二手房價止跌回穩(wěn)，核心城市超六成高端小區(qū)漲價所有?克而瑞集團·研究中心1/6克而瑞觀點文/張衍今天國家統(tǒng)計局公布2025年1月70城房價指數(shù)，一線城市一二手房價環(huán)比繼續(xù)上漲。CRIC監(jiān)測重點城市一二手成交也延續(xù)止跌企穩(wěn)行情，成交同比持續(xù)正增，開盤去化率突破四成。核心城市二手房市場延續(xù)回暖勢頭，房價上漲小區(qū)占比進一步擴大，議價空間持續(xù)收窄，市場信心加速修復(fù)。在改善及高端房源需求釋放的帶動下，部分小區(qū)甚至出現(xiàn)成交價超掛牌價的“溢價”現(xiàn)象，買賣雙方價格預(yù)期趨同，市場活躍度顯著提升：為進一步探析二手房成交價格的動向，研究中心以北京、上海等11個典型城市的二手房小區(qū)為樣本，為避免單套異常成交影響較大，每個月樣本小區(qū)的選取標(biāo)準(zhǔn)，均為近2個月交易量不小于5套。從統(tǒng)計結(jié)果來看，1月有49.48%的小區(qū)成交價環(huán)比上升，較上月增加1.18個百分點，房價上漲小區(qū)的占比已連續(xù)四個月增加。與此同時，房價環(huán)比上升的小區(qū)占比較2024年1月增加4.79個百分點。受年底成交集中釋放的影響，1月成交節(jié)奏有所放緩，但高頻成交的小區(qū)數(shù)量同比上升7.62%，市場活躍度相較去年同期有所提升。與成交價的回升趨勢一致，賣方房東的心理預(yù)期進一步走強。2025年1月，有42.28%的小區(qū)掛牌價環(huán)比上漲，同比增加6.64個百分點，較上月提升8.59個百分點，漲幅較上月的0.2個百分點顯著擴大。自2024年下半年以來，掛牌價上漲的小區(qū)占比持續(xù)攀升，反映出市場信心的穩(wěn)步回暖。成交價與掛牌價雙雙延續(xù)上行趨勢，且漲幅進一步擴大，市場價格回暖跡象更為明顯。與此同時，盡管受周期性因素影響，成交節(jié)奏有所調(diào)整，但高頻成交小區(qū)的數(shù)量較去年同期仍有所增加，顯示出市場整體的韌性與活躍度。在價格與預(yù)期同步改善的推動下，市場信心修復(fù)的步伐持續(xù)推進。圖：2025年1月典型城市二手房掛牌價與成交價環(huán)比上漲小區(qū)占比從城市表現(xiàn)來看，1月西安、蘇州均有過半小區(qū)房價環(huán)比上漲，其中蘇州更是有84.51%的小區(qū)房價環(huán)比上漲，顯著高于其他城市，值得注意的是，在2024年1月，蘇州房價上漲的小區(qū)占比同樣接近80%，這一現(xiàn)象表明，蘇州二手房市場在年初存在較為顯著的季節(jié)性上漲特征。聯(lián)系一二手市場表現(xiàn)來看，2025年1月蘇州二手房成交同比上漲超過二成，新房市場中，四季聽瀾和湖濱四季二期兩個高端別墅項目，也均實現(xiàn)了100%的開盤去化率。此外，對比2024年12月數(shù)據(jù)，西安、蘇州均已連續(xù)兩個月有過半小區(qū)房價環(huán)比上漲，市場信心持續(xù)提振。北京、廣州、武漢在2024年12月房價上漲小區(qū)占比短暫回落之后，1月年初房價迎來“補漲”，市場信心有所修復(fù)。其中，廣州、武漢在2024年12月僅三成小區(qū)房價環(huán)比上漲，而1月已回升至接近五成。此外，深圳、武漢在2024年1月僅約兩成小區(qū)房價環(huán)比上漲，1月同樣回升至接近五成。從同比數(shù)據(jù)來看，廣州、深圳、蘇州、天津、武漢、西安的房價上漲小區(qū)占比較2024年1月均有所提升。環(huán)比來看，北京、廣州、蘇州、武漢的房價上漲小區(qū)占比較2024年12月增加，短期內(nèi)市場表現(xiàn)活躍，房價延續(xù)回升趨勢。圖：2025年1月及2024年1月、12月典型城市二手房成交均價環(huán)比上漲的小區(qū)占比2025年1月，典型城市二手房平均議價空間為18.1%，較2024年12月下降了0.5個百分點。自2024年8月以來，議價空間已連續(xù)6個月收窄，成交價格向掛牌價靠攏的趨勢愈發(fā)明顯，反映出賣方信心的進一步回升。圖：過去一年典型城市二手房平均議價空間變動趨勢分城市表現(xiàn)來看，1月武漢（8.68%）、西安（6.23%）的平均議價空間已經(jīng)收窄至10%以內(nèi)，而南京（-1.86%）、蘇州（-0.83%）的議價空間已降至負(fù)值，這意味著部分小區(qū)成交房源的最終價格已超過掛牌價，小區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房源成為了交易主力，尤其是在改善、高端房源板塊，買房信心有所恢復(fù)。圖：2025年1月二手房平均議價空間較小的典型城市4,改善類小區(qū)房價延續(xù)上漲，高端小區(qū)房價止跌反彈、平均議價空間降至0%從小區(qū)類型來看，改善類小區(qū)房價在1月延續(xù)了上漲趨勢，58.04%的小區(qū)房價環(huán)比上行，較上月增加6.3個百分點，漲幅進一步擴大，市場需求仍保持較強韌性。相比之下，剛需類小區(qū)房價上漲占比為44.76%，與上月基本持平，市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定。高端小區(qū)房價在12月短暫回落后，1月迎來明顯反彈，65.85%的小區(qū)房價環(huán)比上漲，較上月增長14.36個百分點，市場對高端房源的需求有所恢復(fù)。議價空間方面，高端小區(qū)表現(xiàn)同樣突出，1月議價空間消失（-0.4%），意味著部分成交價格已超過掛牌價，顯示出市場對優(yōu)質(zhì)房源的競爭加劇。改善類小區(qū)的議價空間降至9.11%，較12月進一步縮小7.4個百分點，買賣雙方的價格預(yù)期趨同。而剛需類小區(qū)的議價空間上升至22.93%，較上月擴大2.6個百分點，仍具一定的議價空間。從相關(guān)統(tǒng)計量來看，同樣是高端小區(qū)的波動性較大，議價空間的標(biāo)準(zhǔn)差達0.53，遠超剛需（0.22）和改善類（0.22）小區(qū)，部分小區(qū)的成交均價顯著高于掛牌均價。剛需與改善類小區(qū)的議價情況較為均衡，市場定價較為一致。圖：各類小區(qū)二手房平均議價空間變動趨勢說明：剛需、改善、高端的分界線分別為城市項目房價中位數(shù)的1倍、1.8倍2025年1月，房地產(chǎn)市場延續(xù)了前期筑底回升態(tài)勢，二手房市場率先展現(xiàn)出更強的價格修復(fù)動能。房價上漲小區(qū)占比連續(xù)四個月擴大，高頻成交活躍度同比提升，買賣雙方價格預(yù)期加速趨同，市場信心步入實質(zhì)性修復(fù)階段。房價呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化回暖，改善及高端房源成為本輪信心修復(fù)的核心支撐。改善類小區(qū)房價漲幅持續(xù)領(lǐng)先，議價空間已壓縮至個位數(shù)；高端房源更出現(xiàn)平均成交價高于掛牌價的現(xiàn)象，顯示出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的更受高端買房青睞。相較而言，剛需類產(chǎn)品雖保持價格穩(wěn)定，但買賣博弈空間仍然較大，反映出市場復(fù)蘇進程的分化特征。值得關(guān)注的是，重點城市二手房價格指標(biāo)已形成持續(xù)向好的傳導(dǎo)路徑：議價空間連續(xù)六個月收窄印證賣方預(yù)期轉(zhuǎn)強，高價成交占比提升推動價格中樞上移，核心板塊的示范效應(yīng)正逐步向全域擴散。這種價格修復(fù)的韌性，為后續(xù)新房市場企穩(wěn)創(chuàng)造了更堅實的傳導(dǎo)基礎(chǔ)。隨著"以舊換新"政策持續(xù)顯效，二手房市場回暖對交易鏈條的疏