2024年上海租賃住房市場年報CONTENTSCONTENTS政策面：加快保租房供給，“金融支持+存量改造”雙管齊下自2016年起，住房租賃市場進入加速發展期。2021年，中央提出發展保障性租賃住房，以保租房發展為核心，住房租賃政策支持體系逐漸完善。近兩年，中央政策聚焦保租房建設籌集、金融支持、存量房轉換等方面，推進住房租賃行業發展2023-2024年2021-2022年支持收儲存量配租配售成新風向2019-2020年規范租賃住房市場發展,支持收儲存量配租配售成新風向2019-2020年規范租賃住房市場發展,密集出臺相關支持性政策,政府引導作以保障性租賃住房為重點,大力發展租賃住房,加強住房保障體系建設2014-2016年以"房住不炒"為方針,推出政策逐步推進,觸及行業空白領域,如市場條例、用地來源、2014-2016年以"房住不炒"為方針,推出發改委:發布全面推動REITS項目常態化發行"租售并舉"概念,發改委:發布全面推動REITS項目常態化發行賃市場,確立租賃住房政策體系將市場化長租房首次納入公募REITS底層資產范疇,并億元資金使用比例并放寬補充流動資金要求,取消現金流分派率或內部收益率指標要求等多個方面優化政策。億元設立建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。央行:保障性住房發放再貸款比例從貸款本金60%提升到100%支持地方國有企業以合理價格收購已建成建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。央行:保障性住房發放再貸款比例從貸款本金60%提升到100%支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房-----""其中提到對閑置和低效利用的商業辦公旅館、廠房、其中提到對閑置和低效利用的商業辦公旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,允許改建為保障性租賃住房;用作保障性租賃住房期間,不變更土地使用 性質,不補繳土地價款。滬深交易所修訂REITS審核關注事項指后續各地出臺相關存量改租的配套政策后續各地出臺相關存量改租的配套政策從加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市滬深交易所總結REITS發行上市審核經驗,對原有規則進行完善,細化核查及信息披露要求,進一步提升審核工作質效和透明度、明確市場預期,促進REITS市場健康發展。政策面：收儲用作配租配售，“以購代建”模式逐步推進2024年“517地產新政”將租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款，設立3000億元支持地方國企收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，并擴大適用范圍至全國。金融支持下的“以購代建”模式將逐步成為保租房房源的新興方向收儲存量房配租配售政策（以購代建）地方國企還本付息不涉及地方政府隱性債務不是地方政府融資平臺嚴格把握戶型、面積再貸款占貸款本金60%3000億保障房再貸款入/銷改造收購租賃收儲存量房配租配售政策（以購代建）地方國企還本付息不涉及地方政府隱性債務不是地方政府融資平臺嚴格把握戶型、面積再貸款占貸款本金60%3000億保障房再貸款入/銷改造收購租賃配售預估放貸5000億元提供協商收購價格發布時間2024年5月17日金額規模3000億用途支持地方國有企業收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房支持比例按貸款本金的60%發放再貸款9.30日新政比例升至100%貸款利率銀行貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次發放對象國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行城市范圍全國2024年二季度以來，包括湖北、寧夏，及廣州、武漢等多地鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州臨安區、貴陽、惠州、臨征集商品房用作保障性住房的公告，由國有企業在部分行政區域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。截至目前，已有至少23個城市落地政府收儲商品房政策面：存量房源轉化帶給租賃住房市場更多挑戰面對到來的存量房作為保租房入市，租賃住房市場競爭將愈發激烈。在此背景下，運營管理方面的“軟實力”將成為是否能夠真正盤活存量，提供有效租賃住房供應的核心關鍵VS不同于出售型物業，租賃住房提供居住空間是與客戶發生鏈接的開始，在“硬件”空間產品已經確定的前提下，資產的保值增值更多要向“軟件”服務要效益。通過恰到好處的服務，將租戶新引來并留下來，保持高位出租率，再配合精益求精的成本控制和浪里淘金的增收措施，方能形成資產管理的閉環。收儲房源與新建租賃住房相比，在戶型、動線、配套等方面的設計存在差異，將出售型物業按照運營思維進行改造，最大限度的滿足運營需求，是對承擔商品房收儲-運營的國企的第一重考驗。地方國企對商品房庫存進行收儲-運營，盡管能獲得運營收入，但購買資產仍沉淀巨額資金。是否能夠通過合理安排實現資產證券化等方式退出，也是對企業的又一經濟面：2024年經濟發展壓力增大2024年全國實際GDP增速5.0%，低于2023年經濟增速5.4%，分季度看，2、3季度經濟下行壓力明顯加大，GDP實際增速下滑，M1同比負增長、同比最大跌幅7.4%。至4季度，中央及地方財政政策發力，M1同比跌幅持續收窄，經濟狀況邊際改善，但整體讓面臨較大壓力2022至2024年全國GDP分季度實%76576543205%\\經濟面：2024年上海及全國均面臨一定的消費降級壓力2024年中國社會消費品零售總額同比增長3.5%，低于全國GDP增速，對經濟增長的貢獻不足，上海社零同比下降3.1%，拖累經濟增長。居民消費信心較弱，控制支出，各行各業均出現一定的消費降級現象2023至2024年12月中國社會消費品零售總額同比增速2024年12月上海社會消費品零售總額同比864200經濟面：就業壓力增加，居民收入承壓2-3季度，全國及31個大城市城鎮調查失業率上升，居民收入承壓，對未來發展的信心減弱，消費更加理性。分年齡段看，16-24歲、25-29歲是租賃市場的主要客群，失業率高于30-59歲家庭穩定群體，對租賃市場影響較大%5%8.06.04.02.0經濟面：物價面臨通縮壓力、租金下行壓力明顯中國消費需求持續疲弱，12月中國及上海CPI依然面臨通縮壓力。國際CPI通脹目標通常設置為2%，中國及上海CPI連續一年半處于低位，本月全國CPI同比降至0.1，全國租賃房房租CPI連續9個月負增長，上海CPI同樣處于低位，租賃市場需求疲軟2023至2024年12月中國CPI及租賃房房租CPI2023至2024年12月上海CPI及租賃房房租CPI%一 一 %2.52.01.51.00.50.0上海CPI:當月同比上海:CPI:居住:當月同比經濟面：上海租賃活躍度持續降低，截至12月同比下跌26%上海租賃住房活躍度持續低位運行。通過人口大數據及網絡行為大數據，建立租房客戶尋找房源的活躍度指數，2024年上海租客的活躍度持續降低，這意味著租客看房、找房的規模下降，反應市場租賃需求減弱。截至12月底，上海租賃活躍度同比下跌26%、環比下跌7.1%，環比跌幅位居10大城市之首0上海495482448-26.0%-7.1%北京394376361-32.3%-3.9%深圳726686644-26.7%-6.1%廣州624595564-26.3%-5.2%杭州278267255-27.2%-4.4%南京-24.7%-6.2%蘇州257248231-28.8%-7.0%武漢-25.2%-3.6%成都258254246-31.5%-3.1%合肥-23.3%-3.6%CONTENTSCONTENTS上海機構運營的長租公寓項目集中分布在閔行和浦東新區據同策監測的上海機構運營的長租公寓項目，浦東、閔行的房源數量占比超過20%，寶山、松江、嘉定在8-10%之間。市中心的集中式長租公寓項目偏少上海機構運營的長租公寓項目分布2024年底上海庫存房源分布數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住上海長租公寓項目持續擴容，2024年累計上市140個項目距同策監測，2024年上海新開業140個項目，11-12月受市場淡季影響，入市項目明顯減少。分區域看，新增的長租公寓項目主要集中在浦東、閔行。2024年浦東累計新增機構運營的長租房源2萬套，其次閔行區約1.5萬套萬間間0數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住保租房大規模入市，大型租賃社區較多2024年上市項目以保租房為主，項目數量占比達到57%、套數占比達到71%。保租房項目體量偏大，2000套以上的保租項目達到8個、而市場化項目僅1個 u保租房a市場化數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住市場競爭加劇，企業關注細分賽道投資機會集中式公寓行業受供應增加、需求回落影響，2024年競爭明顯加劇，企業更加關注細分賽道的投資機會。如招商伊頓打造親子度假公寓，浦發、萬科、城家等發力高端服務式公寓。另外瞄向特定產業群體的宿舍型公寓也迎來品質提升，如錦江集團推出的途羚公寓上海國際郵輪港壹棠服務公寓招商伊敦打造全國首家親子度假公寓浦東上城輝盛坊國際公寓輝盛國際攜手浦發集團打造高端服務公寓錦江推出途羚公寓以4人間為主，目標瞄向周邊高星酒店員工城璟?松江中山社區城璟租住推出超過2700間床位的保租房社區數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住長短租結合成企業提升運營效率的首選方式2024年長租公寓運營企業更多地接受、甚至主動推出短租業務，來提升整體運營效率，同時通過短租的高溢價來提高項目的盈利。但面臨的挑戰是短租（尤其是日租）需要更多的服務人員來提升服務體驗、以及更多的軟件成本，與長租公寓追求極致人房比的運營邏輯存在沖突數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住長租公寓項目運營情況2.9元/平/日2024年12月，全上海機構運營的長租公寓平均掛牌價格約3.3元/平/日。受租賃淡季影扣除議價空間后，上海長租公寓的實際價格為2.9元/平/日，環比下跌6.7%本月長期租賃需求繼續下降，運營企業通過多種方式促銷、接受短期租賃，加快房源銷售，議價空間增加2個百分點本月短租客戶增加、租賃企業宣傳公寓可短租，提升公寓的入住水平。本月樣本空置率16%，環比下跌2個百分點數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住長租公寓項目運營情況根據同策調研的萬間長租公寓，房源退租后，平均需要12.8天才能找到新租客，本月監測項目多種優惠鎖定客戶、疊加上海反向旅游的短租需求，空置天數下滑續租率：46%根據同策調研的萬間長租公寓，約46%的客戶選擇續租，本月加碼優惠力度，但年底淡季影響，與10月相比下降3個百分點。運營較差項目續租率在30%-40%根據同策調研的萬間長租公寓，本月監測項目的來訪轉化率為16.2%，環比下降了3個百分點，轉化率進一步降低根據同策調研的萬間長租公寓，本月來訪客戶總量同可租房源的比為0.91，相比11月的0.87略有增加，反應短期租賃需求對市場數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住CONTENTSCONTENTS上海散租坪效降至2.29元，議價幅度增加至7.89%2024年累計成交51萬套散租房源，截至12月套均租金降至4944元/月，同比下跌7.2%。12月租金坪效跌至2.29元/平/天，環比下跌0.2%。租賃房源議價幅度7.89%，較23年12月議價幅度5.84%明顯上升套元/套0024/124/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12本月整租套數本月合租套數套均租金套租金走勢議價幅度注：住宅議價幅度指成交價相比于掛牌價減數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住各區域成交套數及分區租金分區域看，浦東新區、閔行區、寶山區全年租賃房源成交套數位居前三，租賃需求更加活躍。價格方面，中心城區租金繼續下跌，普遍跌至2.7-3.5元/平/天，郊區普遍在1.5-2元/平/天，遠郊在1元/平/天以下崇明區0.76崇明區0.76套平80000寶山1.68嘉定1.53寶山1.68嘉定1.53楊浦2.70虹口2.71楊浦2.70虹口2.71黃浦4.02靜安3.09靜安3.09普陀2.71長寧3.50長寧3.50青浦1.93青浦1.93徐匯徐匯3.29浦東2.35浦東2.35閔行2.06閔行2.06松江1.47奉賢0.88區奉賢0.88金山0.75數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住2024年上海租賃住房成交結構7%1%7%3-5元/平/日的占比達到31%是市場絕對主力u7%1%7%3-5元/平/日的占比達到31%是市場絕對主力u1元/平/日以下1至3元/平/日3至5元/平/日u5至8元/平/日8元/平/日以上50-70平成交占比20%70-90平成交占比17%是市場絕對主力31%54%6%5%50平以下u50-70平u70-90平90-120平120-140平140平以上20%37%2K以下25%2-3K元/月3-5K元/月5-10K元/月10k以上36%7%2%31%2室3室4室5室及以上38%22%2室房源成交占比38%是市場成交主力2室房源成交占比38%是市場成交主力數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住成交結構：12月一室、二室房源占比增加2.6個百分點12月，一室、二室房源成交占比達到74%，相比11月份增加3.6個百分點，小戶型產品需求占主導。上海經濟發展壓力明顯、疊加春節臨近，本月新來上海的客戶都比較少，成交客戶以到期換房為主，更加追求性價比租金/房型一室二室租金/房型一室二室三室四室五室及以上合計1元/平/天以下1.5%4.0%2.6%0.3%0.1%8.6%1至3元/平/天18.5%25.7%11.7%1.8%0.7%58.3%3至5元/平/天13.8%8.8%4.0%1.5%0.4%28.4%5至8元/平/天1.0%0.7%1.4%1.0%0.1%4.2%8元/平/天以上0.1%0.0%0.1%0.1%0.0%0.5%合計34.9%39.1%19.9%4.7%1.4%100.0%租金/面積50平以下50(含)至70平70(含)至90平90(含)至140平140平以上合計1元/平/天以下0.7%1.3%2.5%3.6%0.5%8.6%1至3元/平/天16.1%14.8%12.8%11.9%2.7%58.3%3至5元/平/天16.4%4.8%1.9%3.5%1.7%28.4%5至8元/平/天2.7%0.2%0.2%0.4%0.7%4.2%8元/平/天以上0.3%0.0%0.0%0.0%0.1%0.5%合計36.2%21.2%17.5%19.5%5.7%100.0%數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住上海掛牌房源租金持續回落至2.89元/平/天上海租賃市場持續繼續回落，截至12月各類住宅的租賃掛牌租金約2.89元/平/天，環比下跌-1.4%。分區域看，除虹口區環比微漲外，其余城區環比均下跌。中心城區中僅黃浦區、長寧區掛牌租金超過4元/平/天，其余城區均跌破4元/平/天。嘉定、青浦、松江、寶山價格在2-2.5元/平/天崇明區1.23↓嘉定2.07↓寶山2.26嘉定2.07↓楊浦3.39楊浦3.39↓虹口3.6↑黃浦4.49虹口3.6↑黃浦4.49↓靜安3.85↓普陀3.4↓青浦2.17↓長寧4.16青浦2.17↓徐匯3.82徐匯3.82↓浦東3.07↓閔行2.65↓松江1.83↓金山0.96↓上海市租賃均價合租均價整租均價數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住上海庫存房源明顯增長，供應集中在浦東、閔行、寶山截至12月上海庫存租賃房源約5.6萬套，環比增長9%。分區域看，浦東新區掛牌房源數量最多，約7581套（占比13.5%其次為閔行區接近4553套（占比8.1%）套崇明區834崇明區834寶山4046嘉定3924寶山4046嘉定3924靜安3609楊浦3383靜安3609楊浦3383普陀3396虹口2856長寧3563徐匯3703青浦2584徐匯3703浦東0松江4020閔行45530奉賢2359數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住年底各戶型庫存環比均上升，12月50-70平環比增長15%套7000060000500004000030000200001000002024/12024/22024/32024/42024/52024/62024/72024/82024/92024/102024/112024/1250平以下50-70平70-90平90-120平120-140平140平以上套7000060000500004000030000200001000002024/12024/22024/32024/42024/52024/62024/72024/82024/92024/102024/112024/12120-140平,2585,5%140平以上,3084,5%120-140平,2585,5%90-120平,8420,15%50平以下,90-120平,8420,15%70-90平,100150-70平,12322,22%55室及以上,766,2%1室,20150,36%2室,21993,39%室,10844室,2346,4%.2室3室4室5室及以上數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住、喆里安家12月日租金在1-3元的庫存環比增長約10%，其余環比微漲套700006000050000400003000020000100000套700006000050000400003000020000100002024/12024/22024/32024/42024/52024/62024/72024/82024/92024/102024/112024/121元/平/日以下1至3元/平/日3至5元/平/日5至8元/平/日8元/平/日以上2024/12024/22024/32024/42024/52024/62024/72024/82024/92024/102024/112024/12u1K元/月以下u1-2K元/月2-3K元/月u3-5K元/月u5-10K元/月u10-20K元/月20K以上8元以上,504,1%3至5元,19493,35%1至3…20K以上,1342,2%10-20K10-20K元/月,4545,8%2-3K元/月,6815,12%3-5K元/月,20611,37%5-10K元/月,16274,29%1K元/月以下,793,2%1-2K元/…數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住12月一室戶型供應量環比增加1.2個百分點，三室及以上減少1個百分點12月一室戶型供應量環比增加1.2個百分點，三室及以上減少1個百分點，而價格供應結構與11月相似。上海市場主流需求結構為1-3元/平/天，其次為3-5元/平/天，面積集中在50平以下、主要產品為一室、二室租金/房型一室租金/房型一室二室三室四室五室及以上合計1元/平/天以下1.0%2.9%2.2%0.2%0.1%6.4%1至3元/平/天15.6%22.9%10.9%1.6%0.6%51.7%3至5元/平/天16.8%12.1%4.4%1.1%0.3%34.7%5至8元/平/天2.3%1.2%1.6%1.0%0.2%6.3%8元/平/天以上0.2%0.1%0.2%0.3%0.1%0.9%合計35.9%39.2%19.3%4.2%1.4%100.0%租金/面積50平以下50(含)至70平70(含)至90平90(含)至140平140平以上合計1元/平/天以下0.6%1.0%1.7%2.6%0.4%6.4%1至3元/平/天11.6%13.6%12.7%11.5%2.3%51.7%3至5元/平/天17.6%7.5%2.8%4.9%1.9%34.7%5至8元/平/天3.7%0.5%0.5%0.8%0.8%6.3%8元/平/天以上0.6%0.0%0.0%0.0%0.2%0.9%合計34.1%22.6%17.8%19.9%5.6%100.0%數據來源：數聯天下、同策研究院、常徠住12月二手房以價換量，帶動租金收益率環比微漲1.5%12月上海住宅的租金、售價環比雙降，租金收益率達到1.63%。近期，上海二手房銷售以價換量，成交價格環比微跌，但跌幅超過租金跌幅，帶動租金收益率環比微漲1.5%。分房齡看，5年以內的次新房租金收益率最低，約1.4%。5年以上的住房租金收益率在1.6%-1.8%之間2024年上海租金收益率變化2024年12月上海分房齡租售比0租金售價租金收益率元7000060000500004000030000200001000001.6%1.6%1.6%1.4%1.8%1.7%5年內5-10年