公司不動產管理辦法總則為進一步加強對公司不動產管理，促進辦公用房管理規范化，遵循依法合規、厲行節約、保值增值，根據國家法律、法規和政策，結合公司實際情況，制定本辦法。本辦法所指不動產是指公司具有產權或使用權的土地、房屋及附屬設施設備等，包括權屬資料不完善的不動產。本辦法適用于公司。土地管理房產管理部門必須認真貫徹“十分珍惜、合理利用土地”的基本國策，嚴格執行國家土地管理相關法律、法規和政策，合理使用土地，提高土地資產運營效率和效益。房產管理部門必須按照國家有關土地登記的規定，對具備辦理不動產權證書條件的應盡快辦理并保存好不動產權證書，對尚不具備條件的土地應盡量搜集、整理相關資料，待條件滿足時完成不動產權證書的辦理工作。企業重組改制、投資聯營、收購兼并等資本運營活動，必須依據有關土地管理的法律、法規和政策，結合企業的實際情況，妥善處理涉及的土地使用權，做好土地權屬變更登記工作。房產管理部門每年負責統計當年用地變更情況和下一年土地利用計劃，并制定年度《用地變更數據采集》和《土地利用計劃》上報國家機關事務管理局。不動產檔案管理不動產檔案是指在不動產的建設、使用、管理等工作中形成的具有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。房產管理部門應通過多渠道、多方式搜集不動產相關資料，為辦理不動產權證書做好準備工作。房產管理部門負責建立不動產臺賬，包括且不僅限于不動產名稱、所有權性質、地址、建筑面積、結構類型、間數、層數、用途等，做到賬物相符、賬賬相符。由于歷史遺留問題沒有取得不動產權證的、無法入賬的，由房產管理部門和財務部門共同收集佐證材料并存檔。房產管理部門負責不動產資料的搜集、整理及辦理相關資料等工作，包括不僅限于：不動產權證書、房屋買賣合同、房產交換協議書、房地產調撥憑證、有關房產轉移的上級批件或會議紀要、房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖、不動產各類圖紙、建設工程規劃許可證、建設用地批準書、建設用地規劃許可證、建設工程施工許可證、項目建議書及批復、項目申請及核準文件、有關立項的會議紀要、領導批示、專家論證意見、項目評估文件、土地使用證明文件及其附件、工程竣工驗收報告、立項審批文件、建設用地釘樁通知單、竣工結（決）算報告、竣工圖及設備技術說明書、試運行報告、工程建設檔案驗收合格備案文件、租賃相關會議紀要、決議、租賃協議、有關房產轉移的上級批件或會議紀要等、物業管理相關資料、日常運行維護記錄等。房產管理部門應結合不動產性質，做好不動產檔案管理工作，將搜集、整理的相關資料按照不動產取得階段、不動產建設階段、不動產管理階段三個類型裝訂成冊進行歸檔。辦公用房使用管理產權單位應委托具有相關資質的專業物業管理單位對辦公用房進行管理。產權單位應保障辦公用房的正常使用及原設備設施的正常運行。使用單位應嚴格按照有關規定合理安排使用辦公用房，不得擅自改變辦公用房使用功能及用途，不得擅自轉給其他單位使用。使用單位應愛護辦公用房及公共區域的設備設施，不得故意涂抹和損壞；應保持辦公用房及公共區域環境干凈整潔，不得隨意私拉亂接、違章搭建、堆放雜物；應服從辦公用房物業管理單位相關要求，積極配合物業管理單位開展工作，共同維護辦公用房及公共區域的設備設施。使用單位在辦公用房使用過程中應厲行節約，杜絕長流水、長明燈等不必要的浪費現象。產權單位、使用單位在辦公用房使用過程中應積極配合屬地部門管理，遵守當地相關政策，確保合理合規使用。使用單位應配合物業管理單位按照服務合同內容對管轄區域內的辦公用房及公共區域進行維護管理。辦公用房裝修、改造及維修辦公用房的建筑裝修應遵循簡樸莊重、經濟適用的原則，并體現公司形象和企業文化，不得進行豪華裝修。裝修材料應充分利舊、就地取材，并確保材料綠色環保。使用單位應配合施工單位，盡量減少裝修期間對周圍區域造成的影響，并在保證施工安全、質量的前提下按期完工。產權單位、使用單位和施工單位應共同配合物業管理單位按照相關規定辦理開工手續。辦公用房因使用時間較長、設施設備老化、功能不全，不能滿足辦公需求的，可以進行改造。辦公用房改造應當遵循勤儉節約、經濟適用的原則，以消除安全隱患、恢復和完善使用功能、降低能源資源消耗為重點，根據需求制定改造計劃。使用單位房產管理部門應督促物業管理單位（無物業管理單位的由產權單位負責）參考相關規定，對辦公用房及設備設施進行日常檢查、詳細檢查和專門檢查，必要時進行不定期檢查，產權單位或使用單位房產管理部門應根據檢查情況制定房屋維修計劃。產權單位負責房屋、設備、設施的大修項目，其他項目由使用單位負責（如：中、小修項目、裝修、設備設施局部更新改造等），大、中、小修標準按照國家相關規定執行。確定要進行大修的，由產權單位對維修項目的必要性和可行性進行研究和論證，必要時可組織專家或委托具有專業資質的中介機構進行項目評審，并由相關單位（或可委托物業管理單位）負責組織實施和現場管理工作；確定要進行中小修（即日常維修）的，按照房屋租賃合同和物業管理合同內容執行。裝修、改造、維修項目，應嚴格履行相關審批程序。使用單位應合理使用該房屋及其附屬設備設施，發現房屋及其附屬設備設施有損壞或故障時，應及時通知產權單位和物業管理單位進行修復或更換。對于使用單位的裝修、改善和增設的設備設施等產權單位不承擔維修的義務。設備設施損壞時應及時組織進行搶修，將損失降到最低，同時為保證搶修項目工程質量，由相關單位聯系有合作關系的施工單位進行現場搶修工作，根據第三方審計公司出具的審計報告進行工程結算。房屋租賃管理本章所稱房屋租賃指產權單位將自有產權的房屋出租給承租方。房產管理部門負責房屋租賃管理；財務部負責監督租金收取情況。承租方分為內部單位和外部單位,公司總部及其各級全資企業屬內部單位，其他則屬外部單位。房屋租賃必須簽訂書面合同及安全協議書，明確雙方的責任、權利和義務，承租方應與相應的物業管理單位簽訂《物業管理委托協議》。承租方是外部單位的，無論新租還是續租，應進行市場調研，對比不少于三家同地段同類型房屋租賃價格，結合出租房屋的實際情況確定對外租賃價格，并經決策機制審批通過后方可辦理相關手續，房屋出租給非國有單位，需組織資產評估后方可實施。承租方是內部單位的，結合辦公用房及企業實際情況進行定價，并經決策機制審批通過；續租時，原則上可按照原合同租賃價格進行續租。房屋租賃事項需要經過決策機制審批通過后方可進行。房屋租賃的審批權限（一）出租房屋應優先考慮內部單位的辦公用房需求；對外部單位出租房屋，同等條件下，公司及所屬企業的參股單位優先。（二）承租方是內部單位的，年租金100萬元（含）以下的，由房產管理部門負責人、房產管理主管領導、總會計師和總經理審批；年租金200萬元（不含）-1000萬元（含）的，需要向企業管理部、法務與風險管理部、財務部等有關部門征求意見，提交總經理辦公會決策；（三）承租方是外部單位的或者承租房屋，年租金50萬元（含）以下的，由房產管理部門負責人、房產管理主管領導、總會計師和總經理審批；年租金50萬元（不含）-1000萬元（含）的，需要向企業管理部、法務與風險管理部、財務部等有關部門征求意見，提交總經理辦公會決策；（四）房屋租賃年租金1000萬元（不含）以上的，需要向企業管理部、法務與風險管理部、財務部等有關部門征求意見，經外聘律師、法務部門和總法律顧問法律審核，提交總經理辦公會決策，年租金1億元（不含）以上的，需再提交黨委會決策后，提交董事會決策。房屋租賃期間,承租方應以合理防范措施保護租賃房屋及配套設施的完好無損（自然折舊除外）。承租方對房屋進行裝修或改造，要事先報產權單位審批，同意后方可實施。租賃的房屋應按規定用途使用，承租方如需改變租用房屋的使用用途，應征得產權單位書面同意，如發現承租方私自改變租用房屋的使用用途或從事非法活動，產權單位有權終止租賃合同。租賃的房屋，承租方原則上不得轉租、轉借，如有違反，產權單位有權終止租賃合同。承租方應在租賃期滿或租賃合同解除后20日內搬離房屋，并按照原狀返還租賃房屋及附屬物品、設施設備等。產權單位和承租方雙方應對房屋和附屬物品、設備設施及水電使用等情況進行驗收。地下空間使用管理本辦法所指地下空間是指人民防空工程和普通地下室（含單元式普通地下室）。地下空間使用管理，堅持安全第一、預防為主，堅持“誰所有誰負責、誰使用誰負責”，實行分級管理、分工負責。地下空間產權單位承擔安全使用管理主體責任。產權單位委托其他單位管理的，管理單位按照規定和書面約定承擔安全使用管理責任。承租方、借用方應當與地下空間產權單位或者管理單位簽訂書面合同，服從產權單位或者管理單位管理，承擔規定和約定的安全使用管理責任。不得將地下空間用于散租住人、旅館（招待所），家庭房式的集體宿舍，證照不齊全的商業用途，以及其他法律法規明確禁止的用途。地下空間使用應當堅持戰備效能、合法使用、服務優先、保值增值的原則。各單位應當積極推動地下空間綜合利用，以用促管，提高地下空間利用率。產權單位、管理單位負責維護管理地下空間及其設備設施。出租（出借）、合作使用地下空間的，產權單位、管理單位與相關單位按照規定和約定承擔設施設備維護管理責任，保持地下空間及其設備設施功能完好。產權單位應當制定人民防空工程平戰轉換方案及實施計劃，定期組織演練，保證平戰轉換措施到位，責任到人。遇有戰爭、重大自然災害、政策調整等重大事件時，人民防空工程使用人應當在規定的期限內恢復人民防空工程防護功能并騰退，由人民防空部門統一安排使用。地下空間使用人應當建立和落實下列安全管理責任制度：消防安全管理責任制度、治安管理責任制度、防汛管理責任制度、衛生防疫制度、值班制度、培訓制度。地下空間產權單位、管理單位應當與使用人簽訂地下空間安全使用責任書，明確雙方管理責任，落實安全防范措施。地下空間存在結構安全問題，經具有房屋結構安全性鑒定資質機構鑒定屬實，或通風系統和空調系統存在衛生安全問題的，產權單位、管理單位應當要求使用人停止使用，并按照規定和約定妥善處理。產權單位及管理單位應定期對地下空間安全使用情況進行檢查，對檢查中發現的事故隱患，應當責令立即排除，事故隱患排除前或者排除過程中無法保證安全的，應當責令有關人員從危險區域撤出，責令停止使用，事故隱患排除后，經審查同意，方可恢復使用。地下空間產權單位、管理單位、使用人應當遵守國家相關保密規定，確保人防工程信息安全無泄密。嚴禁利用地下空間從事危害社會秩序和公共安全的業務，或者生產、儲存爆炸、劇毒、易燃、放射性和腐蝕性等危險品。本辦法未盡事宜或與屬地地下空間管理相關政策規定有沖突的，按照當地相關政策執行。監督物業管理工作產權單位和使用單位負責物業管理的監督檢查工作。應對物業管理單位規章制度的合規性及全面性進行監督檢查。應對物業管理單位的各項日常管理工作進行監督檢查。日常管理工作內容一般包括：人員出入管理、安保管理、設備設施管理、樓宇巡視等。應對物業管理單位治安消防管理工作進行監督檢查。消防管理工作內容一般包括：夜間巡視、消防設備設施（疏散指示燈、應急燈、滅火器、室內消火栓等）的配備及運行情況等。應對物業管理單位對使用單位辦公區域的施工管理工作進行監督檢查。辦公區域的施工管理工作內容一般包括：《安全責任書》簽訂情況，施工單位資質審核情況，危險作業審批情況，現場安全管理情況等。應對物業管理單位特種設備檢查、維護工作進行監督檢查。特種設備檢查、維護工作內容一般包括：巡查電梯運行狀況，巡檢記錄真實、清晰，及時反饋異常情況，一旦發生電梯事故，物業管理單位應及時響應和處理等。應對物業管理單位停車場管理工作進行監督檢查。停車場管理工作內容一般包括：嚴格遵守崗位執勤規范，行駛路線及指示標識明晰，降低車輛損壞、丟失事故。應對物業管理單位環境衛生管理工作進行監督檢查。環境衛生管理工作內容一般包括：室內公共區域內設備設施保持干凈整潔，無雜物、無異味，室外公共區域地面無雜物、積水，垃圾無滯留，草坪整齊。應監督檢查物業管理單位應對突發事件響應的及時性，突發事件出現時，物業管理單位應迅速作出處理。應定期對管轄范圍的物業管理工作進行抽查。應督促物業管理單位提升服務質量，營造良好的辦公環境。辦公用房安全管理產權單位承擔房屋使用安全主體責任，應指導、督促物業管理公司加強對辦公用房及公共部位設備設施的檢查維護，及時消除安全隱患；定期組織使用單位、物業管理單位共同對辦公用房進行安全檢查，并督促相關單位對檢查出的安全隱患及時整改，確保安全。使用單位要切實提高安全意識，落實安全責任，嚴格遵守產權單位、物業管理單位相關規定，圍繞“防火、防盜、防事故”，強化安全管理，定期對辦公用房及公共部位私拉亂接、違章搭建、堆放雜物等現象進行檢查，及時消除發現的安全隱患。產權單位或使用單位在與物業單位簽訂的合同或安全協議中必須明確規定各方安全管理職責，包含安全管理相關條款，包括但不限于以下內容：安全檢查的頻次、內容、整改要求等；出現強風、大雨等惡劣天氣時安全提醒的發布等；辦公用房在維修、裝修時的現場監管等；辦公場所禁用物品的管理等。不動產轉讓不動產轉讓包括房產轉讓和土地使用權轉讓。不動產轉讓應當遵守國家法律、法規和政策規定，堅持公開、公平、公正的原則，保護產權單位的合法權益。房產管理部門負責轉讓不動產的評估，不動產轉讓無論價值大小，必須進行評估，并在國資委產權管理綜合信息系統上提報備案。不動產轉讓事項由房產管理部門負責研究、組織專題會，并提請決策機構審批。不動產轉讓決策機制（一）評估價值50萬元（含）以下的，需要向企業管理部、法務與風險管理部、財務部等有關部門征求意見，并提請房產管理主管領導、總會計師和總經理審批。（二）評估價值50萬元（不含）-1000萬元（含）的，需要向企業管理部、法務與風險管理部、財務部等有關部門征求意見，經法務部門法律審核，提交總經理辦公會決策。（三）評估價值1000萬元（不含）以上的，需要向企業管理部、法務與風險管理部、財務部等有關部門征求意見，經外聘律師、法務部門和總法律顧問法律審核，提交總經理辦公會決策，評估價值1億元（不含）以上的，需再提交黨委會決策后，提交董事會決策。不