01樓市政策供給推動產品迭代

需求端全方位放松政策環境丨供給端供給端促進住宅品質迭代，滿足多元化居住需求提高住宅品質要求，鼓勵設置空中庭院，推動“兩智一全”住宅規劃建設——住宅品質提升————“兩智一全”——新建成品住宅要達到綠色建筑二星級及以上標陽臺：陽臺水平投影面積之和不超過本層總水?“兩智一全”住宅是以滿足多樣化需求為導向，準。平投影面積包括陽臺)15%的部分可按二分之以“數字化、智慧化、綠色化、產業化”為支住宅層高不應小于3.0m，改善型住宅層高不一計入容積率。撐，基于“普適+特色”的“智能建造+智慧小于3.15m空中庭院：多層以上住宅每戶可設置一個空中品質+全生命周期管理”住宅。改善型住宅生活陽臺最小進深不宜小于，庭院，面積不計入容積率。?智能建造（新設備、新工藝、新工具）最大進深不宜大于2.4m共享平臺：多層以上住宅公共部位可隔層設置?智慧品質（智慧社區、全屋智能）每套住宅應至少設置1間雙人臥室或兼起居的一個開敞式空中共享平臺，面積不計入容積率。?全生命周期（社區全周期服務、物業增值服務）臥室。層高：鼓勵設有地暖、管道式新風或集中式中?支持政策：優化規劃建設條件：如6層及以下改善型住宅應設置獨立的儲藏室央空調系統的住宅層高可按≥3.15米設計。的居住建筑可設置室外庭院；予以容積率獎改善型住宅廚房使用面積應與套型建筑面積相挑空：優化住宅挑空空間容積率計算規則。多補：如對于開展全屋智能、智能建造、增加匹配，使用面積不宜小于6㎡層及以下住宅內部設置的室內挑空空間，滿足兒童友好及養老設施等增加額外成本的的項目，改善型住宅戶型應設置不少于兩個衛生間且應有關要求的，可按單層計入容積率。予以容積率獎補；加強項目融資支持：購房設置不少于一個帶獨立衛生間的套房；戶使用公積金貸款購買“兩智一全”等改善型住宅的，貸款額度可上調20%；政策環境丨需求端歷史最寬松時期，政策應松盡松，應出盡出公積金全方位支持、利率歷史低位、首套分區認定、房價/地價均不限價3月7日，出臺《關于住房公積金支持房票安置、住房“以舊換新”的通知》。3月28日，發布《關于推出蘇州市靈活就業人員參加住房公積金制度試點“樂居蘇城”存貸產品的通知》。限購蘇州戶籍非蘇州戶籍（基本與本地戶籍一致）不限制套數5月17日，下調個人住房公積金貸款利率個百分點。適用區域蘇州六區+昆山、常熟、太倉、張家港5月31日，發布《關于調整住房公積金使用政策的通知》，提高公積金貸款最高限額、加大綠色建筑貸限售房源限售年限限售區域款支持力度，自2024年6月1日起施行。6月7日，發布《關于優化住房公積金貸款家庭住房套數認定標準的通知》，將公積金貸款家庭住房套數認定標準由按市認定優化為按區認定。10月24日，發布《關于調整優化住房公積金使用政策的通知》，加大軍人公積金貸款支持力度、支持購買保障性住房使用住房公積金、推進老舊住區自主更新使用住房公積金，12月1日起實施。限售僅蘇州市區限售新房取得不動產證滿兩年常熟、張家港、昆山、太倉不限售二手房無限制年限無家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋時不受限制轉讓年限制約。蘇州大市無房最低首付15%，最低利率3.1%蘇州大市1套房無貸/有貸且已結清最低首付15%，最低利率3.1%有貸未結清最低首付15%，最低利率3.3%4.00）限貸商業貸款蘇州大市2套房無貸/有貸且已結清最低首付15%，最低利率3.1%1套未結清最低首付15%，最低利率3.3%3.75在同一預購區域，2套均未結清停貸3.503.002.502.003.253.253.103.103.053.002.952.90年月年月年月年月年月年月年月年月年月首套房認定范圍：購房人在所購住房城區范圍內無住房的，或在所購住房城區范圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認定。對我市二孩及以上家庭辦理個人住房按揭貸款時，在住房套數認定時核減套住房;蘇州已執行“認房不認貸”,即家庭成員在我市名下無成套住房的，無論是否利用貸款購買過住房，均按首套房執行信貸政策;限價房價/地價目前蘇州房價、地價均不限價，回歸市場化02土地市場縮量提質降價待開發地塊增多土地市場丨供求面積延續縮量提質，控增量，優結構，大力去庫存2024土地供應腰斬，持續去庫存，“小而美”及低容地塊占比增加供應縮量?土地縮量，其中涉宅成交總建214萬方，同比↓59%；?累計供需缺口達到489萬㎡，去庫存效果顯著?平均總建、平均用地規模逐年下滑，出讓地塊延續“小而精”?2024蘇州供應48宗，容積率≤1.2及占比65%，≤1.5占比88%結構優化1500100050002019年2020年2021年2022年2023年2024年11.001.002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年平均總建（萬㎡）平均用地（萬㎡）涉宅土地成交總建(萬㎡)住宅成交面積（萬㎡）6004002000174231249179280489年年1.2＜1.5＜1.2＜1.5＜R1.5R1.5板塊能級R1.2R2.0R2.0塊R1.2R2.0R2.0核心191113475110次核心3038163156621普通21451201812411鄉計851515478483111422019年2020年2021年2022年2023年2024年容積率1.2共計4宗（65%）園區：5宗（40%）姑蘇：1宗(100%）高新區：8宗（63%）相城區：16宗（56%）吳中區：10宗（80%）吳江區：8宗（75%）注：數據來源于CRIC，統計口徑為純住宅+商住+綜合，剔除特殊用途地塊，數據截止至2024.12.3103住宅市場規模低位，K型分化住宅市場丨新房市場供求量處歷史低位，前低后高，止跌企穩態勢初顯整體供應腰斬，量價齊跌，利好政策及推盤疊加推動四季度成交翹尾蘇州市區2016-2024年商品住宅年度供求量價走勢蘇州市區2024年1-12月商品住宅月度供求量價走勢140012001000800600115117786207701927575674222322941265482603326148896816659280045672664730000250002000015000807060504030284762574924915249742515128253260332444826501262022846027147290002800027000260002500040020010018567618721100891506511278004231000050002010037343128282622171717113091432282645292330465272240002300022000201620172018201920202021202220232024注：數據來源于CRIC，各城市數據不含附屬縣級市，數據截止至2024.12.31住宅市場丨庫存情況狹義庫存回歸警戒線內，廣義庫存仍承壓姑蘇、園區狹義、廣義均健康，新區、相城、吳中狹義降低至警戒線、廣義承壓18016014012010080604020025.015.213.112.911.97.830.350.91131.53154.93117.02138.7130.025.020.015.010.05.00.070073.680600500400300200100070.465.158.419.320.138.2112.77430.62640.85425.69344.79姑蘇區吳江區706050403020100/個月/數據口徑：數據來源CRIC，截止2024.12.31住宅市場丨熱銷樓盤高度聚焦于核心、次核板塊，改善為王好地段+非標好產品、或好產品前提下大幅降價是樓盤熱銷主因20242024排名項目名稱區域板塊成交金額成交均價套均面積套均總價(億元)(元/㎡)(㎡/套)(萬/套)熱銷原因排名))套均面積(㎡/套)套均總價(萬/套)熱銷原因1綠城玫瑰園園區雙湖45.30827114183458地段+產品1龍湖御湖境吳中區城南中心8.8827885147410產品+營銷2象嶼恒泰天譽東方園區斜塘35.7548480186900產品2中鐵建花語云萃華庭相城區陸慕7.9322984127292產品+以價換量3龍湖御湖境吳中區城南中心24.7527885147410產品+營銷3象嶼恒泰天譽東方園區斜塘7.3748480186900產品4獅山金茂府新區獅山19.3548011190913產品+地段4建發檀府相城區黃橋6.7323897136325產品5大家月上海棠軒園區斜塘18.4642552165702產品+以價換量5中建虹溪璟庭新區滸關城鐵5.9720554120247以價換量6中鐵建花語云萃華庭相城區陸慕18.2322984127292以價換量7象嶼恒泰天悅東方園區斜塘17.7043023153660產品6龍湖青云闕相城區陸慕5.4825316139353產品+營銷7綠城玫瑰園園區雙湖5.48827114183458地段+產品8金雞湖畔瑞園園區湖東17.14515923251680地段8荷岸曉風花園相城區活力島5.3817849124222以價換量9建發檀府相城區黃橋16.0823897136325產品9保利融信云上流光相城區黃橋5.3118233116212以價換量10保利天匯園區婁江創新城15.3831017126389以價換量10保利天匯園區婁江創新城4.9631017126389以價換量注：數據來源于CRIC，統計口徑為住宅+別墅+酒店式公寓，數據截止至2024.12.3104縣市市場土地縮量，成交普跌縣市丨土地市場四縣土地市場低迷，國資平臺主導常熟土地量價均漲，張家港量價齊跌，太倉、昆山量跌價漲；太倉全部國資托底2020-2024年蘇州四縣市涉宅土地成交量價情況2024年縣市土地成交分布30012000市區鄉鎮25010000太倉80%20%昆山28%72%2008000常熟83%17%1506000張家港60%40%1005055749930400020002024年縣市土地拿地房企國企/央企地方國企民企太倉100%00昆山77%23%成交總建(萬㎡)樓板價(元/㎡)常熟82%18%太倉昆山常熟張家港張家港60%40%注：數據來源于CRIC，統計口徑為純住宅+商住+綜合，剔除特殊用途地塊，數據截止至2024.12.31縣市丨新房市場全線普跌，量跌遠大于價跌以價換量深化下市場仍持續低迷，昆山成交量跌幅最大、常熟最小4002018年至今昆山商品住宅年度供求走勢316.74313至今太倉商品住宅年度供求走勢20000200232.4115000200200001000086.7457.85500000002018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡),↓萬㎡，同比↓，↓↓萬㎡，同比↓，均價/↓2018年至今張家港商品住宅年度供求走勢400200002018年至今常熟商品住宅年度供求走勢20000225.02176.73180002001000044.8368.3116000000140002018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡),↓萬㎡，同比↓，↓↑↓，/↓注：數據來源于CRIC，統計口徑為住宅+別墅；數據截止至2024.12.31縣市丨房企縣市房企份額集中，占據市場份額均過半當前份額仍以老舊項目去化為主，未來新項目入市后將以地方城投主導2024年蘇州下屬縣市房企銷售金額權益排行榜（）排行企業名稱成交金額(億元)排行成交面積萬㎡)企業名稱成交金額(億元)排行成交面積萬㎡)企業名稱成交金額(億元)排行成交面積萬㎡)企業名稱成交金額(億元)成交面積萬㎡)1建發房產13.746.661常熟城投22.429.801中建七局29.0413.951建發房產7.945.222中國恒大11.907.392招商蛇口7.934.032保利置業24.0010.472張家港市金

聯置業7.103.223仁恒置地8.655.403華發股份6.124.953保利發展18.226.723金廈房產5.562.704太倉城投7.553.524創想集團6.083.084招商蛇口15.456.044中銳投資5.093.445太倉城發7.213.395首開股份4.723.205萬科地產11.355.075愛情地產2.751.716象嶼地產4.813.696保利發展4.503.136昆高新集團9.433.276力高集團2.412.017越秀地產4.362.287卓越集團4.062.657上海中柏房

地產9.196.087碧桂園1.951.868金帝房產集團4.342.228中國金茂4.002.658昆山百樂門6.842.068遠洋集團1.661.809太倉嘉年華房地產2.712.169中天美好3.282.379金地商置集團6.293.299新城控股1.631.5710海倫堡2.693.1810中海地產3.251.5510昆山鉅康房

產開發5.332.1910中駿集團1.601.52合計67.9639.90合計66.3637.40合計135.1459.15合計37.6825.05TOP10集中度TOP10集中度TOP10集中度TOP10集中度注：數據來源于CRIC，統計口徑為住宅+別墅；數據截止至2024.12.31縣市丨庫存昆、虞、太廣義承壓，張家港庫存低流速慢太倉土地入市率低，張家港供地節制，昆、虞、張廣義周期均超7年蘇州四縣市2024年12月住宅蘇州四縣市2024年12月住宅30047.65080016025020015029.527.424.34540353025135.2700140600120106.194.450089.21004008010020153006020040500152.55251.86179.04114.15存量（萬㎡）去化周期（月）10501000333.28690.92603.78651.57存量（萬㎡）去化周期（月）20005市場展望止跌回穩進入高質量發展階段展望丨土地一級市場合作增加，二級市場代建為主政策持續降負激勵，延續“小而精”；地方國企為主流，代建仍是主流供應量保持平穩結構保持小而精保持預供地模式延續去庫存趨勢繼續為房企降負增加有效供給?2022年蘇州成交682023年85宗，?一方面是土地繼續低容化，低容地塊?“人、房、地、錢”要素聯動的新機2024年48宗，約的占比有望繼續提升制下，預供地模式繼續保持423萬㎡，供地小于住宅成交?另一方面土地繼續保持小型化，降低?給房企足夠的研