房地產開發流程、管理控

制指導手冊

第一章：房地產開發的概念

房地產開4又是桂在依據《I華人民共咀國城市房地產管理湃》（以下簡稱《城市房地產

管理卉》）依濟妻得國有土地使用權的土地上速行基礎訓施、房屋建訓的行為。房地產開iR

是房地產活勵I一項重要制廟，屬二房地產生產、流通、消費諸環節I的首要環節。房地產作

為開勵產，不其他商品的用又相比，房地產開販資大、耗力多、周期長、高薪Ik高風險的特

點，使房地產開悅舌勵在人們的生活I占居趨來趨重要的地位，絆濟制R達,時彳儂迪步，房

地產開iR的范圍趨廣,程廟趨深，內容趨U寂。

一、房地產開發的種類：房地產開“又包搠土地開iR咀房屋開收。

±i也刑注要是掛房屋建訓的前期工作，主要有兩種情形：一Bif區土地開4又，邵把農業

戒者其他三曲沛用地改造為適合工商業、居民住宅、商品房以及其伽市用途的城市用地；事是

1日成區改造戒事次刑又，即對已絆是城市土地，但因土地用途的改發、城市貶劃的改發以及其他

原因，需要拆除原來的建筑物，開對土地通行重新改造，投入新的勞勵。

就房屋開”又而言，一般包JS四喪層次：第一層次為住宅開收;第事層次為生產不絆營性建

筑物用又;第三層次為生產、生活月弗性建筑物的?刊X;第四層次為城市其礴礎訓施的刑見

二、房地產開發的基本原則及要求：根據《I華人民共咀國城市房地產管理法》

第事十四條至事十七條的;K定，房地產開4X有下列基本原則及要求：

（一）房地產開“又必須嚴格執行城市貶劃，擾照^濟、社會戰益、環境戰益相統一的原則，

實行全面貶劃、合理布局、綜合開收、配套建訓。

（事）以出譏方式更得土地使用權速行房地產開iR的，必須擾照土地使用權出譏合同約

定的土地用途、勵工開iR期限開iR土地。越過出譏合同約定的勵工開1R日期滿一年未勵工開4又

的，可以征收相當二±i也使用權出譏金百分、事十以下的土地閑置費；滿事年未勵工開i僅的,

可以無償收回土地使用權；但是，因開可抗力戒者政店，政店有關部門的行為戒者勵工開iR必

需的前期工作造成勵工開iR連延的除外。

（三）房地產開收項目的訓計、施工，必須符合國家的有關標準咀S5范。房地產刑又項目

竣工，絆驗收合格后,方可交付使用。

（四）依法妻得的土地使用權的，可以依照本游吧有關法待、行政法貶的貶定，作價入

股、合資、合作開iR絆營房地產。

三、設立房地產開發企業應當具備的條件：例i《城市房地產管理卉》的唾，訓

立房地產開僅企業應當具備以下條件：

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（-）有自己的名稱咀組織機極;

（事）有固定的絆營場所；

（三）有符合國務院;E定的注冊資本；

（四）有趙夠的與業技術人員；

（五）濟待、行政濟;0貶定的其他條件。

訓立房地產開“又企業，應當向工商行政管理部門甲請訓立登讓,工商行政管理部門對符合

本湃貶定條件的，應當予以登讓，iR給營業執照；對開符合本法貶定條件的，開予登讓。

訓立有限責伍公司、股偉有限公司，仍事房地產開iR絆營的，還應當執行公司湃的W關出

定。

房地產開iR企業在頑受營業執照后的一喪月內，應當到登讓機關所在地的縣級以上地方人

民政店貶定的部門備案。

四、房地產開發企業的設立程序

訓立房地產開iR企業應絆過以下程序：

（一）應當向工商局行政管理部門甲請訓立登讓，工商行政管理部門對JT符合房地產開

IR企業應當具備的貂牛的，兀予登讓；

（事）房地產開收企業在頒支營業執照后的1喪月內，應當到登讓所在地的縣級以上

地方人民政店貶定的部門備案；

上述貶定主要為協調企業訓立I,T野亍政管理（工商行政管理）不特殊行政管理（房

地產開iR行業管理）的關系。

房地產開公司訓立階慳的相關稅費

（一）企業法人開業登讓費；

（事）企業湃人發更登讓費；

（三）企業法人年廟棚驗費；

（四）補、換、頒證照費。

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第二章：可行性研究和項目決策階段

I由二房地產項目可行性研究需與業要求徑高、技術性徑強的注冊房地產估價師、造價工程師、莉

調直咀分相人員與家、絆濟分相與家、制作人員、社會、環境與家、房地產與家、建筑工程與家、財會

師及待師等與家，我公司目前缺少此類人員，只能對可行性研究的步驟、內容、工作概要、項目評估的要

求及決策作簡要介石「|

策劃是一種程序，在本貨上是一種運用腦力的理性行為。

項目渤將淑厚,蛆餅傾目活a為又掾，丘貴a弼制性、格性創

造性、時戰性的大型策劃活勵。

策劃的六喪主要宏觀作用：改發企業1R展方式（松散向信縱、貶模向貨量、產品向品胖

咀資本等），改發展目標（多元向與業戒相反、地區向國際、上下游桐勵），避免死二非命

（“又現生存空間，取現生存資源戒手會），節約資源（避免盲仍，避免盲勵）,提高速廟（避

免無故絆營環節、精重使企業可持續穩定地增長），促濁競爭（相互啟取使產業絆營更加寂

有科學、技術咀藝術性，合絆勞成為樂秋）等。總',策劃可使國家決策向民間絆濟決策的轉

化高戰、順暢、充分。

項目策劃的流程分為四喪流程：1、項目調研2、項目市場細分不選擇1）項目市場細

分2）項目市場選擇3、項目策劃此撰寫4、項目方案實施。

房地產項目策劃是控.通過對市場環境的調查口睦統的分相，利用留搭握的有關資料及

手殛，科學地、合理地有故地掏勵項目的速程，開丐提前判斷房地產項目的II麗濁展程廟及戰

果。

房地產項目策劃首形頁絆董事會批準初步立項后，再轉由企業成略1|娓研究室過行可行性

研究。

房地產項目可行性的研究成果主要應用二公司的投資方向決策。此階陛涉及的研究方向

根班再宏觀，對人員需與業要求徑高、技術性徑強0令主冊房地產估價師、造價工程師、市場

調查咀分相人員與家、絆濟分相霹、制作人員、社會、環境等與家、房地產與家、建筑工

程與家、財會師及待師等與家組成。

一、房地產項目可行1性研究的根本目的：是實現項目決策的科學化、民主化，減

少戒避免投資決策的天渾,提高項目開收建訓的絆濟、社會咀環境戰益。

二、房地產項目按研究方向主要有以下四方面

1、宏觀經濟信息一包括政策濟貶、房地產絆濟控數、城市貶劃、區域人口特征、

基礎訓施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分相了解房地產市場的現狀及勵態。

相關市場信息一包括金融市場、業界的態等不房地產有直推不潛在關系的信息，

以掏汪房地產市場IR展前景。

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2、房地產產品研究：

在售樓盤資料統計一包播本地所有的房地產項目數據庫資料，可速行市場供應量、價格、

戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統計分相。

區域市場分相——根據數據庫資料對特定區域市場速行定量分相，研究典型喪案，對區域

市場特點通行分相。

樓盤匯總分相一階理性對樓盤通行統計分相，追蹤市場iR展方向。

3、消費需求趨勢研究：

主要針對消費者對某類房地產的總需求量以及房地產需求的4只展趨勢研究。主要包括需求

勵機、質批行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開收商把握需求萬力態的依據，開

以此開iR出新的產品，開7T針對二某一喪特定樓盤項目。

4、品牌研究：

在房地產行業iR展還開是徑正貶，以及消費者對開iR商施口程廟上盛膚淺的情況下,品胖

形象的塑造會為產品銷售帶來積集的促過作用。房地產開“又商正逐步重規品牌的建訓，而品牌

研究將成為品胖建訓的基礎。

三、房地產項目的可行性研究步驟，可分為5個步驟進行：

（1）項目公司提友委托戒公司董事會立項；（2）調查研究；（3）方案選擇不優化；（4）財務

評價咀絆濟評價；⑸編制可行性研究報告。

四、房地產項目可行性研究的內容

可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少戒避免投資決策的天

渾，提高項目開IR建訓的泮濟、社會咀環境戰益。

可行性研究的主要內容有：⑴項目概況；⑵開IR項目用地的現場調查及勵遷安置；（3）

宏觀絆濟環境分相；項目所在地房地產市場狀況分相；項目所在板坑市場研究口旦建訓貶模的確

定；（4）貶劃訓計影響咀環境保護;⑸資源儲S及資本運作方案；⑹環境影響咀環境保護；⑺

項目開1R模式、組織機極、崗位需求、管理費用的研究；⑻開IR建訓節點計劃；（9）項目絆濟

及社會戰益分相；（10）結正及建江。

五、房地產項目可行性研究的工作階段

1、投資機會研究。該階慳的主要伏務是對投資項目主要是土地速行初步摸底咀意向性

談判，開對投資項目戒投資方向提出建江，印在T的地區咀部門內,以自然資源咀市場的調

查頓測為基礎，寺找最有利的投資機會。

投資機會研究相當粗略，主要由能碗估計時xsw曲田的分相。如頰為

可行的，就可以過行下一階慳的工作。

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2、初步可行性研究，亦稱"頓可行性研究"。在機會研究的基礎上，速一步對項目建

訓的可能性不潛在戰益速行正證分相。

3、詳細可行性研究,印通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開IR建訓項目投

資決策的基礎，是在分相項目在技術上、財務上、絆濟上的可行性后作出投資不否決策的關鍵

步驟。

4、可行性研究三階饞常貶的時間費用表

項目內容時間（月）費用允訖渾差

投資機會研究階座1~30.2%~0.8%30%~20%

初步可行性研究階座60.25%~7.5%20%~10%

詳細可行性研究階盛8-160.2%~1.0%<10%

六、房地產項目開發詳細的經濟效益分析

1、房地產項目的投資概算包播內容：

。、營銷開支概算，包推：項目前研究及可行性研究的開支；項目策劃的開支；銷

售策劃的開支；廣告開支；項目公司日常運作的開支；項目及企業的公關開支；

0、土地征用開支概算,包推：政店一次性收支的標準地價；用二拆遷補償戒青苗

補償的開支；影響公共訓施而出現的賠償開支；

&、工程開支概算，包搠：用二工程勘掌的開支；平整土地的開支；用二工程訓計

的開支；用二建筑施工的開支；用二訓施配套的開支；用二工程監理的開支；

且、金融成本開支，包括：外匯資金速入國內賬幣系統產生的銀行擔保及管理費用

支出；貸款引起的利息支出；各項保險開支；稅收咀行政性收費；開可頓見開支。

2、可行性研究財務數據的選定咀頓測

（1）售樓收入的測定（2）項目絆營管理費用收入不支出（3）絆營稅費及所得稅的

繳交（4）土地增值稅（5）所得稅

3、項目絆濟故益分積

4、項目盈虧能力分相：（1）、內部收益率（IRR）（2）、凈現值（NPV）（3）.

凈現值率（NPVR）;

5、項目用艇分相:（1\項目盈虧平衡分相（21項目敏感性分相（31概念分相

七、項目可行性研究的結論與建議：

可行性研究的結注不建江是房地產項目可行性研究報告的最后一部分，是對可行性研究

分相做出總結開提出相關建i工，也就是根據前面所有的研究分相結果，對項目在技術上、絆濟

行全面的評價，對建訓方案速行總結，提出結汪性意見咀建江。

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八、集團公司董事會根據可行性報告的結論與建議，做出投資決策，批準正式

立項，項目進入前期開發階段。

九、其他：房地產開發項目立項和可行性研究階段的實際發生的相關費用

（1）可行性研究費

（2）建訓I工程貶劃訖可證執照費

第三章：建設前期準備階段

一、土地使用權的獲取及開發

（一1土地使用權：

是掛單位戒者喪人依湃戒依約定，對國有土地戒集體土地所享有的占有、使用、收益咀

有限處分的權利。

集體土地使用權：是農村集體絆濟組織及其成員以及符合海剖E定的其他組織咀喪人在濟

待貶定的范圍內對集體所有的土地享有的用益物權。

瓏使用權出譏，是捏國家將國有土地使用權（簡稱土地使用權）在一定年限內出譏給

土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出譏金的行為。

1、開發商獲取土地使用權的主要方式

1）通過行政劃撥方式妻得；

2）舊城改造麥得I標地坑國有土地使用權；

3）特幾麥得；

4）出譏方式麥得（招標、拍賣、協江出譏三種方式）；

5）聯合開U又開報有關主管部門立項、審批后妻得；

6）通過司濟裁決更得；

7）通過兼開、收質等股權重組方式變得。

2、開發商獲取土地使用權的程序

?、土地使用權有償出讓的方式

出譏方式是捏政店作為國有土地的代表以什舉形式戒程序將國有土地使用權譏不土地

使用者。

批照《I華人民共咀國城鎮國有土地使用權出譏咀轉譏暫行條例》國有土地使用權的

出譏方式有三種：協議、招標、拍賣。

①協讓出譏拴土地使用權的有意發譏人直推向國有土地的代表提出有償使用土地的愿

望，由國有土地的代表不有意發譏人通行一對一的談判咀切磋、協商出譏土地使用權的有

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關事宜的這樣一種出譏方式。

②招標出譏是掛在攔定的期限內，由符合條件的單位戒者喪人以眥面投標形式，競投

某晦土地使用權，由招標人根據一定隹度瓣優確定土地使用者（即土地使用權發譏人）的

出譏方式。以招標方式出譏土地使用權，開僅要明確合同雙方當事人的權利）務，而丐要

明確投標的戰力及招標人在招標期限內應負的責佚等。

城賣又稱闔§,有些H昉也n「拍譏"。它曷釉±i蜥有部君第4時間、地點,

組織符合條件的土地使用權有意發譏人到場，就所出譏使用權的土地公開叫價競投,挑"價

高者得”的原則確定土地使用權發譏人的一種出譏方式。

依^《招I詞謝辨團旗府墳蛹樹淀》，建UI用帆S寺幗循海刑R旅游、

商業、娛樂等用途的，必須通過m土地交易I心鑰伴出譏國有土地使用權，開變得

娥交懶ML》，然后簽訂《國有土地使用權出譏合同》。開iR商麥得《國有土地使用權出譏合

同》后，到建管處辦理建筑方案報^手續，至地籍處辦理土地證登讓手續。

0、屬協議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料：

@《土地出譏合同》、《劃撥決定品》戒轉譏批文；

②開iR商營業執照戒組織機極代碼證，房地產開亞資貨；

③屬新增建訓用地的，應提供《建訓用地批準此》;

④屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料；

⑤1:2000地形圖2伴;加蓋了"權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3佯；

⑥地上附著物權屬證明；

⑦土地登讓甲請眥；

⑧土地登讓;卉人代表證明咀身伴證明；

⑨土地登讓委托此。

3、招標受讓土地使用權申請程序

①用地者見到招標公告后到捏定地點索支招標文件。

②用地辭幃戒區朝嵋戒鴕部n了解周兄，宙造詢，席姬川的篌磔瘵，搜集

資料。

③用地者速行投資分相。

④至蟀定地點為迪螃登讓，般企業工商營業執照湃人資格證明、銀行信證0月，開

胡貶納投標保證金。

⑤用地者填寫投標吼家給掛定方速行投標。

⑥收到?標通知山后，由企業濤定代表人瞰權代表人不市戒區、縣房地局簽訂土地更用

權出譏合同，開批合同的貶定支付總地價款的一定比例作為定金。

⑦洸合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市戒區、縣房地局甲頑臨時國有土地

使用證，付清全部地價后向市戒區、縣房地局甲請正式國有土地使用證。

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④、拍賣受讓土地使用權申請程序

①用地者見到拍賣公告到掛定地點索妻拍賣文件。

②用II到耗區縣房地耕淇E部口了解闔兄，由箔詢，胞IJ出訕蜥實健嫁，搜集

蝌。

③用地者通行投資分相。

④到捏定地點辦理闔殳登讓，提交企業工商執照、濟人資格證明、銀行資信證明，開

擾貶定繳納競投保證金。

⑤用地者到捏定地點頃麥競叫胖。

⑥用地者在貶定時間、捏定地點到拍賣現場參加競投。

⑦企業法定代表人搬權代表人不市戒區、縣房地局簽訂土地使用權出譏合同，開擾

貶定支付總地價款的一定比例作為定金。

⑧批合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市戒區、縣房地局甲斤頁臨時國有土地

使用證，付清全部地價款向市戒區、縣房地局甲顧正式國有土地使用證。

屬絆營漸I嫣地的，開收商通過招標掛牌、競繃E協江出譏曲更得礪蛟確iML》。九

此山防理士i也出譏戒劃撥手續，速行土地登讓，妻得《國有土地使用權證》。

0、出讓的土地由亍其用途不同，土地的使用期限也不相同。一般年限規定如下：

居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年等。

（二｝土地開發

仍廣J用訕捏因人類生產建訓口駐活開斷UX展的需要，采用一定的現代科學技術的絆濟

羯，擴大對±ite的有占嫡用范圍瞰高對土地的利用痢S所通行的湎力,包括對尚未^用的土

地通行開墾咀利用，以擴大土i蟒J用鹿，也包括對已^用的土地幽亍整治,以提高士怖傭率

口竦縷I窘程廟。仍狹J的S廟理解，加刊注要是對惘土地的?N麻傭，要實現耕地總量

勵態平衡，未利用土地開IR是補充耕地的一種有歧途徂。

土地開發一般分為土地一級開發和二級開發。

1、土地一級開發：

是捏由政店戒其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地（瑟地）戒鄉村集體

±1斷生地膽行i充一的征地、拆遷、安置、制嘗，開通行適當的市政配套訓施建訓，使該區域

范圍內的土地達到“三通一平"、"五通一平"戒"七通一平"的建訓條件（熟地），再對熟地

速行有償出譏戒轉i幾的過程。

0）、一級開iR根據實施主體的開同，開4又方式可以分為以下三種：①、政府下屬

的土地儲備機構直接負責一級開發的，②、弗開發企業實施一級開發的，由開發企業負責籌

措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施，③、通過招標確定

一級開發企業的辦法。

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0、一級開發的成本構成和收益：

成本構成：地、打遷招嘗及有關稅費;鈉質、收回咀置換過程IiR生的有關補償

費用；③政基礎訓施建訓有關費用；您S標、拍賣口雎牌交易14姓的費用；領款利息；

⑥土地儲備用又供應過程IiR生的審計、待師、工程監理等費用,7T可頓見費及絆同級財政咀

±i也主管部門核準的其它支出。

隔：誕托開iK企業負責一級開iR具體管理的,開R企業的管理費7T高二一級開iR成

本的2%,主體還是土地儲備|心。

②委托開iR企業直振實施一級開iR的，開”又企業的利潤升高二頓計成本的8%,主體是

企業。

③對二招標項目,成本極成、收益要求由開LR企業在競標文件I提出方案，作為評標參考。

2、房地產二級開發：

是土地使用者絆過開收建訓，將親屣成的房地產過行出售咀出租的市場。召I殳拴商品房

首次也人流通頒域通行交易而形成的市場。房地產事級市場也包插土地事級市場,即土地使用

者將達到貶定可以轉譏的土地，速入流通頑域通行交易的市場。

（=）.取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

1、國有土地使用權的出讓

（1）、辦理建訓用地貶劃訖可證；（2）、辦理建訓用地委托釘樁；（3）、辦理國

有土地使用權出譏甲請；（4）、主管部門實地勘察；（5）、土地估價報告的頓審；（6）、

委托地價評；（7）、辦理核定地價手續；（8）、辦理土地出譏審批；（9）、簽訂國有土

地使用權出譏合同；（10）、頑妻臨時國有土地使用證；（11）、頑麥正式國有土地使

用證；（12）、國有土地使用權出譏金的返還。

2、國有土地使用權的劃撥

（1）、國有土地使用權劃撥用地甲請；（2）、主管部門現場勘察；（3）、劃撥用地

甲請的審核、報批；（4）、支得劃撥用地批準。

3、集體土地的征用

（1）、征用集體土地用地甲請；（2）、到擬征地所在區（縣）房地局立案;（3）、簽

訂征地協江；（4）、簽訂補償安置協遼；（5）、確定勞助力安置方案；（6）、區

（縣）房地局審核各項協江；（7）、市政店下文征地；（8）、交納菜田基金、耕地占

用稅等稅費；（9）、辦理批地文件、批地圖；（10）、辦理凍結戶口；（11）、調查

戶口核實勞勵力；（12）、辦理農轉工工作；（13）、辦理農轉居工作；（14）、辦理

觸轉人員安置工作；（15）、地上物作價補償工作；（16）、征地結案。

4、取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

（1）、地價款（土地出譏金）；（2）、資金占用費；（3）、滯納金；（4）、土

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地使用費；（5）、外商投資企業土地使用費；（6）、防洪工程建訓I維護管理費；（7）、土

地閑置費；（8）、土地權屬調查、地籍測繪費；（9）、城鎮土地使用稅；（10）、地

價評估費；（11）、出譏土地頓訂金；（12）、征地管理費；（13）、土地補償費；

（14）、青苗及樹木補償費；（15）、地上物嘗費；（16）、勞助力安置費；（17）、

越轉人員安置費；（18）、耕地占用稅；（19）、新菜田開IR建訓基金。

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》

（一）征地

1、我國現行安置被征地農民有七種途徂：賬幣安置、農業安置、重新擇業安置、留地

安置、社會保險安置、入股安置、桐民安置。

2、國家建訓征用土地時，必須依洪補償被征用著所旋天的土地權利的各項費用。征收

集體所有的土地,包括耕地利嘗費及其他土冊M嘗費，安置補劣費,地上附著物祜嘗費，包括

會建筑物、極筑物拆3利嘗費、青靜M嘗費、多年生杓木W嘗費、僦期建WIS金等。開

趙額安摭被征地農民的社會保障費用，婚戶被征地農民的合濟權益，保障被征地農民的生活“

“征收單位、喪人的房屋及其他7T勵產，應當給予拆遷汨嘗，維護被征收人的合濟權益；征收

居民房屋的，還應當保障被征收人的居住條件」

3、國家標準征地補償費計算表

類型補償項目計算依據標準

征土地補償費

用安置補劣費

耕青苗補償費

地

附著物補償費

其土地補償費

它

安置補劣費

農

青苗補償費

用

地附著物補償費

未土地補償費

利安置補劣費

用

地青苗補劣費

附著物補償費

（二）、拆遷

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1、拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申辦拆遷許可證應提交以

下申報資料：

（1）、填寫《城市房屋拆遷甲請表》一式五伴;

（2）、建訓項目批準文件；

（3）、建訓用地貶劃訖可證；

（4）、國有土地使用權批準文件（建訓用地批準由L戒劃撥決定11）；

（5）、拆遷代辦單位咀評估機板資料；

（6）、拆遷安置計劃咀方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性貨、用途等基本

情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及秘期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷引限資金

來源及頓算資金額廟。）

（7）、有關金融機極出具的拆遷補償安置資金證明。

2、拆遷方式：

（D、政店組織拆遷：主要掛通過批租、舊城改造方式麥得土地使用權所涉及拆遷。

0、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要甲請拆遷訖可證。

。、拆遷人委托拆遷：適用開收商缺乏拆遷絆驗時委托與門仍事房屋拆遷工作的單

位?行。

3、拆遷的主要內容包括：

⑴房屋拆建，如危I日房改造；

（2）城市功能、用地布局咀空間結極的調整，如居住區、商業區、車站、生活服務訓施

等公共建筑的建訓咀改造；

⑶環境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建訓

項目通行的，是城市建訓的重要組成部分，熠是舊城改造I的一喪重要環節，處二建訓項目

的前期工作階座。

4、拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》

5、拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積

和安置地點.搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。

6、拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。

7、房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序:（11委托速行拆遷工作（21辦理拆

遷甲請（31審批、頑妻拆遷訖可證（4\簽訂房屋拆遷責伍此（51辦理拆遷公告不通

知（6\辦理戶口凍結（7、暫停辦理相關事項（8\確定拆遷安置方案（9\簽訂拆遷

補償此面協江（10\召開拆遷勵員會，速行拆遷安置（11\"又放運作拆遷補償款（121

拆遷施工現場防塵污染管理（13\桐交拆遷檔案資料（141房屋拆遷糾紛的裁決（151

強制拆遷。

8、房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費：（1）房屋拆遷補償費（21搬家補劣

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費（3I提前搬家獎勵費（4\臨時安置補劣費（周轉費）（51清理費（61停產停業綜

合補劣費（7\對仍城區位置較好的地區遷往位置較差的地區戒進郊區縣的居民的補劣費

（8）、一次性異地安置補劣費（9\房屋拆遷管理費（101房屋拆遷服務費。

三、確定勘察、監理

（-1確定勘察

勘察是捏根據建訓舊期猥求，查明、分相、兩介建訓場地0攤貨、境特征咀巖土

工程條件，編制建訓工程勘察文件的活勵。

工程勘察通過對形、地貨及水文等要素的測繪、勘掌、測試及綜合評定，提供可行性評

價不建訓所需的基礎資料。它是基本建訓的首要環節。搞好工程勘察，特別是前期勘察，可

以對建訓場地做出詳細記證，保證工程的每觸行，促使工程變得最佳絆濟、社會不環境故

益。

1、工程勘察一般分為：工程地貨勘察、工程測量、水文地貨勘察等。

2、工程地質勘察主要有以下五項內容:

面區域地貨、地形坦魏遙底蛹片、水文、氣象、水文地貨、地急已有綴斗，以及

工程絆驗咀已有的勘察報告等；

②工程地貨調查不測繪；

③工程地貨勘掌見工程地貨測繪咀勘掌；

④巖土測試咀觀測見土工試驗咀現場原型觀測、巖體力學試驗咀測試；

⑤資料整理咀編寫工程地貨勘察報告。

3、工程勘察要求：勘察工作要正確反映客觀實際，對現場地形、地貨概況、原有訓備狀

況以及使用情況等原始咨料的收集必須準確、齊全，以滿款編制訓計文件的要求0對勘察的原

始資料7T得遺天戒伏意涂改。勘察訓計文件必須根18上級艇的審批辦湃，對訓計文件通行嚴格

的審定過行層層把關，重大的技術方案口國支術問題必須絆室主伍咀技術主管審定。

（二）確定監理

L建訓工程監理是捏具有相關資貨的監理單位友建訓單位（項目法人）的委托，依據

國家批準的工程項目建訓文件、有關工程建訓的話待、濟貶咀I程建訓監理合同及其他工程建

訓合同，代替建訓單位對承建單位的工程建訓實施的的一種與業化服務活陳

2、工程建訓監理的主要內容：插制工程建訓的投資、建訓工期、工程貨量；通行安全

管理、工程建訓合同管理；協調有關單位、間的工作關系，即"三持、兩管、一協調。

3、建訓工程監理擾監理階陛可分為訓計監理咀施工監理。訓I計監理是在訓計階段對訓

計項目所過行的監理，其主要目的是確保訓計貨量咀時間等目標滿趙業主的要求；施建鰥

在施工階理對J/E項目所氾行的監理，其主要目的在二確|襁工安全、貨量、投資咀工期

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等滿趙業主的要求。

工程建訓監理應為咨詢戒仍要頁目管理工作，但基二T線原因，我國工程建訓監理已

絆異化為施工監理.

4、監理單位應二委托監理合同簽訂后10天內將項目監理機極的組織形式、人員極成

及對總監理工程師的伏命此面通知建訓單位。應根據委托監理合同貶定的服務內容、服務期限、

年別、蹴、囹氯幅畝、誦^蠲藥素確定項目監理機瞬期形式阻?模，監理人員

應包括總監理工程師、與業工程師口面理員，必要時可配備總監理工程師代表。總監理工程師

應由具有3年以上同類工程監理工作絆驗的人員擔佚；總監理工程師代表應由

具有2年以上同類工程監理工作絆驗的人員擔伏;與業監理工程師應由具有1年以上同類

工程監理工作絆驗的人員擔伏。

5、建訓工程實施的程序(委托監理合同簽訂后):⑴確定項目總監理工程師，成立項

目監理機極(2)編制建訓工程監理貶劃(3)制定各與業監理實施細則(4)貶范化地開展監理

工作(5)參不驗收、簽署建訓工程監理意見(6)向業主提交建訓工程監理檔案資料

6、監理單位應編制相應的監理貶劃，包括以下主要內容：@L程項目概況；包監理工

作范圍;?監理工作內容;?監理工作目標；@監理工作歸居;?項目監理機極的組織玻；

麗目監理楣及的人員配備計劃；麗目監理楣及的人員崗位制廟；維理T作程

?監理工作方法及措施；⑴監理工作制廟；⑵監理訓施。

四、規劃設計

(一1城市規劃：是政店調持城市空間資源、捏尋城鄉4又展不建訓I、維護社會公平、

保障公共安全咀公眾利益的重要公共政策'一。

城市貶劃分為總體貶劃咀詳細貶劃兩喪階照城市詳細貶劃又分為掩制性詳細JE劃咀修建

性詳細貶劃。

1、控制性詳細規劃應當包括下列內容：

(1)確定貶劃范圍內開同性貨用地的界線，確定各類用地內適建，開適建戒者有條件

地允訖建訓的建筑類型。

(2)確定各地坑建筑高廟、建筑塞廟、容積率、綠地率等持制控標；確定公共訓施配

套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。

(3)提出各地坑的建筑體量、體型、色彩等城市訓計捏尋原則；

(4)根據交通需求分相，確定地坑出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍咀

站點位置、步行交通以及其它交通訓施。貶定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、

播制點坐標咀標高。

(5)根據貶劃建訓容量，確定市政工程管線位置、管徂咀工程訓施的用地界線，逆行

管線綜合。確定地下空間開U又利用具體要求。

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(6)制定相應的土地使用不建筑管理既定。

掩制性詳細貶劃確定的各地坑的主要用途、建筑重廟、建筑高廟、容積率、綠瞬、基礎

訓施咀公共服務訓施酉虛好定應當作為強制性內容。持制性詳細貶劃成果應當包括貶劃文本、

圖伊醐牛。圖(柚酬物娜吩組成,峨脫0月、翩闋加園閡蠟必附件。

持制性詳細逛劃的原則應以用地的持制咀管理為重點，以實施總體貶劃的意圖為目的,

強化貶劃訓加魄劃管理的銜報；編制工作要在具有完備的基礎資料條件下過行，開展充分的

調部開究。貶劃的編制既要考翩那環境，又要考麒濟、社會等因素，選擇科^的決策方濟咀

決策內容，運用插制的手理，確定城市戒開峽區未來的建訓目標。

2、修建性詳細規劃應當包括下列內容：

(1)建訓條件分相及綜合技術絆濟證證。

(2)建筑、道路咀綠地等的空間布局咀景觀貶劃訓計，布置總平面圖。

(3)對住宅、醫院、學校咀托幼等建筑速行日照分相。

(4)根據交通影響分相，提出交通組織方案咀訓計。

(5)市政工程管線贓劃訓計咀管線綜合。

(6)豎向貶劃訓計。

(7)估算工程量、拆遷量咀總造價，分相投資戰益。

修建性詳細貶劃成果應當包搠貶劃說明乩、圖縱。

3、規劃設計詳細規劃方案的一般過程：是將目標，調查，頓測的各項內容速行綜合，以此模

擬項目IR展過程I這些要素及其關系的發化，演速以及形成的各種狀態，然后對這些狀態通行

評價咀麥舍，在必要時調整各類要素的內容及相互關系,建立實現某種未來狀態的理想藍圖，最

后提出一整套統一的貶劃成果.重點是建立起各類要素、間的關系，以及考慮這種關系在項目

IR展的社會，絆濟，政治，環境背景下的勵態過程.使社區U又展的客觀貶待咀人類對未來IR展的主

觀愿望在這些關系的演速I麥得綜合體現.

4、商業地產項目前期規劃與定位：通過市場調研咀對項目所在區域絆濟環境考察，以

及商圈消費能力、消費結極、消費習慣、競爭對手、供應商現狀等內容的調查不分相，根據調研

資彈吩悻鐮完成?目的田曲氧I體量、商業訓計要求、樓雙等項目整體定位為客戶提供

絆營或略不相關雌，降停PR商投資成本，為項目日后的招商、開業籌備、絆營管理、營銷企

劃確定綱頑性目標口昉向。

主要內容：1.項目所處區域商業環境U又展趨勢2.商圈商業結極不消費狀況調查分相3.

項目前期貶劃不評估4.業態、業種定位不配置確定5.絆營品項、品類選擇不確定6.目標消

費客群訓定7.商品價格帶及品牌策略確定8.服務基準策略確定9.賣場功能分區不布局確定

10.項目管理目標確定。

5、建設工儆劃管理的主要內容有:建筑H理道轆理管線B理、審定配十方案核

IR建訓工程貶劃訖可證。

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6、在已開發使用的城鎮國有土地范圍，項目規劃申報的基本步驟是：

(1)在項目建江此報批戒可行性研究報告編制、前，開”又商要向貶劃局甲報貶劃要點，

貶劃管理部門應在要點通知此I對ftt復時的參考依據；

⑵在項目建江品批復后，開收商應向貶劃局甲報項目選址、定點，即向甲請單位下iR

選址貶劃意見通知山L,對項目用地的1立置、面積、范圍等提供較詳細的意見，開須同時下達貶

劃訓計條＜牛;

⑶貶劃訓計條件，是項目選址后，由建訓單位甲請，貶劃部門下達的委托訓計機極速

行貶劃方案訓計的依據性文件。開tR商在完成方案訓I計后，須向贓劃部門提出審定甲請；

⑷通過審定的訓計方案，是編制初步訓計戒施工圖的依據，也是妻得建訓I用地貶劃訖

可證的必備條件；

⑸開iR商依據審定的訓計方案通知山L咀可行性研究報告批復,開在！K劃主管部門征詢

土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，應向貶劃局甲顧建訓用地貶劃訖可證，該證是

變得土地使用權的必備文件；

⑹甲頑建訓工程峨?際覓E,是在項目歹叭年廟正式計劃后，甲請辦理開工手續、前，需

通行的蛤證工程建訓符合比劃要求的最后卉定程序，該證甲辦開工的必備文件。

(事\建筑設計：

1、設計的定義就是一種“有目地的創作行為“。

2、設計的種類相當多種，按系統分類如下：工業設計，環境設計，建筑設計，室內設

計。

3、建設工程設計是桂根據建訓工程的要求，對建訓工程所需的技術、絆濟、資源、環

境等條件通行綜合分機證證，編制建訓工程訓計文件的活勵。通俗的訕是捏建筑物在建造、

前，訓計者批照建訓伍務，把施工過程咀使用過程I所存在的戒可能4又生的問題，事擔的通

盤的訓想，擬定好解決這些問題的辦消、方案，用圖縱咀文件表達出來。作為備料、施工組織I

作咀各工種在制作、建造工作I互相配合協作的共同依據。便二整喪工程得以在頓定的投資限

額范圍內月光照周蹙考慮的頓定方案,統一步調，順利通行。開使建成的建我物充分滿趙使

用者咀社會所期望的各種要求。

4、設計基本原則：建筑訓計除應執行國家有關工程建訓的方針政策外，尚應執行下列

基本原則：

0、當地城市貶劃部門制定的城市貶劃實施條例；

0、根據建筑物的用途咀目的，綜合訕求建筑的絆濟戰益、社會戰益、環境戰益；

&、合理利用城市土地咀空間,提倡社會化綜合開IR咀綜合性建筑；

內、適應我國絆濟展水平，在滿趙當前需要的同時適當考慮將來提高咀改造的

可能；

Q、節約建筑能耗，保證圍護結極的熱工性能；

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e、建筑訓計的標準化應不多樣化結合；

0、體現對殘疾人、老年人的關懷，為他們的生活、工作咀社會活勵提供無障礙的

室內外環境；

8、建筑咀環境應綜合考慮防火、抗震、防空咀防洪等安全措施；

9、在國家戒地方公布的各級歷叱文化名城、歷叱文化保護區、文物保護單位咀

風景名勝區的各項建訓，應批國家戒地方制定的有關條例咀保護比劃速行。

5、基本的設計程序分為以下幾個工作階段：搜集資料、初步方案、初步設計、技術設

計施工圖和詳圖等：

(D、訓計者在助手訓計、前，首先要了解開搭握各種有關的外部條件咀客觀情況：

自然條件,包搠地形、氣候、地貨、自然環境等；城市貶劃對建筑物的要求，包括用地范圍的

崛:隴始物S由睫翻燔慘,痂郁仄削遁，釗酸》、做K政K供申、彳燃氣、

通信等各種條件咀情況;使用者對擬建建筑物的要求，特別是對建筑物所應具備的各項使用內

容的要求；對工程絆濟估算依據呼斤食翳供的資金材料施工?支術咀裝備等;以及可能影響

工程的其他客觀因素，這喪階會，通常稱為搜集資料階婚。

迪集資料m陛，訓I增也常協劣建訓者做由咨詢單位做的工作，諸如確定計劃天

別L,由亍些1行的院，庭期須凰田3金嚓腱求，以血型娥陶愕。

0、訓計者在對建筑物主要內容的安摭有喪大概的布局訓想以后,首先要考慮咀處

理建筑物不城市貶劃的關系，其I包括建筑物咀周圍環境的關系，建筑物對城市交通戒城市其

他功能的關系等。這喪工作階座，通常叫做初步方案階邂

0、技術訓計階理是訓計過程I的一喪關鍵性階會，也是整喪訓計極思基本成型的

階理。初步訓計I首先要考慮建筑物內部各種使用功能的合理布置。要根據開同的性貨咀用

途合理安旅，各得其所。這開僅出二功能上的考慮，同時也要仍藝術戰果的角廟來訓計。

G、技術訓計的內容包括整喪建筑物咀各喪局部的具體做法,各部分確切的尺寸關

系,內夕浮修的訓計，結極方案的計算咀具體內容,各種極造咀用料的確定，各種訓備系統的

訓計咀計算，各技術工種、間各種矛盾的合理解決，訓計頓算的編制等。

這些工作都是在有關各技術工種共同商江、下速行的，開應相互訃可。技術訓計的著眼

點，除體現初步訓計的整體意圖外,還要考慮施工的方便易行,以比較省事、省時、省錢的辦

湃求妻最好的使用故果咀藝術技果。對二開太復雜的工程，技術訓計階會可以省略，把這喪階

會的一部分工作納入初步訓計階陛，另一部分工作則留彳生施工圖訓計階座速行。

施工圖口旦詳圖主要是通過圖縱，把訓計者的意圖口畦郃的訓計結果表達出來，作為工人施

工制作的依據。這喪階理是訓計工作咀J6工工作的橋施工圖咀詳圖TT僅要解決各喪細部的極

造方式咀具體做消，還要仍藝術上處理細部不整體的相互關系。包瓶思路上、逡輯上的統T4,

造型上、風格上、比例口耿廟上的協調等，細部訓計的水平常在徑大程廟上影響整喪建筑的藝

術水平。

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6、房地產項目設計階段主要分3個階段:初步訓計、技術訓計、施工圖訓計。初步訓

計階會主要側重技術功能要求，其重要特征*:以提高價值目標口睫訓單位要求為重點，以功

能分相為核心，以集體智慧為依托，以創造精神為支柱，以系統觀點為拴針，技術分相不絆濟

分相相結合。技術訓計階理為基本訓計、招標文件準備階座。施工圖訓計階理主要側重二造價

持制，擾照批準的初步訓計的總概算嚴格持制施工圖訓計。

7、建筑規劃方案設計流程表

建筑規劃方案設計流程

律用雙七方*2平面譚母《費方*a平面

及時為京。計浮化分析景儀與京&計你化分析

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五、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續

（一X工程建設項目報建：是拴工程建訓項目由建訓單位戒其代理機極在工程項

目可行性研究報告戒其他立項文件被批準后，須向當地建訓行政主管部門戒其授權棚及速行報

建，交驗工程項目立項的fit準^件，包搠銀行出具的資信證明以及批）鈿勺建訓用他有關文

件的行為。

這里的工程建訓項目尉至各類房屋建訓、土木工程、劉備安裝，管道線路敷訓、裝飾裝修

等固定資產投資的新建、擴建、改建以及技改等建訓項目，通稱為工程建訓項目。

凡國鎰國境網輟海H四顧目，助酌蟋、骸、合（錨工程建U傾目，都

必須實行報建制廟，握友當地建訓行政主管部門聯授權中戚監督管理。

1、工