從業二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝!輕松學習“銷售不動產、租賃服務、建筑服務”營改增政策銷售不動產

計稅辦法

銷售不動產（不含開發產品）

房地產企業銷售開發產品

試點前取得的不動產

試點后取得的不動產

老項目

新項目

一般納稅人

1、可選擇適用簡易計稅方法，按差額（自建全額）依5%計算，就地預交，機構所在地申報（5%）。

2、適用一般計稅辦法的，按差額（自建全額）就地預交5%，機構所在地申報11%

銷售試點后取得，應適用一般計稅辦法，按差額（自建全額）就地預交5%，機構所在地申報11%。

1、可選擇按簡易計稅方法，按5%征收。在收到預收款時按照3%預征率預繳。

2、適用一般計稅辦法的，按全額依3%就地預交，回機構所在地申報（銷售額可扣除出讓金，稅率11%）。

適用一般計稅方法。以預收款方式銷售的，在收到預收款時按照3%預征率預繳，結轉收入（扣除土地出讓金）按11%申報。

小規模納稅人

差額（自建全額）征5%。就地預交（5%），機構所在地申報（5%）

適用5%的征收率，收到預收款按3%預征率預交

征收機構

國稅委托地稅代征

國稅。除老項目一般計稅方法3%就地預交回機構所在地申報外，老項目簡易辦法、新項目一般計稅方法均機構所在地預交、繳納。

注：

（1）上述小規模納稅人不含個體工商戶和其他個人銷售不動產。

（2）一般納稅人跨省（自治區、直轄市或者計劃單列市，下同）銷售取得的與機構所在地不在同一省的不動產，在機構所在地申報納稅時，計算的應納稅額小于已預繳稅額，且差額較大的，由國家稅務總局通知不動產所在地省級稅務機關，在一定時期內暫停預繳增值稅。

注意事項搜索

1、若A公司銷售試點前取得的不動產選擇簡易辦法，B購入后再轉讓，仍需差額預交5%，機構所在地按11%繳納。

2、上表過渡政策不適用于個人（含個體工商戶）。對于個人（含個體工商戶）銷售不動產增值稅在不動產所在地繳納。優惠政策如下：

（1）個人（含個體工商戶）銷售自建自用住房免征增值稅。

（2）個人（含個體工商戶）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

（3）個人（含個體工商戶）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

3、財稅[2016]36號文件未提及個人獨資企業、合伙企業銷售不動產，故應將個人獨資企業、合伙企業理解為一般企業看待。個人優惠政策不適用于個人獨資企業、合伙企業。

融資租賃、經營租賃、售后回租

一般納稅人

小規模納稅人

融資租賃

經人民銀行、銀監會或者商務部（以下簡稱行會部）批準的試點納稅人從事融資租賃的，以全部價款和價外費用扣除融資利息、車輛購置稅后的余額為銷售額。

經省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批準的從事融資租賃業務的試點納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日-2016年7月31日實收資本未達到1.7億元但注冊資本達到1.7億元的，可按照上述規定執行，2016年8月1日后實收資本仍未達到1.7億元的，不得按照上述規定執行。

其中：有形動產

經行會部批準的試點納稅人中的一般納稅人，提供有形動產融資租賃服務，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。

經省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批準的從事融資租賃業務的試點納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日-2016年7月31日實收資本未達到1.7億元但注冊資本達到1.7億元的，可按照上述規定執行，2016年8月1日后開展的有形動產融資租賃業務不得按照上述規定執行。

不適用即征即退

一般納稅人試點（2013年8月1日）前簽訂的尚未執行完畢的有形動產租賃合同，可選擇適用簡易計稅方法，征收率3%。

3%

融資性售后回租

售后回租（包括動產和不動產）按照貸款服務征稅，稅率6%。經行會部批準的從事售后回租服務的納稅人以全部價款和價外費用（不含本金）扣除融資利息后的余額為銷售額。

經省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批準的從事融資租賃業務的試點納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日-2016年7月31日實收資本未達到1.7億元但注冊資本達到1.7億元的，可按照上述規定執行，2016年8月1日后實收資本仍未達到1.7億元的，不得按照上述規定（指不得扣除融資利息）執行。

其中：有形動產

經行會部批準的試點納稅人中的一般納稅人，提供有形動產融資性售后回租服務，按照貸款服務征稅，稅率6%。對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。

省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批準的從事融資租賃業務和融資性售后回租業務的試點納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日至2016年7月31日后實收資本未達到1.7億元但注冊資本達到1.7億元的，可按照上述規定執行，2016年8月1日后開展的有形動產融資性售后回租業務不得按照上述規定執行。

征收率3%，不適用即征即退

2016年4月30日前簽訂的有形動產售后回租合同，合同到期前可繼續按有形動產租賃服務繳納增值稅（17%）。經行會部批準的，2016年4月30日前簽訂的合同，到期前可以選擇按以下方法之一計算銷售額：

（1）全部價款和價外費用扣除本金（不得開專票可以開普票）及融資利息；

（2）全部價款和價外費用扣除融資利息。

經省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批準的從事融資租賃業務的試點納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日-2016年7月31日實收資本未達到1.7億元但注冊資本達到1.7億元的，可按照上述規定執行，2016年8月1日后實收資本仍未達到1.7億元的，不得按照上述規定執行（指銷售額不得扣除融資利息）。

經營性租賃

有形動產

按租賃服務征稅，稅率17%。1、對2013年8月1日試點前取得的有形動產（含自制）為標的物提供的經營租賃服務，延續執行原政策，即可選擇按簡易辦法征稅。2、在2013年8月1日試點前簽訂的尚未執行完畢的有形動產租賃合同，財稅[2013]106號明確為繼續執行營業稅政策，2016年5月1日后，可選擇適用簡易計稅方法征3%。

3%征收率。

不動產

參見《不動產經營租賃》

注：增值稅實際稅負，是指納稅人當期提供應稅服務實際繳納的增值稅額占納稅人當期提供應稅服務取得的全部價款和價外費用的比例。

小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰。考試只是檢測知識掌握的一個手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學習。財務人員需要學習的有很多，人際溝通，實務經驗，excel等等等等，都要學，都要積累。要正確看待考證，證考出來，可以在工作上助你一臂之力，但是絕對不是說有了證，就有了一切。有證書知識比別人多了一個選擇。會計學的學習，必須力求總結和應用相關技巧，使之更加便于理解和掌握。學習時應充分利用知識的關聯性，通過分析實質，找出核心要點。不動產經營租賃

計稅辦法

出租試點前取得的不動產

出租試點后取得的不動產

一般納稅人

1、可以選擇適用簡易計稅方法，按5%計算。不動產所在地預繳，回機構所在地申報。

2、公路經營企業中的一般納稅人收取試點前（施工許可證注明的開工日期）開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%征收。

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按3%就地預繳，回機構所在地申報（11%）。

小規模納稅人

小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法就地預交，機構所在地申報。

其他個人

其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。

個人

個人（含個體工商戶）出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

征收機構

其他個人出租不動產由國稅委托地稅代征，其余由國稅征收

備注：

一般納稅人跨省出租取得的與機構所在地不在同一省的不動產，在機構所在地申報納稅時，計算的應納稅額小于已預繳稅額，且差額較大的，由國家稅務總局通知不動產所在地省級稅務機關，在一定時期內暫停預繳增值稅。

注：

（1）融資性售后回租，有形動產價款本金部分，不得開具增值稅專用發票，只可開具普通發票。

（2）計算當期銷售額時可以扣除的有形動產價款本金，為書面合同約定的當期應當收取的本金，無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當期實際收取的本金。

（3）售后回租業務中承租人出售資產的行為，不征增值稅。（國家稅務總局公告2010年第13號）

（4）出租的有形動產在境外使用免征增值稅。

建筑服務

一般納稅人

小規模納稅人

清包工建筑服務

可選擇適用簡易計稅方法（差額征3%）

跨縣（市）提供建筑服務差額就地預交3%，機構所在地申報3%

甲供工程（全部或部分設備、材料、動力由發包方提供）

可選擇適用簡易計稅方法（差額征3%）

包工包料建筑服務

老項目

可選擇適用簡易計稅辦法（差額征3%），跨縣（市）提供建筑服務，適用簡易計稅方法的，按差額3%就地預交，機構所在地申報3%。

跨縣（市）提供建筑服務，適用一般計稅方法的，應以全部價款和價外費用計算銷項稅。按差額就地預交2%，機構所在地申報11%。

新項目

按一般計稅方法計稅。跨縣（市）提供建筑服務，差額就地預交2%，機構所在地申報11%。

注：

（1）建筑工程老項目是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

（2）含稅銷售額是指提供建筑服務取得的全部價款和價外費用。差額是取得的全部價款和價外費用扣除分包款。

（3）其他個人提供建筑服務在建筑服務發生地繳納增值稅。

（4）一般納稅人跨省提供建筑服務與機構所在地不在同一省的，在機構所在地申報納稅時，計算的應納稅額小于已預繳稅額，且差額較大的，由國家稅務總局通知建筑服務發生地省級稅務機關，在一定時期內暫停預繳增值稅。

（5）預繳稅款憑完稅憑證以在當期應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

注意事項

1、提供建筑服務，收到預收賬款的，納稅義務發生時間為收到預收賬款的當天。

2、納稅人一旦選擇適用簡易計稅方法的，36個月內不得變更。

3、境內的單位和個人銷售的工程項目在境外的建筑服務免征增值稅。

4、納稅人應按照工程項目分別計算應納稅額，分別預繳。

5、提供導地建筑服務應預繳未預繳，由原地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法