某某物業管理工程維修部工作手冊

工程維修部工作手冊

審核人：審核日期：

批準人：批準日期：

生效日期：__________________

目錄

序號標題版本/修改狀態頁碼

—■組織結構

二工程標準

三工作規程

1工程維修部主管工作規程

2工程維修部領班工作規程

3工程維修部維修部工作規程

4電梯巡視員工作規程

5安全作業操作工作規程

6報修工程規程

7二次供水管理工作規程

8二次污水處理維修保養工作規程

9房屋、公共設施設備、配套附屬設

施日常養護工作規程

10供配電設備（設施）管理工作規程

11電梯管理工作規程

工程維修部組織架構

主管1人

領班1人

\\

水

倉

電

文

污

泥'

庫

電

檔

梯

水

木

管

資

工

巡

處

工

理

料

理

1A1A視

員

員

工

員

人

I1A人

A

兼

兼

兼

兼

77J

上海晨宏物業管理有限公司企業標準

工程維修部工作標準

上海晨宏物業管理有限公司公布

工程維修部工作標準

要求：

一、周一至周日24小時受理業主與住戶水電零星報修、房屋報修，365天有維修服務,

半小時內趕到現場處理。

二、辦公場所整潔有序，態度與藹文明，掛牌上崗，安全作業。

三、公共部位：

1、房屋結構：每年一次對重要部位進行檢查記錄，有損壞及時安排維修并告知有關業

主與使用人。

2、門窗：每月檢查一次記錄在巡視記錄表中。

3、樓內墻面、地面、頂而：每季檢查一次，有損壞及時修補。

4、管道排水溝：每半年一次對屋面泄水溝進行清理疏通：室內外排水管道每季度進行

清理疏通，有記錄，6月一9月每半月檢查一次。

5、道路、場地、f則石、窖井、渠道等：每二周巡視一次有記錄，無缺損、無滿溢、無

損壞、無枳水，及時維修。

6、娛樂設施、健身設施：每周巡視二次有記錄，有損壞及時維修，及時養護，確保正

常安全使用。

7、安全標識：有匯總清單，每周巡視檢查一次，有損壞及時維修更新。

8、裝修管理：每三天巡視一次，無違章搭建等，空調安裝位置一致。

9、外墻面、圍墻：無損壞、無污染、無起殼，發現問題及時維修，每月巡查一次。

10、公共照明：每周二次巡視，公共照明亮燈率98%以上，每日一次巡視，每月保養

一次，每年安全檢查二次，保證電器設備安全正常。

11、消防設施設備：（1）每月檢查一次消防栓：

（2）消防栓箱內各類配件完好。

（3）每月啟動一次消防泵：

（4）每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加潤滑油，并做一次防水。

避雷系統：每年二次檢查避雷裝置，有記錄。

弱點系統：

I、樓宇時講、住戶報警、周界報警、監視系統、電子巡更，不定期進行檢杳，保證其

24小時運作正常。

2,監督專'業公司維修保養，有記錄。

電梯：

I、確保24小時運行：

2、委托并監督專業公司維修保養，并有記錄。

3、對電梯進行管理；

4、發現電梯困人或者其他重大情況，5分鐘內趕到現場：

5、有電梯安全巡視人員。

水景：

I、每周巡視一次，及時維修，保證正常運行：

2、重大節日與活動前，對安全、運行功能檢查，確保正常使用。

檢杳：以標準內容檢資：

I、維修及時率達到95%以上，合格率達到90%以上，被服務對象滿意率90%以上。

2、安全責任事故為0。

3、無業主投訴。

4、執行小區裝修管理制度，有記錄并與實際相符。

5、有房屋維修檔案。

6、崗位職責明確。

7、公共設施設備維修養護工作計劃落到實處。

上海晨宏物業管理有限公司企業標準

工程維修部主管工作規程

上海晨宏物業管理有限公司公布

工程維修部主管工作規程

一、崗位工作關系

1、直接上級：工程主管

2、直接下級：無

3、平級關系：維修工

4、橫向協調：客戶部主管、保安隊長、保潔主管、保綠主管

二、任職資格要求

文化程度中專及以上，年齡45歲下列，參加過物業管理、工程技術培訓I，具備工程類

強、弱電上崗證，從事本崗位工作二年以上。

三、崗位職責

1、負責物業前期介入工程質量驗收、整改、監督、監理工作與前期工程技術資料的收

集工作。

2、負責物業交接驗收工作，工程質量缺陷再整改驗收工作。

3、負責業主入住后的房屋、公共設備設施與附屬設施的維修養護工作。

4、負責小區內的房屋、道路、場地公共設備設施，附屬設施的年維修養護，實施計劃

及預決算。

5、負責小區業主與住戶零星報修的維修服務。

6、負責保修期內的房屋、公共設備設施維修的監督、協調管理工作。

7、負責小區業主與住戶的裝修管理。

8、負責倉庫、空置房、業主維修檔案與設施設備等的鑰匙管理。

9、完成管理處交辦的其他任務。

四、工作規程

1、在物業管理部、管理處的領導下,同意公司T程部技術指導,做好物業的接管驗收、

整改、交付工作，收集與儲存產權、竣工資料，產權資料復印件、竣工資料目錄交公司綜合

辦公室歸檔，

2、對小區房屋、道路、場地進行檢查、養護、維修工作，每年12月份做出年維修養護

計劃與資金預算，上報管理處與公司工程部，

3、對小區公共設施、設各、附屬配套設施的檢查、養護、維修工作，每年12月份做出

年維修養護計劃與資金預算，上報管理處與公司工程部。

4、對小區公共部位、公共設施設備進行日巡視檢查，發現損壞填寫《工程保修單》，小

修24小時完成，通常維修三天之內完成，急修即時完成，由工程主管或者由業主委員會簽

字確認。

5、負責業主自用部位、設施的24小時有償急修、維修。接到任何報修，半小時到場處

理」檢查督促業主與住戶按規定進行房屋裝修。

6、對保修期內物業的質量問題的維修、整改情況進行監督管理，保修期結束之前半年

對房屋、設施設備、道路場地等質量再進行檢資，對存在的問題要求有關方進行整改，并將

整改情況書面記錄在有關方質保金申請單上，報管理處與公司工程部。

7、每月20日做好本部門采購物資的預算計劃，報管理處審批。

8、每月25日前負責統計水、電、能源耗費，并上報管理處。

9、業務辦理入住手續后一個月內，負責統計匯總業主收房后水、電表底數卜.報管理處。

10、公共部位與公共設施設備的移交按政府規定填寫《物業移交確認單》，正式交付使

用前發生的水、電抄表數在半年之內陸續上報管理處。

II、每年或者按規定對管理處各部門使用的計量器具進行檢驗，并確保本管理處使用的

監視與測量裝置滿足規定要求。

12、工程部主管負責對監控室的綜合管理，包含技術資料、檔案的收集、保管，負責零

星設備配件、材料的采購計劃的編制預算，外委修理的聯系工作，對維修保養工作進行指導

及檢查監督。

13、做好本部門的服務質量的檢查及考核工作，發現不合格或者潛在不合格服務時應及

時整改，必要時采取相應的糾正措施或者預防措施。

14、對本部門辦公現場與工作操作現場環境、危險源的操縱，如個人安全防護、資源管

理，配合、參與環境因素、重大職業健康安全風險的識別與評價工作。

15、每二周組織召開部門例會，有會議紀要，制定、總結月工作計劃，將公司的管理方

針、管理目標、指標與管理處方案、法律法規、標準及其他要求傳達給員工，并實施、遵照

執行。

16、對本部門員工的崗位技能與突發事件應急預案的培訓與演習，每年12月份做出下

年度培訓計劃。

17、負責建立業主與住戶維修檔案工作。

五、檢查與考核

（-）檢查：

管理處主任對工程維修部主管工作的檢查

檢查頻次：日檢、周檢、月檢

（二）考核內容

1、崗位職責；

2、方針目標、指標

（三）考核根據

按公司評分標準進行考核

六、有關記錄

《避雷接地裝置檢測記錄表》

《服務設施購置申請表》

《污水系統檢查記錄表》

《水處理檢查記錄表》

《消防系統檢查記錄表》

《地下排水系統檢杳記錄表》

《定期巡視表》

《設備維修保養記錄》

《下水道定期疏通記錄表》

《年設施設備維修養護計戈IJ》

《高壓配電房檢查記錄表》

《低壓配電房檢查記錄表》

《小區公共設施設備一覽表》

《標識匯總清單》

《標識臺賬》（非格式）

《年度工作計劃》（非格式）

《房屋修理養護任務單》

《服務質量檢查與考核表》

《技防系統維修整改驗收單》

《空置房維修養護登記表》

《物品申購單》

《廢物清單》

《歸檔技術資料清單》

《能源消耗統計表》

《環境監測評估報告》

《廢棄物處置統計表》

《不合格品處理報告》

《基礎設施清單》

《進貨檢驗記錄表》

《信息聯絡表》

《服務質量檢查表》

避雷接地裝置檢測記錄表

年月NO:

地點'內容外觀測量數據。連接點牢固性備注

注：標準要求為Q,此表一年檢查一次

檢查人:

年月

服務設施購置申請表

NO:

申請部門申請人申請日期

新設施安置部位：

購置設施目的及用途:

建議購用設施型號、規格及質量要求:

部門負責人：日期:

設備主管部門審核意見：

審核人：日期:

審批怠見：

審批人：日期:

污水系統檢查記錄表

NO:

_________________月份

時向小容1214567R910II12K14151617IS192021222?242526272R293071務泮

1#嫗水泵

2*桀水泉

1喀水泉

2#海水系

1#耀氣機

2#埸氣機

格慢

預爆爐機

流fitm'h

氨氮般

電氣操縱柜

瓜力表

通風

排水

備注

注.正常在表格內打“，”，不符合打“X”，此表每天一汶。

檢查人：______________

水處理檢查記錄表

NO:

________________月分

時網內容12345678910II1213141516171819202122232425262728293c31備注

1"攪抨蜜

2#攪抨案

M摸抨樂

加藥案

出水泵

溶氣系

格■

括漁機

潛水泵

電氣操縱板

壓力表

通風

備注

注.正常在左格內打“J”，不衿合打“乂”.此發每天一汽“

檢查人:

消防系統檢查記錄表

年月日NO:

內容是否出水前接閘門完好開關靈活編號清晰油漆脫落蓋帽完好牢固性備注

序號

注：此表每月檢查一次，正常打“J”，非正常打“X

檢查人：___________

地下排水系統檢查記錄表

年月日NO:

內容自手動功能單向閥足活積水進淤泥清理出水是否良好開關箱備注

編號

注：此表每月檢查一次，對上述欄目內容應及時修理，完好打"J"

檢查人:

定期巡視表

NO:

日期年月_____日區域：巡視班次巡視人

巡視內容結果備注巡視班次結果備注

辦公場地照明、衛黑色路面污水蓋

生設備,鎖具損壞情況

☆人工湖設備、水街坊雨、污水蓋損

的、河道、燈具有壞情況

否特殊

☆小區監控中心、△電信箱情況

路燈操縱柜

△CATV箱情況☆攝像頭、云臺等

牢固性

煤氣中壓站有否☆4)20綠化籠頭

漏氣、外觀便用情況

☆小區廣告牌牢☆4)50綠化籠頭

固、照明是否正常使用情況

☆小區箱變更及△消防栓使用情

支箱是否正常況

☆高路燈故障小區各類電纜井

蓋破壞情況

☆庭院燈故障老人健身設備安

全情況

☆草坪燈故障兒童設施安全情

況

排水系統使用情△闞墻設施及周

況邊環境情況

垃圾桶及標志牌

使用情況

注：此表定期巡檢，不帶符號為每天一次,打☆每三天巡視一次，打△每七天一次，正常在表格內打J,不符合在

表格內打X,目前無此項內容打：/并注明。

房屋/設備維修保養記錄

NO:

序號房屋/設備設施名稱房屋/設備設施編號維修項目及內容維修員日期負責人

年房屋/設備設施維修保養計劃

NO:

房屋/設備設施編號名稱維修周期維修日期修改單位/人備注

下水道定期疏通記錄本

NO:

年月

H?第?季度工作人備注第二季度工作人備注第三季度工作人備注第四季度工作人備注

區域

注：此友需注明疏通地點、時間.貨任人，遇釘特殊M間,增加疏通次數-

高壓配電房檢查記錄表

________年_________}

序號檢杳內容12345678910111213141516171819202122232425262728293031

1電纜接頭

2母排

3變壓器正常

4持風、溫升

5指示燈

6表具指針

7電容補償

8安全我助

9標志牌

10門族

11清潔衛生

12有坡數

13無立數

14峰值

15谷竹

16平自

17檢有人

備注

注：此衣保天檢杳一次，有測量數據的埴寫椅件數據；無數據要求的正常打“J”，非正常打“X”

低壓配電房檢查記錄表

NO:

年月n

序號檢變項目結果飴注

1房內照明、排風

2房內衛生、柜體衛生

3電氣柜面開關完好無損

4線路牢固無松動、無異味

5無器件動作正常、無異聲

6開關關閉靈活、標忐濟嘶

7招示燈完好、將示正確

8接地良好

9各類農具指針完好

10按鈕、開關狀態

11電容器完好

12柜面酒沾無雜物

13變壓器無弁聲、溫度正常

注：檢奇項目符合要求打"J不符合打“X”此表一星期檢杳一次

檢宜入_______________

小區公共設備設施一覽表

NO:

序號編號設施名稱使用部門備注

審批表:

《標識匯總清單》

NO:

序號標識名稱數量位置責任人

編制人/日期:審核人/日期:

房屋修理養護任務單

管房單位：上海超宏物業管理有網公司第（）管理處

報修人姓名地址報修有人到達報修人臉收

時間時間時間

報脩部位報修預約開工完工完工

項目n期日期「1期時間月n

修繕日期（）物用類別（）分攤方式（>

自用公用公共業主修繕電梯公共自門牌住宅

部分部分設循自理基4、水泵設施然悔區域

基金基金憧

查?查勘修理項目查勘實做實做量方預算定額材料費質fit驗收備注

部位1.7P數量工時編號工時人工費

填表修理查臉定額憑證發放

人人員月日工料費

報修憑證

報修日期年月H報修人姓名報修部位

報修項m域單人

說明：

K報移后如管房單位未按規定時間派員修理.可憑此證催修.

2、請報修人（戶）妥善儲存此證.以著查核.

3、報管項目修竣后，清報修人（戶）臉收、并在任務單上簽字。

4、報催項目修竣后,此證即興行作度。

材料領耗記錄

材料名稱規格單位估料數量領料數量實耗數量運料數量實耗金額符注折舊料或者整料記

錄

材料合計

服務記錄

回訪已求業主聯系電話：

（工程）服務質量檢查與考評表

檢查人:被檢查人:年月NO:

序號檢杳內容檢杳結果采取糾正措施整改結果

1小區各類設施有臺賬運行

正常

2有年保養計劃、實施記錄

3報修制度、夜間值班制度

建全落實

4房屋竣工驗收有交接手續

5房屋結構完好，每年檢查

有記錄

6圍建道路、場地完好，有

年保養計劃、實施記錄

7排水溝疏通維修及時

8附屬配套設施如：休閑、

娛樂、健身設施完好，有

巡視檢杳記錄

9小區危險隱患部位的安全

警示標識完好

10各類照明設施完好

11技防設施、交通設施完好

12對服務外委承包的管理

13采購設施的驗收、登記建

賬

14計量器具年檢

15裝修巡視管理

16房屋維修、維修檔案完整

齊全

17倉庫管理、出入庫、檢驗

手續齊全

說明：檢查結果應寫全面

技防系統維修整改驗收單

維修時間維修地點

維□監控系統□周界報警系統故

修□音響系統口電子巡更系統障

系□對講系統口車閘系統內

統容

故

障

分

析

維

修

方

案工程部審核意見

檢

修

結

果維修人員__________工程部：____________保安部：_____________

工程部

主管

意見簽字_____________年月日

管理處

意見簽字_____________

空置房維修養護登記表

填表人：年月日

房號項目內墻面、頂棚進戶門塑鋼門窗設施設得

房間涂料給刷空鼓裂縫框扇領校鏈框、玻璃、密封條、壓第、搭in、頂水、電、開關、技防設招備注

責任人，完成情況打“J"要求，維修族次每食好季一次

完成時間:

物品申購單

申購部門/人申購日期:NO:

項目經理財務總監

物品名稱規格/技術要求數量估計金額實際金額

小計

用途：

董事長總經理常務副總主管副總

廢物清單

NO:

日期廢物名稱類別數量處置方式責任人

廢物清單

NO:

日期廢物名稱類別數量處置方式責任人

《歸檔技術資料清單》

NO:

序號歸檔資料名稱歸檔資料編號歸檔場所歸檔日期經辦人份數

《能源消耗統計表》

部門:

能源類別水電統計人/統計日期冬注

表號及表位上月本月上月本月

《環境監測評價報告》

監測對象：監測地點：

監測標準（要求）：

序號監測日期監測時間監測值結果推斷監測人備注

《廢棄物處置統計表》

部門:

日期廢棄物種類排放量處置辦法統計人審批人備注

《不合格品處理報告》

NO:

不合格情況描述：

簽名/日期:

確定：處理意見：

()采購員簽名/日期：()降級使用

()退貨(更換)

()倉管員簽名/日期：()報廢

簽名/口期：

糾正預防措施：

編制人以期：審批人/日期：

執行記錄：

采購員/日期：

倉庫員/日期：