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設備綜合管理手冊

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目錄

1、設備綜合管理工作程序.................................(1)

2、給排水設備設施運行管理程序..........................(5)

3、供配電設備設施運行管理程序........................(9)

4、運行表格.............................................(13)

4.1設備(機具)購置申請表

4.2設備(機具)外委維修申請表

4.3設備(機具)報廢單

4.4設備保養記錄

4.5設備故障問題轉呈單

4.6報廢設備、器件清單

4.7配電設備巡查記錄

4.8給排水設備巡查記

4.9設備保養計劃表

4.10設備評分表

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1、設備綜合管理工作程序

一、目的

從總體上確立各類設備的管理要求，確保各類設備管理工作的統一、完整和完善。

二、適用范圍

適用于公司管理的各類設備的綜合管理工作。

三、職責

1、工程部負責所轄區的各類設備的日常管理工作C

2、管理部負責各類設備的檔案的管理工作。

四、程序要點

1、設備檔案的建立要求

(I)工程部在接管物業后一周內應將管轄范圍內的所有設備建立臺賬(見附表),

并在建檔后的3個工作日內將臺賬移郊交公司辦公室存檔。

(2)工程部應在接管物業后一周內將所轄物業內的所有設備進行設備標識及設備

編號：

所有設備應單機單臺或按功能系統進行“設備標識”；

“設備標識”用標牌形式予以實施，標牌應有下列內容：

----設備名稱；

----設備編號。

設備編號按下列規則編制：

----------該類測試設備的順序號，用阿拉伯整數

----------------------移動使用加-＞：義各《裝置個；)

--------------------------------測量尺寸用(類型符號二

注意事項：1、設備流水號按物業點的設備總數流水編制。

2、同類型同系統設備的流水號碼應保持相對的集中和連續性。

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2、同類型同系統設備的流水號碼應保持相對的集中和連續性。

標識的制作規范：

——標識材質用金屬薄板制作，表面拋光呈本色；

——設備編號凹形字體，涂黑色磁漆；

——尺寸長X寬X厚為70mmX20mmX1mm。

3所有設備應按單機單臺或功能系統建立《設備卡》。

4設備臺賬應保持與設備現行狀態一致，為此，設備管理人員應將諸如設備封存、

停用、限制使用范圍、調遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時分別在設備臺賬或設

備卡片上予以登錄。

5《設備臺賬》和設備出廠原件（合格證、說明書、保修協議等）統一由公司辦

公室保存。物業部保存曼印件。

2、設備的日常操作、運行、維修保養管理

詳見工程部各類設備操作、運行、維修保養管理標準作業程序。

3、設備的購置管理

1設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。

2設備購.置應遵循滿足服務提供需要的原則。

3設備購.置的資金來源按相關法規或規定執行。

4設備更新需在原設備辦理了報廢手續后進行。

5新添設備由工程部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。

6采購設備應遵循《采購管理標準作業程序》的相關規定進行采購。

7采購設備到達公司后，由工程部進行清點核對，接收相關資料?，并組織安裝調

試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續；不符合要求的，按合同或公司相關規定辦

理。

8經驗收符合要求的采購設備按本條例相關規定納入臺賬，建立卡片等進行日常

管理。

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4標識的方式方法：

設備狀態用標識牌進行標識，標識牌用300mmXI50mmX3mm（長X寬義厚）

的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；

設備狀態標識牌應在設備狀態確定后，由設備操作人員及時懸掛于應鄧標識設備

的顯眼位置；

設備狀態改變，標識應隨之改變。

5、設備的停用和封存

1發現下列情況之一，設備應予停用或封存：

多余設備，含服務提供有再需要的設備；

設備功能已不能滿足提供服務需要的設備。

2停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態的損壞。

3工程部應定期（如?個季度）對停用或封存的設備進行檢查，以保持其適用性3

4設備主管人員應填寫設備停用或封存的報批單，經管理處主任?批準后實施。

6、設備的報廢

1無修復價值的設備應予報廢。

2報廢設備應由工程部組織鑒定。參與鑒定的人員應包括：設備主管運行人員/

管理處主任等。

3設備主管人員應填寫《設備報廢審批表》，經公司總經理批準后實施。

4需報廢設備在未獲得批準、實施前，應懸掛“待報廢”標識。

5報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應懸掛“報廢”標識。

6機電處應將批準的《設備報廢審批表》報公司財務部?份。

7、機房評比

1工程部主管負責定期組織相關人員對各類機電設備房進行評比。

2評比內容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完好狀況、管道潔凈完好狀

況、設備表面潔凈度、設備性能完好狀況、檢修保養記錄、室內其他設備狀況、總體

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印象。

五、記錄

1、《設備臺賬》

2、《設備卡》

3、《采購設備驗收表》

4、《設備停用/封存/報廢/審批表》

5、《設備定點管理檢查表》

六、相關支持文件

工程部所有工作程序

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2、給排水設備設施運行管理程序

一、目的

規范給排水設備設施運行管理工作，確保給排水設備設施良好運行。

二、適用范圍

適用于轄區內給排水設備設施的運行管理。

三、職責

1、工程部主管負責檢查給排水設備設施運行管理工作的實際情況。

2、機電維修員具體負責給排水設備設施的運行管理。

四、程序要點

I、巡視監控

（1）機電維修員應定期巡視一次轄區內水泵房（包括機房、水池、水箱），主供水

管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。

（2）巡視監控內容如下：

①水泵房有無異常聲響或大的振動；

②電機、控制柜有無異常氣味；

③電機溫升是否正常（應不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；

④電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內各無

器件是否工作正常；

⑤機械水壓表與PC上顯示的壓力要求（正常值為4.5kgf/cm2）；

⑥水池、水箱水位是否正常；

⑦閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；

⑧主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標識是否清晰；

⑨止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；

⑩臨時接駁用水情況；

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⑩雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現象。

(3)水泵房機電維修員在巡視監控過程中發現給排水設備設施有不正常情況時，應

及時采取措施加以解決；處理不了的問題，應及時詳細地匯報給工程部主管，請求協

助解決。整改時，應嚴格遵守《給排水設備設施保養/維修作業程序》。

2、給排水設備設施異常情況的處理

(I)主供水管理爆裂的處丸：

①立即關閉相關連的主供水管上的閘閥；

②如果關閉了主供水管上相關連的閘閥后仍不能控制大量泄水，則應關停相應的

水泵房；

③立即通知事務部及工程部主管。工程部主管聯絡供水公司進行搶修；事務部負

責通知相關的用水單位和用戶關于停水的情況；

④在工程部水泵房組長或工程部主管的組織下，盡快開挖出所爆部位水管；

⑤供水公司修好所爆部位水管后應由水泵機電維修員開水試壓(用正常供水壓力

試壓)，看有無漏水或松動現象；

⑥確認一切正常后，回填土方，恢復水管爆裂前的原貌。

(2)水泵房發生火災時按《火警、火災應急處理標常作業程序》處置。

(3)水泵房發生水浸時的處置：

①視進水情況關掉機房內運行的設備及設施并拉下電源開關；

②堵住漏水源；

③如果漏水較大，應立即通知機電處主管，同時盡力阻滯進水；

④漏水源堵住后，應立即排水；

⑤排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理。如用干的干凈抹布擦拭、熱

風吹干、自然通風、更換相關管線等；

⑥確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現則

可以投入正常運行。

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3、水泵房管理

(1)非值班人員不準進入水泵房，若需要進入，須經機電處主管同意并在值班人員

的陪同下方可進入水泵房,

(2)水泵房內嚴禁存放有毒、有害物品。

(3)水泵房內應備齊消防器材并應放置.在方便、顯眼處。水泵房內嚴禁吸煙。

(4)每班打掃一次水泵房的衛生，每周清潔一次水泵房內的設備設施，做到地面、

墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整

潔光亮。

(5)水泵房內應當通風良好，光線足夠，門窗開戶靈活。

(6)水泵房內應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值水泵房機電維修員保管，水泵房機電

維修員不得私自配鑰匙。

5、交接班要求

(I)接班人員應準時接班。

(2)接班人員應認真聽取交班人交代，并查看《給排水設備設施運行日記》，檢查

工具、物品是否齊全，確認無誤后在《給排水設備設施運行日記》上簽名。

(3)有下列情況之?者不準交班：

①上?班運行情況未交代清楚；

②記錄不規范、不完整、不清晰；

③水泵房不干凈；

④接班人未到崗；

⑤事故正在處理中或交班時發生故障，此時應由交班人負責繼續處理，接班人協

助進行。

6、機電維修員應將給排水設備設施的運行數據(環境溫度、電壓、電流、運行

頻率)及運行狀況完整、規范地記錄在《給排水設備設施運行日記》表內，于每月的

3口前由水泵房組長將上一個月的記錄整理成冊后交機電處存檔，保存期為二年。

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五、記錄

《給排水設備設施運行管理日記》

六、相關支持文件

1、《給排水設備設施維修保養作業程序》

2、《火警火災應急處理標準作業程序》

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3、供配電設備設施運行管理程序

一、目的

規范供配電設備設施運行管理工作，確保供配電設備設施良好運行。

二、適用范圍

適用供配電設備設施的運行管理。

三、職責

1、工程部主管負責配電設備運行的實施情況。

2、電工負責供配電設備設施的運行管理。

四、程序要點

I、巡視監控

(1)電工定期巡視兩次高壓開關柜、變壓器，配電柜、電容柜，落地箱、電表箱。

(2)巡視情況記錄在《供配電設備設施運記錄》上。

(3)巡視內容：

①變壓器油位、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運行是否超溫(85C)；

②有無異常響聲或氣味；

③各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；

④單相、三相電壓是否在額定值±10%范圍以內，是否超載運行；

⑤各種接頭是否有過然或燒傷痕跡；

⑥防小動物設施是否完好；

⑦接地線有無銹蝕或松動；

⑧各種臨時用電接駁情況；

⑨各種表示牌、標示物是否完好；

⑩安全用具是否齊全，是否存放與規定位置；按時開關管轄區域內的路燈、燈飾

或噴水池，及時維修好轄區內路燈。

生效

XXXX年01月01日頁碼第9頁，共22頁

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(4)對于巡視中發現的問題，電工應及時采取整改措施加以解決，處理不了的問題

應及時如實地匯報給組長或主管，在組長或主管的協同下加以解決。

2、異常情況處置.

(I)觸電位置。發現有人觸電時，當值變配電室值班的電工應保持鎮靜、保持頭

腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急搶救：

①拉開電源開關、拔去插頭或熔斷器；

②用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具(平口鉗、斜口鉗等)剪斷電線；

③用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源；

④防止觸電者在斷電后跌倒；

⑤如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫生進行診治，密

切注意其癥狀變化；

⑥如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲

帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現象，則應積極進行人工呼吸，

并及時送進醫院；

⑦如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都以停止，此時不能認為其已死亡，應當立即

對其進行人工呼吸。人工呼吸必須連續不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫生感到現場

救治為止。

(2)配電柜自動空氣萬關跳閘的處置.：

①判斷跳閘原因(短路或過載)；

②查清楚負載種類及分布情況；

③對可疑處逐個檢查，確認故障部位或報告組長/主管，請求支援解決；

④如故障已排除應立即恢復供電。

(3)變配電房發生火災按《火警、火災、應急、處理標準作業程序》處置。

(4)變配電房?發生水浸時的處置.：

①視進水情況，拉下總電源開關或高壓開關；

生效

XXXX年01月01日頁碼第10頁，共22頁

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②堵住漏水源；

③如果漏水較大，應立即通知機電處主觀，同時盡力阻滯進水；

④漏水源堵住后，應立即排水；

⑤排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理(如用干的干凈抹布擦拭、熱

風吹干、自然通風、更換相關管線等)；

⑥確認濕水已消除(如各絕緣電阻達到規定要求)，開機試運行，如無異常情況

出現，則可以投入正常運行。

3、“市電”停時，當值變配電室值班電工應按《柴油發電機操作標準作業程序》

進行巡視監控。從“市電”停到發電機開始供電，規定時間不超過5分鐘。

4、變配電室管理

(I)非值班人員不準進入機房，若需要進入，須經機電處主管，并在值班人員陪

同下方可進入機房。

(2)機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內應備齊消防器材，并禁止吸

煙。

(3)每班打掃一次機房的衛生，每周清潔一次機房內和設備設施衛生，做到地面、

墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無油漆、無銹蝕、無污物，油漆完好，整

潔光亮。

(4)機房內應當通風良好、光線足夠、門窗開戶靈活，防小動物設施完好。

(5)對機房都應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值班電工保管，值班電工不得私自配

鑰匙。

5、交接班要求

(I)接班人員應認準時來接班。

(2)接班人員應認真聽取交班人員交代，并杏看《供配電設備設施運行記錄》，檢

查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《供配電設備設施運行日記》上簽名。

(3)有下列情況之一者不準交接班：

生效

XXXX年01月01日頁碼第11頁，共22頁

日期

xxxx有限公司物業管理分公司文件編號:

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①上?班運行情況未交代清楚；

②記錄不規范、不完整、不清晰；

③機房不干凈；

④接班人未到崗；

⑤事故正在處理中或交班時發生故障，此時應由交班人負責繼續處理，接班人協

助進行。

6、當值變配電室值班電工應將供配電設備設施的運行數據（電壓、電流、功率

因數、環境溫度、有功用量、無功用量）及運行狀況清晰、完整、規范地記錄在《供

配電設備設施運行日記》表內。變配電房組長在每月的3號之前將上一個月的記錄整

理成冊后交機電處存檔，保存期為兩年。

五、記錄

《供配電設備設施運行記錄》

六、相關支持文件

1、《火警、火災應急處理標準作業程序》

生效

XXXX年01月01日頁碼第12頁，共22頁

日期

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4、運行表格

4.1設備（機具）購置申請表

設備名稱：申請單位：

數量：預測單價：預測總價：

購置原因：

主要技術規格：環保要求：

詢價情況：

簽名：

日期：

主管意見：

簽名：

日期：

經理審批：

簽名：

日期：

生效

日

期XXXX年01月01日頁碼第13頁，共22頁

文件編號：

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4.2設備（機具）外委維修申請表

單位：年月日

設備編

號設備名稱設備型號技術規格數量維修費用外維單位

內部檢測判斷結果：

檢測判斷人：日期：

需要修復返回時間：

維修內容：

主管意見：

簽名：日期：

主管副總經理意見：

簽名：日期：

1牛效1XXXX年。1月。1日

頁碼第14頁，共22頁

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4.3設備（機具）報廢單

單位：年月日NO：

設備名稱：原設備編號：原安裝位置：

設備報廢原因：

報廢申請人：

主管意見：

簽名：日期：

經理意見：

簽名：日期：

生效

日

期XXXX年01月01日頁碼第15頁，共22頁

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4.4設備保養記錄

單位：年月日

設備名稱：設備編號：

保養級別、周期：安裝地點：

責任人：保養人：審核人：

保養內容：

備泮：

蠡牛效XXXX年。1月。1日頁碼

第16頁，共22頁

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4.5設備故障問題轉呈單

__________________公司：NO：_________

現________________裝置/設備發生故障，請于一年一月一日前進行維修

阜護。

序號存在的問題及位置檢查人處理結果復查人

XXXX有限公司物業管理分公司

年月日

生效

XXXX年01月01日頁碼第17頁，共22頁

日期

xxxx有限公司物業管理分公司文件編號:

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4.6報廢設備、器件清單

年度半年

處

序設備、器件設備生產報廢置

辦

型號單價法

a名稱編號廠家時間

備

注

生效

日

期XXXX年01月01日頁碼第18頁，共22頁

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4.7配電設備巡查記錄

日期:配電柜編號：序電記錄：

功

讀電流電壓電度表讀數

值

率

數相相C相相B相C相

ABA班

表

表

n無

因

時

(KA)(KA)(KA)(V)(V)(V)人

號

號

功

功

數

間

配電房清潔、照明情況：備注：

說明：停電記錄要求記錄停電原因、停電時間、停電范圍。

生效

日

期XXXX年01月01日頁碼第19頁，共22頁

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4.8給排水設備巡查記

單位：年月日

變

噪

泵

主

頻

聲

管道

幅

水

電

體

令

器

及

及閥

陽

巡

池

機

滲

巡§開電電出口

工

門滲

振

明

設備查備

水

溫

漏

關流壓壓力

人