某企業包括房地產及特許經營權等在內的企業價值

C.理解某地區地震后另地產價值的變化

D.理解某宗房地產的應納城鎮土地使用稅額

【對時答案】：1）

第6題任何一宗房地產只能就地開發、運用或消費，并且要受制于其所在H勺空間環境。

房地產開發運用H勺這一特點，本質上是由房地產的（）特性決定的。

A.易受限制

B.互相影響

C.獨i無二

D.不可移動

【對內答案】：D

第7題下列房地產中，變現能力相對較強的是（）。

A.用途專業口勺房地產

B.價值較大H勺房地產

C.獨立使用H勺房地產

0.不可分割口勺房地產

【對的答案】：C

第8題下列影響某套住宅價格的原因中，不屬F實物原因的是（）。

A.戶型

B.樓層

C.層局

D.裝修

【對的答案】：B

第9題對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是

()。

A.謹慎價值

B.市場價值

C.殘存價值

I).迅速變現價值

【對的答案】：B

第10題某套200肝、單價4000元/niR勺住宅，規定成交時首付20萬元，余款在3

年內分3期支付，每期末支付20萬元。假如折現率為5%,則該套住宅H勺實際價格為()

萬元。

【對的答案】：B

第11題下列房地產價格中，相對能更好反應地價水平高下的是（）。

A.土地總價

B.土地單價

C.樓面地價

I）.商品房價格

【對時答案】：C

第12題設置地役權一般會使（）“

A.供役地日勺價值下降

B.需役地的價值下降

C.供役地與需役地的價值都下降

D.供役地與需役地的價值都上升

【對的答案】：A

第13題下列有關房地產價格影響時表述中，對的時是（）。

A.在賣方市場下，增長賣方的稅收一般會導致房地產價格上漲

B,增長房地產持有環節的稅收，一般會導致房地產價格上漲

C.在買方市場下，增長賣方的稅收一般會使房地產價格下降

D.嚴格控制房地產開發貸款，一般會使房地產價格下降

【對的答案】：A

第14題在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產估價普適技術

性原則中的（）。

A.謹慎原則

B.替代原則

C.合法原則

0.最高最佳運用原則

【對rJ答案】：A

第15題近口出具的一份估價匯報中的估價時點，估價對象狀況和房地產市場狀況所

對應的時間均為一年前的某個口期,其估價類型也許是()。

A.在建工程抵押估價

B.房地產損害賠償估價

C.期房市場價值評估

D.房地產估價的復核估價

【對內答案】：D

第16題在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記

的是建筑面積，因此在對可比實例建立比較基準時應尤其注意的環節是()。

A.統一房地產范圍

B.統一付款方式

C.統一價格單位

I).統一市場狀況

【對時答案】：C

第17題估價對象是一套不帶車位的住宅，選用的可比實例成交價格為86萬元，具有

一種現價為8萬元的車位和一套全新狀態下價值為3萬元的家俱，家俱為八成新。該可比實

例經統一房地產范圍后的價格為（）萬元。

【對的答案】：B

第18題某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統需花費30

萬元，每年增長電費等運行費用5萬元。該寫字樓H勺預期剩余經濟壽命為30年，酬勞率為

8%,該寫字樓因采光受影響導致的J損失為（）萬元。

【對的答案】：C

第19題某房地產2023年4月的價格為6500元/肝，已知該類房地產2023年3?10

月的價格指數分別為105.53、月3.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均

以上個月為基數100）,該房地產2023年10月日勺價格為（）元/m\

【對的答案】：A

第20題酬勞率是一種與利率，內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是（

）。

A.投資率是投資回收與投入資本的比率

B.風險大的投資，不確定原因多，故酬勞率應低。反之，酬勞率應高

C.當投資于房地產能獲得某些額外好處時，投資者用提高所規定的酬勞率

D.當把土地看作尤其可靠的投資時，其酬勞率要低于其他較長期投資的酬勞率

【對時答案】：1）

第21題對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是（）。

A.建筑物竣工之口起到不能保證其安全使用之口口勺時間

B.在正常市場和運行狀態下凈收益不小于零的持續時間

C.由建筑構造、工程質量、用途與維護狀況等決定II勺時間

D.剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間

【對的答案】：B

第22題某宗已抵挖的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30

萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水甩供暖費等40萬元，營業稅及房地產稅等

65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃協議約定，保證合法、安全、正常使用所需

的一切費用均由出租人承擔。該房地產的凈收益為（）萬元。

A.245

B.275

C.315

D.345

【對時答案】：1）

第23題某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為1

2%,土地有效期限為30年，土地酬勞率為6%,該房地產日勺價值為（）萬元。

【對內答案】：D

第24題某房地產開發商開發一幢建筑面積10000m3與寫字樓，開發完畢后銷售均價

為3000元/nV,已知獲得土地時樓面地價為1000元/肝，開發成本和管理費用為1200元/

行，開發成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完畢后即開始銷售，銷售費用為銷售價

格的2%,銷售稅費為銷售價格H勺5.5%,開發期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓H勺銷

售利潤率為（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%

【對口勺答案】：B

第25題某成片荒地面積1k肝，進行“七通一平”的開發后分塊有償轉讓，開發成本

及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2斬開發經營期為1年。上述費用均

勻投入，可轉讓土地面積比率為65%,該地塊可轉讓土地H勺應計成本是（）元/11?

【對的答案】：C

第26題某寫字樓的建筑面積為4000ml剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出

租率僅為80%,月租金為30元/m'。當地有電梯的類似寫字樓U勺平均出相率為90$,月租金

為40元/肝，酬勞率為6，,假如修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）

萬元。

【對時答案】：D

第27題在假設開發法的現金流量折現中，估價對象開發完畢后的價值對應的時間一

般是（）。

A.獲得待開發房地產的時間

B.開發期間U勺某個時訶

C.開發完畢后的時間

D.開發完畢之后的某個時間

【對的答案】：B

第28題現評估一種六個月前停工的在建工程價值，經測算，完畢所有工程的建造費

用為1500元/nV,其中主體工程900元/m2,安裝及裝飾裝修工程費為600元/ml該在建工

程主體部分已完畢，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計規定在1年內完畢，未完畢部分

的費用均勻投入。若折現率為15%,則在估價時點時續建費用為（）元/肝。

【對時答案】：B

第29題直線趨勢法y=a+bX中的常數a、b,是由()決定的。

A.房地產II勺歷史價格資料

B.房地產II勺未來價格資料

C.房地產的現實價格資料

D.估價師選用的現時和未來的價格資料

【對的答案】：A

第3()題某類商品房2023?2023年的售價分別為600()元/而、6300元/肝、6678元/

m\7212元/nf、7645元/肝。運用平均增減量法，該類商品房2023年H勺價格為()元/

2

mo

【對的答案】：C

第31題威廉?阿郎索口勺在任意區位處的J地租計算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中,IV

表達()。

A.單位面積土地上農產品的產量

B.市場上每單位農產品的價格

C.生產每單位農產品的成本

D.向市場運送每單位衣產品U勺成本

【對的答案】：A

第32題某工業用地總面積為3000nf,容積率為。.5,樓面地價為1000元/e。現按

都市規劃擬變更為商業用地，容積率為4.0,對應的樓面地價為1500元/nf。該變化用途理

論上應補地價為()萬元。

A.500

B.525

C.600

I).1650

【對口勺答案】：D

第33題某估價匯報中采用收益法評估估價對象價值，估價成果偏高，其原因也許是

()。

A.空置率偏小

B,運行費用偏大

C.收益期限偏短

D.酬勞率偏高

【對的答案】：D

第34題某估價匯報中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發法求取其價值時,

開發完畢后的價值同步采!IJ了市場法和收益法求取;采用成本法求取其價值時，土地采用r

基準地價修正法求取。該估價匯報求取寫字樓在建工程II勺價值，實質上采用了()。

A.假設開發法和基準地價修正法兩種措施

B.假設開發法和成本法兩種措施

C.假設開發法、市場法、收益法和成本法四種措施

D.假設開發法、市場法、收益法、成木法和基準地價修正法五種措施

【對口勺答案】：D

第35題在估價假設和限制條件闡明中，當無理由懷疑建筑物的構造存在安全隱患時,

應（）。

A.假定建筑構造是安全時

B.肯定建筑物是安全的

C.強調建筑構造安全須進行有關專業鑒定

D.闡明建筑構造安全難以確定

【對的答案】：A

二、多選題（共15題，每題2分。每題口勺備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請

在答題卡上涂黑其對應得編號。所有選對的，得2分;錯選或多選U勺。不得分，少選且選擇

對的的，每個選項得0.5分。）

第36題下列經濟活動中，需要評估房地產抵押價值的是（）。

A.增長抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產進行動態監測

C.抵押貸款到期后需繼續以該房地產抵押貸款

D.處置抵押房地產

E.租賃抵押房地產

【對的答案】：A,B:C,D

第37題下列法律法規和原則中，應作為都市房屋拆遷估價根據的有（）。

A.中華人民共和國物權法

B.中華人民共和國都市房地產管理法

C.都市房地產開發經營管理條例

D.房地產估價規范

E.都市房屋拆遷估價指導意見

【對的答案】：A,B;D,E

第38題下列引起房地產價格上漲的原因中，屬于房地產自然增值的原因有（）。

A.對房地產自身進行投資改良

B.需求增長導致稀缺性增長

C.通貨膨脹

D.外部經濟

E.提高建導致本

【對時答案】：B,D

第39題在實際的房地產估價中，房地產抵押價值一般是抵押房地產未設置法定優先

受償款卜?的價值扣除估價師知悉日勺法定優先受償款后的J余額。這些法定優先受償款一般包括

()。

A.拖欠建設工程價款

B,已抵押擔保的債券數額

C.房地產變賣處置費用

D.訴訟費用

E.其他法定優先受償款

【對的答案】：A,B;E

第40題下列房地產價值類型中，屬于非市場價值的有()。

A.完全產權價值

B.出租****益價值

C.迅速變現值

D.承租****益價值

E.殘存價值

【對的答案】：C,E

第41題下列房地產價格影響原因中，不屬于房地產區位原因的有（）o

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環境景觀

D.土地開發程度

E.房屋完損等級

【對時答案】：A,D,E

第42題下列有關居民收入水平對房地產價格影響的表述中，對時臥」有（）。

A.居民收入口勺真正增長，一般會導致房地產價格上升

B.假如居民收入MJ增長是衣食較困難的低收入者H勺收入增長，則對房地產價格影響不大

C.假如居民收入的J增長是中等收入者的收入增長，則會促使房地產上升

D.假如居民收入的增長是高收入者的收入增長，且其無房地產投資或投機行為，則對房

地產價格影響不大

E.居民收入水平的變化對房地產價格影響不大

【對的答案】：A,B:C,D

第43題根據現行法律，下列房地產中不應作為以紙押為目的的估價對象日勺有（）。

A.土地所有權

B.依法承包U勺荒山的土地使用權

C.宅基地使用權

D.固有汽車加油站

E.鄉鎮企業用房

【對的答案】：A,C

第44題下列房地產中，一般狀況下合用市場法估價時有（）。

A.原則廠房

B.房地產開發用地

C.行政辦公樓

D.寫字樓

E.在建工程

【對的答案】：A,B:D

第45題就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往規定估

價師對其凈收益同步給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守U勺估計值

C.過裔的估計值

D.過低的估計值

E.也許的估計值

【對的答案】：A,B;E

第46題成本法中，在計算投資利息時，應計息項目包括（）。

A.土地獲得成本

B.開發成本

C.管理費用

D.銷售費用

E.銷售稅費

【對的答案】：A,B:C,D

第47題某房地產開發企業擬在2023年10月18R獲得一宗房地產開發用地,估計該

用地獲得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月；建成前六個月開始銷售，銷售期為

1年，下列選項中，對日勺的有（）。

A.運用假設開發法測算土地總價，估價時點為2023年10月18FI

B.運用假設開發法測