南京孝陵衛地區房地產可行性報告一.項目簡介第三部分法律風險分析4.1投資估算四.產品定位六.建筑七.戶型6.2敏感性分析7.1社會評價(定性)7.2環境評價(影響及對策)8.1結論8.2建議1、《南京城市發展與住宅市場研究報告》2、《南京土地招投標市場研究報告》3、《聚寶山項目提交政府答疑的問題》A、第一部分項目分析別為10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道開通后，宗地至老城區中心僅10分鐘車程。家級開發區中排名16-18位。圖1-1宗地區位四至范圍宗地北靠聚寶山，南至寧鎮公路(312西至滬寧鐵路和寧棲公路。國道),東起一環線——繞城公路，車速可達110公里/小時車速可達110公里/小時車速可達80公里/小時一環線2、宗地形狀二環線圖1-2宗地四至范圍表1-1宗地面積指標指標總用地代征道路與綠化用地配套學校用地凈用地面積(平米)合968畝合746畝圖1-3宗地形狀及尺寸坡度15度坡度10度(1)宗地內部東高西低□宗地標高25-57米，東高西低，最大高差32米，綜合坡度2度?！醢礃烁?1米以下、31-40米、40米以上將宗地劃分為3個區域，其中，40米以上區域占總用地面積的近一半，31米以下和31-40米區域各占四分之一圖1-4宗地內部高差(2)宗地標高低于周邊用地□東部顯著低于繞城公路，最大高差12米左右。□南部局部區域低于寧鎮公路，最大高差6米左右。圖1-5宗地與周邊高差剖面圖(東西向)標高35～125m鐵路圖1-6宗地與周邊高差剖面圖(南北向東側)標高36～49m圖1-7宗地與周邊高差剖面圖(南北向西側)圖1-8宗地與周邊高差圖1-9宗地土地利用現狀(1)工廠與市場主要工廠與市場共計12家，占地總面積15萬平米，大部分仍在生產運營，表1-2工廠基本情況名稱經營業務運營狀況環境污染情況源寶化工公司輪胎裝配在運營無利達服裝公司服裝生產在運營無添喜化工洗滌劑在運營輕度空氣污染光英爐業鍋爐生產在運營輕度空氣污染包裝容器廠包裝材料在運營無金屬配件廠金屬配件在運營無野馬電聲樂器廠電聲樂器在運營無金陵特種電纜廠電纜在運營無屠宰廠屠宰在運營輕度空氣污染宏大設備市場汽車設備銷售在運營無東風汽車汽車銷售在運營無玄武湖貨運市場貨車停車場在運營無(2)居民400戶、1200人，住宅建筑面積約8萬平米。(3)農田(4)樹木(5)水塘圖1-11宗地地表水分布(6)高壓線□現狀有2條110KV二回高壓線從宗地內部穿過?！醺鶕巹?，宗地西側100米處將建設220KV變電站，宗地內部將只有1圖1-12宗地高壓線走向北側聚寶山山凹及西側農場山腳下2塊地列入宗地代拆遷范圍，拆遷土地總面積1445畝，房屋總面積22.4萬平米，居民693戶、工企單位48家，需安置勞動力268人，保養人員148人。其中，□宗地拆遷面積968畝(含代征道路與綠化用地),占拆遷總面積的67%,拆遷居民400戶?！醮疬w范圍面積477畝，占拆遷總面積的33%,拆遷居民近300戶。圖1-13宗地拆遷范圍三、周邊道路及出行方式宗地□寧鎮公路：既是城市東西向主干道，又發揮城市對外交通聯系的功能，是宗地與老城區聯系的主要通道，時速可達80公里/小時，在新莊立交可通過多條干道通往老城區，明年5月玄武湖隧道開通后，從宗地經寧鎮公路、玄武湖隧道至老城區——新模范馬路僅10分鐘車程，并且可以通過新模范馬路、城西干道等快速路連接城市西部地區?！趵@城公路：時速可達110公里/小時，通過柳塘、馬群、八百戶、雙龍街□寧棲公路：通往堯化門、棲霞山，規劃拓寬為34米。□岔仙公路：通往亞東(仙林大學城),規劃拓寬為33米。表1-3宗地周邊現狀與規劃道路一覽名稱級別寬度車道速度(公里/小時)交通流量(輛/日)路面繞城公路全封閉快速路雙向8車道瀝青寧鎮公路一級國道雙向8車道混凝土寧棲公路現狀公路8水泥規劃交通性主干道雙向6車道岔仙公路現狀公路6—規劃交通性主干道雙向6車道一一圖1-14宗地現狀道路平均每條線路10-15分鐘一班，晚上最后一班8:40結束。表1-4公交線路基本情況公交線路通行區間通行時間班次間隔南京站-堯化門-新港開發區10分鐘南京站-岔路口-馬群一麒麟門一悅民路15-20分鐘丹鳳街-亞東(仙西)5分鐘南京站-仙鶴門-亞東(仙西)15分鐘南湯線南京站-岔路口-仙鶴門一麒麟門-湯山20分鐘南上線南京站-堯化門-棲霞山-龍潭-上壩20分鐘3、軌道交通規劃排，預計將在2010年以后開工建設。圖1-16宗地周邊軌道交通規劃四、周邊3公里社區配套東中學”(宗地內現有居民的子女在這2個學校上學)以外，基本沒有其它社區的仙西新市區中心”之間交通發達，車程在5-10分鐘左右，可以解決大型和高圖1-17社區配套分布圖圖1-18堯化門主要社區配套分布圖圖1-19花園路主要社區配套分布圖圖1-20仙西新市區中心規劃圖圖1-21宗地周邊規劃設施之一，2005年“十運會”之前建成使用。規劃占地面積3640畝，玄武區政□南京目前有6個高爾夫球場，但只有1個標準場——南京昭富國際高爾夫俱樂部，27洞，位于浦口珍珠泉風景區內，占地1860畝里鎮的銀杏湖國際高爾夫球場正在建設，占地面積達10800畝，總投資1億元人民幣，將于2003年10月投入使用。農場山和朝陽山規劃建設大型生態公園，占地面積約4000畝，南側山腳用的生產、科研基地，占地面積約4000畝，總投資35億元?！踅衲?月6日，珠江路科技發展公司、合誠(香港)有限公司與深圳華區主體部分建設投資15億元，其中前2年投資5億元用于土地征用和基礎設施研發機構和近萬名軟件研發人才，目前已有10多家國內外著名軟件企業表達了□2002年1月，江蘇省和南京市政府提出共同開發建設全國規模最大的大學城——仙林大學城，規劃總面積34平方公里，建設總投資約50億元，集中9至10所大學，吸納15萬高校師生，計劃在3年內基本建成。今年，總投資約8億元、全長24.6公里的大學城道路主框架全面開工。學校、南京郵電學院和南京中醫藥大學5所高校入駐，占地總面積約10平方公里，其中南京師范大學和南京經濟學院近2萬名師生已經入住。未來的3年內，□2002年4月被評為國家級經濟技術開發區，進區企業1024家，總投資□2001年實現GDP60億元，利稅19.2億元，出口創匯3.9億美元，主要經濟指標在國家級開發區中排在13至18位。出口額9215萬美元，同比增長89.9%,實際利用外資6366.56萬美元，同比增長215.9%,新批外商投資企業14個?！鯑|西走向，有東、西2座山峰，西峰海拔125米，東峰海拔101米，由聚寶山西峰(從西南側看)東南側看)聚寶山東峰(從南側看)西南側看)聚寶山西峰(從聚寶山東峰(從宗地內看農場山(夏天)宗地內看農場山(冬天)(2)空氣質量□主要污染源來自滬寧鐵路、繞城公路和寧鎮公路通行車輛的尾氣及粉塵(3)噪聲影響□滬寧鐵路：平均每天通車170班，平均8分鐘1班，其中，白天每小時至少6班，夜晚每小時4～8班?！趵@城公路和寧鎮公路：同一時段車流量相似，上午30輛/分鐘，下午25輛/分鐘，晚上17輛/分鐘；客貨比寧鎮公路2:1,繞城公路3:2?！鯇帡罚很嚵髁堪滋?-10輛/分鐘，晚上6輛/分鐘；貨車居多，客貨比1:2。表1-5交通流量分析表單位：輛/分鐘時段分次測試寧鎮公路繞城公路客車貨車總計客車貨車總計12539平均91727939平均8□55dB以下噪聲值的分布區域：后退滬寧鐵路300米，后退繞城公路100米，后退寧鎮公路70米。表1-6噪聲測試記錄單位：dB后退距離滬寧鐵路繞城公路寧鎮公路不鳴笛鳴笛圖1-22噪聲分布等值圖□聚寶山山坡、宗地紅線邊緣分布有宗地內居民的私墳，大部分在宗地邊界即可看到?？傆?00個左右，絕大部分為水泥墓穴，土墳約10個。圖1-23墳墓分布圖□周邊1公里內廠礦企業、倉庫無輻射污染及易燃易爆物品?！踝诘?凈用地范圍)西側200米處規劃一座占地面積1萬平米的22萬伏□原采石場處表層巖石已風化松散，遇暴雨將有可能造成局部山體滑坡。寧棲公路圖例煤氣22米規劃道路雨水污水小高層建筑面積29.94萬平米，多層與公建建筑面積14.97萬平米，別墅建筑面積6.38萬平米。表1-7主要規劃設計要求指標規劃要求規劃用途建筑形態比例小高層住宅用地的面積不得超過總用地面積的1/3。容積率(≤)別墅≤0.3、多層住宅(含公建配套)≤1.0小高層≤2.0規劃布局用地不納入用地分配計算。建筑限高多層住宅的層數不得超過五層小高層住宅的建筑高度≤36米建筑間距多層住宅的南北向間距必須大于1:1.3公建配套1、一所九年制一貫制十八班的學校，占地面積不小于15000平米。2、一所九班幼兒園，占地面積不小于3800平方米。3、公建用地納入多層住宅用地計算。其它高壓線可以移位建設要求1、地塊周邊綠化帶和綠化帶內22米寬的道路，由開發企業自行建設。表1-8根據規劃設計要點計算的面積指標用地面積(萬平米)容積率建筑面積(萬平小高層多層(含公14.97(其中，學校1.5,幼兒園0.38)別墅21.27(其中A區2.17、B區0.36、C區0.87、D區2.89,合計6.30)合計圖1-25宗地規劃要求示意B、第二部分市場分析□主城面積243平方公里，人口260萬人，人口密度10700人/平方公里。□人均國內生產總值2500美元□產業結構“二、三、一”□人均儲蓄存款余額12002元□投資：房地產111億元、住宅75億元□施工面積：商品房1053萬平米、住宅744萬平米□批準上市面積：住宅324萬平米□銷售額：商品房106億元、住宅83億元(一)市場成長狀況0南京市房地產開發投資變化50房地產開發投資增長率南京市房地產開發投資指標變化南京市房地產開發投資指標變化02000年2001年2002年上半年南京市房地產開發投資增長率變化南京市房地產開發投資增長率變化80發土地開發商品房(1)綜述①需求增長大于供給□99-01年，商品房竣工面積與銷售面積的差距由163萬平米減小到98萬平米，住宅竣工面積與銷售面積的差距由128萬平米減小到41萬平米?！踅衲晟习肽?，供求關系開始發生變化，商品房和住宅銷售面積增長率(32.9%和23.2%)分別低于新開工面積(48.4%和54.0%)15.5和30.8個百分每年下降8萬平米。南京市商品房供求關系變化(萬平米)0南京市商品住宅供求關系變化(萬平米)口竣工面積口銷售面積1020口竣工面積口空置面積(2)供應量年波動幅度不超過10%,但今年上半年顯著增長左右，波動幅度不超過10%;今上半年大幅增長，分別達到854萬平米和658萬南京市房地產施工面積變化南京市房地產施工面積變化(萬平米)01999年商品房施工住宅施工面枳商品房增長2000年2001年2002年上半年住宅增長率50②竣工面積②竣工面積□99-01年，商品房和住宅施工面積分別保持在400萬平米和300萬平米左右，波動幅度不超過10%;今上半年大幅增長，同比增長率分別為12.4%和□住宅增長速度大于商品房：2001年住宅增長率低于商品房1.3個百分點，今年上半年高9.8個百分點。南京市房地產竣工面積變化(萬平米)02001年2002年上半年③批準上市面積2000年以來，南京市商品房批準上市面積穩定在320萬平米左右，2001年商品房暖工面積住宅酸工面積商品房增長率住宅增長率2000年50略有增加，達到324萬平米。1999年2000年2001年(3)需求增長加速①銷售面積萬平米，增長32.9%。□1999年以來，除2001略有下降以外，住宅銷售面積增長率不斷上升，今年上半年銷售面積102.44萬平米，增長23.2%?！?001年以來，住宅銷售面積增長率低于商品房，且差距不斷擴大，今年上半年低9.7個百分點。(萬平米)02000年2001年2002年上半年商品房銷售住宅銷售面積商品房增長率住宅增長率1999年0②銷售額□1999年以來，商品房和住宅銷售額增長率不斷上升，今年上半年分別實現銷售額37.3億元和29.9億元，分別增長41.4%和32.7%?！?999年以來，住宅銷售額除2000年高于商品房18.7個百分點，其余年份均低于商品房，今年上半年低8.7個百分點。南京市房地產銷售額變化南京市房地產銷售額變化00商品房銷售額商品房增長率(4)需求增長的主要影響因素①大規模城建與拆遷□99年以來，南京市共拆遷居民4.057萬戶，占同期商品房交易總套數的25%左右。按每戶住宅需求80平米計算，則拆遷擴大住宅需求100萬平米，超過2001年全年住宅銷售量的三分之一。②政策推動2002年5月，南京市政府下發《關于加快房地產市場發展的通知》,并出臺交易稅費減免(契稅實際支付比例由2%下降為0.75%)、簡化公房上市手續、戶口政策向購房者傾斜(購買商品房、二手房均可落戶)等重大利好政策，其中，各類購房稅費合計減幅超過60%,直接帶動了住宅市場的發展：5—8月份，二手③居民收入增長率，平均每年高2.7個百分點。□今年上半年，城鎮居民人均可支配收入大幅增長，增長率12.3%,比往年高70%,高于同期住宅銷售價格增長率(7.8%)4.5個百分點。8.00%6.00%4.00%2.00%2000年2001年2002年上半年人均可支配收入住宅銷售價格人),占同期商品房交易總套數的10%左右。(4)空置量持續加速下降置面積下降為78萬平米，同比下降10.8%,其中，空置一年以上的商品房19萬平米，下降17.6%。□2000年以來，住宅空置面積持續下降，下降速度快于商品房，2001年下降率高1.9個百分點。增長10.7%,銷售均價高達3486元/平米(房產局數據),據國家統計局統計，2001年南京市房屋銷售均價為3572元/平米，在全國35個大中城市排第五位，長率5.5%,今年上半年銷售均價(含江寧)為2920元/平米(統計局數據),同比增長211元/平米，增長率高達7.8%。南京市房地產銷售價格變化南京市房地產銷售價格變化86住宅增長率0商品房銷售均價住電餅售均價麗品房地長率2000年2001年2002年上半年48420量成倍增長，今年上半年成交1.3萬套，成交面積104萬平米，首次超過新房成交量(102萬平米)?！鮾r格上漲幅度超過新房：2001年，二手房平均成交價格2182元/平米，增長率10%,超過同年住宅銷售價格增長率(6.3%);今年上半年，成交價上漲200-400元/平米，同期，新上市商品200-400元/平米，同期，新上市商品住宅同比上漲211元/平米。502000年2001年2002年上半年增長率交易額□99年以來，南京市累計供應經濟適用房50萬平米，年供應量僅占商品68萬平米、定向供給仙西拆遷居民的75萬平米、面向全市的景家村小區(二、三期)22萬平米。因此，今后幾年，大規模城市建設(拆遷戶)產生的住宅需501999年2000年2001年2002年南京市個人購房比例變化南京市個人購房比例變化80%60%40% 南京市商品住宅按揭貸款變化02001年額1999年今年，南京市樓盤開發規模明顯加大，例如，10月份房產局主辦的房展會共88個樓盤參展，其中，10萬平方米以上樓盤30個，占參展樓盤總數的30%,20萬平方米以上樓盤10個，50萬平方米以上樓盤3個?！醣镜匕l展商不斷提高開發水平：本地發展商大量引進國內外知名設計單□外地發展商積極進入南京市場：今年進入南京市場的有香港金馬、寧波(二)片區市場特征1、河西□啟動較早，已成為南京住宅開發的焦點區域：90年代初期開始開發，以省市政府機關、事業單位工作人員和高校教師公寓為主；90年代中期以后開始大量建設商品房，已開發居住用地10平方公里，居住人口今年上半年已上漲300-500元/平米。應量190萬平米，根據規劃，中部和南部新城區有13.5平方公里的居住用地可□樓盤規模多在10萬平米以上。雨潤地華(河西地產)等?！豕吭谀暇└鞔笃瑓^中僅次于江寧：在建樓盤200萬平米，繞城公路邊緣約有5000畝可開發用地?！鯓潜P規模以5-10萬平米為主，邊緣地區出現20萬平米以上大盤，最大的鐘山花園城84萬平米?！踅ㄖ螒B以多層、小高層、高層為主，近年小高層比例明顯增多?！鯓潜P品質位居南京各開發片區前列。□中低端市場定位，均價在各大片區中最低，僅2300元/平米，但將軍路沿線的別墅達到3000元/平米以上。共出讓土地800萬平米，目前多半在建或尚未啟動?！跄晗空既械娜种蛔笥遥?0-100萬平米/年□客戶特征：城區的中低收入階層、拆遷戶；城區二次置業的中高收入階層；江寧經濟開發區內的企業工作人員；東山本地客源(約占20%)。□樓盤平均規模在各大片區中最大，一般在10萬平米以上，其中30萬平米以上樓盤近10個，最大的翠屏國際城占地面積80萬平米?！踅ㄖ螒B以多層和別墅為主，是南京主要的別墅區之一，幾乎沒有小高后期成立亞東開發區以來，累計開發面積超過40居住區之一；2001年，調整后的南京總體規劃確定仙西為南京的3個新市區之一，2002年1月，江蘇省和南京市政府提出共同開發建設全國規模最大的大學供應居住用地20平方公里?！跄晗?0萬平米/年?！鯓潜P平均規模在10萬平米左右。□供應量約占全市的1/6,在建樓盤150萬平米；未開發居住用地100萬□年消化量20萬平米/年?！鯓潜P平均規模近20萬平米，其中，翠竹園34萬平米，最大的“秀林苑”□只有仁恒1家知名發展商。□年消化量20萬平米/年。□建筑形態以多層為主，占80%以上?！蹩蛻籼卣鳎喝泻椭苓叺貐^的高收入階層。(1)自然概況平方公里，是主城8大城區中土地資源最多的區。2000年底常住人口40.27萬人，1995-2000年平均增長率2.15%,高于南京市人口平均增長率(1.84%)。圖3-2玄武、棲霞區位圖(2)歷史沿革(3)基礎設施□公路：滬寧高速公路、寧杭公路、寧鎮(312國道)公路、繞城公路、2.5萬噸級泊位、2個1千噸級泊位，年吞吐能力52萬標箱。(1)經濟總量在南京十一個區中分別排名第5和第9位；棲霞區實現GDP15.65億元，人均GDP4603元，在南京11個區中分別排名第3和排第4位。玄武區統計數據偏小00(2)主要產業及企業特征項目周邊是玄武、棲霞乃至全市的主要產業區，這些產業區內的員工將是項目的主要客源之一：珠江路軟件產業園位于項目東側，于今年9月份啟動，占地面積約4000畝，總□南京經濟技術開發區2002年4月被評為國家級經濟技術開發區，進區企億元，出口創匯3.9億美元，主要經濟指標在國家級開發區中排在13至18位。C、第三部分法律風險分析(1)出讓方式競買人資格1、境內外的公司、企業和其它組織。3、競買單位必須取得南京市建委的資質認出讓方式掛牌，在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人主持對掛牌宗地進行現場書面競價，出價最高者為競得人。底價6.5億元。加價幅度競買保證金4000萬元，競買截止之日后三日內退回(不計利息)。報價方式現場書面報價。不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。報價幣種人民幣。成交價款構成包括土地拆遷安置補償費、土地掛牌出讓工作費用、政府土地不含其它稅費。競得人的確定“價高者得”原則，報價低于底價為廢標。項目公司的成立競得人所持股份大于50%的前提下，可就該地塊開發成立項目公司。無效報價1、報價低于底價；2、報價不高于前一輪報價；3、未按加價幅度報價；4、報價書未蓋單位公章；5、報價書未經法人代表簽署，或雖經委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規定；6、報價書未填寫齊全或未按規定的格式填寫清楚；7、一份報價書中有兩個或兩個以上報價；8、未報名、未繳納競買保證金而參加競買的；9、實際競買地塊與報名申請競買地塊不一致；10、其它按規定應屬無效的。(2)出讓程序工作日2002年11月29日至2002年12月23日(星期一)辦理報名手續，理辦公室交付競買保證金(到帳),方可領取競買報價書開始報價。未競得者的競買保證金在競買截止之日后三日內給予退回(不計利息),競得者的競買保證書面答疑。競買者必須于2002年12月18日下午5:00之前將有關疑問以書面形式提交南京市土地市場管理辦公室，經審查具備競買資格的報名者于2002年12月23日下午2:00——5:00到南京市土地市場管理辦公室領取書面答復。自2002年12月19日起不在接受任何形式的質疑。③報價□時間：工作日2002年11月29日上午8:30至2002年12月26日(星期四)下午2:30,2002年12月26日(星期四)下午2:30之后，按本批掛牌價之后順延5分鐘，5分鐘之內無有效報價的，掛牌競價過程結束。市國土資源□在掛牌競價過程中有兩個或兩個以上競買者，土地使用權由高于底價的⑤簽約競得者必須于2002年12月28日(星期六)與市國土局簽訂《國有土地使□報價低于底價；□報價書未填寫齊全或未按規定的格式填寫清楚；□一份報價書中有兩個或兩個以上報價；購買標書11月29日起11月29日——12月23日(工作日),以資金到帳為準；由于轉帳需2天時間，因此，轉帳支票支付最遲在12月20日，如12月23日支付，必須用本票。答疑書面答疑；2002年12月18日下午5:00之前提交；審查具備競買資格的報名者于2002年12月23日下午2:00——5:00領取書面答復。11月29日上午8:30至12月26日下午2:30(工作日),之后進入現場竟價程序。簽訂成交確認書成交當日(12月26日)簽訂土地出讓合同，支付成交價款的15%12月28日(星期六)(1)交地標準拆成自然平整，外部條件(道路、水、電、氣等)均以現狀為準。(2)交地時間□第一期(西半部):2003年7月25日□第二期(東半部):2003年12月5日(3)付款條件□出讓合同簽定當日內(2003年12月28日),付成交價款的15%;□2003年1月10日之前，付成交價款的15%;□2003年3月5日之前，付成交價款的15%;□2003年5月12日之前，付成交價款的10%;□2003年7月8日之前，付成交價款的10%;□2003年9月4日之前，付成交價款的15%;□2003年10月9日之前，付成交價款的10%;□2003年11月18日之前，付成交價款的10%。(4)土地出讓年限居住份額用地70年，其它份額用地按法定最高出讓年限，自交付首期土地(5)開工時間2004年3月31日之前。不能按期開工的，應提前30日向出讓人提出延建(6)違約責任①付款□自滯納之日起，每日按延遲支付款項的3%向出讓人繳納滯納金；□延期付款超過6個月的，出讓人有權解除合同，收回土地，受讓人無權②交地□每延期一日，出讓人按受讓人已經支付的土地成交價款的3%向受讓人□超過合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，出讓人可以向受讓(1)主要政策性風險分析宗地周邊的寧棲公路、環陵路等市政道路建設對項目施工和銷售有較大影(2)控制手段4.1投資估算②拆遷成本(用于拆遷補償或青苗補償的開支)圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經營性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元34929平方米*48元=1676592元住宅：200戶*300元=60000元經營性用房：9戶*500元=4500元住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元34929平方米*15元/平方米=523935元上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。按照A市人民政府第9號令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執1203.18元*34929平方米=42025874.裙房占地110*15*2=3300m2,三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟一棟15層29.4*13.8*15層；一棟12層29.4*13.8*12層；三棟12層40*15*12層；一棟15層40*15*15層；費用。按建安成本的2%取費。(規劃設計：10萬元；建筑設計：5元/平方米；地質勘探：2元/平方米；測量定位：10萬元)根據相關建設工程造價指標，結合本項目實際情況，住宅樓按1300元/m2(方案1),1500元/m2(方案2),綜合樓按1600元/m2,寫字樓裝修按600元/m2,酒店及配套服務功能裝修按1000元/m2計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元(方案1),9168萬元(方案2)。樁基：59460*100元/m2=594.6萬元地下室：4861*600元/m2=291.66萬元電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元況，按50元/m2計算，本項目的室外工程費為萬元。室外水電氣工程：按50元/m2計算，本項目的室外工程費為萬元。按建安工程總造價的1%計算，共計為萬元。⑦預備費C營銷預算利息總額為500萬元(每年為250萬元)。積，容積率，項目總投資(直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅)項目總投資估算表(方案1)項目投資總額(萬元)單位成本(元/m2)1)土地費用2)前期工程費用3)建筑安裝工程費用(含裝修費)4)建設配套費用5)室外工程費6)管理費用7)銷售費用8)財務費用9)各種稅金支出10)預備費綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元(方案1),16342(方案2)。小高層住宅1900元/m2商鋪6000元/m2地下車庫800元/m2銷售收入住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計：142392800元營業稅及附加142392800*5.5%=7831604各項費用142392800*4%=5695712附：全部投資的現金流量樣表(單位：萬元):時間項目12345678現金流入量合計7794463-5409自有資金投入1000主營業務收入資金5000現金流出量合計77867701707土地費用30001302前期費用169建設配套費847建安工程費30005472室外工程費100220工程監理費4045管理費130154利財務費用250250250其他費用250258457現金凈流量6-7238-6116項目資金占用量(萬元)計算依據固定資產投入790酒店設施：2萬元/每間客房；配套功能設備：1000元/m2;流動資金及稅費486酒店的管理費用：營業額的50%不可預見費128上述兩項費用之和的10%4.2融資方案(1)資金來源可靠性分析(2)融資結構分析(3)融資成本分析考慮到自有資金的有限(3000萬元),現代花園項目規劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米?？偩幼魯?96戶，規劃總居住人口3187人，容積率1.29,綠化覆蓋率45%。小等設施。(小區基本規劃簡圖見附圖2)1.戶型選擇面積(m2)①AB②CD③E房F房④GH2.技術設備條件1)室外2)室內：3)配套設備：4)智能化系統：技術經濟指標居住戶數戶居住人數人戶均人口人總建筑面積1.住宅建筑面積2.公建面積住宅平均層數層容積率綠地率%用地平衡表小區規劃用地1.住宅用地2.公建用地3.道路用地4.公共綠地其他用地6.1盈虧平衡分析件下，通過分析擬建項目的產出(量)、成本(本)和收益(利)之間的關系，物業管理費按5元/m2×月計算，保平點是5÷50=10%6.2敏感性分析反應敏感程度的指標是敏感系數：敏感系數=目標值的變化百分比/參數售價增加10%,凈現金流量現值增加20%,則售價的敏感系數=20%/10%=2。敏成本變動幅度(%)對各項經濟指標變化的影響。例如：經濟指標預測成本×90%預測成本預測成本×110%預測成本×120%售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升(下降)一定金額或上升(下降)經濟指標預測售價×90%預測售價預測售價×110%預測售價×120%稅后凈利主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比稅后利潤6.3風險分析F、第七部分：綜合評價7.1社會評價(定性)7.2環境評價(影響及對策)(1)工程建設對環境的影響(2)建設中環境影響的緩解措施7.3公司資源匹配分析G、第八部分：研究結論與建議8.1結論8.2建議是專業機構的專業人員在進行可行性研究中發現的一些