xx國(guó)際星級(jí)酒店項(xiàng)目征用土地報(bào)告xx國(guó)際星級(jí)酒店項(xiàng)目征用土地報(bào)告編制單位：xx市xx

目錄項(xiàng)目摘要一、項(xiàng)目名稱二、項(xiàng)目申報(bào)單位三、項(xiàng)目投資方四、建設(shè)地點(diǎn)五、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模六、投資估算與資金來(lái)源七、投資效益八、建設(shè)工期項(xiàng)目背景與建設(shè)必要性一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目建設(shè)必要性綜合開發(fā)及資源利用分析一、區(qū)位優(yōu)勢(shì)二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)三、旅游資源項(xiàng)目投資分析一、酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及項(xiàng)目定位節(jié)能方案分析一、節(jié)能規(guī)范二、設(shè)計(jì)原則三、節(jié)能措施環(huán)境影響分析一、施工期間環(huán)境問(wèn)題二、運(yùn)營(yíng)期間環(huán)境問(wèn)題三、環(huán)境影響評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析一、規(guī)模預(yù)測(cè)二、收入預(yù)測(cè)三、主要財(cái)務(wù)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)分析一、風(fēng)險(xiǎn)綜述二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施主要結(jié)論和建議一、主要結(jié)論二、建議第一章項(xiàng)目摘要1.項(xiàng)目名稱：xx國(guó)際星級(jí)五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目2.項(xiàng)目申報(bào)單位：xx市xx肉類食品有限責(zé)任公司3.項(xiàng)目投資方：xx慶輝實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司4.建設(shè)地點(diǎn)：xx市涪城區(qū)綿州大道北段86號(hào)5.項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模xx國(guó)際星級(jí)酒店按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，主要建設(shè)內(nèi)容有客房、寫字間、餐廳、游泳館、保齡球館、健身房及民俗演藝廳以及廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、道路、綠化、供電、給排水、通訊與網(wǎng)絡(luò)等公共輔助設(shè)施。總建筑面積65000m2，占地面積約25畝。6.投資估算及籌措資金項(xiàng)目總投資36000萬(wàn)元，其中：建設(shè)投資31500萬(wàn)元，建設(shè)期利息1500萬(wàn)元，流動(dòng)資金投資3000萬(wàn)元。資金來(lái)源全部為企業(yè)自籌解決，其中項(xiàng)目資本金追加到8000萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款10000萬(wàn)元，其他權(quán)益投資18000萬(wàn)元。7.預(yù)期效益本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全，周圍同檔次星級(jí)酒店少，具備良好的經(jīng)營(yíng)和盈利條件。本項(xiàng)目預(yù)期年?duì)I業(yè)收入12500萬(wàn)元，利稅總額8500萬(wàn)元。同時(shí)帶動(dòng)三產(chǎn)發(fā)展，解決358名就業(yè)崗位，活躍地方經(jīng)濟(jì)，為城南新區(qū)建設(shè)服務(wù)。8.建設(shè)工期：24個(gè)月，自2016年3月開工至2018年3月投入使用。第二章項(xiàng)目背景與項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目背景xx是四川省區(qū)域中心城市、四川省第二大城市，素有“富樂(lè)之鄉(xiāng)”、“西部硅谷”美譽(yù)的xx，是我國(guó)重要的國(guó)防科研和電子工業(yè)生產(chǎn)基地，先后獲得過(guò)聯(lián)合國(guó)改善人居環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)（迪拜獎(jiǎng))、國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市、國(guó)家園林城市、全國(guó)文明城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)、中國(guó)最佳宜居城市等諸多榮譽(yù)，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)中國(guó)唯一的科技城。依據(jù)《xx市城市總體規(guī)劃》，城市發(fā)展目標(biāo)：以科技為先導(dǎo)、以工業(yè)為核心的中國(guó)科技城；以科研教育、商務(wù)商貿(mào)、旅游服務(wù)為支撐的四川省區(qū)域中心城市；集多元文化、山水景觀、自然生態(tài)為一體的宜居城市。酒店所在區(qū)域發(fā)展以工業(yè)生產(chǎn)、居住為主要功能，綿三路以西主要發(fā)展工業(yè)，以東部濱水地帶主要發(fā)展居住，中部形成城市副中心，布置涪城區(qū)行政中心，城市南部體育中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心等功能。本酒店項(xiàng)目即位于該城市副中心。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性1、完善旅游產(chǎn)業(yè)服務(wù)的需要項(xiàng)目的實(shí)施，填補(bǔ)了城南新區(qū)五星級(jí)酒店市場(chǎng)空白，增加旅游酒店服務(wù)面積65000㎡，新增勞動(dòng)就業(yè)崗位358個(gè)，游客接待能力12萬(wàn)人/次，推動(dòng)區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)，帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要本項(xiàng)目建成后，年均可實(shí)現(xiàn)銷售收入12500萬(wàn)元，提供國(guó)家稅收1900萬(wàn)元，企業(yè)利潤(rùn)6600萬(wàn)元。增加財(cái)政收入，有利地方財(cái)政收支平衡；增加企業(yè)利潤(rùn)，有利于企業(yè)不斷發(fā)展壯大。3、促進(jìn)區(qū)域旅游發(fā)展的需要擬建項(xiàng)目目標(biāo)及功能定位合理，符合與項(xiàng)目相關(guān)的各類規(guī)劃要求，符合相關(guān)法律法規(guī)、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策等規(guī)定，滿足行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、重大布局優(yōu)化等要求，特別是項(xiàng)目屬于填補(bǔ)城南新區(qū)五星級(jí)酒店市場(chǎng)空白，建設(shè)很有必要。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析一、區(qū)位優(yōu)勢(shì)1、自然情況xx歷史悠久，人杰地靈，自公元前201年漢高祖設(shè)置涪縣以來(lái)，已有2200多年建城史，歷來(lái)為郡、州治所，后因城址位于綿山之南而得名“xx”。這里是人文初祖黃帝的元妃——絲綢之母嫘祖的故鄉(xiāng)，中華民族建立的第一個(gè)國(guó)家——夏王朝的締造者、治水英雄大禹的誕生地。古往今來(lái)，這塊土地英才輩出，哺育了唐代詩(shī)人李白、宋代文豪歐陽(yáng)修、詩(shī)書畫家文同、清代才子李調(diào)元、現(xiàn)代作家沙汀、小麥育種專家馮達(dá)仕等無(wú)數(shù)杰出人物。2、地理位置xx市位于四川盆地西北部，涪江中上游地帶。地理坐標(biāo)為：東經(jīng)103°45′～105°43′，北緯30°42′～33°03′。全市幅員面積20249.45平方公里，占四川省土地面積4.2%。其中xx市建成區(qū)面積113.4平方公里。3、行政區(qū)域xx市共下轄兩行政區(qū)（涪城區(qū)、游仙區(qū)）、七開發(fā)區(qū)（xx國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、中國(guó)（xx）科技城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、中國(guó)（xx）科技城科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)、中國(guó)（xx）科技城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范區(qū)、中國(guó)（xx）科技城仙海旅游度假區(qū)、中國(guó)（xx）科技城游仙經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)、中國(guó)（xx）科技城金家林總部經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)），六縣（三臺(tái)縣、鹽亭縣、梓潼縣、安縣、北川縣、平武縣）一市（江油市），并代管四川省政府科學(xué)城辦事處。4、氣候xx市地處中國(guó)東部季風(fēng)區(qū)的四川盆地亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。冬半年受偏北氣流控制，氣候干冷少雨；夏半年受偏南氣流控制，氣候炎熱、多雨、潮濕。由于市境內(nèi)地勢(shì)北高南低，高差懸殊大，地貌由山地向丘陵過(guò)渡，形成了較為獨(dú)特的氣候特點(diǎn)。5、人口xx市常住人口數(shù)約為461萬(wàn)人，全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口約為184萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)39.85%，其中xx市建成區(qū)常住人口達(dá)108萬(wàn)人。常住人口中漢族約為446.4萬(wàn)人，少數(shù)名族約15萬(wàn)人。6、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)陸路交通xx市境內(nèi)現(xiàn)有鐵路一條：寶成鐵路，可以直達(dá)國(guó)內(nèi)各大中型城市。2009年起開建的成綿樂(lè)城際鐵路也將在2014年下旬通車，進(jìn)一步推動(dòng)成綿樂(lè)城市一體化進(jìn)程。其他在建的成西高鐵（江油至陜西段）、成蘭鐵路xx段（設(shè)安縣站）都在緊張施工中。規(guī)劃中的綿遂內(nèi)宜城際鐵路（設(shè)xx南站）、綿南鐵路等也在積極地進(jìn)展中，十二五規(guī)劃中，到2020年xx將擁有四條主要干線鐵路，直達(dá)全國(guó)各個(gè)城市。xx境內(nèi)現(xiàn)有高速：成綿高速、綿廣高速、綿遂高速。綿九高速、成綿高速?gòu)?fù)線。規(guī)劃中xx—南充高速、xx—巴中高速等高速路都已進(jìn)入前期工作階段，都將于十二五期間開工建設(shè)。xx現(xiàn)建有綿江快速通道、綿梓快速通道、綿安北快速通道（遼寧大道）、綿三快速通道以及綿鹽快速通道等五條市域快速通道，建成串起xx市除平武縣以外的五縣一市的放射狀聯(lián)絡(luò)線，加強(qiáng)與縣域的聯(lián)系。航空運(yùn)輸xx南郊機(jī)場(chǎng)是4E級(jí)大型民用支線機(jī)場(chǎng)，為四川省第二大客運(yùn)機(jī)場(chǎng)。2010年，xx機(jī)場(chǎng)全年實(shí)現(xiàn)旅客吞吐量57.7萬(wàn)人次，年增長(zhǎng)105%，成為全國(guó)支線機(jī)場(chǎng)吞吐量最多的機(jī)場(chǎng)之一。目前，xx機(jī)場(chǎng)共開行17個(gè)航班，直航國(guó)內(nèi)20個(gè)城市，包括北京、上海、廣州、深圳、西安、杭州、武漢、長(zhǎng)沙、昆明、石家莊、蘭州、太原、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、泉州、南寧、重慶、鄭州、濟(jì)南和九寨溝，以及季節(jié)性航班三亞。二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)xx工業(yè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，產(chǎn)業(yè)體系完備。是國(guó)家重要的電子信息科研生產(chǎn)基地，西部重要的汽車及零部件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，現(xiàn)有長(zhǎng)虹、九洲、攀長(zhǎng)鋼、新華等大中型骨干企業(yè)50余家，東材科技、長(zhǎng)虹、雙馬、湖山、利爾化學(xué)、富臨運(yùn)業(yè)等上市公司7家，形成了以電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車及零部件產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以冶金機(jī)械、材料、化工、食品等產(chǎn)業(yè)為支撐的完備現(xiàn)代工業(yè)體系。國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、xx市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、xx科技城科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)配套功能完善，具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)承載能力。是國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略支持的重點(diǎn)城市，xx科技城享有19項(xiàng)省級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，國(guó)家、省給予xx災(zāi)后重建和發(fā)展振興許多特殊政策，支持xx在“三網(wǎng)融合”相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展上先行先試，世界500強(qiáng)艾默生、飛利浦等先后落戶xx。打造電子信息外的第二個(gè)“千億”工程，中國(guó)重汽，華晨汽車，四川汽車工業(yè)集團(tuán)等整車生產(chǎn)和相關(guān)汽車零部件配套紛紛落戶xx。三、旅游資源xx地處川北，這里山脈較多，氣候溫和，一年中4－10月都是旅游的好季節(jié)。每年農(nóng)歷的二月、八月的上旬，xx梓潼縣七曲山文昌廟都舉辦大型文昌廟會(huì)。另外，農(nóng)歷十月初一是羌族的新年。這些節(jié)日是了解xx地方民俗、民族風(fēng)情的最佳時(shí)間。自然觀光：人民公園、文化廣場(chǎng)、火炬廣場(chǎng)、五一廣場(chǎng)、鐵牛廣場(chǎng)、濱江廣場(chǎng)、青年廣場(chǎng)、三江半島、洞天公園、南山公園、富樂(lè)山公園、西山公園、南湖、仙海旅游度假區(qū)、漁夫村公園人文藝術(shù)：漢闋、李杜祠、蔣琬墓、西蜀子云亭、六一堂、富樂(lè)堂、碧水寺、圣水寺、鄧稼先廣場(chǎng)、xx解放碑、越王樓、宋哲元墓科技工業(yè)：xx科技館、數(shù)字球幕影院、娛樂(lè)風(fēng)洞、中華科學(xué)家公園、長(zhǎng)虹科技館、中物院科技館、xx科學(xué)城、xx博物館等xx城區(qū)以外地區(qū)景點(diǎn)有佛爺洞、乾元山、李白故里、竇圌山、觀霧山、吳家后山、藏王寨、養(yǎng)馬峽、李白紀(jì)念館、李白故里風(fēng)景名勝區(qū)、天寶山、白龍宮、羅浮山、白水湖、龍泉礫宮、七賢柏、小石林、雎水海綿生物礁、尋龍山·龍隱鎮(zhèn)、七曲山大廟、翠云廊古蜀道國(guó)家級(jí)森林公園、司馬長(zhǎng)卿石室、臥龍?zhí)拼獭蓮棾恰⒈贝ǖ卣疬z址、新北川縣城、西羌九皇山、猿王洞景區(qū)、報(bào)恩寺、蜀漢江油關(guān)、白馬寨、王郎國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、涪江龍門峽、龍門山森林公園、郪江古鎮(zhèn)、云臺(tái)觀、魯班湖、梓州杜甫草堂、鳳凰山森林公園、東山、蟠龍山大佛寶剎、嫘祖陵、高山森林公園、大禹故里、泗耳自然保護(hù)區(qū)、虎牙自然保護(hù)區(qū)、千佛山自然保護(hù)區(qū)、藥王谷風(fēng)景區(qū)等等。第四章項(xiàng)目投資分析一、酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)酒店作為旅游基礎(chǔ)設(shè)施，酒店業(yè)的發(fā)展與旅游業(yè)息息相關(guān)。我國(guó)改革開放以來(lái)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，旅游業(yè)得到了快速的發(fā)展，旅游服務(wù)總收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增長(zhǎng)率，高于GDP的增長(zhǎng)，占GDP的比重也穩(wěn)步上升，至2002年我國(guó)旅游總收入已經(jīng)達(dá)到5500億元，占GDP的5.4％。旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐步發(fā)展成為我國(guó)的新興支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)近年來(lái)來(lái)入境旅游人數(shù)及收入增長(zhǎng)迅速，1991年－2002年旅游外匯收入年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到14％以上。根據(jù)世界旅游組織的預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)將取代法國(guó)成為世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人數(shù)可達(dá)1.37億人次，占世界市場(chǎng)份額為8.6%；我國(guó)也將成為世界第四個(gè)客源國(guó)，出境旅游人數(shù)將達(dá)到1億人次，占世界市場(chǎng)份額為6.2％。旅游業(yè)將是我國(guó)增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一。酒店的建造由于受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開始營(yíng)業(yè)的時(shí)間也較長(zhǎng)，因此很難確定酒店開始營(yíng)業(yè)時(shí)市場(chǎng)的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時(shí)間對(duì)某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量自1992－2002年一直保持15％以上的增長(zhǎng)速度，使得酒店行業(yè)利潤(rùn)率迅速下降，甚至在1998年－2001年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對(duì)酒店行業(yè)景氣度的分析，我國(guó)酒店行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢(shì)中。根據(jù)國(guó)際著名咨詢公司德勤公司對(duì)2004年1－8月中國(guó)酒店業(yè)的調(diào)查測(cè)評(píng)，我國(guó)酒店業(yè)在2004年1－8月的入住率、平均房間收入這二個(gè)酒店業(yè)重要營(yíng)運(yùn)指標(biāo)方面，不僅遠(yuǎn)高于發(fā)生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說(shuō)明我國(guó)酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。我國(guó)酒店數(shù)量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較小；同時(shí)，中西部星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)也明顯低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)中西部地區(qū)星級(jí)酒店的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)，酒店出租率和酒店價(jià)格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會(huì)以高于全國(guó)平均水平的速度增長(zhǎng)。二、市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)及項(xiàng)目定位 隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，來(lái)本旅游的中外游客逐年增多，在2002年本就已經(jīng)接待國(guó)內(nèi)游客385萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入45.72億元。xx酒店主要分布于市區(qū)范圍內(nèi)及九黃環(huán)線上。五星級(jí)酒店一家富樂(lè)山九洲國(guó)際酒店。四星級(jí)酒店七家綿州酒店、王子大酒店、長(zhǎng)虹國(guó)際酒店、綿州溫泉酒店、順輝·世紀(jì)巴登酒店、新北川賓館、鹽亭云溪國(guó)際大酒店。三星級(jí)酒店六家，桃源大酒店、開元酒店、梓州國(guó)際酒店、江油太白大酒店、梓潼七曲山大酒店、五牛大酒店。連鎖酒店：七天連鎖酒店、知己堂連鎖酒店、新華連鎖酒店、仙龍?zhí)缎羌?jí)連鎖酒店，其他較好酒店：愛喜商務(wù)酒店、海虹商務(wù)酒店、新世界賓館、子云大酒店、萬(wàn)生·彩舍酒店、四維驛家酒店、北川仁和春天酒店、良居酒店、愛家主題酒店、順輝·都市客棧、嫘祖大酒店等。本星級(jí)酒店的客人也可以分為國(guó)外游客和國(guó)內(nèi)游客。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家旅游局2000的抽樣調(diào)查，有42％的國(guó)外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友，本市國(guó)內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會(huì)議為主要目的。SWOT分析⑴優(yōu)勢(shì)有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢(shì)酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長(zhǎng)到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。xx國(guó)際星級(jí)酒店新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)的12年將均處于該酒店高收益、高出租率時(shí)期，相對(duì)于建成時(shí)間較長(zhǎng)的同檔次酒店能夠取得更好的收益。有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)xx國(guó)際星級(jí)酒店所處的區(qū)域目前沒(méi)有星級(jí)酒店，且酒店位于本市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，有助于提高酒店的知名度、入住率和酒店房間價(jià)格。⑵劣勢(shì)酒店品牌知名度欠缺⑶機(jī)會(huì)xx地區(qū)和本旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，我國(guó)的旅游業(yè)一直保持著較高的增長(zhǎng)速度，xx地區(qū)作為我國(guó)唯一科技城，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度，根據(jù)《xx地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的預(yù)測(cè)，至2015年xx地區(qū)國(guó)內(nèi)國(guó)外旅游收入將均保持10％以上的增長(zhǎng)速度，這為本地區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。我國(guó)酒店業(yè)進(jìn)入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點(diǎn)，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國(guó)酒店行業(yè)的利潤(rùn)、入住率、酒店房?jī)r(jià)等指標(biāo)分析，我國(guó)酒店自2001年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)期（初期），目前正是進(jìn)入酒店業(yè)的良好時(shí)機(jī)。⑷威脅酒店業(yè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)酒店業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過(guò)剩，則競(jìng)爭(zhēng)程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)通過(guò)降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪客源，如國(guó)內(nèi)外酒店巨頭通過(guò)經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)大舉進(jìn)入xx地區(qū)酒店市場(chǎng)，也會(huì)加大xx地區(qū)酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將始終是酒店經(jīng)營(yíng)面臨的主要威脅。容易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個(gè)階段性時(shí)期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅的分析，項(xiàng)目的實(shí)施具有難以替代的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和眾多的機(jī)會(huì)，存在的劣勢(shì)均可以通過(guò)企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營(yíng)策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長(zhǎng)型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實(shí)施本項(xiàng)目。 第五章節(jié)能方案分析能源問(wèn)題已經(jīng)成為制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要因素，應(yīng)從戰(zhàn)略和全局的高度做好節(jié)能工作，實(shí)現(xiàn)能源可持續(xù)發(fā)展。合理利用能源是我國(guó)一項(xiàng)重要國(guó)策。千方百計(jì)降低能源消耗是一項(xiàng)利國(guó)利民的重要任務(wù)。建筑節(jié)能是執(zhí)行“節(jié)約能源保護(hù)環(huán)境”的基本國(guó)策，有利于改善居民生活和工作環(huán)境，是功在當(dāng)代，蔭及子孫，造福人類的大事，關(guān)系著我們每一個(gè)人的切身利益。一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范（1）《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》（國(guó)發(fā)〔2006〕28號(hào)）（2）《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（2007年十屆全國(guó)人大會(huì)常委會(huì)第三十次會(huì)議修訂）；（3）《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》（2006年8月31日）；（4）國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委和建設(shè)部《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增列節(jié)能篇（章）的暫行規(guī)定》（計(jì)資源[1992]1959號(hào)）；（5）《公用建筑節(jié)能條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第530號(hào)）（2008年10月1日實(shí)施）；（6）《公共機(jī)構(gòu)節(jié)能條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第531號(hào)）（2008年10月1日實(shí)施）；（7）《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》（1996）；（8）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）；（9）《綜合能耗計(jì)算通則》（GB/T2589-2008）。二、設(shè)計(jì)原則（1）按照國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，采用節(jié)能技術(shù)設(shè)計(jì)、節(jié)能技術(shù)和節(jié)能材料。（2）凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。（3）對(duì)各種能源消耗均應(yīng)計(jì)量并按有關(guān)規(guī)定配置計(jì)量器具。三、節(jié)能措施建筑節(jié)能設(shè)計(jì)（1）節(jié)能外保溫：外墻采用外保溫技術(shù)可以是建筑具有優(yōu)越的保溫隔熱性能，冬天避免產(chǎn)生熱橋，減少室內(nèi)熱能通過(guò)外墻損失：夏天大大減少陽(yáng)光輻射外墻傳導(dǎo)至室內(nèi)的熱能。可以大大減少空調(diào)的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用。(2)節(jié)能外窗及遮陽(yáng)系統(tǒng)：節(jié)能外窗系統(tǒng)，能多方面滿足窗戶保溫隔熱的功能效果，采用斷橋鋁合金節(jié)能窗，配中空低輻射率中空玻璃，內(nèi)充惰性氣體，應(yīng)用鋁合金遮陽(yáng)系統(tǒng)，能大大減少夏天太陽(yáng)入室率。給排水節(jié)能措施(1)采用高效節(jié)水型新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料，強(qiáng)制淘汰落后的衛(wèi)生潔具、設(shè)備和管道材料。同時(shí)，供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，以降低水資源無(wú)效消耗。(2)各單體的引入管上設(shè)置水表，在公共衛(wèi)生間內(nèi)采用感應(yīng)式洗手盆水龍頭及感應(yīng)式小便器沖洗設(shè)施，同時(shí)衛(wèi)生間的蹲便器均采用有節(jié)水功能的白閉式?jīng)_洗閥沖洗。熱水供應(yīng)系統(tǒng)采用集中太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，并輔以空氣源熱泵機(jī)組及電輔助加熱系統(tǒng)，充分利用現(xiàn)有的自然資源。給水管及配件均采用符合標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。(3)加強(qiáng)中水、空調(diào)冷卻水的循環(huán)利用，節(jié)約水資源，減少排污電氣節(jié)能措施(1)選用SCBl0節(jié)能型干式變壓器，并采用低壓側(cè)進(jìn)行無(wú)功功率自動(dòng)補(bǔ)償，降低了變壓器視在容量，既降低了變壓器損耗，又改善了電能質(zhì)量。經(jīng)補(bǔ)償后，變電所低壓側(cè)的功率因數(shù)達(dá)到0.9以上。(2)低壓配電柜的無(wú)功補(bǔ)償裝置裝設(shè)調(diào)諧電抗器抑制諧波或涌流裝置，提高整個(gè)低壓系統(tǒng)的電能質(zhì)量，降低諧波對(duì)系統(tǒng)的影響，減小機(jī)組頻率波動(dòng)，降低電能損耗。(3)10KV變電所盡量靠近負(fù)荷中心，縮短低壓供電距離，減少傳輸線路上電能損失。(4)照明燈具采用高反射率燈具，提高照明效率。(5)照明光源采用高效熒光燈及節(jié)能燈等節(jié)能型光源，在滿足照度要求的同時(shí)，降低照明功率。(6)主要照明燈采用電子鎮(zhèn)流器，具有低損耗、功率因數(shù)高的特點(diǎn)(COSф>0.9)，節(jié)約了電能。(7)走道、樓梯間燈具采用人體紅外感應(yīng)開關(guān)控制，人走燈滅第六章環(huán)境影響分析一、施工期間的主要環(huán)境問(wèn)題本項(xiàng)目在建設(shè)施工過(guò)程中，對(duì)環(huán)境的主要影響是施工期間產(chǎn)生的建筑垃圾、污水、噪聲、粉塵的影響。這種影響是暫時(shí)的，將隨工程竣工而消失，施工期間采取必要的措施加以控制，以減少對(duì)周圍居民生產(chǎn)生活的影響。1.空氣環(huán)境施工期間的大氣污染源主要來(lái)自建設(shè)期間土石方和建筑材料運(yùn)輸所產(chǎn)生的揚(yáng)塵和汽車尾氣以及房屋裝修的油漆廢氣等。2.廢水施工期的廢水排放主要來(lái)自建筑工地的生活污水、地基挖掘時(shí)的地下水和澆注混凝土后的沖洗水等。3.固體廢物施工期間會(huì)產(chǎn)生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾應(yīng)做到及時(shí)清運(yùn)，對(duì)環(huán)境影響很小。4.噪聲施工期噪聲主要來(lái)自各種施工機(jī)械、設(shè)備和工程運(yùn)輸車輛在運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生的噪聲。二、運(yùn)營(yíng)期間的主要環(huán)境問(wèn)題對(duì)本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的污水、煙氣、固體廢物等，要建立相應(yīng)的配套處理設(shè)施，與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)使用，按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，保證“三廢”得到及時(shí)有效處理與排放，以減少對(duì)周圍環(huán)境的影響，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相結(jié)合。1.空氣環(huán)境運(yùn)營(yíng)期間的大氣污染源主要來(lái)自區(qū)域內(nèi)汽車尾氣和賓館廚房排放的燃料廢氣和油煙廢氣以及鍋爐煙氣等。2.廢水項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的廢水排放主要來(lái)自酒店產(chǎn)生的生活污水。3.固體廢物運(yùn)營(yíng)期的固體廢物主要為日常生活垃圾和維修產(chǎn)生的建筑垃圾。4.噪聲運(yùn)營(yíng)期間噪聲主要來(lái)自區(qū)域內(nèi)機(jī)器設(shè)備噪音及車輛交通噪聲等。環(huán)境保護(hù)措施及治理效果施工期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果內(nèi)容類型排放源污染物名稱防治措施預(yù)期治理效果大氣污染物建筑材料、車輛揚(yáng)塵、汽車尾氣等(1)合理設(shè)置粉塵建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，盡量少用干水泥。（3）運(yùn)輸?shù)缆芳皶r(shí)清掃、沖洗。（4）每日定期灑水，防止浮沉。（5）減少車輛在場(chǎng)區(qū)的停留時(shí)間（6）安裝汽車尾氣凈化裝置有效減少汽車尾氣對(duì)環(huán)境空氣的污染水污染物生活污水、地下水、澆注混泥土沖洗水CODBOD5SS由市政管網(wǎng)收集，經(jīng)縣污水處理廠集中處理污水經(jīng)處理后達(dá)標(biāo)排放，對(duì)周圍環(huán)境影響較小固體廢棄物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及時(shí)外運(yùn)，運(yùn)至建筑垃圾填埋場(chǎng)統(tǒng)一處理；生活垃圾收集到指定垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。減少二次污染噪聲運(yùn)輸車輛、機(jī)械設(shè)備噪聲車輛禁止鳴笛；避免大量高噪聲設(shè)備同時(shí)施工，選用低噪聲設(shè)備，基礎(chǔ)做減振處理，作封閉隔音處理等區(qū)域噪聲達(dá)標(biāo)運(yùn)營(yíng)期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果內(nèi)容類型排放源污染物名稱防治措施預(yù)期治理效果大氣污染物車輛、廚房汽車尾氣，主要成分：SO2、NOx、CmHn廚房油煙(1)在場(chǎng)區(qū)周圍綠化植樹，以增加大氣環(huán)境的自凈能力。(2)汽車尾氣排氣管安裝凈化裝置，以消除汽車尾氣對(duì)環(huán)境的影響。(3)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，使用高質(zhì)量、高效率烷值汽油，以減少汽車尾氣中有害物質(zhì)的發(fā)生。（4）排油煙機(jī)對(duì)大氣環(huán)境影響甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管網(wǎng)收集，經(jīng)縣污水處理廠集中處理污水經(jīng)處理后水質(zhì)達(dá)到城市污水三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后排放，對(duì)周圍環(huán)境影響較小固體廢棄物酒店維修垃圾、生活垃圾定期由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一回收集中清運(yùn)防止二次污染噪聲來(lái)往車輛、供水設(shè)備等噪聲（80-90dB）來(lái)往車輛禁止鳴笛；選用低噪聲設(shè)備，作封閉隔音處理等區(qū)域噪聲達(dá)標(biāo)生態(tài)保護(hù)措施及預(yù)期效果：在場(chǎng)區(qū)周圍及區(qū)內(nèi)空地處科學(xué)、合理綠化植樹，以增加大氣環(huán)境的自凈能力。三、環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目在建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中充分考慮了環(huán)境影響，并對(duì)“三廢”采取了相應(yīng)的環(huán)保治理措施，完全可以達(dá)到或低于國(guó)家要求的排放標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響。第七章財(cái)務(wù)指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)影響分析是在完成對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析或經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效果分析之后，進(jìn)一步分析項(xiàng)目對(duì)區(qū)域、行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響程度，為重大項(xiàng)目的審批和核準(zhǔn)、區(qū)域和產(chǎn)業(yè)政策的制定和調(diào)整提供依據(jù)。一、項(xiàng)目服務(wù)人數(shù)預(yù)測(cè)1、客房：年服務(wù)人數(shù)10萬(wàn)人/次。2、餐飲：年服務(wù)人口30萬(wàn)人/次。3、娛樂(lè)：年服務(wù)人口10萬(wàn)人/次。4、康體：年服務(wù)人口10萬(wàn)人/次。二、項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)1、客房收入：10×350=3500萬(wàn)元；2、餐飲收入：30×100＝3000萬(wàn)元。3、娛樂(lè)收入：10×250=2500萬(wàn)元。4、康體收入：10×200=2000萬(wàn)元。5、其他收入：1500萬(wàn)元。項(xiàng)目總收入：12500萬(wàn)元。三、主要財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱數(shù)據(jù)項(xiàng)目總投資360000其中建設(shè)規(guī)模總投資315000建設(shè)期利息1500流動(dòng)資金3000年均銷售收入12500年均總成本費(fèi)用6000年均稅金及附加1900年均稅前利潤(rùn)8500年均凈利潤(rùn)6600全部投資回收期（年）5.45第八章風(fēng)險(xiǎn)分析一、風(fēng)險(xiǎn)綜述本項(xiàng)目在維護(hù)經(jīng)濟(jì)安全、合理開發(fā)利用資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化重大布局、保護(hù)公共利益、防止出現(xiàn)壟斷等方面可能存在的主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在投資風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、突發(fā)事故風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等6個(gè)方面。投資風(fēng)險(xiǎn)包括資金風(fēng)險(xiǎn)與建設(shè)成本控制風(fēng)險(xiǎn)。表現(xiàn)為投資者在自有資金不足，銀行貸款不能及時(shí)到位的情況下項(xiàng)目匆忙上馬。或者產(chǎn)權(quán)銷售不理想，該部分資金不能及時(shí)回籠。在這種情況下，資金鏈出現(xiàn)斷裂，工程無(wú)法及時(shí)完工，設(shè)備無(wú)力采購(gòu)，項(xiàng)目被拖延甚至夭折；建設(shè)成本控制風(fēng)險(xiǎn)包括建設(shè)期間建材、設(shè)備和勞動(dòng)力價(jià)格上升，或者建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致建設(shè)成本上升，投資總額增加，從而延長(zhǎng)投資回收期，導(dǎo)致投資回報(bào)率下降。政策風(fēng)險(xiǎn)包括政府限制酒店建設(shè)或提高準(zhǔn)入門檻，或項(xiàng)目本身受環(huán)保及其他政策、法規(guī)的影響而無(wú)法立項(xiàng)，或項(xiàng)目啟動(dòng)后無(wú)法正常進(jìn)行。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要指宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，包括國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)滑坡等，在這種情況下，人們的消費(fèi)欲望和消費(fèi)水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂(lè)收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)虧損