華沃濱河灣項目融資問題及對策研究摘要房地產企業是我國經濟的重要組成部分，不僅影響到我國的經濟發展，而且也與人們的生活密切相關。目前我國中小房地產企業主要采取傳統的融資渠道，但隨著貸款條件的要求越來越高，銀行貸款這一融資渠道難度越來越大，中小房地產企業由于過于依賴銀行貸款，而且又是發展的初級階段，風險抵抗能力比較低，總體來看信用等級較低，所以獲取貸款的渠道變窄，面臨著融資困難和融資成本提高的難題。房地產企業能否健康發展主要取決于其項目開發的融資能力。傳統的融資目前已經不能滿足企業的發展需要，融資方式較少也影響到了房地產企業的健康發展，所以房地產企業必須積極尋找其他的融資方式。本文研究以華沃濱河灣項目為例，深入探討分析了其項目融資中出現的問題，并提出了針對性的改進建議，對降低中小房地產企業項目融資成本和融資風險，促進房地產行業及地方經濟可持續發展方面，能有一定的參考價值。關鍵詞：房地產企業；項目融資；融資風險

目錄TOC\o"1-2"\h\u一、緒論 華沃濱河灣項目融資問題及對策研究一、緒論（一）項目融資的概念美國財會標準手冊對項目融資進行了明確定義，即項目融資就是針對有大額融資需求的項目開展融資活動。在這一過程中，借款人需抵押項目資產，且只能利用項目自身產生的經濟收益及資金成本進行還款，并不會過于關注項目事業主體的信用能力，其主要原因在于項目主體并沒有其他資產，且無法追求母體企業的責任?？偨Y一下可以分為以下幾點內容：第一點，項目融資是以項目為主體，融資的方式基本上取決于項目導向；第二點，項目本身局限著項目融資中還款來源和渠道，也就是說項目能否獲得貸款完全是由項目未來可用償還貸款的凈現金流量或者項目自身的資產價值來決定的。綜上所述，項目融資最主要的特征就是有限追索及無追索。（二）相關理論（1）早期融資結構理論企業能維持正常運營的重要前提就是資金，而企業資金來源渠道主要包括兩大類，即外部資金投入與自有資金。企業的盈利情況會受到這兩種資金的比例影響，而企業資金結構理論主要探討的問題就是如何平衡這兩種資金所占的比例。在早期企業結構資金理論中只要是一種經驗的判斷，缺少科學的數學推導和統計分析。然而在此基礎上經過科學的數學推導和統計分析得出的結論正是廣為人知的MM定理。（2）優序融資理論優序融資理論在學術界常常也被稱為啄食順序理論。二十世紀八十年代，美國著名金融學家邁爾斯提出了公司基本結構理論。在信息不對稱理論的基礎之上，進一步提出了交易成本這一說法。認為,公司為新項目融資時，將優先考慮使用內部的盈余，其次采用債券融資，最后才考慮股權融資。即遵循內部融資、外部債權融資、外部股權融資的順序。在MM理論的信息對稱與不存在破產成本的前提假設條件下，當存在公司外部投資者與內部經理人之間的信息不對稱時，由于投資者不了解公司的實際類型和經營前景，只能按照對公司價值的期望來支付公司價值，因此如果公司采用外部融資方式，會引起公司價值的下降，所以公司增發股票是一個壞消息。而當公司內部盈余較為充足時，內部融資則應是第一選擇。如果公司對外部資金的依賴性較強時，則發放的債權不應與非對稱信息有關聯，從而確保公司價值不會被貶低，因此債權融資應占主要地位。二、華沃濱河灣項目融資現狀分析（一）項目開發情況華沃濱河灣項目是華潤置業房地產開發有限公司負責開發，該項目分為二期，開發總面積為1081475.3平方米。華沃濱河灣一期項目，該項目約耗資20億元。位于沈陽市于洪區細河南路155號，地處于洪新城細河路與汪河路交界處，于洪新城位于沈陽市區西南，城市二、三環之間，規劃面積25.18平方公里，南臨渾河，仙女河貫穿東西，以水環境為主的生態要素很豐富，仙女河兩岸177公頃生態綠地和渾河境內500多公頃的灘地資源，隨著各大樓盤的紛紛，于洪新城的配套設施也相繼啟動，為購房者的生活提供了便利的條件。項目一期工程的產品主要有高層建筑、花園式住宅等。住宅建筑的設計采用裝飾藝術風格的現代建筑，打造出具有后現代特色的立面。別墅和花園房屋設計良好，通過塑造歐洲、德國、美國和其他跨國建筑風格，打造了具有異國情調的國際風格。下沉的廣場和噴泉與水的布置將增加生活的樂趣。華沃濱河灣二期項目，是和沈陽融大房屋開發有限公司聯合開發的項目，占地約179畝，項目二期分為6、7、8三個地塊。整體規劃以“人居、環境、空間效益”為原則，打造大氣開闊的空間格局。致力于打造“情境社區”，以服務于生活本身的更高需求。以“先還原，再設計”的產品線法則，圍繞“品質”、“互動”、“細節”、“智能”4大維度展開，為居者提供更豐沛的功能性、更厚實的品質感和更舒適的生活體驗。是一個能夠滿足人生各階段不同居住需求的全周期產品，將人們在居住過程中真實的需求和痛點融入到產品設計當中，去做真正能夠解決生活困擾、提高居住感受的精致化產品，讓我們的業主體驗一種更舒適、更精致的生活。（二）項目融資渠道華沃濱河灣項目的融資渠道主要有兩個方面，一是內部融資，主要涉及自有資金和墊款，二是外部融資，主要包括銀行貸款、信托融資、民間借貸、股權融資等。在內源融資方面，自有資金主要是前期開發自己投入的資金；預收款項主要是房產銷售所獲得的資金，購房者在銀行審批貸款后這筆錢并不會直接打到公司賬戶，而是在交房后才會轉給開發商，所以這部分資金都屬于預收款項。外源融資方面，一部分資金來源于銀行貸款，但是占取的比例比較少，由于國家的限制開發政策，所以銀行貸款非常少。華沃濱河灣的股權質押融資占取的主要融資渠道，由于資金鏈斷裂，和世貿集團合資開發銀行國際二期項目，各占50%的股份。信托融資和民間借貸等融資方式所占份額相對較小，因為融資成本相對較高，故而融資數額相對較小。圖2-1華沃濱河灣項目融資渠道（三）項目融資分析華沃濱河灣項目目前總共開發二期。華沃濱河灣項目一期項目投資金額達到20億元，在項目現有階段，企業除了少部分自有資金之外，其余資金全部需要從外部渠道融入。華沃濱河灣項目資金計劃與資金籌具體見表1：表1華沃濱河灣項目資金計劃與資金籌措表單位：億元項目合計1期2期建設總投入382018融資總額27.214.412.8自有資金11.85.66.2預售收入69.338.630.7外部融資2010.49.6針對房地產行業的商業貸款，國家有著嚴格的規定政策和宏觀調控措施，必須走嚴格的審批程序才能實現商業貸款，并且它對貸款的期限也有嚴格的規定，以三年為期，貸款的方式一般采用抵押擔保或者是質押擔保的方式進行，對于項目的資本金和預算投資總額也有著嚴格的要求。企業在進行商業貸款時，不僅需要提供營業執照、稅務登記證和法定代表人等相關證件，還要出示最少三年以內的財務報告，且提供的財務報告還必須經過會計事務所審核等諸多證明和樣本。當然，在商務貸款中，還有一些期限比較長的商業貸款，他們只需要一次審批即可通過，但是資金是分多次發放的，而且貸款的利率也是以年為單位，一年一定。房地產企業由于性質上的特殊性，商業貸款利率和央行規定的貸款基準利潤會有所差別，他一般會在此基礎上上浮百分之十到百分之三十。在華沃濱河灣項目一期需要融資14.4億元，其中主要從盛京銀行、浙商銀行、中國銀行進行融資，三個銀行貸款期限都為2年，年利率10%，采用房屋抵押的方式。華沃濱河灣二期項目需要融資12.8億元，由于銀行的審批政策限制，拒絕給永坤置業進行貸款，所以只能進行股權融資，最終由世茂集團和永坤置業共同開發二期項目，具體開發細則由世茂進行核定。三、華沃濱河灣項目融資存在的問題（一）融資渠道單一華沃濱河灣項目融資渠道非常單一，很多融資渠道都拒絕給其融資。在國內，這樣的現象非常多，很多房地產公司都面臨融資工具匱乏，融資困難的問題。究其根本原因，是因為該房地產企業本身達不到融資工具的要求，比如說，本身規模過小、財務狀況不穩定以及資金長期匱乏等，這些都是融資工具所要考慮的主要因素。而且企業在進行融資時，相關部門會對其進行審核，這些都會造成企業融資困難。其次，從項目自身來分析，華沃濱河灣項目在誠信和口碑方面，比不過同行業的大型公司，在資金的保障上，更是比上不足，就以上兩點，無論是站在投資人的角度還是債權人以及第三方的角度審視，都會存在一定的風險，華沃濱河灣項目最主要的問題就是信息不對稱，這一點會大大提高企業的經營風險，這對于投資者和債權人來說都不是好事，它使得人們無法衡量企業是否有償還資金的能力，在選擇相關的融資工具時，這絕對是最大的限制因素。華沃濱河灣項目由于其規模的建設還達不到大房地產企業的要求，且企業自身的能力也有限，想要在短期內實現股權融資和債權融資可謂天方夜譚，所以說，華沃濱河灣項目在進行時，預收房款和銀行貸款也就成了除自有資金以外企業能運用到的資金。當然，在華沃濱河灣項目進行融資時，如果渠道單一，華沃濱河灣項目的財務風險必然會隨之加大，除此之外，華沃濱河灣項目的融資渠道還會受國家政策的影響，不僅會間接增加企業的融資成本，還會在一定程度上限制企業的發展，增加它們的融資風險。（二）融資結構不合理從華沃濱河灣項目一期與二期的開發來看，其外源融資中，銀行貸款融資占比43%，股權質押融資占比39%，信托融資占比12%，民間借貸占比6%。具體融資比例情況見圖1：圖1華沃濱河灣項目融資比例情況華沃濱河灣項目外源融資主要來自銀行貸款，幾乎整個房地產開發過程中都有銀行貸款的涉及，這對其發展來說是非常不利的，可以看出融資結構是非常不合理的。在二期項目中，銀行拒絕給其貸款，如果沒有世茂集團的加入，可能就面臨倒閉的結果。但是華沃濱河灣項目在非必要情況下是拒絕采用股權質押來進行資金籌措，人們首選的融資渠道就是銀行貸款。但是華沃濱河灣項目在發展的過程中如果太過依賴銀行貸款，也會在無形之中增加融資的成本，讓企業償還債務的能力降低，而且銀行貸款很容易受到政策的影響，這一點有可能在關鍵時刻將某些項目的正常運轉計劃打破。（三）融資成本高華沃濱河灣項目由于其本身規模、財務風險以及多方面的制約性，使得股權融資和債券融資不能成為其主要的融資手段，而且這兩種融資方式和銀行的貸款融資比起來，他們的融資比率更低。關于華沃濱河灣項目的銀行貸款利率在5%~6.5%之間，就這一點而言，對融資的成本沒有多大影響，但是因為銀行貸款利率會受政策的影響，所以華沃置業為了保證項目能順利進行，就進行了相應的民間借貸，而民間借貸的利率和銀行貸款比起來相對較高，平均皆在10%以上。股權質押融資直接將二期的營業利潤的一半歸為世茂集團，雖然共同開發，世茂集團進行銷售，但是對其利潤的影響是非常大的。企業融資的利率一旦超過了一定標準，在本質上就和高利貸無疑了，對于企業而言，這無疑減少了它的利潤空間，而站在房地產開發者的角度，過高的融資利率會讓資金的籌措風險大大增加，一旦某個環節出現問題，直接就會導致資金鏈斷裂。（四）項目融資受政策以及法律的影響較大華沃濱河灣項目在目前的市場經濟環境下，必然受到相關法律法規和政策的影響。2015年以來，國家在政策層面提出“去庫存”，相關規定的頒布實施對房地產行業造成了一定沖擊，但總體發展態勢依舊呈現穩定的局面，而這一產業對于目前我國的市場經濟的發展仍然發揮著舉足輕重的作用。除了帶動經濟的發展，還創造了廣闊的就業機會，對我國的就業壓力有一定的緩解，對推動城市化進程有著巨大的促進作用。但是由于房地產產業占據經濟的比例過大，國家不得不推出一些調控政策，比如提高房地產貸款利率，各地的限購政策以及限制土地開發的政策等。各大銀行放款緊縮，華沃濱河灣項目相較于大型房地產項目，其發展周期尚短，經營模式、所占據的資源較少，天然存在著脆弱性，在信用評估、抵抗商業風險等方面存在明顯不足，同時其資金鏈運營維持主要依托于銀行的商業貸款，由于受到各大銀行放款緊縮的影響，所以獲取貸款的渠道變窄，面臨著融資困難和融資成本提高的難題。此外，在經過調查后發現，我國房地產行業融資中會受到宏觀經濟因素的直接影響。第一，當前我國信貸工作主要由國有銀行統一管理并調控，而房地產相關法律政策則會影響到國有銀行的信貸政策，從而會直接影響到企業的最終融資行為；第二，企業融資行為會受到政府出臺的政策的直接影響，極大的增加了房地產企業的融資難度；第三，房地產行業相關的法規政策會直接影響到其最終的融資行為。為提高房地產行業發展的規范性，我國政府相繼出臺了房地產行業相關的法律法規，補充完善市場調控過程中出現的問題，確保社會能保持穩定和諧的發展狀態，推動我國社會主義市場經濟的可持續健康發展。四、華沃濱河灣項目融資解決的對策（一）構建多元化的融資渠道根據華沃濱河灣項目的發展以及融資現狀發現，其融資渠道比較單一，對銀行貸款依賴程度比較高，所以造成其融資成本也比較高，這樣對于項目的發展是非常不利的。所以華沃濱河灣項目應該對發達國家的融資方式進行借鑒，提高融資途徑的多元化，有效降低企業的融資成本，從而保障企業的有序發展。所以華沃濱河灣項目可以采取以下幾種融資方式：（1）不動產投資信托基金（REIT）不動產投資信托基金是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，引入不動產投資信托基金有助于分散與降低華沃濱河灣項目系統性風險，有助于疏通華沃濱河灣項目資金循環的梗阻。避免單一融通體系下銀行相關政策對華沃濱河灣項目的硬沖擊。（2）房地產投資信托基金（REITs）專門用于房地產企業項目開發的基金就是房地產投資信托基金，通過發行收益的憑證來籌集資金，然后再將這些資金投資到房地產市場上。這一融資方式具有以下幾個明顯優勢：第一，能有效改善我國房地產企業對銀行貸款的依賴性，為企業提供了更加豐富多樣的融資渠道，解決了房地產企業融資難的問題；第二，流動性強，其憑借著可自由轉讓的特點，贏得了很多投資者的信任和依賴；第三，要想滿足其融資條件，房地產企業需要具備良好的資質，更喜歡盈利高負債低的企業，關系到基金的盈利。華沃濱河灣項目目前是達不到投資要求的，但是可以改善企業的融資結構，提高其盈利水平提高企業的競爭力，所以房地產投資信托基金也可以成為未來企業的融資方式之一。（二）合理構建融資結構華沃濱河灣項目在融資結構上并不科學，其中43%都是銀行貸款，其他方面的融資非常少。由于其融資結構不合理，所以導致企業的融資成本比較高，也使融資的效率大大降低，而且由于過渡依靠銀行貸款進行融資，如果國家政策變動，那么必然會使其融資鏈上的風險增加。所以華沃置業必須建構合理的融資結構。在促進融資結構合理化上，華沃濱河灣項目必須從其實際情況出發，對當前的融資環境進行評估，對其還款能力進行評估，還要對融資的期限以及金額進行評估，從而有效提高企業的融資效率。一是企業應該對債務融資進行有效利用，但是比例應該適當，負債可以給企業帶來一定的收益但是也會增加企業的財務風險。所以在市場行情比較好以及銷售情況良好的情況下，可以進行更多的債務融資，如果現金流不穩定而且市場情況不好的情況下，應該對債務融資的比重進行降低。二是企業的資金并不充足，所以在未來發展中必須對資金有效利用，不僅可以降低融資的規模，而且還使融資成本降低，從而提高資金的使用效率。（三）降低融資成本融資方式是非常多的，但是不管是哪種渠道的債權人都會更加傾向于企業經營能力強、正規而且沒有不理記錄的企業進行合作，不僅可以有效降低風險，而且還可以增加收益的穩定性。比如萬科房地產公司和保利地產等，都是我國當前保障性較強的房地產企業。不管是境外融資還是進行信托融資，其融資成本都會低于市場上其他的小開發商。萬科地產與保利地產都是消費者比較信賴的地產企業，其經濟效益水平較高。所以提高企業的經營管理水平和消費者的認可，可以有效降低企業的融資成本。要保證企業的盈利能力，就必須提高華沃濱河灣項目的管理能力，還要打造一個管理能力比較強的管理層。只有做出正確的決策以及保證決策的有效執行，才能促進項目的開發，對華沃濱河灣項目來說尤其重要。華沃濱河灣項目由于人員比較少，所以其管理層人員通常身兼數職，所以也容易導致管理職責不清晰的情況出現。為了讓分工更加清晰，就必須對員工的職能進行明確，提高執行力，從而提高企業的資金周轉能力以及盈利能力。其次，華沃濱河灣項目是沈陽的本土品牌，所以可以以當地的風土人情出發，提高消費者的滿意度，從而產生品牌效應，和企業相互促進，從而有效降低其相應的融資成本，有效提高企業的收益。（四）健全與房地產金融市場相關的法律法規房地產企業的可持續穩定發展，離不開規范性制度的管理和維護。從國家層面來看，當前我國金融行業的首要任務就是盡快出臺相關的法律法規政策，建立健全完善的金融體系。我們不僅要通過法律法規來對金融市場加以規范，也需要借此來推動房地產企業和金融機構之間的和諧、融洽的融資關系。首先我們要清楚的認識到，房地產企業融資行為會直接影響到我國市場經濟發展狀況，金融機構只有放寬房地產企業的融資條件，才能更好的滿足人民群眾快速增長的城市住宅需求。這就要求我國政府必須通過相關法律法規來靈活調整房地產金融業務，通過多種手段調控、規范房地產相關金融行為，而不是簡單粗暴的干擾房地產市場。通常情況下，房地產市場可以通過自我調節實現發展，而如果市場失靈，才需要國家通過行政手段進行調控五、結論本研究以華沃濱河灣項目為例，對該項目的融資現狀展開了詳細分析，從而找出目前華沃濱河灣項目融資存在的問題，如融資渠道單一、融資結構不合理、融資成本高、項目融資受到政策及法律的影響較大等。針對這些問題，本文提出了構建多元化的融資渠道、合理構建融資結構、降低融資成本、健全與房地產金融市場相關的法律法規等對策。對降低企業融資成本和融資風險，促進當地地產行業及地方經濟可持續發展方面，能有一定的參考價值。但是從目前的房地產行業來看，房地產企業已經出現了兩極分化的趨勢，使房地產企業發展更加困難，不僅融資更加困難，而且還要面臨被兼并的風險。