實際工作中常見房產稅征免政策（二）——裝修費裝修費是否計入固定資產原值繳納房產稅？

我公司于2005年對辦公樓進行裝修，所發生裝修費用計入“固定資產——固定資產裝修”，并單獨核算，房產稅仍按房屋原值繳納。地稅機關在對我公司進行稅務檢查時，要求我公司將裝修費計入房屋原值一并繳納房產稅，請問稅務機關的處理是否正確，我公司應如何繳納房產稅？

回復：對于房屋裝修費是否計入固定資產原值繳納房產稅，應根據裝修涉及的工程而定。

根據《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發[2005]173號）的規定：“為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值”。如果你公司在房屋裝修過程中更換了上述文件列明的房屋附屬設施和配套設施，則無論會計上如何核算，都要并入房產原值繳納房產稅。

如果房屋裝修過程中不涉及上述列明的房屋附屬設施和配套設施的更換，僅是裝飾性的普通裝修，根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字[1986]8號）中“房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿‘固定資產’科目中記載的房屋原價”的規定，這些費用是否計入房產價值應根據會計相關規定來判斷。根據《企業會計準則—固定資產》的規定，固定資產的更新改造、裝修修理等后續支出，如果使可能流入企業的經濟利益超過了原先估計，如延長了固定資產的使用壽命，或者使產品質量實質性提高、產品成本實質性降低，則應當計入固定資產賬面價值。除此之外的后續支出，應當確認為當期費用。企業在核算時，應依據上述原則判斷固定資產后續支出是否資本化，從而確定裝修費用是否應納入房產原值繳納房產稅。

房屋裝修費是否應計入固定資產原值繳納房產稅？

近日，某企業財務人員來電咨詢，所在公司對新建辦公樓進行裝修，所發生裝修費用會計上計入了“固定資產——固定資產裝修”，并單獨核算，咨詢對發生的裝修費是否應計入房屋原值一并繳納房產稅？

稅務機關解答：對于房屋裝修費是否應計入固定資產原值繳納房產稅，應根據裝修涉及的工程而定。

國家稅務總局《關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發[2005]173號）有明確規定：

1、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

2、對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值”。

因此，如果你公司在房屋裝修過程中更換了上述文件列明的房屋附屬設施和配套設施，則無論會計上如何核算，都要并入房產原值繳納房產稅；如果房屋裝修過程中不涉及上述列明的房屋附屬設施和配套設施的更換，僅是裝飾性的普通裝修，根據相關文件規定以及會計準則的規定，不必計入固定資產賬面價值，應當確認為當期費用。稅務機關建議，今后企業遇到類似問題核算時，應依據判斷固定資產后續支出是否資本化，從而確定裝修費用是否應納入房產原值繳納房產稅。（王力生）

納稅人發生的裝修費支出是否要作為房產稅的計稅基礎？

咨詢內容：最近，我公司對職工衛生間進行了重新裝修，更換了所有的坐便器、洗手盆等衛生潔具以及瓷磚。對于裝修發生的十多萬元支出，我公司記入了長期待攤費用。稅務機關在檢查時，提出我公司應將此項支出并入固定資產原值，作為繳納房產稅的計稅基礎。我們認為此項裝修費未記入固定資產原值，不應繳納房產稅。對此雙方意見不一。請問，裝修費是否應作為房產稅的計稅基礎？

專家回復內容如下：《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）規定：“對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。”因此，判斷裝修費是否作為房產稅的計稅基礎，要首先確定根據會計制度的規定，裝修費是否應計入固定資產賬面價值。

《企業會計制度》（財會字〔2000〕第025號）第二十七條規定：“在原有固定資產的基礎上進行改建、擴建的，按原固定資產的賬面價值，加上由于改建、擴建而使該項資產達到預定可使用狀態前發生的支出，減去改建、擴建過程中發生的變價收入，作為入賬價值?！?/p>

《企業會計準則第4號—－固定資產》（2006）第六條規定：“與固定資產有關的后續支出，符合本準則第四條規定的確認條件的，應當計入固定資產成本；不符合本準則第四條規定的確認條例的，應當在發生時計入當期損益?！逼涞谒臈l的確認條件是：“（一）與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業；（二）該固定資產的成本能夠可靠地計量?！绷硗狻镀髽I會計準則第4號—－固定資產》應用指南對固定資產后續支出解釋為“固定資產在使用過程中發生的更新改造支出、修理費用等”。

根據上述規定，貴公司裝修衛生間，全部更換了衛生潔具且支出額較大，應屬于固定資產后續支出中的更新改造支出，應計入固定資產原值。雖然貴公司此項支出沒有計入固定資產科目，而是計入了長期待攤費用科目，但是按照財稅〔2008〕152號文的規定，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。

房屋的裝修費是否計入房產原值征收房產稅？

問：我企業新購置一棟房產，進行房屋裝修發生的裝修費如何處理，是否計入房產原值征收房產稅？

答：對新建房屋進行初次裝修，凡屬于與房屋不可分割的吊頂、高檔燈具、墻飾、地磚、門窗等投資，不論其帳務如何處理，一律并入房產原值征收房產稅。對舊房重新裝飾、裝修的投資額，按現行會計制度規定，凡計入固定資產科目、增加房產原值的，征收房產稅，不增加房產原值的，不征收房產稅。

我公司最新租了2層寫字樓，發生裝修費300萬元，不用繳納房產稅吧？

【解答】《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應依照房屋原價計算繳納房產稅。其中，房屋原價應根據國度有關會計制度規定進行核算，納稅人未按國度會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。

對于租入新房屋的裝修支出，根據公司會計準則和公司所得稅法有關精神，如由承租人承擔有關裝修費用，作為承租公司的“長等待攤費用”，未計入出租方的房屋原值，所發生的裝修支出不繳納房產稅。

綜上：

1、房屋改建、擴建支出應該計入房產原值征收房產稅。

2、新建房屋初次裝修費用應計入房產原值征收房產稅。

3、租入房屋由承租人承擔的裝修費用，所發生的裝修支出不繳納房產稅。

4、舊房重新裝修，涉及國稅發[2005]173號列明的房屋附屬設施和配套設施的更換，則無論會計上如何核算，都要并入房產原值繳納房產稅；如果房屋裝修過程中不涉及上述列明的房屋附屬設施和配套設施的更換，僅是裝飾性的普通裝修，根據相關文件規定以及會計準則的規定，看是否應該資本化，資本化的并入房產原值征稅，不資本化的不征稅。

問題：對于舊房重新裝修的裝修費是否征收房產稅，說起來似乎很清楚了，主要看是否應該資本化，資本化的并入房產原值征稅，不資本化的不征稅。那么，裝修費倒底是否應該資本化呢？答案仍然很模糊，各家的解答也不一致。

對納稅人最有利的是南京市地方稅務局的答復：如果房屋裝修過程中不涉及上述列明的房屋附屬設施和配套設施的更換，僅是裝飾性的普通裝修，根據相關文件規定以及會計準則的規定，不必計入固定資產賬面價值，應當確認為當期費用。

對納稅人最不利的答復：貴公司裝修衛生間，全部更換了衛生潔具且支出額較大，應屬于固定資產后續支出中的更新改造支出，應計入固定資產原值。按丹陽市的解答，與固定資產有關的后續支出，都應該資本化。所以，房屋的裝修費用無論會計上是否計入房產原值，都應該征收房產稅。

比較適中的答復：固定資產的更新改造、裝修修理等后續支出，如果使可能流入企業的經濟利益超過了原先估計，如延長了固定資產的使用壽命，或者使產品質量實質性提高、產品成本實質性降低，則應當計入固定資產賬面價值。除此之外的后續支出，應當確認為當期費用。網校對裝修費用是否資本化作了一個相對明確的界定：使可能流入企業的經濟利益超過了原先估計。

但是，有兩個問題：

1、怎么算使可能流入企業的經濟利益超過了原先估計？答復中列舉了兩種情形：延長了固定資產的使用壽命，或者使產品質量實質性提高、產品成本實質性降低。一般性的房屋裝修是不是具備前面兩種情形呢？裝修費需不需要資本化呢？比如，酒店、歌舞廳等場所裝修應該是使服務質量有實質性提高，會帶來生易的紅火。對酒店、歌舞廳等裝修費用是不是就應該征收房產稅呢？其他企業房屋裝修效果雖不如酒店、歌舞廳明顯，但對改善企業形象，提升企業品位無疑也是大有好處，這算不算使可能流入企業的經濟利益超過了原先估計呢？

2、按照國稅發[2005]173號文，對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。比照這個規定，對于房屋裝修，將新裝修費并入房產原值征稅的時候是否也可以扣除原裝修費用呢？

我個人認為，房產稅應該立足于對財產征稅，裝飾、裝修只起一種短期性的、美觀的作用，對房產價值