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房地產定價方法與策略2

第6章房地產營銷管理案例美國紐約Tishman房地產公司市場營銷目標：使美國人確信居住鄉村別墅是優裕生活的一部分；強化Tishman鄉村別墅的形象及市場占有率；美國紐約Tishman房地產公司宣傳目標：撰寫有關鄉村別墅的報道，在一流雜志及報紙的休閑娛樂版發表；從醫學角度指出鄉村別墅的環境對身體健康大有裨益分別針對年輕人市場、退休市場、政府機關及各種團體擬出特定的宣傳方案。房地產廣告指房地產企業按照一定的預算方式，支付一定的費用，通過一定的媒體將商品信息傳送給廣大目標顧客的一種溝通方式。二、房地產廣告確定目標市場和購買者動機制定廣告方案所需的5MMissionMoneyMessageMediaMeasurement提供信息誘導購買提醒使用1、確定廣告目標根據廣告目標的不同，廣告類型分為：用于市場的開拓階段，為建立初步需求服務的信息性廣告；為特定品牌培植選擇性需求的說服性廣告；為提醒顧客使用某產品的提醒性廣告。量力而行法制定廣告預算的方法確定廣告預算的依據是所能拿出的資金數額即在其他市場營銷活動都優先分配給經費之后，尚有剩余時再供廣告之用。此法簡單易行，但完全忽視推廣對銷售量的影響，會導致推廣支出超量或廣告支出不足。競爭對等法根據市場中的競爭企業來調整、平衡本企業的廣告預算，以保持競爭優勢。競爭對手的市場占有率為25%，它的廣告費總額為500萬元，則其每1%的市場占有率花費廣告費：500÷25％＝20萬元本企業下年度預計的市場占有率為30%，則廣告費應花費：20×30＝600萬元選擇廣告媒體應考慮的因素目標溝通對象的媒體習慣如普通低價房，把一般工薪階層作銷售對象，就沒有必要在價格昂貴的白領雜志上做廣告，而應選擇大眾性的報紙、電視、網絡及廣播等傳播手段。產品特性如高級寫字樓多采用向公司主管直接郵寄樓盤資料的方式；有的樓盤面向海外，則可在國際互聯網上推出。信息類型如廣告僅宣傳明日活動，須在電臺或報紙上做廣告。成本一、房地產定價方法1、成本導向定價法（1）成本加成定價法開發商按照所開發物業的成本加上一定百分比的加成來制定房地產的銷售價格。加上一定比例的利潤單位價格＝單位成本×(1+目標利潤率)÷(1-稅率)目標利潤率＝單位利潤÷單位成本單位利潤＝單位價格－單位成本－單位稅金6.2房地產定價方法與策略2、購買者導向定價法（1）認知價值定價法房地產開發商根據購買者對物業的認知價值制定價格。（2）價值定價法要求價格對于消費者來說，代表著“較低（相同）的價格，相同（更高）的質量”，即“物美價廉”。3、競爭導向定價法（1）領導定價法處于市場領導地位的開發商可以采取領導定價法。（2）挑戰定價法定價比市場領導者的定價低，但其開發的物業在質量上與市場領導者的相近。（3）隨行就市定價法開發商按照行業同類物業的平均現行價格水平定價。謝謝3月-2516:39:4316:3916:393月-

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