第九章房地產估價實務[學習目標]通過本章學習，了解房地產估價程序的含義、作用和具體內容，掌握估價作業方案的制定；掌握所需估價資料的搜集、實地查勘估價對象；掌握估價對象價值的求取方法；掌握估價報告的撰寫。[案例導入]對有爭議的房地產估價報告鑒定這么辦

市民如何向房地產價格評估委員會申請鑒定？應按以下程序進行。

申請人提出鑒定申請時，應填寫《委托鑒定申請書》，并提交申請人身份證明以及書面說明材料。符合條件的鑒定申請，專家委員會將予以受理。專家組將在3日內從專家成員中指派3名以上單數專家，組成專家鑒定組進行工作。

鑒定專家組將調閱有關資料，集體審議有爭議的估價報告及當事人舉證材料，然后進行現場查勘、調查取證，對申請鑒定的估價報告的合法性、規范性進行分析鑒定，對涉及房地產估價糾紛有關人員進行詢問，形成調查筆錄。根據情況，專家組作出初步鑒定意見并進行討論，對初步意見進行表決，形成表決記錄，最后出具結論意見。

鑒定工作期限一般為10個工作日，重大疑難鑒定項目的鑒定期限由鑒定申請人與專家委員會決定。

鑒定工作將按相關規定收取一定費用，主要用于專家委員會開展鑒定業務經費和專家報酬。鑒定費由申請人預交，經專家鑒定，估價報告不規范、估價結果不合理的，鑒定費由出具該估價報告的估價機構承擔；估價報告規范、合理的，鑒定費由申請人承擔。第一節房地產估價程序一、房地產估價程序的概述（一）房地產估價程序的含義房地產估價是一項關系到到估價各方的切身利益的專業服務活動。估價人員必須遵循一套科學嚴謹的房地產估價程序，才能高效、準確地評估出房地產的價格。房地產估價程序涉及到房地產估價項目運作全過程，它將各項具體工作的步驟和環節，按其內在聯系排列出先后次序，體現了完成房地產估價的作業流程。通過房地產估價程序，可以規范估價行為，提高估價效率，避免估價疏漏，保障了估價質量。（二）房地產估價程序的步驟自獲取估價業務至完成估價后的資料歸檔期間，房地產估價應按下列程序進行：1、獲取和受理業務；2、擬定估價作業方案；3、搜集估價所需資料；4、實地查勘估價對象；5、選定估價方法計算；6、確定估價結果；7、撰寫估價報告；8、估價資料歸檔。以上基本步驟中，獲取受理業務、擬定估價作業方案為估價的準備階段；搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、選定估價方法計算、確定估價結果為估價的實施階段；撰寫估價報告、并對估價資料進行歸檔為估價的結束階段。房地產估價程序的各個步驟相互之間難免會有一些交叉和反復，但缺一不可。二、獲取和受理業務（一）獲取估價業務獲取估價業務是房地產估價的先決條件，如果不能正常獲取房地產估價業務，房地產估價機構的生存和發展將受到影響。歸納起來，獲取房地產估價業務的途徑主要有以下兩種：1、主動爭取主動爭取是指估價機構或機構工作人員，到房地產市場上去主動承攬估價業務。在市場性估價機構數量多、估價市場競爭激烈的現今，為了在競爭中占據盡可能多的份額，主動爭取任務成為最好的途徑。估價人員和估價機構爭取估價業務，可以通過提高估價技術水平和服務質量，提升品牌的知名度和公信力，進行恰當的宣傳等方式進行，而不能以非法的或不正當的方法和手段獲取，也不能為了獲取業務量而迎合客戶的不合理要求。2、被動接受被動接受是指坐等委托估價者找上門，委托估價機構對其指定的房地產進行估價。委托估價方可以是企事業單位、政府有關部門，也可以是個人。委托估價方可以是待估房地產的所有者或使用者，也可以不是。在接受估價委托時，應注意以下情形不應承接估價業務：（1）估價業務超出了本估價機構資質等級許可的業務范圍，不應承接；（2）估價人員與委托人或相關當事人有利害關系或利益沖突，應當回避；（3）估價人員受自己專業能力或相關經驗所限難以評估出價值，不應承接。（二）受理估價業務無論從何種途徑獲取房地產估價業務，房地產估價機構在收到評估委托人的申請書和有關證明及資料后，要在一定期限內作出決策是否受理此項業務并通知申請人。估價方與委托估價方在接洽的過程中，雙方要明確估價基本事項、確定估價其他事項，接受估價委托書，簽訂估價委托合同。明確估價基本事項在實際進行房地產評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也較多。這些基本事項直接關系到估價作業的全過程，對估價額也有較大的影響，必須提前明確。一般來說，估價的基本事項包括估價目的、估價對象、估價時點等幾個方面。(1)明確估價目的實施房地產估價的前提條件之一即明確估價目的，了解為何種需要而估價。估價的具體目的主要包括：政府行為：農地征用、土地使用權出讓、土地使用權收回、拆遷補償等；②市場行為：買賣、租賃、轉讓、抵押、典當、保險、拍賣等；③企業行為：合資、合作、兼并、上市、破產等；④其他：繼承、糾紛、贈與等。明確估價目的有助于明確估價時點，有助于明確估價對象，也有助于明確估價的前提和價值標準。(2)明確估價對象。明確估價對象即明確待估對象的基本情況，包括明確估價對象的實物狀況、權益和區位狀況。①物質實體狀況實物狀況是弄清楚委托人要求估價的房地產是如何構成的，范圍多大。估價對象是土地，還是建筑物，還是土地與建筑物整體，或者是附有建筑物的土地，其中是否包含家具設備等房地產以外的財產等。②權益狀況。估價人員要弄清估價對象的實際權益狀況，擁有的是所有權還是使用權，若是使用權，使用年限多長，已使用了多少年，還剩多少年，是否帶租約、是否抵押等，然后在此基礎上根據估價目的來明確是評估估價對象在實際權益狀況下的價值還是在設定權益狀況下的價值。③區位狀況估價人員應弄清楚估價對象所處的具體位置（坐落）、交通、環境（包括景觀）、配套設施、建筑面積、用途、建筑結構等。依據有關法律、法規，有些房地產不能用于某些估價目的，或者有些估價目的限制了可以作為估價對象的范圍和內容。在明確估價對象時，估價人員應根據估價目的，依據法律法規，在征求委托人同意后予以決定。（3）明確估價時點

明確估價時點是明確所要評估的價值是在某個具體日期的價值。同一宗房地產在不同的時點價值會有所不同。在具體的一個估價項目中，可以評估當前的價值，也可以對過去或未來某個時點的價值進行評估。估價時點應根據估價目的來確定。大多數估價是評估現在的價值，一般是以房地產估價師實地查看估價對象期間或者估價作業日期內的某個日期為估價時點。另外，估價時點應采用公歷表示，一般要精確到日。在一項估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有內在聯系的，其中估價目的是龍頭。（4）明確估價日期估價日期即為估價報告交付的日期。交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協商確定。明確了估價報告的交付日期，估價方必須如期交付估價報告，否則會影響估價機構和估價人員的信譽。一般房地產估價項目的作業日期為10—15個工作日。2、簽訂估價合同簽定估價合同是委托人和估價結構就估價事宜的相互約定。估價合同的成立使得估價這種委托與受委托關系到了受法律保護，也明確合同雙方的權利與義務，同時寫清了估價的基本事項。房地產估價委托合同的內容一般包括：（1）委托人、估價機構(包括名稱或者姓名和住所)；（2）估價目的；（3）估價對象；（4）估價時點；（5）委托人的協助義務(如委托人應向估價機構如實提供估價所必需的資料及對所提供資料的真實性、合法性的承諾，協助估價機構進行實地查勘等)；（6）估價服務費用及其支付方式；（7）出具估價報告的日期；（8）違約責任；（9）解決爭議的方法；（10）估價機構和委托人認為需要約定的其他事項。知識小貼士：合同樣本范例委托房地產估價合同委托估價方：（以下簡稱甲方）受理估價方：（以下簡稱乙方）甲、乙雙方經充分協商，茲就房地產估價事宜訂立本合同，內容如下：一、甲方因的需要，委托乙方對下列房地產在年月日的價值進行評估。二、甲方應于年月日以前將委托房地產的產權證件、經營狀況、建造費用等評估所必要的資料提交給乙方。甲方應提交給乙方的資料具體如下：三、甲方根據XX省建設廳、XX市物價局、XX市房地局制定的收費標準，按被評估房地產總價值的‰支付。承付乙方估價費人民幣元（評估收費標準如有變動，以上級主管部門下達文件之日為準），自本合同簽訂之日起天內，甲方先預付給乙方人民幣元，待乙方將估價報告書完成，甲方即辦理結算。甲方將余款結清，乙方將報告書交付給甲方。四、甲方未按本合同規定的時間向乙方提供合法、真實、齊全的資料，乙方按耽誤的時間順延估價報告書完成時間。五、甲方因故未按本合同規定的時限來本公司或因評估費用沒有到帳而未領到評估報告，由甲方負責。六、甲方如果中途中斷評估委托，乙方不予退還已預付的評估費。七、乙方應根據甲方的估價需要，保證對委托評估的房地產予以客觀、公正的評估，最后出具該委估房地產的估價報告書，并于年月日以前交付給甲方。如無特殊原因，不得遲于本合同規定的時間完成估價報告書，若有延誤，視具體情況對評估人員提出批評教育，并按本公司內部規章予以處罰。乙方在工作進程中，如遇天災人禍、突發事件等不可抗力造成的延期，經有關部門提供書面證明，可按耽誤時間順延估價報告書的完成時間。八、乙方在估價期間內需要到現場勘察，甲方有義務陪同并提供方便和配合。九、乙方對甲方委估房地產的文件資料應妥善保管，并盡保密之責，未經甲方同意，不得擅自公開或泄露。十、乙方如未按上級文件規定，超標準收費，經甲方要求，乙方應退還多收的費用，并對評估人員提出批評教育直至給予處罰。十一、甲方承接乙方提交的估價報告書次日起15日內，如對估價結果持有異議且有正當理由，可向乙方提出復評或復審，乙方應在接到甲方申請復評或復審書次日起日內重新組織人員完成復評或專家小組復審工作。如果原評估結果與復評或復審的結論差錯率大于20%，乙方除退還甲方全部評估費外，并承擔復評或復審工作費用及承擔一萬元以上的賠償費。經復評或復審后，如結論差錯率在20%以內（含20%），甲方應承擔復評或復審費用（復評或復審費用由甲、乙雙方在事前各墊付50%）。甲方逾期未提出異議，估價報告書生效。十二、其它：十三、本合同自甲乙雙方正式簽訂之日起生效，其中任何一方未經對方同意不得隨意更改，如有未盡事宜，需經雙方協商解決。十四、本合同一式二份，甲乙雙方各執一份。委托單位（甲方）：受理單位（乙方）：地址：地址：電話：電話：郵編：郵編：負責人：負責人：聯系人：聯系人：銀行帳戶：銀行帳戶：年月日三、擬定估價作業方案（一）估價作業方案的含義估價作業方案是對估價工作的進行步驟及主要工作內容在時間上、人事上、工作方法上進行綜合的預先安排。擬定估價作業方案可以保證估價工作高效率、有秩序地進行。估價方應根據估價目的、待估房地產基本情況及合同條款，及時擬定合理的估價作業方案。方案一經確定，必須按方案逐段進行估價工作。（二）估價作業方案的內容估價作業方案的主要內容包括：1、擬采用的估價技術路線和估價方法估價技術路線是指導整個估價過程的技術思路，是估價人員對估價對象價格形成過程和形成方式的認識。每一種估價方法都體現了一種技術路線。初步選擇適用于估價對象的估價方法，可以使后面進入搜集資料和實地查勘時有的放矢，避免不必要的無效勞動。初選估價方法對有估價經驗的估價員來說一般是比較容易的，因為每一種方法都有其適用對象，哪種類型的房地產適宜采用的估價方法大致也是清楚的。有條件選用市場比較法進行估價的應以市場比較法為主要方法。收益性房地產的估價應選用收益法作為其中的一種估價方法。具有開發潛力的房地產的應選用假設開發法作為其中一種方法。在不宜采用比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。知識小貼士：各種估價方法反映的技術路線市場比較法反映的是這樣一種技術路線：估價對象的正常市場價格是其在公開市場上最可能的成交價格，或者被大多數買家和賣家認可的價格。正是按照這樣的技術路線，市場比較法采用選取類似不動產的實際成交價格來估算的技術路線。收益法體現了對價格形成過程的這樣一種認識：可以將購買估價對象作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現后累加，所得結果不應小于投資額，進而可以用這個結果作為估價對象的價格。因此，收益法反映的估價技術路線是：估價對象現時的價格是由其未來可獲得的收益決定的。成本法反映的估價技術路線是：在無法通過市場直接得到估價對象價格的情況下，我們可以通過對估價對象的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市價，再累加（積算）作為估價對象的正常市價。也就是說，成本法認可這樣一種價格形成過程：估價對象的價格是由其各組成部分的價格（含利潤）累加而成的。假設開發法體現價格形成過程即估價技術思路是：未完成的估價對象的價格取決于它完成后的價格和從未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應的利稅。2、擬調查收集的資料及其來源渠道3、預計所用的時間、人力、經費根據估價目的、估價對象、估價時點、估價報告出具日期，便可知估價項目的大小、難易，從而確定投入人力和經費。確定投入人員要充分發揮估價人員的各自專長和優勢。4、擬定作業步驟和作業進度估價作業步驟和作業進度安排，主要是對后續工作做出具體安排，包括對作業內容、作業人員、時間進度、所需經費等的安排，來控制進度及協調合作，最好附以流程圖、進度表。四、搜集估價所需資料估價機構和估價人員應經常搜集、整理估價所需資料，并對這些數據加以具體分析，運用統計規律和預測方法來確定房地產價格的平均增減量、平均增長速度或價格變化，進行綜合分析判定房地產價格，為作出估價結論及撰寫估價報告書提供依據。因此，估價資料是否全面、真實、詳細直接關系到估價結果的可靠性和準確性。而估價資料的收集與整理并不是當有估價項目時才進行，需要估價機構和估價人員長期而持續工作。估價人員可以通過實地查勘、詢問房地產交易市場及有關中介機構、查閱有關報刊或登陸有關網站、到政府有關部門查閱、或者通過委托估價方提供來獲得估價資料，建立自己的資料庫。估價資料一般包括下列四個方面：⑴對房地產價格有普遍影響的資料，主要包括：統計資料、法律法規資料、社會經濟資料、城市規劃資料等。⑵對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料，主要包括：市場交易資料、交通條件資料、基礎設施資料、建筑物造價資料、環境質量資料等；⑶相關實例資料，即類似房地產的交易、收益、開發建設成本等資料；⑷反映估價對象狀況的資料。對于具體的房地產估價項目來說，采用不同的估價方法，所需的估價資料也不完全相同，有些是共性的，有些是有側重性的。知識小貼士：各種估價方法需要的估價資料各種估價方法需要的共性資料包括：①權證資料。如土地使用權證、房屋所有權證、商品房買賣許可證等。②其他資料。如土地級別與基準地價資料、房屋重置成本資料等。市場比較法所側重的資料主要有：①比較案例情況資料，包括交易價格、交易時間、交易情況、當時市場行情等；②比較案例區域因素資料，包括商服繁華程度、交通條件、基礎設施配套狀況、公用設施配套狀況、環境狀況等；③比較案例微觀因素資料，包括宗地狀況、建筑物狀況。收益法所側重的資料主要有：①估價時點前三年的，同一供需圈內同類型的房地產市場租金、空置率水平資料和平均經營收益水平資料；②同類型房地產經營成本與費用資料，包括土地使用權出讓年限、剩余使用年限、建成年代、成新度、建筑面積等；③待估房地產所在地區一年期存貸款利率、同行業及相關行業平均收益率與風險水平、同類物業租售比率資料；④競爭性與互補性物業情況。成本法所側重的資料主要有：①同一供需圈內的地價資料，包括基準地價、剩余使用年限、容積率、臨街狀況、生熟程度等；②建筑物資料，包括面積、結構、設備、裝修、新舊程度等；③建筑安裝工程費用資料；④市政公共設施建設費用資料；⑤建筑物及設備折舊或成新度評定標準資料；⑥與房地產投資相關的貸款利率、利潤、稅費資料。假設開發法所側重的資料主要有：①有關房地產建設項目的批準文件資料，如土地使用權出讓合同、施工許可證等；②建設用地規劃資料，包括土地面積、用途、使用年期、容積率等；③建筑設計資料，包括建筑面積、結構、設備、裝修等；④建筑造價資料，包括土地取得成本、市政公共設施建設費用、建筑安裝工程費用、利潤、稅金等；⑤同一地價區段同類型物業的市場交易價格、租金水平、空置率資料。五、實地查勘估價對象實地查勘是整個房地產估價程序中的一項基礎性工作，是指估價人員親自去估價對象現場，對有關內容進行實地考察，對事先收集的資料進行核實確認，同時收集補充估價所需的其他資料，并將有關情況和數據認真記錄下來，形成“實地查勘記錄”的工作過程。實地查勘時，委托估價方應派出熟悉情況的人陪同估價人員實地查勘。估價人員可以了解估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣，查看估價對象的外觀、內部狀況，以及當地房地產市場行情和市場特性等。在實地查勘過程中，估價人員應事先做好準備，認真研究分析委托方提供的有關估價對象的權屬資料，確定現場查勘的重點，擬定好現場查勘計劃，選擇適用的現場查勘用表，將有關查勘情況和數據認真記錄下來。實地查勘人員和委托方中的陪同人員都應在“實地查勘記錄”上簽字，并注明實地查勘日期。知識小貼士：房地產現場勘查針對一估價對象房地產，進行現場勘查，數碼相機拍照，完成下表。表一：房地產調查評價表位置用途土地面積（M2）土地使用年限房屋經濟壽命年限宗地號房屋所有權證土地使用權證建筑物面積土地使用權性質:出讓、劃撥、轉讓、租賃他項權土地級別建筑物用途建筑物層高建筑物結構建筑物裝修建筑物檐高收益類型出租、商業經營、生產、自用、尚未使用建筑物層數租金約定交易情況因素優劣程度區域因素類型用地類型、集聚規?；A設施電力、供水和排水系統交通條件交通主（次）干道數量、級別與主干道通達程度離火車站、碼頭、機場距離市場配合勞動力來源與原材料地、銷售市場配合自然條件狀況地質、水文、地形、地貌等環境質量總體規劃個別因素基礎設施供熱、氣、水、電等保證率交通便捷程度與交通干道通達能力內部交通（道路、鐵路專用線）宗地條件地質狀況與地基承載力臨街狀況（臨街類型、進深、寬度等）土地形狀、面積目前利用狀況、強度（容積率）臨街道路評價道路類型、級別外界環境周圍土地利用類型未來土地規劃用途土地利用限制土地權利限制（使用年限、交易限制等）土地規劃限制（容積率、建筑高度、密度、綠化等）表二：房屋現場勘查表房屋建筑物評估勘察表建筑物名稱建筑結構帳面原值房產證號建筑面積帳面凈值跨度層數層高耐用年限竣工日期尚可使用年限結構部分地基基礎(1)承載力強；(2)少量沉降；(3)較大沉降；(4)明顯沉降；(1)條形基礎；(2)獨立基礎；(3)樁基礎；(4)整片基礎承重構件(1)梁板柱墻堅固；(1)屋架：砼屋架；屋面梁；拱屋架；桁架式屋架；輕鋼屋架；鋼木混合屋架；木屋架；木條或竹筒屋架(2)個別部位微裂；(2)屋面板：大型；小型；F型；單肋板；槽瓦板；砼現澆；(3)局部部位變裂；(3)柱：矩型柱；工字型柱；平(斜)腹桿雙肢柱；磚柱；單(雙)肢管柱；鋼柱(4)節點明顯變裂；(4)樓板：砼現澆樓板；實心平板；空心板；槽形板；磚拱板墻體(1)節點堅固嚴實；(2)少量輕度裂縫；磚墻：120墻；240墻；370墻；490墻；(3)輕微裂縫鼓閃；(4)嚴重裂縫酥堿；空斗墻；板材墻(槽形、空心)；砌塊墻屋面(1)不滲漏保溫隔熱層完好；(1)砼屋頂：坡頂；平頂(挑檐；女兒墻)(2)個別滲漏保溫隔熱局部損壞；(2)坡屋頂：平瓦；石棉瓦；小青瓦(3)局部漏雨保溫職熱較大損壞；(3)天窗：矩形或M形；鋸齒形；下沉形；(4)嚴重漏雨保溫隔熱嚴重損壞；三角形；平天窗地面(1)平整堅固完好；(2)輕度磨損剝落；水泥砂漿；砼；水磨石；碎石；瀝青砼；(3)局部磨損斷裂；(4)沉陷不平殘破；素土；灰土；陶瓷磚；石英磚；木地板；裝修部分門窗(1)完整無損良好；(2)輕度變形受損；(1)門：木門；鋼木門；鋁合金門；塑料門；(3)一般翹裂變形；(4)嚴重腐蝕剝落；(2)窗：木窗；鋼窗；鋁合金窗；玻璃鋼窗外墻(1)勾縫完整密實；(2)輕度空鼓剝落；清水墻；大白；水刷石；馬賽克；瓷磚；(3)局部空鼓風化；(4)嚴重空鼓裂縫；抹灰墻；貼面墻；涂刷類；裱糊類；內墻(1)完整無損良好；(2)輕度剝裂；清水墻；大白；石灰漿；水泥漿；抹灰墻；(3)一般性蝕落；(4)嚴重裂縫；涂刷類；裱糊類頂棚(1)完整堅固無損；(2)輕度變形下垂；(1)抹灰頂棚；(2)板材頂棚；(3)吊頂棚；(3)局部松裂老化；(4)嚴重翹裂剝落；設備部分水衛(1)管道暢通良好，各種器具完好；(2)基本完好，個別輕微滲漏；(3)不夠暢通，局部銹蝕漏冒；(4)嚴重堵塞銹蝕，零件殘缺損壞；電器(1)線路裝置齊全完好，絕緣良好；(2)基本完好，個別部件受損；(3)局部陳舊老化，絕緣較差；(4)普遍老化殘缺，絕緣不良暖氣(1)設備管道完好無堵漏；(2)基本完好輕度陳舊可用；(3)明顯銹蝕待修，供氣不正常；(4)基本無法使用；備注六、選定估價方法計算估價人員進過實地查勘、整理好估價所需資料后，就可以根據估價對象的房地產類型，選定估價方法。估價人員應深刻理解并能正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等估價方法及這些估價方法的綜合運用。在運用各種估價方法進行估價時，由于每種估價方法本身的局限性和采用數據資料的不確定性，不可避免地需要進行估算和判定，采用任何一種估價方法都難以確保準確地反映估價對象的合理價值。因此對同一估價對象應同時選用兩種以上的估價方法進行估價，有助于各種估價方法之間的互相彌補，消除數據資料的不確定性對估價結果準確性的影響。七、確定估價結果用不同估價方法對同一宗房地產進行估價，其計算結果很自然不會相同。估價人員應對這些結果進行分析、處理，最終確定估價對象價值。確定估價結果可分三個步驟進行：（一）分析估價對象價值有針對性地對影響估價對象價值高低的自身因素和外部因素進行分析，了解其中的不利因素和有利因素，如估價對象的歷史背景、周圍環境景觀以及類似房地產過去現在的供求、市場價格和未來的總體趨勢。（二）測算估價對象價值在初步選擇估價方法的基礎上，再根據搜集到的資料的數量和質量，正式確定所采用的估價方法，并進行具體的測算。（三）判斷估價對象價值估價人員在估價過程中應對各種估價方法的測算結果進行校核，并將各種估價方法的測算結果綜合為一個結果，最終確定估價結果。針對不同的測算結果，應分別對待：1、當不同估價方法測算的結果差異較大時，應從以下方面展開檢查，消除不合理的差異。（1）計算過程是否有誤；（2）基礎數據是否準確；（3）參數選取是否合理：（4）公式選用是否恰當；（5）所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；（6）是否符合估價原則。2、當不同方法測算出來的結果差異不大且結果無誤時，采用某種數值處理的數學方法，計算出估價的綜合值。這些數值處理方法有：（1）簡單算術平均數法（2）加權算術平均數法（3）判斷法（4）中位數法（5）眾數法因房地產估價的試算價格數量有限，上述中位數法、眾數法難以滿足統計要求，故一般不宜采用。3、當因房地產市場處于特殊狀態導致不同估價方法的測算結果差異大時，應視不同情況特別是根據估價目的將其中一種估價方法的測算結果作為估價結果，或者在排除了不合適的估價方法的測算結果后，將余下的估價方法的測算結果綜合出一個結果。估價人員通過上述方法，綜合出一個價格，同時考慮一些不可量化的價格影響因素，對該估價綜合值進行適當的調整，依靠自己的專業經驗及對房地產市場行情的理解來把握價格，作為最終的估價結果。在估價報告中，估價師應解釋用不同估價方法所求出的計算結果的差異，說明每一種估價方法的適用性和相對依賴度，并對調整的價格闡述理由。八、撰寫估價報告估價人員在確定了最終的估價結果之后，應撰寫正式的估價報告。估價報告可以全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果，給委托方以書面答復，關于估價對象的客觀合理價格或價值。估價報告寫作，是估價人員必須熟練掌握的專業技能。寫好房地產估價報告，不僅要求估價人員具備房地產估價的專業知識和相關各類知識，能夠了解和分析房地產市場的運行規律，同時還要掌握房地產估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。估價報告的寫作能力，是成為一名合格的估價人員，必不可少的檢驗標準。估價人員撰寫的估價報告應內容全面、用詞準確，格式清晰、簡明扼要、突出評估依據。估價報告的寫作原則如下：（一）客觀性原則估價報告寫作要求客觀真實，來不得半點虛假，不能夸大縮小，寫作細節要經得起客觀事實的推敲。首先，估價報告采用的背景資料要真實。材料不真實，會導致最終的估價結果出現偏差。其次，估價結果應是估價對象的客觀合理的價格或價值。若估價結果與現實狀況偏差太大，就必須重新檢驗采用的材料是否客觀真實，估價方法是否得當，測算過程是否合理，做出符合客觀現實的調整。（二）目標性原則估價報告的寫作要把握目標，緊扣主題。寫作材料的搜集，篇章結構的整合，技術路線的確定，估價結果的說明，都要圍繞這個明確的目標進行。（三）規范性原則估價報告的結構形態要規范，篇章結構要程式化，符合統一的要求。程式化的結構是長期實踐的結果，使寫作過程效率更高，也使估價報告的使用者更容易掌握和知曉。九、估價資料歸檔估價人員撰寫好估價報告后，還需經歷以下步驟：（一）審核估價報告為了確保估價報告的質量，估價機構應當建立估價報告內部審核制度，由房地產估價專家按照合格估價報告的要求，對撰寫出的估價報告進行全面審核，并確認估價結果的合理性，提出審核意見。對于審核需要修改的估價報告，應當進行修改；對于不合格的估價報告，應重新撰寫，甚至需要重新估價。只有經審核合格的估價報告，才能夠出具交付給委托人。在估價報告審核中，審核人員按照《估價報告審核表》對估價報告進行審核，這樣可以統一審核標準，避免審核上的疏漏，保障審核工作質量，提高審核工作效率，促進估價報告審核工作規范化。審核完成之后，審核人員應在審核表上簽名，并注明審核日期。（二）交付估價報告估價報告經審核合格后，估價人員應蓋章、簽字，估價機構加蓋公章出具估價報告，并及時向委托人交付估價報告。估價機構出具的估價報告一般一式三份，二份交委托人收執，一份由本機構存檔。在交付估價報告時，估價師可以主動對估價報告中的問題、報告使用建議作口頭說明。對委托人提出的問題，給予解釋和說明。委托人當面簽收報告，注明簽收人和簽收日期。至此完成了對委托估價者的估價服務。最后按照有關規定和收費標準向委托估價者收取估價服務費。房地產評估收費采用差額定率累進計費，即按房地產價格總額的大小劃分費用率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔次收費額累計之和為收費總額。（三）估價資料歸檔向委托人出具估價報告后，估價人員應按照規定及時對估價報告以及在該項估價業務中形成的各種文字、圖表、照片、影像等不同形式的資料進行整理、分類、歸檔，并妥善保管。估價資料歸檔的內容包括：1、委托估價合同；2、完整的估價報告；3、實地查勘記錄；4、估價項目來源和接洽情況；5、審核記錄6、修改或調整估價結果意見記錄7、估價人員認為有必要保存的資料等。估價檔案保存期限自估價報告出具日期起算，應當不少于10年。估價資料歸檔將有利于估價機構和估價人員不斷提高估價水平，有助于解決以后可能發生的估價糾紛，同時也有助于行政主管部門和行業協會對估價機構進行資質審查和考核。第二節房地產估價報告一、房地產估價報告的概念房地產估價報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果，給委托方以書面答復，關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。房地產估價報告質量的高低，除了取決于估價結果的準確性、估價方法選用的正確性、參數選取的合理性，還取決于估價報告的文字表述水平、文本格式及印刷質量。二、房地產估價報告的形式房地產估價報告的形式分為書面報告和口頭報告兩種。書面報告按照其格式，又可分為敘述式報告和表格式報告。（一）敘述式報告敘述式報告是最普遍、最完整的估價報告形式。敘述式報告能使估價人員有機會充分論證和解釋其分析、意見和結論，使估價結果更具有說服力。敘述式報告是估價人員履行對委托人責任的最佳方式。（二）表格式報告表格式報告適用于成片或成批多宗房地產的同時估價且單宗房地產的價值較低的情況。估價報告可以采用表格的形式，如舊城區居民房屋拆遷估價或成批房地產處置估價。居民預購商品住宅的抵押估價報告，也可以采用表格的形式。無論是書面報告和口頭報告，敘述式報告和表格式報告，都只是表現形式的不同，對它們的基本要求是相同的。三、房地產估價報告的構成要素根據《房地產估價規范》的規定，一份完整的估價報告書通常由下述部分組成：（一）封面；（二）目錄；（三）致委托方函；（四）注冊房地產估價師聲明；（五）估價的假設和限制條件；（六）估價結果報告；（七）估價技術報告；（八）附件。（一）封面封面的內容一般包括：1、標題（估價報告名稱）；2、估價項目名稱；3、委托人；4、估價機構；5、注冊房地產估價師；6、估價業日期；7、估價報告編號。1.估價報告名稱估價報告名稱一般為“房地產估價報告”。房地產抵押估價報告的名稱應為“房地產抵押估價報告”。2.估價項目名稱房地產估價報告封面上的估價項目名稱要寫全稱。其中要重點突出估價對象所在的區位及物業名稱及用途。如“××市××區××路××小區××棟第18層A、B、C共三套住宅價值評估”?！啊痢潦小痢羺^××路”表示估價對象的區位；“××小區××棟第18層A、B、C”表示估價對象的名稱；“住宅”表示估價對象的用途。建筑物在不同時期可能冠以不同的名稱，如一些建成年代較長的建筑物，除了估價時點的名稱外，之前還有其他名稱，或者一些在建工程建成后重新冠名，這需要在估價報告實物狀況分析中簡要說明。3.估價委托人房地產估價報告封面上的估價委托人，只要準確無誤地寫明其全稱即可。如“××股份有限公司”為委托人的全稱。如果是個人委托估價的，則寫明委托人的姓名。4.估價機構房地產估價報告封面上的估價機構，同委托人相對應，準確無誤地寫明估價機構的全稱即可。如“××估價有限公司”為估價機構的全稱。5.注冊房地產估價師房地產估價報告封面上所寫的注冊房地產估價師，主要是負責本次估價的注冊房地產估價師的姓名及其注冊號。6.估價作業日期房地產估價報告封面上的估價作業日期，是指本次估價的起止日期，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日。需要注意的是，封面上的估價作業日期要與估價結果報告中的估價作業日期相一致。7.估價報告編號房地產估價報告封面上的估價報告編號即為本估價報告在本估價機構內的報告編號。將估價報告編號寫在封面上便于估價報告的查閱及檔案管理。例9-1：某房地產估價報告封面寫作實例。房地產估價報告估價項目名稱：××市××區××路××小區××棟第8層A、B二套住宅房地產價值評估委托人：××市×××貿易公司估價機構：××××房地產評估有限公司注冊房地產估價師：×××（注冊號××）、×××（注冊號××）估價作業日期：2011年7月11日估價報告編號：皖評房（1）字第×××××××號（二）目錄目錄中通常按照前后次序列出估價報告各個組成部分的名稱及其對應的頁碼，頁碼要求準確無誤。這樣便于委托人或估價報告使用者對估價報告的框架和內容有一個總體了解，查找到需要的內容。（三）致委托方函致委托人函是估價機構正式地向估價委托人報告估價結果及呈送估價報告的信件。致函方即本次評估的房地產估價機構。致函正文主要說明估價對象、估價目的、估價時點、估價方法和估價結果。致函日期一般為報告的出具日期，即估價作業日期的截止年月日。致委托人函應包括以下內容：1.致委托人函：標題2.致函對象：為委托人的全稱3.致函正文：說明估價對象、估價目的、估價時點、價值類型和估價結果4.致函落款：填寫估價機構的全稱，并加蓋估價機構公章，法定代表人簽字、蓋章）5.致函日期：填寫致函的年月日例9-2：致委托人函的寫作實例××公司：受貴公司委托，我們對位于××市××區××路××號的××中心房地產的抵押價值進行了評估。估價的目的是：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價時點是：2011年7月1××房地產評估有限公司法定代表人：×××二〇（四）注冊房地產估價師聲明注冊房地產估價師聲明是注冊房地產估價師對估價報告的合法性、真實性、合理性以及估價的獨立、客觀、公正等問題的說明或保證。所有參加估價項目的注冊房地產估價師都應當在該聲明中簽名，非注冊房地產估價師不應在該聲明中簽名。例9-3：注冊房地產估價師聲明的寫作實例注冊房地產估價師聲明對本報告我們特作如下聲明：1.我們在本估價報告中陳述事實是真實的和準確的。2.本估價報告中的分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4.我們依照國家標準《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）進行分析，形成了意見和結論，撰寫本估價報告。5.注冊房地產估價師×××、×××已對本估價報告中的估價對象的建筑結構、室內外狀況進行了實地查看并進行記錄，但僅限于估價對象的外觀與目前維護管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔對估價對象建筑結構質量、建筑面積數量準確性和相應權益的責任，也不承擔其他被遮蓋，未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。我們不承擔對建筑物結構質量進行調查的責任。6.人對本估價報告提供重要的專業幫助。7.本報告中所依據有有關估價對象建筑面積和權益資料由委托人提供，委托人應對資料的真實、可靠性負責。8.本估價報告僅是在報告中說明的假設條件下對估價對象正常市場價格進行的合理估算，報告中對估價對象權屬情況的披露不能作為對其權屬確認的依據，估價對象權屬界定以有權管理部門認定為準。注冊房地產估價師：簽名：注冊號：注冊房地產估價師：簽名：注冊號：（五）估價的假設和限制條件依據《房地產估價規范》的規定，在估價的假設和限制條件中，要說明本次估價的假設前提；未經調查確認或無法調查資料數據；估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；以及本估價報告使用的限制條件。針對估價項目的具體情況，估價師應當合理且有依據地作出假定。嚴禁估價師為了迎合委托人的高估或者低估要求，有意編造估價的假設和限制條件。例9-4：估價的假設和限制條件的寫作實例估價的假設和限制條件1.本次估價的假設前提（1）估價對象產權明確，手續齊全，可在公開市場上自由轉讓。（2）洽談交易期間房地產價值將保持穩定。（3）市場供應關系、市場結構保持穩定、未發生重大變化或實質性改變。（4）交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業知識。（5）不考慮特殊買家的附加出價。2.未經調查確認或無法調查確認的資料數據（1）本報告出具的價格包含了國有土地使用權出讓金。如至估價時點為止，原產權人尚有任何有關估價對象的應繳未繳稅費，應按照規定繳納或從評價價值中相應扣減。（2）本次估價未對估價對象做建筑物基礎和結構上的測量和實驗，本次評估假設其無基礎、結構等方面的重大質量問題。（3）假設估價對象于估價時點無抵押情況或原有的抵押情況已注銷。3.估價中未考慮的因素及一些特殊處理（1）估價結果是反映估價對象在本次估價目的下的市場價格參考，估價時沒有考慮國家宏觀經濟政策發生變化、市場供應關系變化、市場結構轉變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易等對評估價值的影響。當上述條件發生變化時，評估結果一般亦會發生變化。（2）估價結果未考慮未來處置風險。（3）估價結果未考慮估價對象及其運營企業已承擔的債務、或有債務及經營決策失誤或市場運作失當對其價值的影響。（4）估價對象S住宅樓主體框架均已封頂，內、外墻均未砌筑。本次評估假設估價對象能按計劃開發完成且本次評估出具的評估結果為假設估價對象在取得預售證后于估價時點的預售市場價格。特提請報告使用人注意。4.本報告使用的限制條件（1）本報告僅為委托人提供對象在取得預售證后于估價時點的預售市場價格參考，不作它用。（2）本報告使用期限為一年。即估價目的在報告完成后的一年內實現，估價結果可作為估價對象在取得預售證后于于估價時點的預售市場價格參考，超過一年，需重新進行估價。（3）本報告專為委托人所使用，未經本公司同意，不得向委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上。報告所稱“市場價格”是指估價對象在保持現有用途并正常開發完成，取得預售證后，在外部經濟環境保持穩定的前提下，為本報告書所確定的評估目的而提出的公允評估意見。該評估意見是指假定在充分發達的公開市場條件下，交易雙方在交易地位平等、充分了解相關市場信息及交易雙方獨立和理智進行判斷的前提下形成的公平市場價格。該價格并不代表在涉及產權變動或形態轉變時的實際交易價格。（六）估價結果報告估價結果報告通常簡明扼要地說明以下十四項：1.標題估價結果報告的標題要表述完整，寫明是哪個估價項目的估價結果報告。2.委托人要寫明本估價項目的委托單位的全稱，委托單位的法定代表人和住所；如果是個人委托評估，要寫明委托人的姓名、住所和身份證號碼。3.估價機構要寫明本估價項目的估價機構全稱，估價機構的法定代表人、住所及估價機構的資格等級。4.估價對象要求概要說明估價對象的狀況，包括區位狀況、實物狀況和權益狀況等。5.估價目的主要說明本次估價的目的和估價結果的具體用途。包括抵押估價、城市房屋拆遷估價、房地產轉讓估價、征收農民集體土地的估價等。6.估價時點估價時點是指估價對象客觀合理價格或價值對應的年月日。估價時點也是估價結果所對應的日期。7.價值定義價值定義是指要說明本次估價所采用的價值類型及其內涵。8.估價依據估價依據是指要說明本次估價所依據的法律法規和技術標準，國家和地方的法律、法規，委托人提供的有關資料，估價機構和估價人員搜集和掌握的有關資料等。9.估價原則估價原則是指要說明本次估價遵循的房地產估價原則。10.估價方法估價方法是指要說明本次估價所采用的方法以及這些估價方法的定義。11.估價結果估價結果是是指本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格。12.估價人員在估價結果報告中關于估價人員要列出所有參加本次估價活動人員的姓名、執業資格或職稱，并由本人簽名、蓋章。13.估價作業日期估價作業日期是是指本次估價的起止日期，該日期要與封面上的估價作業日期相一致。14.估價報告使用期限估價報告使用的有效期可表達為到某日止，也可表達為年限。估價報告應用的有效期自完成估價報告日起原則上規定為一年，但市場波動大時，估價報告應用的有效期一般不超過半年。例9-5：房地產估價結果報告實例房地產估價結果報告1、委托人委托人名稱：××市××貿易公司法定代表人：××委托人地址：××市××區××路××號聯系電話：××××××××2、估價機構估價機構名稱；××房地產評估有限公司資質級別：建設部壹級房地產估價機構資質證書編號：建房估證字[2008]××號法定代表人：×××估價機構地址：××市××號××號××大廈聯系人：××聯系電話：××××××××3、估價對象(1)估價對象區位狀況(2)估價對象實物狀況(3)估價對象權屬狀況4、估價目的為了解房地產市場價格提供價格參考依據。5、估價時點20116、價值定義本報告價值為估價對象在估價時點狀況下法定用途剩余使用年限的市場價格。7、估價依據（1）《中華人民共和國城市房地產管理法》；（2）《中華人民共和國土地管理法》；（3）《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）；（4）委托人提供的相關產權資料；（5）估價人員實地查看所得的資料；（6）估價機構及估價人員掌握的其他相關信息資料；（7）當地近期房地產市場交易資料及技術參數。8、估價原則（1）合法原則：以估價對象的合法取得、合法使用、合法處分為前提估價。（2）最高最佳使用原則：以估價對象的最高最佳使用為前提估價。（3）替代原則：估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。（4）估價時點原則：估價結果是在估價時點的客觀合理價格或價值。9、估價方法估價人員在認真分析所掌握的資料，進行了實地查看，對鄰近地段和區域同類性質的房地產市場情況進行調查之后，結合估價對象的實際，決定選取市場法和收益法作為估價方法。市場法是將估價對象與在估價時點有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產市場情況進行調查之后，結合估價對象的實際，決定選取市場法和收益法作為估價方法。收益法是指運用適當的資本化率，將預期的估價對象未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現值之和得出估價對象客觀市場價格的方法。10、估價結果估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，運作科學的估價方法，仔細考察估價對象的建筑特征及使用和維護情況，經過全面細致和測算，并結合估價經驗和影響價值因素的分析，確定估價對象在2011年7月11日的市場價值為平均單價7517元/m2，總價￥1286.34萬元，人民幣（大寫）壹仟貳佰捌拾陸萬叁仟11、估價人員估價人員：×××××××××12、估價作業日期2011年7月11日13、估價報告使用期限2011年8月（七）估價技術報告估價技術報告一般包括下列內容：1、估價對象的區位、實物和權益狀況。2、影響估價對象價值的各種因素。3、估價的思路和采用的方法及其理由。4、估價的測算過程、參數選取等。5、估價結果及其確定的理由。估價技術報告一般應提供給委托人，但因知識產權、商業秘密等也可不提供給委托人。如果不提供給委托人的，應事先在估價委托合同中約定。（八）附件附件是把可能會打斷敘述部分的一些重要資料放在最后，供委托人查閱，通常包括：1、估價委托書；2、估價對象位置示意圖；3、估價對象內外部狀況以及周圍環境和景觀的圖片；4、估價對象權屬證明；5、估價中引用的其他專用文件資料；6、估價機構資質證書復印件、估價機構營業執照復印件；7、注冊房地產估價師的注冊證書復印件。目前，土地估價報告與房地產估價報告的規范格式要求也存在一定的差異。隨著房地產市場的發育，管理體制的理順，兩者將趨于統一。有關土地估價報告與房地產估價報告的規范格式。三、估價報告常見錯誤分析（一）估價報告書中的內容不完整1、缺估價委托方估價報告中，委托估價方不明、沒有用全稱、缺委托估價方住所的情況。甚至有時誤將房地產所有權人當成委托估價單位而不在估價報告書中加以說明。2、缺估價受理方估價報告中，缺受理估價方名稱或缺受理估價方住所。3、估價對象房地產概況描述不全面、不清楚如估價對象房地產的產權歸屬未交代或交代不清楚，土地的利用現狀或開發利用方式未交代，土地使用權的取得方式未交代，用途交代不清，土地使用權的起止日期模糊不清等。4、缺估價目的估價報告中，沒有說明估價目的，或者對估價目的混淆、敘述不準確。5、缺估價時點估價報告中，缺少估價時點，或者錯把估價作業日期當作