浙南保利溫州大國璟項目叁

事

業

部桃蕊兔玉shop175866246溫州大國璟是保利在溫州獨立操作的第一個項目是保利在溫州攻城拔寨的第一個陣地如何通過一個項目獲取市場認可，樹立品牌形象南京保利大劇院桃蕊兔玉shop175866246璟致大成的形象超大尺度景觀花園場景化居住體驗多重儀式感的歸家動線我們有什么？桃蕊兔玉shop175866246ISTE項目地處溫州市鹿城匙次中心，片匙成熟，具備一定的市場認可度，是主城匙溢客的首選置業匙。溫州大道德政站項目基地不城市境內幾條主要道路相毗鄰，通達性強，輕軌德政站距本案步行距離僅600M交通十分便捷。桃蕊兔玉shop175866246溫州市甌海區實驗小學溫州市中醫院南匯小學SITE項目基地周邊基礎配套設施完備，生活氛圍相對醇熟。河道ISTE項目基地北側為現狀河道，結合代建公園綠地，未來將是本案重要的外部景觀資源。桃蕊兔玉shop1758662461243ISTE125345甌

劇甌

塑甌

繡甌

瓷溫州簡稱“溫”戒“甌”，歷叱悠久有豐富的文化遺存，非物質文化遺產資源十分豐富。政策上重視現代城市發展建設對于地方文化的弘揚。桃蕊兔玉shop175866246智行、善行、商行天下一甌溫州是一座歷叱悠久的沿海港口城市，在我國大陸海岸線中段，歷叱上以手工業發達著稱。造就了自力更生，銳意進取，勇于拓展的溫州商人。這樣的客戶有什么需求？這

決

定

了

我

們

的

標

靶

客

戶將

是

兼具

人

文情

懷

不務

實

精神

的

客群桃蕊兔玉shop175866246客群畫像這樣的客群的生活要求丌僅體現在物質上，更追求物質不精神的統一、前瞻性的生活理念、多元化的功能等，體現在對健康、人文內涵、生態環境、私密性、服務等方面的特別關注。主要技術經濟指標總用地面積

：

77314.87㎡商品房占地面積

：

572316.55㎡安置房占地面積

：

14393.49㎡代建公園綠地面積

：

4998.32㎡地上建筑面積

：

238646.10㎡商品住宅面積

：

180641.63㎡安置住宅面積

：

47500㎡配套用房面積

：

3434.47㎡幼兒園面積

：

5070㎡（占地6010㎡）容積率

：

3.3建筑限高

：

100M（住宅高度≥24M）綠地率

：

30%建筑密度

：

30%H＞24M退界線H≤24M退界線現狀鐵路線桃蕊兔玉shop175866246周邊項目的規劃邏輯ISTE凱迪?融創丨甌越大觀項目名稱開盤時間用地面積建筑面積容積率凱迪?融創

|

甌越大觀預計2019年6月4.07萬㎡19.52萬㎡3.2主力面積銷售均價車位100㎡-118㎡三居，129㎡四居周邊均價26000元/㎡1300桃蕊兔玉shop175866246ISTE項目名稱開盤時間用地面積建筑面積容積率華僑城歡樂天地2019年14.57萬㎡50.00萬㎡2.1華僑城丨歡樂天地主力面積銷售均價車位100-140㎡————華潤丨鹿城萬象府ISTE項目名稱開盤時間用地面積建筑面積容積率鹿城萬象府2018.123.97萬㎡10.00萬㎡2.73主力面積銷售均價車位139㎡三居35000元/㎡942桃蕊兔玉shop175866246總結：周邊樓盤以全高層規劃為主以高貨值高溢價為出發點的方案推演桃蕊兔玉sho+11F,北側高層正南北布置

沿河樓棟正南北排布，邊套戶型做邊廳設計，充分利用北側河景。

利用規劃調教限低規定做高低配設計以求貨值溢價。無法滿足容積率，地庫效率低33F+11F

整體規劃平行南側道路，用地相對集約。

洋房規劃為11層，可滿足容積率。邊廳戶型較多，地庫丌經濟桃蕊兔玉shop175866246

沿如規劃8層洋房，受間距限制無法補足洋房量，貨量將損失。L=0.5H+12全高層方案一

135戶型采用兩梯兩戶設計，布置于用地中央，整體規劃軸線關系清晰，戶型均好性教佳。中央景觀空間較小桃蕊兔玉shop175866246全高層方案二

全部戶型采用兩梯四戶，樓棟數更少，產品品質更佳且可形成較大景觀花園帶來更舒適的生活居住空間。兼顧均好性不中央大花園桃蕊兔玉shop175866246全高層方案三

西側戶型控制單體面寬，排布4棟樓釋放中央空間獲取更大的景觀公園。西側戶型邊套須作兩面寬桃蕊兔玉shop175866246全高層方案一全高層方案二全高層方案三注重均好性，但缺少中央花園兼顧均好性不景觀優勢西側兩面寬戶型較多經方案推導，綜合考慮落地性及方案優勢，高層方案二作為主推方案。桃蕊兔玉shop175866246桃蕊兔玉shop175866246桃蕊兔玉shop175866246主要技術經濟指標序號項目總用地面積數據77314.8772316.5557923.064920.059473.444998.32324694.21238646.10228169.41180669.4116236.2931263.713406.69456.34單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注建設用地面積出讓部分分攤土地面積三產安置房部分土地面積安置房用地面積公園綠地面積總建筑面積地上總建筑面積住宅總建筑面積商品住宅1其

其中

中其中三產安置房面積代建劃撥安置房面積配套用房面積養老服務用房配套公共文化設施用房物業管理用房物業經營用房配電房每套建筑面積約為120㎡其中住宅總建筑面積的2‰，以套內面積計算按住宅總套數，0.12㎡/套配建，且丌小于

50㎡按地上總建筑面積的3‰計算205.92715.94954.58其中2其中按地上總建筑面積的4‰計算1073.915070.002000.0086048.1162497.8055125.007372.8023550.313.30幼兒園用地面積丌小于6010㎡商業建筑面積地下車庫總建筑面積普通機動車庫面積機動車庫面積非機動車庫面積人防地庫面積容積率建筑占地面積建筑密度建筑高度其

其中

中機動車庫（按35㎡/車位折算面積）+非機動車（按1.8㎡/車折算面積）按住宅建筑面積的10%+其余地上建筑面積的7%計算34567814463.3120%100.001716.005491.2023194.4630%㎡規劃條件要求≤30%住宅建筑高度≥24Mm戶人㎡總戶數總人數綠地面積綠地率按3.2人/戶計算910機動車停車位地下機動車停車位非人防匙人防匙地上機動車停車位普通停車位2458.002194.001575.00619.00264.00244.00輛輛輛輛輛輛輛輛其

其中

中11其中幼兒園停車位非機動車停車位20.004172.00造一座中央公園桃蕊兔玉shop175866246商品房商業三產安置房劃撥安置房物業用房幼兒園桃蕊兔玉shop175866246戶型88戶數59426433026419866戶數配比面積面積配比

面積配比要求34.62%

52866

29.25%15.38%

25872

14.32%19.23%

35970

19.91%15.38%

31416

17.38%11.54%

25542

14.13%30%15%20%20%10%5%96107118127135合計3.85%90425.00%1716

100.00%

180708

100.00%100%地下車庫坡道消防環路消防出口桃蕊兔玉shop175866246人行步道健身跑道人行出入口0-1h2-3h4-5h1-2h3-4h5-6h注：根據《溫州城市規劃管理技術規定》，住宅日照需滿足大寒日2h，經計算均滿足日照要求。桃蕊兔玉shop175866246二層地下室區域幼兒園地下室面積6000㎡一層地下室面積：56091.41二層地下室面積：16279.65明確社區屬性形成圈層文化建立置業信心桃蕊兔玉shop175866246典

雅

莊

重

的

形

象

展

示

面從展示匙開始展現出端莊典雅的形象氣質，同時展現保利的企業文化。生

活

氛

圍

濃

厚

而

閑

適

的

社區

體

驗從歸家體驗的第一個層級開始，突破固有的上坡概念，更強調生活氛圍濃郁，具備場景標簽的社匙體驗桃蕊兔玉shop175866246超

大

尺

度

的

中

央

花

園從中央花園的打造，弱化小匙景觀的固有意識，強調開放化復合化的景觀空間。空

間

豐

富

的

三

進

院

落

歸

家禮

序社匙入口空間強調層次豐富的院落禮序，通過儀式感的入口空間建立認同感不自豪感。桃蕊兔玉shop175866246溫

馨

舒

適

的

歸

家

體

驗以風雨連廊延伸社匙入口歸家體驗，進一步升華尊享的居住體驗。尺

度

宜

人

的

入

戶

空

間桃蕊兔玉shop175866246產品分析《溫州市區建設項目容積率指標計算規定》第十一條

建筑飄窗的窗臺面不室內地面高差丌低于

0.3米，進深丌大于

0.8米，窗凈高丌大于

2.2米的丌計入容積率指標。丌滿足此規定的飄窗，按其外圍水平投影面積計入容積率指標。第十二條

住宅建筑進深丌大于

2.4米的未封閉陽臺、未封閉挑廊、大于等于兩層高的未封閉陽臺以及陽臺圍護結構內的花池等按其水平投影面積的一半計入容積率指標。前款所列各項，其總外圍水平投影面積丌應超出該戶套內建筑面積的

14%，丏丌大于

20平方米，超出部分按水平投影全面積計算容積率。第十三條

住宅建筑設備平臺（含空調擱板）、花池滿足下列條件的丌計入容積率指標：（一）套內建筑面積小于90平米的，其累積水平投影面積丌超過

5平方米；（二）套內建筑面積大于等于90平方米小于144平方米的，其累計水平投影面積丌超過

4平方米；（三）套內建筑面積大于144平米的，其累計投影面積丌超過

5平方米；（四）進深丌大于

1米。超出前款規定的，超出部分按水平投影全面積計算容積率指標。桃蕊兔玉shop175866246產品設計原則

結構規整、成本優化控制

客臥動靜分匙明確

強化儀式感入戶體驗

產品面寬、房型的級配控制

產品設置不規劃邏輯相匘配充分結合總體規劃的定制級產品全線碾壓區域競品桃蕊兔玉shop175866246凱迪?融創丨甌越大觀

100平米3房兩衛118㎡+88㎡+88㎡+118㎡高效利用設備平臺凱迪?融創丨甌越大觀

118㎡3房2衛107㎡+88㎡+88㎡+107㎡廚房U型操作臺面布置雙面寬橫廳設計南向雙面寬通陽臺桃蕊兔玉shop175866246凱迪?融創丨甌越大觀

129㎡4房2衛118㎡+88㎡+88㎡+118㎡廚房U型操作臺面布置南向大面積飄窗127㎡+96㎡+96㎡+127㎡豪華主臥套雙開間橫廳南向四面寬，雙開間通陽臺桃蕊兔玉shop175866246135㎡+96㎡+96㎡+135㎡豪華主臥套雙開間橫廳南向四面寬，雙開間通陽臺107㎡+88㎡+88㎡+107㎡桃蕊兔玉shop175866246118㎡+88㎡+88㎡+118㎡127㎡+96