ICS03.080

A10

DB4403

深圳市地方標準

DB4403/T65—2020

政府辦公物業服務質量要求

Qualityrequirementsofgovernmentofficepropertyservice

2020-05-06發布2020-06-01實施

深圳市市場監督管理局發布

DB4403/T65—2020

政府辦公物業服務質量要求

1范圍

本文件規定了政府權屬辦公物業服務中的基礎要求、綜合服務、環境衛生、綠化管養、設施設備管

理、工程管理、房屋維護與管理、秩序維護、消防安全管理、應急管理及監督考核與改進等內容。

本文件適用于深圳市內的政府權屬辦公物業各項服務工作的質量管理和考核要求。其他類型的物業

服務可參照執行。

2規范性引用文件

下列文件中的內容通過文中的規范性引用而構成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，

僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本

文件。

GB5749—2006生活飲用水衛生標準

GB/T10001(所有部分)標志用公共信息圖形符號

GB/T12452—2008企業水平衡測試通則

GB/T18430.1—2007蒸氣壓縮循環冷水（熱泵）機組第1部分工業或商業用及類似用途的冷水

（熱泵）機組

GB/T30240.1—2013公共服務領域英文譯寫規范第1部分：通則

TSG/T7001—2009電梯監督檢驗和定期檢驗規則—曳引與強制驅動電梯

DB44/T876—2011物業服務會務服務規范

DB44/T887—2011住宅小區物業管理服務規范

SZDB/Z170—2016物業服務區域秩序維護規范

SZDB/Z287—2018物業管理基礎術語

3術語和定義

下列術語和定義適用于本文件。

3.1

物業property

已經竣工和正在使用中的各類建筑物、構筑物及附屬設備、配套設施、相關場地等組成的房地產實

體以及依托于該實體上的權益。

[SZDB/Z287—2018，定義2.8]

3.2

物業服務propertyservice

物業服務企業受業主的委托，按照相關法規以及物業服務合同等的約定，在物業管理區域內設立獨

立核算的物業管理服務機構，對物業共有部分提供房屋建筑及其配套設備設施和相關場地的維修、養護、

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管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序等基礎管理服務，同時對區域內業主和物業使用人提

供社區生活特約服務的經營性活動。

[SZDB/Z287—2018，定義2.20]

3.3

物業服務企業propertyserviceenterprise

依法設立、具有獨立法人資格，專業提供物業管理服務的盈利性經濟組織。

[SZDB/Z287—2018，定義2.21]

3.4

物業服務企業專業供應商professionalpropertyserviceprovider

受物業服務企業委托，按照合同約定在物業管理區域內提供專業的保潔、綠化、秩序維護、機電設

備維修保養，以及其他專業服務的機構。

[改寫SZDB/Z287—2018，定義2.22]

3.5

物業管理區域propertymanagementarea

根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖（建筑區劃）范圍，結合物業的共有部位、共有設備設

施、場地及社區建設等因素劃定的管理和服務區域。

[SZDB/Z287—2018，定義2.24]

3.6

入駐單位settledunit

政府權屬辦公物業管理區域內接受物業服務的單位。

3.7

責任性投訴responsiblecomplaint

因物業服務企業未能履行物業服務合同中約定的責任而引起的入駐單位投訴。

[改寫DB44/T887—2011，定義3.4]

3.8

非責任性投訴nonresponsiblecomplaint

非物業服務企業在物業服務合同中約定履行的責任范圍、但正常生活秩序受到影響而引起的入駐單

位投訴。

[改寫DB44/T887—2011，定義3.5]

3.9

竣工驗收completionandacceptance

物業項目建設竣工后，由建設單位組織設計、施工、監理等相關單位，對項目是否符合規劃設計要

求，對建筑施工和設備安裝質量進行全面檢驗，取得竣工合格資料、數據和憑證的活動。

[改寫SZDB/Z287—2018，定義3.3]

4基礎要求

4.1物業服務企業要求

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4.1.1服務資質

4.1.1.1物業服務企業應根據國家規定取得獨立法人資格，同時在物業管理區域設立獨立核算的服務

機構。

4.1.1.2物業服務企業應有健全的物業服務規程和人員管理制度，專業技術操作人員應取得相應專業

技術操作上崗證。

4.1.2分包服務

4.1.2.1物業服務企業可直接提供專業服務，也可聘請物業服務專業供應商承擔共用設施設備維護、

清潔衛生、園林綠化、秩序維護等專業服務。

4.1.2.2物業服務企業無將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的情況。

4.1.2.3物業服務企業應提供與分包方簽定的分包意向書、分包方的資質及分包方企業介紹，由入駐

單位對分包方提前進行審核后再簽定有效分包合同并備案。

4.1.2.4物業服務企業的分包業務應簽訂相關的保密協議。

4.1.3服務移交

4.1.3.1物業產權單位、入駐單位、新物業服務企業應同時參加原物業服務企業的物業管理移交工作，

具體移交內容包括物業資料、物業共用部位及共用設施設備管理工作和人、財、物。

4.1.3.2若物業存在缺陷的，應建立相關記錄檔案，由各方簽字確認，后續跟蹤處理。

4.1.3.3原物業服務企業與新物業服務企業的相關物業服務工作交接時限為7個工作日。

4.2人員要求

4.2.1資質要求

4.2.1.1應根據入駐單位的需求，確定服務人員的受教育程度、工作經驗、形象、行為素質等要求。

4.2.1.2管理人員應具備物業管理知識，專業技術操作人員應取得相應的專業技術證書或職業技能資

格證書。

4.2.2儀容儀表

儀容儀表應符合以下規定：

——工作時應按規定統一著裝、著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端莊；

——發型妝容莊重大方，男性不留胡須、長發，女性不化濃妝，不得有紋身、染發等行為；

——應在指定位置佩戴標志，站姿端正，坐姿穩重，行為規范，服務主動；

——不得將制服與個人衣服混穿，不得將不同季節的制服混穿。

4.2.3崗位紀律

崗位紀律應參照SZDB/Z170—2016中附錄B.6的要求執行。

4.2.4服務用語

服務用語應符合以下規定：

——工作時使用語言應簡潔、規范；

——說話應多用“你好、請、您、對不起、謝謝、再見”等禮貌用語，并注意稱謂的使用；

——應使用文明用語，與少數民族、宗教人士、外籍人士交談時，不準使用對方禁忌的語言；

——應使用普通話。

4.3培訓要求

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4.3.1應有年度培訓計劃和月度培訓計劃，每人每月培訓時長應不少于8小時。

4.3.2培訓由物業服務企業負責。培訓類型包括常規培訓和專業培訓。

4.3.3培訓范圍，包括但不限于以下方面：

——物業服務理論知識。全體員工須掌握物業服務理論知識、消防安全知識及相關知識等；

——儀容儀表。后勤服務類掌握電話禮儀、舉止禮儀、談吐禮儀等；

——工作要求。后勤服務類掌握崗位紀律、服務要求等；

——日常保密工作。會務類人員須掌握文件、會議保密要求；

——培訓及演練。全體員工須掌握安全類的服務實操程序等。

4.3.4培訓完畢后及時對培訓課程進行總結，并做好監督考核工作。

4.4檔案管理

4.4.1綜合信息

對物業建筑資料、入駐單位信息、維修資料等信息進行動態管理，隨時更新。

4.4.2檔案保管

檔案資料應有專人保管，有條件的應建立資料室存放檔案資料，檔案資料有變化應在1個月內進行

更新歸檔，每季度應整理所有檔案1次。

4.4.3檔案使用

應建立檔案借閱、使用登記制度。借閱手續齊全，使用涉密檔案時應有嚴謹的審批手續。

4.4.4檔案交接

檔案交接應遵循以下原則：

——交接時應根據檔案目錄進行清點，確保實際交接的檔案與目錄一致；

——對于重要設施設備的檔案資料，應現場進行核對，確保一致；

——對于實際檔案與目錄不一致、實物與檔案不一致的情況，應如實做好書面記錄，明確責任及提

出解決的意見和建議，必要時可拍照或錄像作為證據留存；

——交接記錄和現場查驗結果應由物業產權單位、入駐單位、物業服務企業共同書面簽字確認。

4.4.5檔案銷毀

應對保管期滿15年和失去保存價值的檔案進行銷毀，銷毀工作包括但不限于以下幾方面：

——由物業產權單位、入駐單位、物業服務企業組成鑒定小組出鑒定結果；

——履行銷毀審批手續；

——對應銷毀的檔案編制銷毀清冊；

——檔案銷毀；

——銷毀清冊歸檔保存。

5綜合服務

5.1會務服務

5.1.1需求確認

5.1.1.1應建立會議需求及相關信息登記制度，包括但不限于會議名稱、會議類型、會議地點、會議

時間、參會人數、特別安保及車位需求、設施設備需求、物品需求等。

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5.1.1.2重要會議應有實施方案，明確責任分工，包括但不限于停車管理、安全管理、會場布置、衛

生清潔、會場服務、設施設備調試等。

5.1.2會前準備

5.1.2.1會議負責人應在會議開始前確認會前準備工作，確保有預留停車位，會場布置內容應符合

DB44/T876—2011中7.3的要求，無遺漏、無雜物、物品齊全，會場衛生干凈、整潔，設施設備完好、

能正常使用，有專人負責會場服務及安全巡查。主要出入口（大堂出入口、電梯門口、會議室門口等）

及過道拐彎處設置會議入場指示牌。

5.1.2.2重要會議應有專人提前24小時進行特別安全巡查控制，提前6小時確保設施設備的正常使用，

確保無可疑物體或不明物體，無安全隱患，避免無關人員進入會場。

5.1.3會中服務

5.1.3.1會務服務人員應提前30分鐘到達會場，指引參會人員入座并根據實際需求，提供茶水服務等。

5.1.3.2會議進行時，應每隔20分鐘左右，為參會人員添加茶水。加水過程中應做到走路輕、講話輕、

動作輕，確保加水時無茶水滴漏，避免影響會議。

5.1.3.3會議中應加強安全保衛及巡視工作，防止無關人員進入會議室擾亂會議。

5.1.3.4中途休會的會場整理工作，應做到根據會議需要更換礦泉水、水杯、坐席牌等物品；不得隨

意翻動參會人員物品。

5.1.3.5會務服務人員無隨意離崗、串崗、聊天等現象，手機保持靜音。

5.1.3.6緊急停電、設備故障、會場人員突發疾病及火災事故等突發事件處理應符合DB44/T876—2011

中附錄H的要求。

5.1.4會后整理

5.1.4.1會后應做好指引工作，組織人員和車輛的有序疏散，無擁堵現象。

5.1.4.2應在會后10分鐘內開始會場清潔和整理服務，桌椅擺放有序，回收會務用品，清潔會場，保

持干凈、無污跡、無灰塵、無手印、無文件遺漏，關閉門窗及設施設備。

5.1.4.3應做好交接工作，確認會議順利結束，不得影響后續會議。

5.2客服處理

5.2.1報修處理

5.2.1.1應在指定位置張貼報修聯系方式相關信息。

5.2.1.2應有完整的報修、維修、處理和回訪記錄。

5.2.1.3接到報修申請時，應填寫相關記錄表格，通知維修人員15分鐘（急修10分鐘）內到達現場

確認并在約定時間開展維修工作。維修完畢，應請報修人在相關記錄表格上簽字確認。

5.2.1.4特殊崗位、有特殊作業要求的技術人員應經過培訓，并具備相應資質。

5.2.1.5報修申請的處理率應達到100%，維修合格率為100%。

5.2.2投訴處理

5.2.2.1應將投訴渠道及相關負責人信息進行公示。一般情況下，責任性投訴應于接到投訴后30分鐘

內到場處理，并于約定時間內進行答復。非責任性投訴應向投訴人說明責任范圍并在職責范圍內提供必

要協助。

5.2.2.2接到有效投訴后，應根據投訴事項嚴重性，安排相應的負責人員，在30分鐘內到達現場確認，

并根據實際情況，至多不超過5個工作日將問題處理完畢。

5.2.2.3應對投訴事項及處理結果進行登記存檔、匯總并分析。

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DB4403/T65—2020

5.2.2.4投訴處理率和回復率應達到100%。

5.2.3回訪

報修及投訴處理后，應采用電話、郵件或上門等方式在2日內進行回訪工作，并將回訪結果記錄存

檔。回訪率應達到100%。

6環境衛生

6.1一般要求

6.1.1應建立相關保潔制度、消殺制度和具體操作規程，保潔服務定時定點，按照操作規范進行，保

持物業管理區域環境整潔、干凈，生活垃圾日產日清，使用環保清潔劑。

6.1.2物業管理區域應禁止有污染物和污染源的物品存放。

6.1.3保潔沖洗建筑物公共場所、過道、樓梯和大堂等地面時，應盡量安排在非上下班高峰期作業，

現場應設置“注意防滑”等安全標識。

6.2辦公室保潔

6.2.1辦公室空調風口、天花、照明燈具、窗簾、地腳線、辦公設施等每周至少清潔1次（安排在非

正常工作時間），無積塵、無污漬、無蛛網、干凈、整潔。

6.2.2垃圾桶每日至少清潔2次，內部無滿溢、無異味，外表面無污跡，無灰塵。對辦公室內垃圾桶

進行清理時應把垃圾車或大的垃圾袋留在辦公室外，換好新的垃圾袋后，統一收集并做好垃圾分類。

6.2.3不得翻動辦公物品、文件，辦公用品應輕拿輕放。

6.2.4辦公室工作人員在座時，盡量避免清潔工作。

6.3大堂及樓層公共區域保潔

6.3.1地面每日巡回保潔，表面光亮、無污漬、無雜物、無劃痕。每周至少消毒1次，大堂地面每周

做1次晶面護理。

6.3.2玻璃每周至少清潔1次，表面光亮、潔凈、通透、無灰塵、無污跡、無水漬、無劃痕。

6.3.3指示牌每周至少清潔1次，無積塵、無污漬、干凈、整潔、金屬表面光亮無痕跡。

6.3.4天花、燈罩、燈飾、空調出風口每半個月至少清潔1次，無積塵、無斑點、無污漬、無蛛網、

干凈、整潔。

6.3.5低位墻身每周至少清潔1次，表面無污跡、無灰塵、干凈、整潔。

6.3.6高位墻身每月至少清潔1次，表面無污跡、無灰塵、干凈、整潔。

6.3.7地腳線每周至少清潔1次，無積塵、污漬、整潔。

6.3.8綠化盆景巡回保潔，綠化葉面無灰塵、套盆內無垃圾、無多余殘留水漬、套盆表面光亮、無灰

塵、無污跡。

6.3.9防滑地毯每周至少清洗1次，表面干凈無雜物、無污跡、無積水。

6.3.10接待前臺、大堂擺設每日至少清潔1次，表面干凈無污跡、無灰塵。

6.3.11通道大門每日至少清潔1次，門把手金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬、每日至少消毒1次。

門框、門中軸、門邊縫部位光亮、無痕跡、無灰塵。

6.3.12不銹鋼飾面每周至少清潔1次，表面光亮、潔凈，無灰塵、無痕跡、無水跡并每周做1次鋼油

護理。

6.3.13墻面燈箱每月至少除塵1次，燈箱內無積塵，外表面無灰塵、無污漬，干凈整潔。

6.4洗手間保潔

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6.4.1對洗手間進行保潔時，在洗手間門前設置“工作進行中”標識牌。

6.4.2地面每日巡回保潔，無垃圾、無污漬、無積水，干爽、整潔，每日消毒1次。

6.4.3廁具每日至少清潔8次，表面光潔、明亮，無污垢、無異味、無積水，每日消毒1次。遇有排

污管道堵塞應立即疏通。

6.4.4廁紙容器每日至少清倒2次，內部無滿溢、無異味，外表面無污跡；潔凈、無灰塵。

6.4.5洗手臺每日至少清潔8次，無水跡、無皂跡、無毛發，光潔明亮。

6.4.6玻璃鏡每日至少清潔4次，光潔、明亮、無水漬、無擦痕、鏡框邊緣無灰塵。

6.4.7水龍頭、紙巾盒、扶手、洗手液盒、干手機、香氛機、門拉手、門窗等每日清潔2次，表面光

亮、無水漬、無污漬。

6.4.8洗手間內墻壁、隔板、風口、排風扇等每周至少清潔1次，表面無污跡、無灰塵、干凈、整潔。

6.4.9洗手間高位燈飾每月至少全面清潔1次，無積塵、無蛛網、干凈、整潔。

6.4.10清潔完后應拖凈地面水跡，清理工具并噴灑空氣清新劑。

6.4.11每日巡查洗手間香球、紙巾、洗手液、香氛機，保證香球、紙巾、洗手液充足，香氛機可正常

使用。

6.5電梯保潔

6.5.1電梯廂地面每日巡回保潔，干凈整潔、有光澤，無垃圾、無雜物、無污跡，石材飾面每周做1

次晶面護理；防滑地毯每周至少清洗1次，表面干凈無雜物、無污跡、無積水、擺放規整。

6.5.2電梯廂內壁每日至少清潔1次，不銹鋼表面光亮、無手印、無污跡、無灰塵；每周做1次鋼油

護理。

6.5.3電梯門內、外兩側每日至少清潔1次，不銹鋼表面光亮、無手印、無污跡、無灰塵；每周做1

次鋼油護理。

6.5.4電梯內按鈕每日至少抹凈1次，無積塵、無污跡。

6.5.5電梯內天花、出風口、照明設施每月清潔1次，無積塵、污垢。

6.5.6電梯門軌每周至少清潔1次，無積塵、污垢。

6.5.7手扶電梯的橡膠扶手每日至少清潔1次，無水漬、無灰塵、無污漬、每周消毒1次。

6.5.8手扶電梯的階梯每日至少清潔1次，表面縫隙內無雜物、干凈整潔、無灰塵、無污跡。

6.5.9手扶電梯的兩側擋板每周至少清潔一次，表面干凈整潔、無積塵、無污跡。

6.6功能用房（會議室、接待室）保潔

6.6.1地面每日至少清潔1次，無雜物、無污漬、干凈整潔。

6.6.2窗戶每周至少清潔1次，玻璃光潔、明亮，無水跡，窗臺及窗框架表面無灰塵、無污漬，窗簾

每季度至少清洗1次，無灰塵、無污漬、干凈整潔。

6.6.3天花、燈罩、燈飾、空調出風口每月至少清潔1次，無積塵、無斑點、無污漬、無蛛網、干凈

桌椅每周至少清潔2次，表面無灰塵、無污漬，無劃痕，無水跡、干爽整潔。

6.6.4地毯每周至少清潔1次，表面干凈無雜物、無污跡、無積水。

6.6.5墻身及地腳線每周至少清潔1次，表面無污跡、無水跡，地腳接縫處干凈、無污垢。

6.6.6垃圾桶每日至少清潔2次，內部無滿溢、無異味，外表面無污跡，無灰塵。

6.7消防通道保潔

6.7.1梯級及地面每日至少清潔1次，表面干凈整潔、無垃圾、雜物、無積水、無污漬，接縫處無污

垢。梯級扶手每日至少清潔1次，表面光亮、整潔，無積塵、污漬。

6.7.2排煙或送風口每月至少清潔1次，無積塵、無污漬。

6.7.3防火門每日至少清潔1次，門把手金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬、每日消毒1次。門框、

門中軸、門邊縫部位光亮、無痕跡、無灰塵。

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6.7.4通道低位墻身每周至少清潔1次，表面無污跡、無灰塵、干凈、整潔。高位墻身每月至少清潔

1次，表面無污跡、無灰塵、干凈、整潔。地腳線每周至少清潔1次，整潔、無積塵、污漬。

6.7.5天花、照明設施每月至少清潔1次，無積塵、蜘蛛網。

6.7.6垃圾桶每日至少清潔2次，內部無滿溢、無異味，外表面無污跡，無灰塵。

6.8消防公共設施保潔

6.8.1消火栓、箱，滅火器每月至少清潔1次，外表面光亮、無痕跡、無灰塵，內側無灰塵、無污跡。

6.8.2火警通訊電話插座、報警器每月至少清潔1次，表面干凈無灰塵、無污跡。

6.8.3煙感器、噴淋、消防廣播每月至少清潔1次，表面干凈無灰塵、無污跡。

6.8.4走火疏散圖每周至少清潔1次，表面干凈無灰塵、無污跡。

6.9停車場及車庫保潔

6.9.1消防栓、護車欄、保安崗亭、車庫內標牌等公共設施每日至少全面清潔1次，確保干凈、無灰

塵、不銹鋼呈本色。

6.9.2停車場、車庫、車棚地面每日至少清掃1次，無油跡、污跡、銹跡，沖洗后應立即將積水清掃

干凈。

6.9.3車庫高位消防管道、防火門每季度至少除塵1次，確保無明顯灰塵，無蜘蛛網。

6.9.4排水設施每月至少清理2次，確保排水設施通暢。

6.9.5燈具、煙感、停車庫管線每2個月至少清潔1次，確保無明顯灰塵，無蜘蛛網。

6.9.6沖洗地面時，應避免將水濺到墻壁和停放的車輛上。

6.9.7發現設施設備損壞或車輛漏油，應通知車場安全管理員并立即使用環保清潔劑對漏油現場進行

清潔。

6.10外墻保潔

6.10.1外墻（玻璃幕墻、鋁板、瓷磚、石材墻面）每半年至少清潔1次。

6.10.2外墻清洗應提前3日在告示欄、電梯口、走廊等醒目位置張貼告示（溫馨提示）；清洗前應在

周圍布好警戒線；應在良好的氣候條件下進行，風力應小于4級，4級以上停止清洗工作。下雨、下雪、

有霧、能見度差以及高溫（35℃以上）和低溫（0℃以下）等條件下都不應進行外墻清洗。

6.10.3應組織具備相應資質的專業公司進行外墻清洗工作。外墻清洗作業人員須經過高空作業培訓，

具備高空作業經驗并采用專業工具作業，做好安全防護措施。

6.10.4玻璃幕墻清潔明亮，無污垢，無水漬，無印跡；鋁板、瓷磚、石材墻面表面紋理清晰，有光澤，

毛面無灰塵，有質感；幕墻外觀無損壞、無劃痕、無粘附物，清洗后無漏水現象。

6.11綠地保潔

6.11.1草坪及低矮地被等綠地每日至少全面打掃2次，早上下午各1次；應全天連續保潔，隨見隨掃，

做到無垃圾雜物、無石礫磚塊、無枯枝落葉、無糞便暴露、無鼠洞和蚊蠅滋生地。

6.11.2地被、花壇、灌木等綠地每日至少全面打掃2次，早上下午各1次；應全天連續保潔，隨見隨

掃，做到無垃圾，無大型枯枝枯葉，落葉沉積厚度不得超過3cm，表面無樹葉。

6.11.3應對綠化養護過程中產生的廢棄物采用環保的方法分別進行處置，對綠地內的其他垃圾進行清

理，每日至少巡檢2次；每周清理道路分隔綠化帶中隱蔽處的各種垃圾1次；因修剪、補植工作或因天

氣原因造成的綠化垃圾應在1日內清除。

6.12保潔工具及用品管理

保潔工具及用品須正確使用，應嚴格遵守安全操作規程。專業工具未經培訓不得隨意使用。在每次

使用后應清洗干凈并統一存放在指定地點。

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6.13消殺

6.13.1應每月制定消殺工作計劃。消殺工作計劃應包括消殺對象、消殺區域、消殺方式與藥物配比、

消殺時間等。

6.13.2消殺應由具有相關資格證書的專業人員操作。消殺人員應按規定著統一服裝，穿長衣、長褲、

戴口罩、手套。

6.13.3滅蟑螂、蒼蠅、蚊子每周至少進行1次；滅鼠一般每月至少進行2次，在夏季老鼠頻繁期和發

現消殺效果不好時增加頻次。

6.13.4采用低毒、環保、符合國家農藥管理規定的消殺藥物。消殺藥物供應商應具有有效資格證書，

6.13.5消殺區域包括但不限于以下區域：

——物業管理區域內的各人行通道、各樓層的梯口、公共洗手間及樓宇周圍；

——垃圾桶、垃圾池、化糞池、污水井等室外公共區域；

——雨水井、排水溝等較陰暗潮濕區域；

——辦公用房、設備房、洗手間、空置房；

——綠化帶周圍。

6.13.6每次消殺工作前應至少提前1日在告示欄、電梯口、走廊等醒目地方張貼消殺告示（溫馨提示），

告知入駐單位，并在作業現場設置安全警示牌，采取相應安全保護措施，確保人員安全。

6.13.7消殺作業完畢應將器具、藥具統一清洗并送至指定地點保管。撤回消殺前張貼的消殺告示（溫

馨提示）。滅鼠1周后撤回餌料。

6.13.8根據實際需要聘請具備資質的專業單位實施白蟻、紅火蟻等消殺防治工作。

6.14垃圾分類與收集

6.14.1應選擇人流量大的地方設置分類投放點，分類投放點應設置玻璃、金屬、塑料、紙類、電池、

燈管垃圾收集容器；有食堂的單位應單獨設置餐廚垃圾收集容器；根據實際需要設置少量單一的“其他

垃圾”收集容器。

6.14.2分類投放點應配套設置投放指引牌，因場地限制無法設置指引牌的，應利用墻體、宣傳欄等張

貼清晰的指引內容。露天設置的分類投放點宜硬底化和設置擋雨棚。

6.14.3餐廚垃圾須進行源頭單獨分類收集，嚴禁餐廚垃圾與其它垃圾混合收集。應采用密閉、防腐專

用容器盛裝，采用密閉式專用收集車進行收集。

6.14.4餐廚垃圾應做到日產日清，在容器中存放時間不應超過24小時。

6.14.5每日收集垃圾，垃圾袋裝率100％（大件木板等裝修垃圾除外），收集率100％；運于指定地

點并堆放整齊，收運過程無灑漏。無異味溢出，防止二次污染。如有泄露污染地面，應立即清潔干凈。

6.14.6采用密封垃圾運輸車清運垃圾，運送垃圾應避開人流高峰，不應使用客用電梯運送垃圾。

6.14.7裝修垃圾清運途中，不得損壞電梯、墻壁、門等設備設施或在地板上拖拉。

6.14.8垃圾中轉站外墻/外圍每日至少清掃沖洗1次，每月至少進行1次全面清潔，保持地面清潔干

燥，無散落垃圾、污水、油污，墻面無污垢、排水通暢。

6.14.9垃圾房、垃圾池每日至少清掃沖洗1次，每月至少進行1次全面清潔，保證垃圾日產日清、袋

裝化，無污水橫流、無異味，無蚊蠅。

6.14.10排水溝每日至少清理1次，每月至少進行1次全面清潔，保證排水溝無垃圾、無堵塞。

6.14.11垃圾桶每日至少清潔擦拭1次，保證垃圾桶外無污漬，垃圾桶內及地面保持無積水、無污跡、

無異味。

6.14.12運輸用手推車半年翻新油漆1次。

6.14.13容器和工具完好率為98％以上。

7綠化管養

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7.1一般要求

7.1.1應依據物業服務合同、季節變化和綠化植物的生長特點，制定養護計劃，對養護過程進行控制，

對綠化植物和設施進行分類養護和維護，保持綠地清潔。在雨水缺少的季節應增加澆水頻次，雨季注意

排澇。

7.1.2綠化養護從業人員應經由培訓上崗；在進行修剪、打藥等操作時，應穿戴安全制服、安全帽、

手套等，做好防護措施。工作現場必要時應設立安全標志牌。

7.1.3按4000㎡/人配備養護團隊，須安排項目負責人1人（園林相關專業中級職稱以上）負責監督

檢查，每周到現場巡查指導2次以上；駐場養護主管須持有綠化工資格證。

7.2綠地養護

7.2.1草坪

7.2.1.1葉片健壯，色澤純正，無枯黃葉和凈土裸露，四季常綠。草坪整潔，邊緣完整，無堆物堆料、

搭棚、侵占等現象。

7.2.1.2草坪修剪應結合季節特點和草種的生長發育特性，使草的高度一致，邊緣整齊。

7.2.1.3草坪每年施肥4次以上，夏季生長旺盛季節追施復合肥2次。在10-2月份應勤淋水多施肥，

適當進行根外追肥，有機肥的施肥量宜為0.80kg/㎡～1.20kg/㎡，復合肥的施肥量宜為15g/㎡～40g/

㎡。

7.2.1.4發現雜草應予以清除，目的草純度達95%以上，填平洼地，使草坪內無坑洼積水，平整。

7.2.1.5對被破壞或其它原因引起死亡的草坪植物應補植原有草種，使草坪保持完整，無裸露地。適

當密植，補植后應加強保養，確保1個月內達到要求覆蓋率；背景林下草坪因蔭蔽環境造成死亡或生長

不良的，應改植其它耐陰地被或灌木，改植時應體現植物多樣性。

7.2.1.6對病蟲害應常檢查，早發現早治理。宜采取綜合防治、化學防治、物理人工防治和生物防治

等方法防止病蟲害蔓延和影響植物生長。宜盡量采用生物防治的辦法，以減少對環境的污染。用化學方

法防治時，一般在晚上進行噴藥。噴藥前應發放通知，噴藥后應懸掛提示。病蟲害發生率控制在15%以

下。

7.2.2花壇

7.2.2.1花壇輪廓應清晰，整齊美觀，色彩艷麗，無殘缺，無殘花敗葉。

7.2.2.2花卉生長良好，適時開花，常年開花植物一年四季鮮花盛開，植物覆蓋率高，無凈土裸露，

花卉色彩搭配美觀大方，色塊效果好，與周圍植物配置協調，無病蟲害。

7.2.2.3除日常養護工作外，在花壇開花期間，根據實際情況每周修剪殘枝1-2次。

7.2.3灌木、地被

7.2.3.1植物生長旺盛，花灌木開花適時、正常、整齊，無枯枝殘葉，植株整齊一致，層次豐富，色

彩搭配合理，無病蟲害，具有一定的藝術感和立體感。

7.2.3.2每年普修8次以上，切邊整理3次以上。應在花芽分化前進行修剪，避免把花芽剪掉，枯萎

的花蒂、黃葉及枯枝應予以剪除。整形效果應與周圍環境協調，符合造景要求。

7.2.3.3根據植物的生長及開花特性進行合理灌溉和施肥。在每年春季重點施肥1-2次，例行養護宜

施有機肥，植物生長旺盛期宜施復合肥。有機肥的施肥量宜為300g/㎡～500g/㎡；復合肥的施肥量宜

為10g/㎡～30g/㎡。施肥宜用穴施或播施。挖穴或開溝埋施肥后應回填土、踏實、淋足水、找平。一

般可結合除草松土進行施肥。

7.2.3.4灌木宜除去周圍明顯雜草并進行松土。除草時不應傷根或造成根系裸露和凈土裸露。

7.2.3.5發現死苗應立即予以清理，3日內補植回原來的品種及規格，施足基肥并加強淋水等保養措

施，確保成活。對已呈老化或明顯與周圍環境不協調的應進行改植。

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7.2.3.6對病蟲害應常檢查，早發現早治理。宜采取綜合防治、化學防治、物理人工防治和生物防治

等方法防止病蟲害蔓延和影響植物生長。宜盡量采用生物防治的辦法，以減少對環境的污染。用化學方

法防治時，一般在晚上進行噴藥。噴藥前應發放通知，噴藥后應懸掛提示。病蟲害發生率控制在15%以

下。

7.2.4竹類

7.2.4.1應保持良好的竹叢形態，保持適宜的枝下高、自然高和美觀的形態。

7.2.4.2每年至少修剪一次。修剪和梳理過密的老化竹，清除病死株、枯株、斷稈株、倒伏株。

7.2.4.3每年應至少澆三次水。在氣候干旱的季節，應適當增加灌溉次數；雨季應及時排澇。宜每年

于萌發筍前結合松土施1次有機肥，植物生長旺盛期可追肥1次，以施酸性有機肥為主。

7.2.4.4除草宜選擇夏季晴天進行，除雜草和松土時，要保護生長優良的竹鞭，有條件的地方可以適

當添土培植。應同時除去林內老鞭、竹蔸、雜草、石塊。

7.2.4.5新補植的竹子應保持土壤水分的濕潤，以避免因干燥導致根系的壞死，影響成活。

7.2.5喬木

7.2.5.1生長良好，葉色正常，在正常的條件下不黃葉，不焦葉、不卷葉、葉上無蟲尿、蟲糞、蟲網

灰塵。樹木枝、干健壯，無明顯枯枝、死枝，樹冠基本完整，樹的上緣線和下緣線整齊，主側枝分布勻

稱、數量適宜。樹木有蛀干害蟲危害的株數不超過1%。行道樹無缺株，綠地內無死樹。

7.2.5.2每年普修8次以上，切邊整理3次以上。整形效果盡量與周圍環境協調，修剪應保持樹冠完

整，枝葉密度適宜，內膛不亂，通風透光，樹高一般控制在10-17m之間。應修剪有安全隱患或對入駐

單位造成不便和影響的樹枝。進行大型喬木修剪時，應放置標識牌在顯著位置，并注意自身及行人安全。

7.2.5.3修剪時應按操作規程進行，盡量減小傷口，剪口要平，不劈不裂，不可留有樹釘；對蔭枝、

下垂枝、下緣線下的萌蘗枝和干枯枝葉應予以剪除。

7.2.5.4夏季澆水應在早晨和傍晚進行，冬季宜在午后進行。每年秋冬季和春季施肥1-2次。施肥量

根據樹木的種類和生長情況而定。例行養護時施有機肥。追肥時復合肥和有機肥的配合比例為3：7。

種植3年以內的喬木適當增加施肥量和次數。肥料應埋施，先打穴或開溝。施肥后應回填土、踏實、淋

足水，找平，切忌肥料裸露。

7.2.5.5確保種植3年以內的喬木樹頭位無雜草，樹木根部土壤保持疏松，宜對影響樹木生長和景觀

的各類野生藤蔓予以清除。

7.2.5.6如因管養不善造成喬木死亡，應對死樹進行清理，并在2周內補植回原來的品種及規格，施

足基肥并加強淋水等保養措施，確保成活。對已呈老化或明顯與周圍環境景觀不協調的樹木應進行改植。

7.2.5.7對病蟲害應常檢查，早發現早治理。宜采取綜合防治、化學防治、物理人工防治和生物防治

等方法防止病蟲害蔓延和影響植物生長。宜盡量采用生物防治的辦法，以減少對環境的污染。用化學方

法防治時，一般在晚上進行噴藥。噴藥前應發放通知，噴藥后應懸掛提示。病蟲害發生率控制在8%以

下。

7.2.5.8臺風前應加強防御措施，合理修剪，加固護樹設施，以增強抵御臺風的能力。臺風吹襲期間

應清理倒樹斷枝，疏通道路。臺風后應進行扶樹、護樹，補好殘缺，清除斷枝、落葉和垃圾，使綠化景

觀盡快恢復。遇雷電風雨等原因使樹木歪斜或倒樹斷枝，應立即處理、消除安全隱患、疏通道路。

7.2.6垂直綠化

7.2.6.1墻體綠化：根據墻面的朝向、材料和色彩等因素選擇適宜生長、色彩協調的攀緣植物。栽種

方式一般選擇地栽、槽或容器栽植。

7.2.6.2陽臺綠化：應選擇抗旱性強、管理粗放、水平根系發達的淺根性植物、以及中小型草木本攀

緣植物或花木；宜根據建筑墻面和周圍環境選擇喜好的花木。

7.2.6.3屋頂綠化：宜少喬木多灌木和草本花卉,注意四季花卉搭配。

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7.2.6.4棚架綠化：磚石或混凝土結構的棚架，宜種植大型藤本植物；竹、繩結構的棚架，可種植草

本的攀緣植物；混合結構的棚架，可使用草、木本攀緣植物結合種植。

7.2.6.5籬笆綠化：栽植的間距以1-2m為宜。臨時圍墻欄桿，栽植距離可適當加大；裝飾性欄桿，高

度在50cm以下時不宜種攀緣植物；保護性欄桿高度在80-90cm以上，可選種常綠或觀花的攀緣植物。

7.2.6.6新植苗木發芽后宜按指定生長方向進行生長牽引；對攀援植物的牽引宜從植株栽種后至植株

本身能獨立沿依附物攀援為止。

7.2.6.7根據季節及植物的生長情況調整澆水時間和澆水頻率。應注意3月至7月植物生長關鍵時期

的澆水量；冬季應減少澆水頻次。

7.2.6.8根部追肥每2周1次。追肥宜在春季萌芽后至當年秋季進行，特別是6月至8月雨水勤或澆

水足時，應及時補充肥力。觀葉、觀花植物宜在早晨或傍晚噴施葉面肥，宜每半月1次，1年4-5次。

7.2.6.9發現病蟲落葉立即清理，消滅病源蟲源。

7.2.6.10修剪宜在植株秋季落葉后和春季發芽前進行；觀花植物宜在落花后修剪。

7.2.6.11除草應在整個雜草生長季節內進行，早除為宜；除草時不應傷及攀援植物根系。

7.3綠化工具管理

應對柵欄、噴灌設施、花盆、樹木加固支架、遮陽裝置等物業綠化工具、設施每周維護1次，保持

綠化工具、設施的完好和美觀，確保無安全隱患。

7.4室內綠化養護

7.4.1室內綠化植物應生長良好，樹形優美，長期保持葉面清潔光澤，花朵鮮艷。無枯葉，無黃葉，

花盆干凈，底盆無積水現象，無病蟲害，每日噴灑葉面，適度淋水，施肥。

7.4.2室內綠化植物應選用無毒、無害、無味、園藝型肥料。進行存活率、造景、修剪、施肥、病蟲

害控制。發現病變、蟲害、枯萎應予以更換。

7.5綠化擺放

7.5.1室內綠化擺放

7.5.1.1在室內公共位置（臺面、茶幾、角落、文件柜頂、窗邊等）擺放綠化，布局合理、均勻、疏

密有度。

7.5.1.2綠化植物的色彩、形態和氣質應與空間大小、裝飾氛圍及功能相協調。

7.5.1.3應選擇光度、溫度、濕度的耐受程度適宜，觀賞性強、觀賞周期長，管理方便的品種。

7.5.2室外綠化擺放

7.5.2.1室外植物應生長良好，開花整齊，色彩搭配合理，無病蟲害，輪廓清晰，確保無枯枝殘花。

7.5.2.2室外植物擺放應注意品種的多樣性。

7.5.3大型活動（重大會議）及節假日綠化擺放

7.5.3.1大型活動、會議綠化擺放，宜選用觀葉植物，并根據不同的會場性質選擇不同的植物品種。

所布置的綠化植物，應注意排列整齊、對稱。

7.5.3.2節假日綠化擺放，由于受季節、氣候等局限，其具體植物品種可因地、因時、因入駐單位要

求而適當選擇和搭配。

8設施設備管理

8.1標識

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8.1.1標識的內容

標識的內容應基于入駐單位人員的服務需求和物業服務管理人員的實際管理需要，通過文字和圖表

表述標識索要傳達的信息，通常應考慮但不限于以下要素：

——標識的圖片應符合GB/T10001（所有部分）的規定；

——標識的文字語言應簡潔、易懂和準確地表達信息；

——標識上的文字語言應以漢語為主，有特殊需要的場所，標識的文字可考慮增加外文注釋，但不

宜超過3種語言；

——標識的英文翻譯應符合GB/T30240.1—2013的規定；

——其他標準或規范中確定的標識圖案，使用時不應在其中添加任何文字；

——標識中的否定直杠應與水平線成45°夾角；

——設施設備編號宜按照統一規則編制。

8.1.2標識的安裝

8.1.2.1標識的安裝位置應統一、正確、清晰、合適和便于識別。

8.1.2.2多個標識在一起安裝時，應按照警告、禁止、指令、提示類型的順序，先左后右，先上后下

地排列，應避免出現相互矛盾、重復的現象。

8.1.2.3標識的安裝位置應考慮光線因素，適當增加輔助光源或使用燈箱，并避免發生碰撞。

8.1.2.4環境信息標識應設在有關場合的入口處或醒目處，高度應盡量與人眼的視線水平相一致。

8.1.2.5引導標識的安裝位置應設在便于人們選擇目標方向的位置，并通過指向目標的最佳路線位置。

8.1.2.6消防標識的正面或其鄰近無妨礙公共視讀的障礙物。消防設備存放地點應設置相關標識。應

設置消防疏散示意圖及“緊急出口”標識，保持緊急疏散通道的引路標識完好。

8.1.2.7應在可能危及物業安全的區域和事故易發區域設置警示標識。

8.1.3標識的檢查

8.1.3.1每年應至少進行1次標識檢查，檢查工作應包括但不限于以下方面：

——標識的安全狀況、清潔狀況；

——標識是否偏離設定位置；

——標識的完好性、時效性；

——原有標識是否缺失；

——原有標識的種類、數量是否滿足需要；

——狀態標識的驗證；

——標識安裝方式的合理性。

8.1.3.2對涉及人身安全、作業安全和設施設備正常運行的狀態或安全標識，應做到每天檢查，并做

好交接工作，宜使用登記簽字、拍照或錄像等方式留存依據。

8.1.3.3檢查過程應形成有簽署的文字記錄予以保存。

8.1.4標識的更新

應每年對標識進行更新，更新的情況包括但不限于以下方面：

——標識存有安全隱患時，應加固或拆除更換；

——標識位置移動或錯誤時，應改正；

——對損壞或缺失的標識應立刻更換增補；

——對已超過使用期限的臨時性標識應立刻清理；

——原有標識設置不足的，應增加。

8.2電梯

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8.2.1電梯運行

8.2.1.1全部電梯應24小時運行。

8.2.1.2照明、通風及其他附屬設備完好。

8.2.1.3電梯內須貼有應急救援電話。

8.2.2電梯維護

8.2.2.1電梯的日常維護保養應根據電梯的類型由取得特種設備安裝改造維修許可證，且具備相應技

術等級的安裝、改造、維修保養單位或電梯制造單位進行。

8.2.2.2應建立電梯外圍保養工作的監督管理制度，做好對保養單位工作質量的檢查監督，確保電梯

設備正常運行。

8.2.2.3停梯維護公示應提前24小時以書面形式通知入駐單位。

8.2.2.4應至少每15日對電梯進行一次清潔、潤滑、調整和檢查。對于在用電梯，應參照TSG/T

7001—2009的規定，每年進行一次定期檢驗。

8.2.2.5應每3年對電梯進行1次載荷試驗。

8.2.3電梯故障處理

8.2.3.1基本要求

8.2.3.1.1物應根據實際需要，配備持證電梯安全管理人員，落實每臺電梯的責任人，配置必備的專

業救助工具及24小時不間斷通訊設備。

8.2.3.1.2電梯故障時，應在通知電梯維保單位的同時，由電梯安全管理人員先行實施力所能及的處

理。

8.2.3.2停電故障處理

8.2.3.2.1故障停電情況，物業服務人員15分鐘內應到場，立即檢查電梯是否有困人現象，無人情況

下電梯安全管理人員立即啟動發電機供電，恢復電梯運行。

8.2.3.2.2臨時停電情況，需要以書面形式告知入駐單位。

8.2.3.3電梯困人故障處理

電梯困人故障處理流程如下：

——出現電梯困人情況，物業服務人員15分鐘內應到場；

——確定轎廂所在位置，安撫被困乘客；

——在確認機房電源已關閉情況下，應用緊急開鎖鑰匙打開電梯廳門、轎廂門；

——疏導乘客離開轎廂，防止乘客跌傷；

——重新將電梯廳門、轎廂門關好；

——在電梯出入口處設置禁用電梯的指示牌。

8.2.3.4水浸電梯故障處理

水浸電梯故障處理流程如下：

——出現水浸電梯情況，物業服務人員15分鐘內應到場；

——當樓層發生水淹而使井道或底坑進水時，應將電梯轎廂停于進水層站的上二層，停梯斷電，以

防止電梯轎廂進水；

——當底坑井道或機房進水較多，應立即停梯，斷開總電源開關，防止發生短路、觸電等事故；

——對濕水電梯應進行除濕處理。確認濕水消除，并經測試無異常后，方可恢復使用；

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——電梯恢復使用后，應詳細填寫濕水檢查報告，對濕水原因、處理方法、防范措施等記錄清楚并

存檔。

8.3空調

8.3.1空調系統日常運行中，設備、閥門和管道表面應保持整潔。絕熱層無脫落和破損，無冒、滴、

漏、堵現象。

8.3.2設備、管道及附件的絕熱外表面不應結露、腐蝕或蟲蛀。

8.3.3中央系統風管內外表面應光滑平整、非金屬風管不得出現龜裂和粉化現象。

8.3.4空調通風系統新風口的周邊環境應保持清潔，新風口應設置隔離網。

8.3.5日常開機進行檢查、測試運行和安全控制功能，記錄運行參數，分析運行情況。設有防鼠、蟲

措施，濾網清潔。轉動系統無異響，電機風扇冷卻效果正常。冷卻塔及附屬設施功能保持正常運行。

8.3.6冷卻塔應保持清潔，且應做好過濾、緩蝕、阻垢、殺菌和滅藻水等處理工作。

8.3.7每半年安排對新風量、排風量、空氣品質進行1次測定。對空調冷凍水、冷卻水進行水質分析，

檢測報告齊全，符合GB/T18430.1—2007的要求。風機盤管及出風設備運行噪音符合規范要求。

8.3.8空調房間內的送、回、排風口應經常擦洗、應保持清潔、表面不得有積塵與霉斑。

8.3.9對共用空調系統的維護保養，應按照該設備的規定維護頻次進行。

8.3.10半年對空調系統主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱等設備進行檢查保養1次。

8.3.11對分體空調（含吸頂式、壁掛式和柜式），每年至少清洗4次過濾網。

8.3.12空調及除濕系統出現運行故障后，維修人員應立即到達現場維修，并做好記錄。維修合格率

100%。

8.3.13對空調通風系統的設備進行更換更新時，應選用節能環保型產品，不得采用國家已明令淘汰的

產品。

8.3.14為保障中央空調設備長期安全節能運行，應對水系統內存在的腐蝕性物質、結垢、生物粘泥等

進行有效處理。

8.4給水系統

8.4.1日常維護水泵運行無異響，無異常震動。水泵軸無滴漏，盤根接合器處無積油泥，各閥門無生

銹，運作正常可靠。變頻供水系統的變頻器、壓力調節器、控制柜及柜內散熱風扇等應每月檢查，保持

設備干燥、無明顯灰塵。

8.4.2每周至少對供水設備檢查2次。每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油。每3年對泵房、管道等設

備進行除銹、油漆。每年保養水泵，保證二次供水正常，泵房整潔，建立并落實二次供水水池/水箱雙

管制。

8.4.3每半年至少對生活水箱清洗消毒1次。清洗單位及清洗人員應有相應資質，水質應符合GB5749

—2006的要求，并委托有資質的檢測機構進行檢測。單獨消防水池需保持水質無臭味，每5年需要消

毒1次，消防水泵每季度試運行1次。

8.4.4水泵房門有明顯警示標志，泵房懸掛管理規定、操作規程、應急處理預案、給水系統圖模擬板；

閥門掛上標示牌，配置必備消防滅火器材。

8.4.5計劃性的市政停水情況，管理處應提前在相關樓字張貼停水通知并采取相應蓄水措施；故障停

水情況，接報后應及時到場處理，并以口頭或書面形式告知入駐單位。

8.4.6物業服務企業應有水平衡測試，應符合GB/T12452—2008的規定。

8.5排水系統

8.5.1排污水泵應正常運轉，無異響和震動。閥門、止回閥、管道無漏水無明顯銹蝕，污水水位控制

裝置靈敏可靠，控制箱開關、指示燈完好。

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8.5.2積極創建排水達標小區。下水管道、水溝運行正常，無雨污錯接、混流。排水檢查井、化糞池

和隔油池等排水預處理設施、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標識齊全，

安裝牢固。

8.5.3在進入密閉空間作業前，應進行職業病危害因素識別和評價并按有限空間作業審批制度操作。

進入密閉空間作業的人員需持有有限空間作業操作證。在進入密閉空間作業期間，至少應安排1名監護

者在密閉空間外持續進行監護。

8.5.4化糞池每年至少清理1次。清理前提前24小時書面告知入駐單位；清理現場設置安全標志；池

底污物淘凈；出入口通疏；人工清理者須將污物包裝良好，當天運走。清運過程無漏灑；清理現場即時

清洗干凈。

8.5.5沙井每年至少清理1次。

8.5.6排水明溝應每周清理1次，排水暗溝應每季度清理1次。

8.6直飲水系統

8.6.1建立直飲水供水管理制度，水質應符合GB5749—2006的規定，每季度將直飲水送有資質的檢

測機構檢測，并出具水質檢測報告。

8.6.2做好日常保養工作，確保控制電腦和制水設備的正常運行。

8.6.3中央式直飲水系統相關過濾設備視機器規定更換。

8.6.4樓層小型直飲水機相關過濾設備視機器規定更換。

8.7照明系統

8.7.1照明種類的確定應符合下列規定：

a)室內工作及相關輔助場所，均應設置正常照明；

b)當下列場所正常照明電源失效時，應設置應急照明：

需確保正常工作或活動繼續進行的場所，應設置備用照明；

需確保處于潛在危險之中的人員安全的場所，應設置安全照明；

需確保人員安全疏散的出口和通道，應設置疏散照明。

c)需在夜間非工作時間值守或巡視的場所應設置值班照明；

d)需警戒的場所，應根據警戒范圍的要求設置警衛照明。

8.7.2外觀整潔無缺損、松落和安全隱患。

8.7.3光源完好率、維修更換率100%。

8.7.4當選擇光源時，應滿足顯色性、啟動時間等要求，并應根據光源、燈具及鎮流器等的效率或效

能、壽命等在進行綜合技術經濟分析比較后確定。

8.7.5應急照明燈應選用能快速點亮的光源。

8.7.6選擇的照明燈具、鎮流器應通過國家強制性產品認證。

8.7.7各種場所嚴禁采用觸電防護的類別為0類的燈具。

8.7.8燈具無蚊蟲、蜘蛛網、積塵等。

8.7.9一般照明光源的電源電壓應采用220V；1500W及以上的高強度氣體放電燈的電源電壓宜采用

380V。

8.8鍋爐系統

8.8.1鍋爐系統的安裝、改造、維修，須由取得特種設備生產許可證的單位進行。

8.8.2鍋爐系統應每年檢查1次。

8.8.3鍋爐系統的管理維護應至少有以下8項安全管理制度：

——崗位責任制；

——交接班制度；

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——巡回檢查制度；

——定期檢查、檢修制度；

——安全操作規程；

——維護保養、清潔衛生制度；

——水質管理制度；

——事故報告制度。

8.8.4鍋爐系統的管理維護應至少有以下5項記錄：

——鍋爐安全運行記錄；

——交接班記錄；

——水質處理設備運行及水質化驗記錄；

——鍋爐和水質處理設備檢修保養記錄；

——單位主管部門檢查記錄。

8.8.5鍋爐安全附件檢查，包括但不限于以下幾方面：

——安全閥：鉛封、校驗標簽完好，在校驗有效期內使用，外觀無缺陷，有定期排放試驗記錄，疏

水是否暢通，排汽管、放水管是否引到安全地點；

——水位表：水位表上是否有最低、最高安全水位和正常水位的明顯標志，水位是否清晰可見，玻

璃管水位表是否有防護罩，照明是否良好，事故照明電源是否完好；

——壓力表：校驗標簽在有效期內使用，表盤清晰指針功能正常，便于觀察，采光或照明良好；

——自動保護聯鎖裝置完好，有定期的功能檢查記錄。

8.8.6鍋爐及輔機檢查，包括但不限于以下幾方面：

——接頭可見部位、閥門、法蘭及人孔、手孔、頭孔、檢查孔、汽水取樣孔周圍是否有腐蝕、滲漏；

——爐頂、爐墻、保溫是否密封良好，有無漏煙現象，是否有開裂、凸鼓、脫落等缺陷；

——承重結構和支、吊架等是否有過熱、變形、裂紋、腐蝕、卡死；

——鍋爐范圍內管道及閥門沒有泄漏，保溫完好無破損；

——排污裝置：閥門、排污管是否有滲漏；排污是否暢通，排污時是否有振動，有排污記錄；

——給水系統：給水設備、閥門是否能保證可靠地向鍋爐供水；

——循環泵：循環泵和備用循環泵是否完好，可靠；

——燃燒系統：燃燒設備、燃料供應設備及管道、除渣、鼓、引風機運轉是否正常。

8.9供配電系統

8.9.1應對供配電系統進行嚴格管理，建立嚴格的配送電運行制度、電氣維修制度和配電房管理制度，

并有臨時應急用電管理措施。

8.9.2應對供配電系統進行每月巡視維護和重點檢測，建立各項設備檔案，確保供配電設備運行良好，

做到安全、合理、節約用電。

8.9.3供電運行和維修人員應持證上崗。

8.9.4應建立24小時運行維修值班制度，立刻排除故障，零修合格率100%。

8.9.5高低壓配電柜內部設備、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好。

8.9.6配電回路標識清楚，各回路電流在額定范圍內，三相不平衡電流不超過25%。

8.9.7發電機、柴油發動機、潤滑油泵、啟動電機等能保持正常運轉狀態，如配備有2套主備用啟動

蓄電池的，按每2個月輪換使用1次，對啟動蓄電池性能每月檢測1次。

8.9.8應確保供電管線及設施完好無損，線路連接無松動，帶電部分鋪設無裸露。

8.9.9應確保發電機房及控制箱等相關設備干凈整潔、無雜物、無鼠害。

8.9.10應管理和維護好避雷接地的設備設施。

8.9.11應制定切實可行的供配電應急預案，設備狀態標識明顯。

8.9.12供配電停送電嚴格執行安全操作規程，實行一、二類工作票。

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8.9.13按發電機規定每半個月試運行一次機器，運行時間不大于15分鐘，以確保功能正常。

8.9.14發電機切換在15秒內正常啟動。

8.9.15發電器蓄油量應滿足8小時發電要求。

8.9.16應每月抄集物業管理區域內分列的電表行度，確保數據準確。

8.9.17每年應至少1次委托專業外維單位保養、檢查、檢測高壓設備。

8.9.18特殊活動應提供供電接口，應派專人值守，保障供電。

8.10弱電系統

8.10.1樓宇智能控制系統要指派專業技術人員維修。除日常維護外，每6個月對重要數據進行備份1

次，每3個月對系統連接點進行檢查1次，發現問題及時處理。

8.10.2可視對講系統的系統電路板安裝接線牢固，布線整齊衛生清潔。

8.10.3停車場系統主機、讀卡器、地感動作靈敏可靠，具有防砸車裝置（壓力電波、防撞膠條）。

8.10.4檢查視頻監控系統，每季度檢查監視屏指示燈、穩壓電源、點陣模塊線路、蜂鳴器、矩陣切換

器線路接口、穩壓電源線路接口等相關設備并清潔除塵。

8.10.5設備防雷接地良好。

8.10.6每12個月清潔保養1次弱電井及井內設備。

8.10.7弱電機房溫度濕度控制在設備安裝說明書規定范圍內。

8.11中控室

8.11.1基本要求

8.11.1.1須24小時有雙人值守，須有必備的消防器材。

8.11.1.2值守人員應經過相關培訓，持證上崗。熟悉監控設備的基本操作，熟悉本物業管理區域基本

情況，熟悉緊急事件處理預案。

8.11.1.3中控室不得有脫