養老地產簡析-

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-首創置業養老地產項目全周期解決方案2011年養老地產簡析解決方案

首創置業養老地產客群體系

首創置業養老地產產品服務體系

首創置業養老地產運營與金融體系第三章：項目社會與經濟效益分析

總綱第一章：我國養老地產發展機遇研判第二章：首創置業養老地產項目全周期成都重慶西安北京無錫湖州

佛山

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-海南

沈陽南京

鎮江天津青島養老地產簡析-

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-第一章我國養老地產發展機遇研判養老地產簡析我國養老地產發展機遇研判

目前我國養老住宅產業的井噴式增長時期已經初步形成

中國現已步入人口老齡化的迅速發展階段

趨勢

到21世紀中期，我國老年人口(60歲以上)將超過4億，占全國總人口的28%

2010~2040年是中國人口老齡化速度最快的時期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%

現狀

截止2009年，我國60歲以上的老年人已達到1.67億，占全國總人口的12.5%

依據聯合國標準，當一個國家或地區60歲以上老年人口占總人口的10%，或65歲以上老年人口占總人口的7%，即視為進入老齡化社會

第一階段1990~2003199020112030204020501.360.972.304.71老年人人口(億人)

年份-

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-中國老齡化進程

第二階段2003~2020

第三階段2020~2050老齡化比率8.6~10.2%老齡化比率10.2~15.6%老齡化比率15.6~27.4%20202000養老地產簡析的發展將穩定在一個較高的合理水平。-

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-伴隨人口老齡化的發展，老年住宅市場的快速發展階段已經到來。第一階段：市場發展初期（1999

年-2010

年）——老年住宅市場發展緩慢老年人口的絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于我國社會福利水平及總體經濟水平還遠遠沒有達到能夠支持老年人住房消費的能力，老年人不能構成老年住宅消費的主體，同時，傳統的家庭養老居住觀念還未轉變過來，因此市場有效需求不明朗，市場風險稍大，老年住宅市場發展緩慢。第二階段：市場快速發展階段（2010

年-2025

年）——老年住宅井噴式增長一方面，我國經濟發展到一個新的水平，人均GDP

達到3000

美元以上，社會保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費主體，市場需求明朗；另一方面，目前年齡在35

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歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平；同時，這一時期，老年人獨立居住的養老觀念已經形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會出現井噴現象，老年住宅的增長將會保持在一個較高水準，約在10%

左右。第三階段：市場成熟發展階段（從2025

年-2055

年）——處于較高水平穩定期老年住宅市場的發展已進入一個穩定發展期，發展初期的消費需求釋放階段已經過去，市場發展漸趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現出品牌化、規模化的發展趨勢，因此，老年住宅市場我國養老地產發展機遇研判養老地產簡析我國養老地產發展機遇研判

市場中開發企業對于養老地產缺乏系統化的解決方案，對拉動地方經濟增

長及解決人口就業問題作用不夠

目前大部分開發企業對于養老地產望而卻步，少部分參與養老地產的開發企

業項目缺乏可持續、可復制的服務模式及金融模式。北京燕達國際康城上海親和源規劃定位失準,盈利模式不清晰，項

雖然項目知名度較高，入住率尚可，但資目養老服務機制欠缺，目前項目發

金回籠緩慢，導致企業資金鏈緊張，持續展舉步維艱

發展遭遇瓶頸北京東方太陽城開發商缺乏運營管理能力，最終全部出售

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-養老地產簡析-

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-亟需具有養老全產業鏈整合能力解決方案的開發企業，創立行業標桿！達成解決中國未來老齡化問題與企業利益的雙贏！我國養老地產發展機遇研判此背景下：養老地產簡析-

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-中國領先的地產綜合營運商

各領域頂尖資源的整合者養老地產領域戰略合作伙伴：首創置業是北京國資委所屬的特大型國有企業，總資產規模200億元以上。自2003年港交所上市以來，公司連續7年榮獲藍籌地產企業。首創置業已實現全國布局，目前業務涉及北京、天津、沈陽、成都、重慶、西安、南京等城市。首創置業致力于打造中國最具價值的地產綜合營運商。養老地產簡析-

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-第二章首創置業養老地產項目全周期解決方案首創置業養老地產客群體系首創置業養老地產產品服務體系首創置業養老地產運營與金融體系養老地產簡析-

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-首創置業養老地產客群體系

尋找適合“中國國情”的養老地產客群體系目標客群理念：以“關注一老一小”為核心的“全齡化”目標客群中國“百善孝為先”的理念

主張子女親自照顧老人

中國傳統傳統理念主張

老人應享受天倫之樂

“421”家庭結構需要使得傳統的養老觀念逐漸被摒棄

“421”家庭結構使得中國

家庭更加關注孩子的成長

中國國情

“居家養老”需求將成為市場主流

老人與兒孫的天倫之樂需求將成為市場主流“老人居住相對獨立”及“與兒女毗鄰”相結合的需求將成為市場主流

“老年幸福生活”與“孩子健康成長”相結合的需求將成為

市場主流

市場需求養老地產簡析關注老人

關注孩子養老一族

離退休老人，以自理型健康老年人為主；養老一族子女

希望與父母就近居住，方便照顧父母；準養老一族

計劃將來退休生活而養老置業的中年客群；

關注子女教育的家庭

希望子女教育與國際接軌的家庭

主力客群次主力客群次主力客群

主力客群

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-首創置業養老地產客群體系

建立以“關注一老一小”為核心的“全齡化”目標客群體系養老地產簡析-

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-首創置業養老地產產品服務體系

三大物業類型互補、兩大專業服務并舉的產品服務體系養老公寓

生活社區國際學校

繽紛晚年

生活服務

三大產品類型

養老公寓

醫療護理中心

老年活動中心

老年大學精彩啟程英才教育

住宅

商業設施

知名品牌國內外學校聯盟

實現“1+2”歐美名校直通車

兩大專業服務養老地產簡析方便和安全健康和獨立運動和娛樂學習和交流-

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-養老服務體系現代養老社區的服務理念：不僅老有所居，老有所養，還要老有所醫，老有所為，老有所樂。需求方便和安全健康和獨立運動和娛樂學習和交流

設施

老年公寓醫療護理中心老年活動中心

老年大學

服務家政服務、管家服務等基本治療、日常護理、體檢等組織展覽、會演、興趣俱樂部等設立圖書館、組織講座、開設專業學習課程養老地產簡析老有所養

針對不同身體狀況的老人，量身定制不同標準的養

老服務。

在宅養老：針對愿意居住在家或者身體狀況良好有

一定生活自理能力的老人，有專門人員上門進行貼

心專業的服務和照顧。

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老有所居養老公寓充分考慮老年人的具體情況和實際需求，針對老年人進行人性化的規劃設計。養老服務體系養老地產簡析

老有所醫在社區內設置醫療護理中心，滿足老人日常的醫療服務需求，并對緊急重大的醫療需求有應急救治和轉送的能力。老有所為、老有所樂在社區內設置老年活動中心，組織展覽、會演、興趣俱樂部等，豐富老年人精神娛樂生活。作為項目亮點，將申辦老年大學，開設多種課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程由社區中的老年人擔當教師。

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-養老服務體系養老地產簡析北京四中-

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-首創基爾國際教育機構劍橋大學University

ofCambridge牛津大學University

of

Oxford國際教育服務體系1、直接對接歐美大牌高校，享有良好的推薦升學率。2、直接合作歐美以及中國大牌中學。

哈佛西湖中學

迪爾菲爾德中學

Harvard-

Deerfield

Westlake

School

Academy3、直接對接歐美以及中國名牌學校校長及招生負責人。4、涵蓋全世界超過1000所世界名校會員聯盟。5、憑借豐富的教育資源建立專業的合作辦學項目及留學招生。6、成功建立了“世界名中學聯盟”——WLSA。

首創基爾國際教育機構是首創置業與知名教育機構歐盟教育基金會（CHEERFoundation）合作成立的國際一流學校。養老地產簡析-

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-首創基爾國際學校精英課程教育針對孩子的出國夢想量身定制的教育課程歐美名校直通車國際教育服務體系養老地產簡析-

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-穩定收益期

運營商為核心（全周期資源整合）-聯合專業養老、國際教育運營商孵化成熟-PE合理收益退出-長期基金收購持有成熟項目-運營商長期管理運營建筑交付

運營孵化期孵化成熟自有資金退出，復制新項目首創置業養老地產運營與金融體系

養老地產最優運營與金融模式示意

開發建設期

-PE/銀行資金投入養老地產簡析首創置業養老地產運營與金融體系

目前國內養老地產運營與金融模式現狀

PE難以獨立孵化養老地產項目

在地產領域，國際/國內PE可獨立投資于商業和住宅，但由于養老地產本身的專

業性和產業鏈環節的復雜性，鮮有獨立嘗試于此-----國內知名房地產投資基金投資物業類型高和投資：商業地產穩盛投資：住宅陽光厚土：商業地產榮盛泰發：商業地產、住宅目前開發商是養老地產的最佳整合者---由于養老地產涉及投融資、規劃設計、產品研發、運營管理等多個專業環節，國內養老地產項目均由開發商主導整合資源首創置業+長青基金：首創長青國際健康城（天津塘沽

）萬科地產：萬科幸福匯養老項目保利地產：上海“西塘安平養生社區”

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-養老地產簡析-

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-運營主體運營孵化期

階段金融支持產權歸屬開發建設期

PE＋銀行＋PE＋養老運營商＋國際教育運營商

穩定收益期長期基金

＋長期基金首創置業養老地產運營與金融體系

首創置業整合各方資源，建立最優的養老地產運營與金融體系

首創置業作為專業地產開發商，承擔養老地產的投資、籌劃、建設、運營的整體資源

整合

同時，引入PE、養老公寓運營商、國際教育運營商、保險、信托機構作為整合項目的

利益方

不同階段不同資金對各自的風險偏好和收益進行了匹配養老地產簡析-

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-第三章本項目的社會及經濟效益分析養老地產簡析-

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-養老模式創新滿足了中國家庭養老“強調享受天倫之樂，重視培育下一代”的文化傳統物業組合創新完美的產品組合使得老中幼三代健康和諧的生活在同一社區中金融平臺創新構建了各類資金按照各自偏好拆分風險，匹配收益的金融平臺架構產業模式創新有效整合養老地產產業鏈中金融、開發、運營、服務各個環節的資源，最大限度發揮了各方優勢，形成產業戰略聯盟形成多方共贏，可根值于華夏社會文化土壤的可復制的養老地產模式四大核心模式創新養老地產簡析-

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-實現了政府、社會、企業三方共贏

改善民生

解決1萬名老年人的養老問題

解決中國未來日益嚴重的養老難問題

擴大就業

提供5000個以上的就業崗位拉動消費

每年可拉動至少5億元老年群體消費促進社會和諧，共享天倫之樂

祖孫三代團聚，共享天倫之樂

老年人受到悉心照料，兒女盡孝心，弘揚孝道，促進社會和諧

子女享受與國際接軌的優質教育開創嶄新養老模式，樹立養老地產標桿

首創置業的養老模式符合中國人享受天倫之