綱要:1、買賣身份莫簡單2、售樓廣告多睜眼3、五證審查須從嚴4、樣板房中少聯翩5、認購書前要盤算6、協議條款多把關7、補充協議別嫌煩8、簽字蓋章祝圓滿1、買賣身份莫簡單即買房人確定、賣房人審查。確定好以誰名義買房,她可能包含到未來過戶、繼承等問題。同時,注意輕易不要以她人名義買房,由此引發糾紛情況很多;賣房人應是開發商,少數例外。購房者應要求其提供營業執照原件,查看是否經過了最新年檢,貼有年檢標識,經營范圍中有沒有房地產開發、銷售內容。如沒有對應資質,將造成開發、銷售行為違法,這么房產買不得。2、售樓廣告多睜眼很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤宣傳中,開發商過多使用溢美之詞已形成一股時尚。開發商對樓盤計劃環境、價位等極力進行包裝,而直接面對購房用戶售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章,讓購房者認為買到了“廉價”:優美環境、低廉價位并能享受到開發商無微不至人文關心。實際上,一旦購房者拿到鑰匙踏進自己房屋,往往發覺開發商描述多種美好景象與現實相距甚遠,于是產生一系列糾紛,在無法協商一致情況下,只好訴至法院討說法。為了避免無須要麻煩,購房人最好在簽署協議時,要求開發商將廣告承諾內容寫入雙方協議中,或要求作為協議附件,使其成為協議內容一部分,以此約束開發商實現廣告內容。3、五證審查須從嚴現在在商品房銷售過程中,開發商通常不主動出示“五證”原件,只有少數開發商將“五證”或“五證”原件一部分在銷售時明示。不出示“五證”原件原因很多,有是工作態度及責任心問題,有是有意回避“五證”中所記載瑕疵,如存在抵押等,有是利用復印件做假,如將某項目一期說成二期等。對于首次購房者來說,要分清“五證”真偽,認識到記載內容可能存在利害關系,較為困難。最好將其作為協議附件,并要求開發商在協議中確保“五證”真實性,不然應負擔一定違約責任。五證是指《國有土地使用證》、《建設工程計劃許可證》、《建設用地計劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》(或《商品房銷售許可證》。正式《國有土地使用證》蓋有些人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章,證上土地使用者應與開發商名稱完全一致,注意有沒有土地使用權抵押統計。《臨時國有土地使用證》只能用于辦理預售許可證和開工證,不代表已取得最終土地使用權。通常是開發商先期繳了一部分地價款,如后期款項不能足額交付,就拿不到《國有土地使用證》,這是購房者辦理產權證一個重大隱患。計劃局《建設工程計劃許可證》是相關建設工程符合城市計劃要求法律憑證,取得該證后方可申請開工手續。依據房管局《建設用地計劃許可證》,看開發商所使用土地用途、位置和界限是否與建設用地計劃許可證相一致。建委《建設工程開工許可證》是工程可開工法律憑證,開發商出售是期房,應要求出示該證。如是現房,應查看建委發放《建設工程完工立案表》。房地局《商品房預售許可證》、《商品房銷售許可證》系可預售、銷售憑證,注意是否在使用期內,所購房子是否在預售、銷售范圍。有房屋開發商已辦理了大產權,此時應看產權證上是否包含了所購房屋。6月1日起施行最高人民法院《相關審理商品房買賣協議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》第2條要求:出賣人未取得商品房預售許可證實,與買受人簽訂商品房預售協議,應該認定無效,不過在起訴前取得商品房預售證實,能夠認定有效。4、樣板房中少聯翩在商品房預售過程中,有開發商設置了樣板房或樣板間。而且該樣板房布局講究、裝修精美,往往輕易令購房者浮想聯翩,仿佛已置身于自己未來房子中,被樣板房迷惑,放松了很多應該注意購房問題。結果在購房入住后,發覺房屋和樣板房有不小差距。即使《商品房銷售管理措施》第31條要求,開發商設置樣板房,應該說明實際交付商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致,未作說明,實際交付商品房應該與樣板房一致。但很顯著,購房人是需負擔一定舉證責任,要證實樣板房存在及內部結構、設備、裝修標準等情況。所以買放人對于樣板房要頭腦清醒,如購置房屋一樣板房,應說明實際交付商品房質量、設備及裝修與樣板房一致,要把樣板房情況在協議中確定。考慮到樣板房可能拆除或結構內容等發生改變,提議購房人將樣板房情況以拍照、錄象等證據形式固定。5、認購書前要盤算在現在商品房交易過程中,很多開發商在與購房人簽署正式商品房買賣協議前,要求購房人簽署認購書,交納認購款。這里說明一點,簽署認購書不是房屋預售或銷售必經程序,提議購房者不要輕易簽署認購書。假如有購房者確看上了某個項目房子,擔心錯過,必需簽署認購書,則應注意以下問題:首先,依據6月1日起施行最高人民法院《相關審理商品房買賣協議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》第5條要求:商品房認購、訂購、預訂等協議含有《商品房銷售管理措施》第十六條要求商品房買賣協議關鍵內容(包含當事人名稱或者姓名和住所;商品房基礎情況;商品房價款確定方法及總價款、付款方法、付款時間;交付使用條件及日期等條款,而且出賣人已經根據約定收受購房款,該協議應該認定為商品房買賣協議。其次,不管認購書具不含有成為購房協議條件,其效力均應依據開發商是否已取得商品房預售許可證實、本身內容等來確定。再次,購房者在認購書中要明確所交款項是“定金”還是“訂金”,二者法律后果是不一樣。6、協議條款多把關在簽署商品房買賣協議時,因為買賣雙方在專業知識上信息不對稱,有時買方并非出于本意或者不知道怎樣把握協議,以致最終在協議推行中處于被動地位。購房者在簽署《商品房買賣協議》前,應對協議條款及專業詞語仔細閱讀、了解,必需時可向房地產專業律師以及房地產開發主管部門進行咨詢。就協議關鍵條款說明以下:(1相關房屋面積方面條款。商品房以建筑面積計算房款,建筑面積由套內建筑面積與分攤共有面積兩部分成。應在協議中約定套內建筑面積和分攤共有面積多少,并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差處理方法。現在交付房屋時,往往建筑面積增大,且不超出3%,但套內建筑面積降低,公攤面積增大。為避免此種對買房人不利情況出現,協議中有必需約定套內建筑面積不得降低多少,公攤面積不得增大多少等等,比如:2%,并約定超出此范圍怎么辦,退房或不退房;退房包含哪些費用,不退房怎樣負擔違約責任等。另一個按套內建筑面積計算房款,套內建筑面積與協議約定不符時,通常根據最高院司法解釋確立通常標準即是否超出3%處理。(2相關價格、收費、付款額同條款。價格條款應比較明確,應有細項約束發展商不得隨意加價,不應包含其她多種不合理費用。在付款方法條款中,應明確、具體要求付款方法,如繳納定金時間、數額、分期付款步驟、時間、數額等。可注明買方在協議生效幾天之內向金融機構申請貸款,假如不能經過話,買方能夠取消協議,全數取回定金。提議買方不管有沒有貸款必需,最好爭取加入此條款,達成留給自己一個冷靜期效果。(3相關房屋質量條款。購房者在簽協議時一定要具體地把質量要求寫進協議。如:臥室、廚房、衛生間裝修標準、等級;建材配置清單、等級;屋內設備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家俱瑕疵;房屋抗震等級等質量要求都應包含到。協議中還能夠要求房屋保質期、隸屬設備保持期等。雙方協議中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”,而實際入住時業主發覺,大理石地面材料實為人造大理石,而進口潔具、廚具實際上是中國產品,只是貼上外國商標。在案件審理時,開發商使用人造大理石沒有違約,因為當初在簽協議時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產,確是外國品牌,也符合約定。當然,使用這些產品使造價和裝修檔次與業主所想象差距較大。對這種裝修條款約定不明確,雙方解釋條款意見不一情形,對格式條款按《協議法》相關要求以不利于協議提供方即開發商解釋為準。有些購房人認為,商品房完工后已經過政府主管部門組織完工驗收,驗收合格后才許可交付使用,所以商品房不應該出現質量問題。而且還有《住宅質量確保書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對商品房質量細節作了要求,所以也就沒有必需在協議中約定商品房質量問題。但事實并非如此。商品房完工驗收是以抽查方法進行驗收,所以不能確保每一套商品房質量都合格,而且完工驗收質量標準和購房人所期望質量要求也可能有差距。至于《住宅質量確保書》和《住宅使用說明書》相關房屋質量要求,都是由開發商擬訂,側重保護開發商利益,所以有必需在購房協議中約定房屋質量問題。墻體、地面、頂棚平直度,頂棚、廚房、衛生間防水情況,表面裂縫等進行必需約定。(4相關售后物業管理條款。這是購房人在簽協議時輕易忽略內容,要注意預防物業管理企業變更物業費。自6月1日起施行《商品房銷售管理措施》第十三條要求:“商品房銷售時,房地產開發企業選聘了物業管理企業,買受人應該在簽訂商品房買賣協議時與房地產開發企業選聘物業管理企業簽訂相關物業管理協議。”不過,在實際簽約時,很多房地產企業不一樣意在簽訂商品房買賣協議時與買受人簽署相關物業管理協議。對此,買受人應該據理努力爭取,預防交房時物業企業變更物業費。(5相關推行協議期限和方法條款。應寫明房屋交付日期,房屋價金交付日期、金額和方法。比如交付房價款,是一次付清,還是分期付清。(6相關產權登記條款。由雙方依要求日期會同辦理,或委托代理人辦理。在辦理產權過戶手續時,賣方應出具申請房屋產權移轉給買受人書面匯報,以及繳納稅單。根據《商品房銷售管理措施》要求,約定辦理產權證期限應為60日。不過,實際簽約時,出賣人往往將此期限延長,通常有90日、180日等等。買房人應努力爭取在協議中,將出賣人為買受人辦理產權證期限約定為60日,不宜太長。假如此期限時間過長,如:365天以上,表明此項目土地或房屋很可能被設定了抵押擔保,短期內不能解除抵押,對買受人采取公積金貸款和立刻取得房產證有很大影響。（7）相關稅費負擔條款。房屋買賣中應繳納一切捐稅、費用,應按法律要求,各自負擔,并明確載入協議。（8）相關違約責任條款。包含出賣人逾期交付房屋應負責任,或不能或不推行交付房屋應負責任;買受人逾期付款應負責任,以及毀約不買應負責任等。房產銷售協議相關違約責任條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房,不負擔責任”這么表述。依據中國《民法通則》第一百五十三條要求,“不可抗力”,是指不能預見、不可避免并不能克服客觀情況,如地震、火災、戰爭等。依據此要求,房產買賣協議中設定相關了延伸、擴張。但售房方不能把發展商自己過失,如:對市場判定不正確投資失誤、項目設計不周密修改方案等原因歸之為不可抗力,同時也不能把應該估計到而沒有估計到季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力,從而免去自己理應負擔違約責任。所以簽署協議時,應尤其注意“不可抗力”在協議中是怎樣界定。現在開發商在購房協議中,相關逾期交房違約責任通常約定為每拖延一日負擔全部房款萬分之二或三違約金。這個違約金百分比偏低,與支付房款銀行貸款利息相當,違約金處罰性表現不夠,買房者應爭取提升該百分比,能夠考慮在千分之0.5至1之間。（9）相關不可抗拒力。簽署協議時,注意“不可抗力”在協議中是怎樣界定。“不可抗力”指不能預見、不能避免并不能克服客觀情況（僅指自然災難,不包含政府行為或社會異常事件）。任何一方不得就此做擴大解釋,不然,該解釋不含有約束力。并應約定一個通知期限。出賣人有時提出以下免責條款,買受人最好不要同意:非出賣人原因,相關部門延遲發出相關同意文件;施工中碰到異常惡劣天氣、重大技術問題不能立刻處理。7、補充協議別嫌煩《商品房買賣協議》補充協議內容通常包含付款方法、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標準、拖延交房特殊原因說明、公建配套設施以及花園綠地權屬、物業管理等。提議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款內容,對有損于自己利益條款要與賣方協商重新擬訂,對遺漏事項要加以補充。買受人在簽署協議時一定要將自己與開發商所約定事項在協議中加以表現,只有這樣才能在以后發生爭議情況下,有據可尋,最大程度地維護當事人正當權益。買受人盡可能要求開發商提供電氣、供水、供暖以及其她線路和裝修平面圖。這既是購房人一個基礎知情權,也是以后處理爭議關鍵依據。房屋平面圖作為協議附件一,是當事人意思一致表示,也是以后發生爭議處理依據。因為劉先生在簽署協議時并沒有仔細審查自己協議附件,所以并沒有意識到開發商所提供房屋平面圖與雙方實際約定并不一致,而且存在很多缺點,而當雙方發生爭議時,起到證據作用卻只能是協議附件中平面圖,所以,期望廣大消費者在與開發商簽署商品房買賣協議時,一定要仔細審查房屋平面圖方向、尺寸、百分比等具體細節是否在圖中標明。避免商住混用引發糾紛。伴隨商品房交付使用,因商住混用產生糾紛現象時有發生,可在協議中約定出賣人確保本幢商品房只作為住宅出賣,不得作為商業用房出賣,不然負擔違約責任。約定“五證”復印件真實性,不然開發商應負擔對應責任選擇賣方出示《建設工程完工驗收立案表》作為房屋交付條件。交房時出示實測面積。從市場角度來說,適銷對路產品供不應求,仍處于賣方市場,賣方就會利用市場優勢,在推行協議過程中不做出太多讓步。至于市場需求少或積壓商品房,因存在這么那樣問題,賣方寧死也不愿讓步。從司法角度看,房地產市場剛剛形成并高速發展,立法者、管理者從觀念上和實際操作上都不能適應房地產市場快速發展需要,且又無經驗及先例可循,造成立法和管理相對于房地產業快速發展來說比較滯后;在多個原因綜合作用下,短期內買方與賣方是無法抗衡,無法達成權利義務趨向于真實一致。那么在這種買方顯著處于弱勢及不利情況下,怎么能盡最大可能為自己爭得部分應屬于自己但實際上卻被侵犯或被忽略權利呢？買方聘用律師幫助簽署購房協議,在就協議條款進行協商、談判時候,買方要與自己律師站在一個立場,要表示出對律師高度信任,這么才有利于爭取到最大協議合法權益,最大程度降低協議內容不利于買方甚至對買方不公結果。在開發商表示不簽就算了情況下,即使你很想買這個房子,你也要沉著,不要輕易放棄律師為你提出談判條件,要知道很多談判不是一蹴而就,要有各自爭取過程。總而