項目管理文件：房地產(chǎn)公司成本精細化管理手冊（210

頁）

成本精細化管理手冊

目錄

成本精細化管理手冊

一、目標成本管理作業(yè)指引

1.1目標成本管理作業(yè)指引

二、目標成.本控制指導書

2.1成本控制指導書

2.2項目論證成本管理作業(yè)指引

2.3方案設計成本管理作業(yè)指引

2.4施工圖設計成本作業(yè)指引

2.5主要材料設備采購方式及成本控制目標建議

2.6總包、分包承包方式及成本控制目標建議

2.1項目后期評估作業(yè)指引

三、目標成本控制表

3.1規(guī)劃指標控制表

3.2土地成本控制表

3.3設計限額控制表

3.4前期費用控制表

3.5建安成本控制表

3.6營銷費用控制表

3.7開發(fā)間接費用控制表

3.8管理費用及財務費用目標控制表

3.9目標成本控制匯總表

3.10目標成本審批表

3.11結算資料審批表

四、工程付款

4.1工程進度付款作業(yè)指引

4.2工程付款建議書

4.3工程進度款審核表

4.4工程歷次付款一覽表

五、采購管理

5.1采購管理作業(yè)指引

5.2采購管理流程

5.3招投標管理

六、成本過程控制

6.1工程造價管理辦法

6.2現(xiàn)場簽證工作指引

6.3設計變更工作指引

6.4造價審核的管理

6.5結算支付的管理

6.6造價分析的管理

6.7造價檔案的管理

6.8造價管理的措施

6.9工程結算及乙方申報資料及審核

一、目標成本管理作業(yè)指引

1.1目標成本管理作業(yè)指引

目標成本管理作業(yè)指引

編制日期

審核日期

批準日期

修訂記錄

審核

日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人批準人

人

1.目的

指導項目開發(fā)成本控制，明確成本控制目標，規(guī)避經(jīng)

營風險。

2.適用范圍

適用于公司及項目公司的開發(fā)項目在各階段成本目標

制定和分解工作。

3.術語和定義

3.1.目標成本：通過確定成本目標值，施工過程中各

階段成本控制的指標性文件。

3.2目標成本版本：目標成本按開發(fā)進度的不同階段

始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都

是在上一版本的指導下進行的。通常，目標成本主要分

為四個版本。

3.2.1第一版，可研階段目標成本（也稱成本估

算），采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿

時間為項目可研報告通過時間；

3.2.2第二版，確定規(guī)劃方案目標成本，采用會計科

目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目詳細規(guī)

劃方案確定后；

3.2.3第三版，年度開發(fā)目標成本（也稱成本控制指

導書），采用會計科目與單項成本支出目標相結合的形

式，編制范圍為當期，定稿時間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計

劃，確定當期項目規(guī)劃和單體方案后；

3.2.4第四版，施工圖預算修訂目標成本，是在主體

工程施工圖預算確定后對第三版目標成本的修訂；

3.3.動態(tài)成本：指當前工程項目中即時的成本。

4.職責

4.1公司及項目公司-造價部：

4.1.1負責編制項目施工圖設計階段建安成本目標限

額設計成本控制建議書；

4.1.2負責編制總包工程、主要分包工程承包方式及

成本控制目標建議書；

4.1.3負責編制項目主要材料（設備）采購方式及成

本控制目標建議書；

4.1.4負責與相關部門就限額設計數(shù)值及成本建議進

行溝通，達成共識形成《目標成本指導書》。

5.工作流程

5.1制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制

目標建議書

5.1.1在項目施工圖設計階段，建安目標限額設計成

本控制建議書審擾后，造價部根據(jù)審批的建議書，對總

包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標建議。

5.1.2工程承包方式及成本目標建議書編制原則如

下：

5.1.2.1總包及分包工程合同結算成本目標由合同

（招標）成本目標和設計變更及現(xiàn)場簽證控制目標兩部

分組成，設計變更及現(xiàn)場簽證控制目標一般根據(jù)各分項

工程的性質(zhì)不同按合同（招標）成本目標的10%左右的

不同比例確定；

5.1.2.2為了加快項目開發(fā)的速度，一般在總包工程

開工前，個別分項工程必須提前開工，需獨立到政府部

門辦理相關的報建、招標及開工手續(xù)，由甲方直接發(fā)

包。常見的如土方工程、邊坡支護與擋土工程、樁基工

程等；此類工程建議采用單價包干的方式，根據(jù)估算總

量及限定單價把分項工程招標結果控制在分項成本目標

范圍內(nèi)；

5.1.2.3對總包工程中一些專業(yè)性較強、行業(yè)競爭較

激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作

為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場競爭機制，

從而達到降低成本、保證成本目標實現(xiàn)的目的。具體如

下：

5.1.2.3.1采用總價包干方式：如人防工程、白蟻防

治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機及配電房安裝工

程等，在限額設計值下制定承包總價；

5.1.2.3.2采用單價包干方式：如防水工程、幕墻上

程、鋁合金工程、鋼結構工程、智能化設備等，根據(jù)限

額設計指標分解承包單價；

5.1.2.4總包工程承包方式可按招標時施工圖紙的完

善程度來定，一歿來說，各分項工程根據(jù)不同情況可能

會采用不同的承包方式，如固定總價、暫定總價、綜合

單價包干、費率包干等；

5.1.3匯總完成項目總包及主要分包工程承包方式建

議，部門經(jīng)理審核，常務副總經(jīng)理審批，指導總包及分

包工程的招標及實施，確保總包及分包工程承包目標實

現(xiàn)；

5.1.4項目實施過程中，造價部負責對成本情況進行

動態(tài)監(jiān)控，及時預警，如有超目標的項目，分析原因，

及時報部門經(jīng)理、公司經(jīng)營管理班子決策。

5.2制定項目主要材料（設備）采購方式及成本控制

目標建議書

5.2.1施工圖完成后，項目負責人組織人員對常用的

主要材料（設備）進行分類，據(jù)材料的各自特點及方便

施工管理，分別建議采取不同的采購方式，并制定相應

的成本目標，控制材料（設備）成本的目的是材料（設

備）選型定板一定要控制在成本目標范圍內(nèi)；

5.2.2對主要材料（設備）采購方式建議的主要原則

如下：

5.2.2.1甲購材料（設備）：對金額較大，質(zhì)量要求

較高、對樓盤的質(zhì)素影響較大、施工進度配合要求不

高，可以相對獨立施工的設備（安裝）及成品材料可以

采取甲購方式。如：機房設備、電梯設備、空調(diào)機組、

水景設備、雕塑小品、環(huán)境設施、公建配套工程中專用

設備等。

5.2.2.2甲定乙購材料：設計階段無法定板、且該材

料品牌差異（質(zhì)量、價格）較大，對樓盤的素質(zhì)及效果

影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較

密切；信息價相差很大的材料（信息價上沒有的）的材

料適合采用甲定乙購材料。如：外墻磚、防火門、電梯

大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石祖、苗木、母

線槽、應急燈、及會所裝修面層材料等。

5.2.2.3甲方制定范圍、乙方采購材料：工程中常

見，對樓盤效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價

格、質(zhì)量相近；與信息價接近；與施工態(tài)度及配合較密

切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材

料、普通的面磚?及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室

等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國

產(chǎn)中低檔）、PPR管材、PVU排水管、開關插座等；

5.2.2.4乙定乙購的材料：市場上的所有同類材料價

格都接近、對樓盤效果及素質(zhì)基本沒影響，與信息價很

接近的材料。如：鋼材、電線電纜、電線預埋管、室外

地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地

下室）；

5.2.3采購主管在完成項目主要材料（設備）采購匯

總后報部門經(jīng)理審核，公司分管副總經(jīng)理審批。

5.3匯總目標成本

5.3.1造價部匯總各項目標成本形成《目標成本控制

指導書》，報相關部門會簽分管副總經(jīng)理審批《目標成

本審批表》；

5.4目標成本控制指導書分解下發(fā)執(zhí)行

5.4.1造價部將目標成本控制指導書落實到各部門執(zhí)

行；

5.4.2各部門根據(jù)目標成本控制指導書的要求進行實

施按月度或季度進行反饋造價部;

5.4.5造價部對各階段的成本進行控制，所有項目的

資金結算支付均經(jīng)過造價部的審核，是否超出目標成本

對于超出目標成本的向責任部門發(fā)出成本預警；

5.5項目成本動態(tài)監(jiān)控

5.5.1工程技術部控制設計變更，并將預算增加情況

反饋造價部；

5.5.2造價部嚴格按照的限價要求進行材料及設備采

購；

5.5.3項目部負責對工程變更的控制，并將預算增加

的情況反饋造價部；

5.5.4造價部對招標、工程變更、現(xiàn)場簽證進行成本

預算控制；

5.6項目成本動態(tài)分析

5.6.1造價部根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對照項目目

標成本分析提出戌本預警或進行目標成本調(diào)整，并按月

（季）編報《綜合成本分析報告》

5.7目標成本調(diào)整

5.7.1對于超過目標成本的各類項目判斷是否有補充

預算（設計變更、現(xiàn)場工程簽證），如耒有補充預算則

在目標成本控制指導書中調(diào)整目標成本，由責任部門申

請報造價部審核，分管副總經(jīng)理審批；

5.7.2對于無補充預算的項目又未在工程量清單中列

出的其他發(fā)生項目成本在項目竣工結算中不與考慮。

6.支持文件

無

7.相關表格記錄

7.1.《項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制

目標建議》

7.2.《項目主要材料（設備）采購方式及成本控制目

標建議》

7.4.《目標成本控制指導書》

7.5.《目標成本審批表》

二、目標成本控制指導書

2.1成本控制指導書

項目期

造價部

年月日

目的：明確項目戌本控制目標及責任，指導項目開發(fā)決

策；

附表（一）：產(chǎn)品組合

2.1.1產(chǎn)品組合

總規(guī)劃住宅成本

總占地面積用地面

積占地敏感

總商

（不住

車業(yè)

含宅

綜合容積率

可

位可

TH）售

比售

其其

總建筑面積公建車

中中

庫

公用地可住

建售宅

建占產(chǎn)

平框單

筑地品容

均總戶架占位

產(chǎn)品組合積

面數(shù)比地造

面面比率

積例價

積積例

TOWNHOUSE

住多層

宅小高層

高層

獨立車庫

公

商業(yè)網(wǎng)點

建

地上停車

位

配套用房

非人防地

下車位

地

下半地下車

車位

位

人防地下

車位

綜合

普通住宅

戶均

附表（二）：目標成本

2.1.2目標成本

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

可售面

積

一、土

地獲得

價款

項目

1、政府

發(fā)展100%

地價

部

項目100%

2、政府

發(fā)展

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

收益金部

出讓金標

準：住宅

項目X元/m2,

3、出讓

發(fā)展100%公建X元

金

部/m2,面積

需經(jīng)造價

部復審

4、配套出讓金標

項目100%

費準：住宅

發(fā)展

X元/m2,

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

部公建元

/m3,面積

需經(jīng)造價

部復審

5、紅線

項目

內(nèi)、夕卜

發(fā)展100%

市政配

部

套

6、拆遷

項目100%

補償費

發(fā)展

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

部

項目

7、契稅發(fā)展100%

部

二、開

發(fā)前期

準備費

1、勘察

設計費

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

工程

管理需招標確

勘察項目

85%部、15%定合作亙

丈量費部

造價位

部

規(guī)劃

設計費

規(guī)設計

100%

劃部

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

豎向項目

管網(wǎng)設發(fā)展100%

計部

施

設計

工圖100%

部

設計

外配項目

套管網(wǎng)發(fā)展100%

設計部

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

建筑

設計項目

研究用50%50%

部部

房

2、報批

報建費

詳見附表

政府項目

一，需分

報批報發(fā)展100%

期階段考

建費部

核

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

水電項目水增容費

氣增容發(fā)展100%元/m2、電

費部貼費元/戶

3、三通項目

100%

一平費部

臨時項目

100%

道路部

臨時項目合理確定

100%

用電部最優(yōu)方

案、避免

—跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

重復遷移

合理確定

臨時項目最優(yōu)方

100%

用水部案、避免

重復遷移

嚴禁發(fā)生

現(xiàn)場土方

場地項目

100%運輸責任

平整費部

不明的現(xiàn)

象發(fā)生，

導致甲方

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

重復運輸

4、臨時項目

100%

設施費部

臨時項目

100%

圍墻部

臨時項目

100%

辦公室部

100%

臨時項目

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

場地費部

臨時項目

100%

圍板部

三、主

體建筑100%

工程費

1、基礎

100%

工程費

—跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

工程

管理需招標確

大坑項目

70%部、30%定合作亙

處理部

造價位

部

護壁

按建

（坡）

造成

本責

基礎

任劃

分

100%

樁基

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

檢測

降水

2、結構

及粗裝

修工程

3、門、

窗工程

室外

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

門窗

戶門

防火

門

4、公共

部位精

裝修

大堂

另見附表

及電

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

梯前二

廳精

裝修

樓梯

間精裝

修

屋面

精裝修

外立

面精裝

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

修

5、室內(nèi)

裝修

陽臺、

露臺精裝

修

四、主

按建

體安裝

造成

工程費

本責

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

1、室內(nèi)任劃

水曖氣分

電管線

設備

室內(nèi)

給排水

系統(tǒng)

室內(nèi)

采暖系

統(tǒng)

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

室內(nèi)

另見附表

燃氣系

統(tǒng)

室內(nèi)

電氣系

統(tǒng)

2、室內(nèi)

設備及安

裝費

空調(diào)

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

及安裝

電梯

及安裝

高低壓

配電及安

裝

消防

通風及

安裝

—跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

五、社

區(qū)管網(wǎng)100%100%

工程費

按建

1、室外

造成

給排水100%100%

本責

系統(tǒng)

任劃

分

自來另見附表

100%100%

水系統(tǒng)

100%100%

雨污

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

水系統(tǒng)

2、室外項目

采暖系發(fā)展100%100%

統(tǒng)部

管道

100%100%

系統(tǒng)

熱交

100%100%

換站

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

掛網(wǎng)

100%100%

費

3、室外

燃氣系100%100%

統(tǒng)按建

造成

管道本責

100%100%

系統(tǒng)任劃

分

調(diào)壓另見附表

100%100%

站

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

4、室外

高低壓100%100%

系統(tǒng)

高壓

線路工100%100%

程

低壓

線路工100%100%

程

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

配電

100%100%

室

開閉

100%100%

站

5、室外

消防系100%100%

統(tǒng)

6、室外100%100%

智能化

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

系統(tǒng)

智能

100%100%

化系統(tǒng)

7、電訊

100%100%

工程

六、園

林環(huán)境100%100%

費

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

1、環(huán)境設計

100%

設計費部

2、綠化

100%

建設費

按建

3、建筑造成

100%100%

小品本責

任劃

4、道路分

廣場建100%100%

造費

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

5、圍

另見附表

墻、大門100%100%

建造費

6、室外

100%100%

照明

7、室外

背景音100%100%

樂

8、室外100%100%

零星工

—跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

程

七、配

套設施100%

費

按建

造成

1、游泳

本責100%100%

池

任劃

分

2、會所100%100%

100%100%

3、幼兒

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成

任部

本本部門

門

（萬（萬

元）元）

園

4、小學另見附表

100%100%

校

5、網(wǎng)球

100%100%

場

6、物業(yè)

100%100%

用房

7、其它100%100%

配套用

跨

期期

目目

其它

第一

責

成本項標標責任

權重權重控制要總

目成成