房企不直接參與前期拆遷涉稅處理不可“錯位”房地產企業雖不直接參與拆遷過程，但作為積極投資方，負責按計劃支付所需資金，協助地方政府完成前期拆遷補償等工作。企業為此支付的資金超過取得土地金額的，不能計入開發成本，而應作為投資損失處理。

案例：

2013年6月，某縣組織實施“富民居”改造項目。縣政府資金緊張，無力支付前期拆遷費用。甲房地產公司積極與縣政府溝通達成合作協議。由于拆遷情況復雜，縣政府指定土地拆遷工作由乙公司負責，甲公司只負責按照計劃及時支付資金。甲公司前期墊付拆遷補償資金8080萬元；支付建筑物拆除、平整土地人工費用150萬元；2013年8月，該地塊達到符合國家土地出讓條件，縣政府將該地塊進行掛牌出讓，成交價8000萬元。按照協議，甲公司如期順利獲得“富民居”改造項目開發權。

該公司會計處理如下（單位：萬元）：

（1）前期墊付拆遷補償費時：

借：開發成本——土地征用及拆遷補償費8080

貸：銀行存款8080

（2）支付建筑物拆除、平整土地人工費用150萬元：

借：開發成本——前期工程費150

貸：銀行存款150

甲公司認為不直接參與拆遷過程的前期賬務處理到此結束。多支付的8080＋150－8000＝230（萬元），已經計入開發成本，反正是“堤外滲水堤內補”，以后土地增值稅清算也不吃虧，還能加計20%的扣除。

筆者觀點：上述處理中，甲公司會計賬務處理不妥，存在明顯“錯位”。甲公司只能按照8000萬元計入土地成本；多支付的230萬元作為投資損失由甲公司自行承擔。

依據如下：

1.付拆遷費的主體是政府，企業不能先入為主“錯位”處理。

《國有土地上房屋征收與補償條例》（2011年國務院令第590號）第四條規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。《國土資源部、住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（國土資發〔2010〕151號）第四條規定，土地出讓必須以宗地為單位提供規劃條件、建設條件和土地使用標準，嚴格執行商品住房用地單宗出讓面積規定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。

上述文件表明，國家已取消了“生地”，經過招拍掛辦法出讓的土地，必須是能用于直接開發的“熟地”。這個時候，拆遷補償是由政府來完成的，支付拆遷費的主體是政府。

2.國家稅務總局公告2013年第15號有關政策規定。

《國家稅務總局關于納稅人投資政府土地改造項目有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第15號）規定，一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金；同時，投資方作為建設方與規劃設計單位、施工單位簽訂合同，協助地方政府完成土地規劃設計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業稅；規劃設計單位、施工單位提供規劃設計勞務和建筑業勞務取得的收入，應照章征收營業稅。

國家稅務總局公告2013年第15號認定的投資行為，在目前《企業會計準則——應用指南》附錄中尚無明確的標準對應會計科目。根據《企業會計準則應用指南——會計科目和主要賬務處理》的規定，企業也可以根據規定，結合企業的實際情況自行確定會計科目編號。

據此，筆者認為甲房地產公司該項業務正確會計處理如下（單位：萬元）：

（1）前期墊付拆遷補償資金8080萬元：

借：投資款——前期拆遷補償款8080

貸：銀行存款8080

（2）房地產公司支付建筑物拆除、平整土地人工費用150萬元：

借：投資款——支付建筑物拆除、平整土地人工費用150

貸：銀行存款150

（3）掛牌后，取得政府土地拍賣款：

借：銀行存款8000

投資收益——投資損失230

貸：投資款8230

（4）支付土地出讓金：

借：開發成本——土地征用及拆遷補償費8000

貸：銀行存款8000

甲公司應計入土地成本8000萬元，企業所得稅、土地增值稅計稅基礎也為8000萬元。投資損失230萬元由甲公司自行承擔。依照《企業資產損失所得稅稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局公告2011年第25號）第五十條規定，本辦法沒有涉及的資產損失事項，只要符合企業所得稅法及其實施條例等法律、法規規定的，也可以向稅務機關申報扣除。因此，甲公司可以依照規定在企業所得稅匯算清繳時進行專項申報扣除。小編寄語：會計學是一個細節致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就