投資性房地產營改增案例解析財稅處理投資性房地產營改增案例解析財稅處理

一、相關會計處理

1、投資性房地產的特征：（1）投資性房地產是一種經營性活動；（2）投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于企業作為生產經營場所的房地產和房地產開發企業用于銷售的房地產；（3）投資性房地產有兩種計量模式，一是成本模式，二是公允價值模式。

2、投資性房地產的范圍：（1）已出租的土地使用權；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。

3、投資性房地產的確認：以歷史成本確認為總原則。即企業取得投資性房地產時，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，在這點上與普通資產的核算標準相同。外購的投資性房地產，按買價和可直接歸屬于該資產的相關稅費作為其入賬價值；自行建造的投資性房地產，按建造該資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，作為入賬價值。以其他方式取得的投資性房地產，原則上也是按其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關準則規定的按照相應的準則規定予以確定。比如債務重組轉入的投資性房地產就應按債務重組準則的規定來處理。

二、營改增后稅務處理

根據《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號），以經營租賃方式出租不動產應注意：

1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照3％的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

注意：這里的取得，包含租入取得政府部門特許的各種形式取得。

2、小規模納稅人出租不動產。單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

4、不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

5、預繳稅款的計算。出租不動產稅率為11%，征收率為5%，預繳稅款如下：

（1）納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）x3%

（2）納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）x5%

案例：山東的甲公司（增值稅一般納稅人）2015年6月30日購買了山西的一幢商務樓，當天即對外出租。該資產的買價為3000萬元，相關稅費20萬元，預計使用壽命為40年，預計殘值為21萬元，預計清理費用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊。該辦公樓的年租金為400萬元，租期10年，合同約定租金年末結清。采用成本模式計量。2016年末商務樓的可收回金額為2330萬元，假定出租該房產選擇簡易計稅，2016年12月公司其他業務的增值稅應納稅額為25萬元。做出2015至2017年的分錄。

解析：（單位萬元）

1、2015年財稅處理：

投資性房地產的入賬成本＝3000＋20＝3020

攤銷額＝［3020－（21－1）］÷40x6/12＝37.5

收取租金：

借：銀行存款200

貸：其他業務收入200

提取當年折舊：

借：其他業務成本37.5

貸：投資性房地產累計折舊37.5

計算應交營業稅：

借：營業稅金及附加10（200x5%）

貸：應交稅費應交營業稅10

2、2016年財稅處理：

12月31日收取租金：

借：銀行存款400

貸：其他業務收入400

甲公司選擇簡易計稅，在山西預繳增值稅款=400÷（1+5%）x5%=19.05

借：應交稅費應交增值稅預征稅額19.05

貸：銀行存款19.05

注：新設應交稅費應交增值稅預征稅額科目，核算按預征率計算的應預征的增值稅稅額。

甲公司取得山西國稅部門開具的完稅憑證，回機構所在地山東后，計算12月份的增值稅應納稅額＝400÷（1+5%）x5%（出租業務）+25（其他業務）=44.05萬元。2017年1月15日前向山東主管國稅機關申報12月份應納稅額44.05萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經在山西預繳的19.05萬元，即納稅人應繳納增值稅25萬元。

借：應交稅費應交增值稅轉出未交增值稅25

貸：應交稅費未交增值稅25

借：應交稅費未交增值稅25

貸：銀行存款25

提取當年折舊：

借：其他業務成本75

貸：投資性房地產累計折舊75

2016年末的攤余價值為2907.5萬元（3020－37.5－75），大于可收回金額2330萬元，應計提減值：

借：資產減值損失577.5

貸：投資性房地產減值準備577.5

3、2017年的財稅處理：

攤銷額＝［2330－（21－1）］÷（40－1.5）＝60（萬元）

借：其他業務成本60

貸：投資性房地產累計折舊60

其他同2016年。

小編寄語：會計學是一個細節致命的學科，以前總