湖南城建置業有限公司鑫泰湘園湖南城建置業房地產咨詢研究所房物0901班王帥2010年6月第一部分：項目概況分析 1 1項目決策背景 2 3項目投資環境分析 3項目競爭環境分析 7項目客戶群分析 第三部分：項目規劃設計建議 項目規劃設計建議 第四部分：項目開發進度安排 項目開發進度安排 第五部分：項目費用估算 1 1開發期經營稅費的計算 1第六部分：項目資金籌措 1收入估算 1 1第七部分：項目財務評價 2盈利能力分析 2清償能力分析 4資金平衡分析 1第八部分：項目不確定性分析 1敏感性分析 1第九部分項目可行性研究結論與建議 4結論 4建議 51房產項目可行性分析報告一、項目基本情況介紹項目地所處于湘潭市岳塘湘深器鋼花畫四方沖標樹山湖南工程學煤岳調區水利高際新屋地★些圳公園盤龍山莊喜露雙班中露學咱2規劃用地面積其中基地面積道路面積總建筑面積其中住宅建筑面積架空層面積閣樓面積A座商業建筑面積1-3F裙房A座酒店建筑面積B座商業建筑面積B座公寓建筑面積其他建筑面積建筑基底面積凈容積率建筑密度綠地率酒店地下停車庫建筑面積停車位其中地面停車位103個地下停車位158個架空層停車位39個1.城市發展規劃與土地的關系及對項目開發的影響，湘潭市城市中心區位于河東岳塘3第二部分：項目市場調查分析(1)湘潭政策環境分析A.總體戰略定位B.城市建設用地控制a.居住用地b.工業用地4d.道路用地2.經濟環境分析1)四至范圍；2)該項目所在地地面凹壓電線等影響施工的網線便于54.項目周邊的配套設施分析1)交通狀況(1)(1)A:湘潭職業技術學院公交站(25路環城巴B:雙擁中路公交站 (24路、25路環城巴116路)、F:職業技術學院公交站(長株潭曲省光火104路)、H:金橋世紀苑公交站(24路、25路環城巴士、107路、116路、CZT-104路)、J:金橋步步高公交站(109路)。潭市教育局5)文化、體育、娛樂設施：圖書館、7)銀行：中國農業銀行、中國農村信用社、湘潭商業銀行、中國交通銀行6進行運作的，市政府授權市財政投入2600萬元引導資金，約1100畝土地的經營收益，來平衡區內的征地拆遷和基礎設施配套建設上近9億元資金用原有的地形、地貌設計有一個生態公園(湖湘公園),因地制宜、適地開發，區內樹林71、房地產市場分析8于求，商品房供銷比為0.69:1,商品住房供銷比為0.68:1,房屋銷售均價小幅攀升。A、房產一級市場(商品房)2)易市場熱度不減。1—3月，商品房銷售面積36.99萬m2,銷售套數為3159套，42%;其中商品住房銷售面積35.76萬m2,銷售套數為2865套，同比分別上升48%、比增長16%;其中商品住房的銷售均價為2724.46元/m2,同比增長20%。分區域來9元平米2800為2294元/m2,高層商品住房均價為2699.5元/的銷售均價為2611.47B、房產二級市場(二手房)同比(篇)二手房成交面積(萬m2)二手房成交金額(萬元)二手房成交套數(套)二手房成交均價(元/m2)二手住房成交面積(萬m2)二手住房成交金額(萬元)二手住房成交套數(套)二手住房成交均價(元/m2)一季度，我市二手房市場共成交面積8.85萬m2,成交套數983套，成交金額13278.09萬元，銷售均價為1499.6元，同比分別增長160%、145%、223%、24%;其中二手住房成交面積7.89m2,成交套數873套，成交金額10241.42萬元，銷售均2、樓盤競爭對手分析1)位于絲綢路(現又稱雙擁路)與曉塘路交匯處(也即帝景國際樓盤背后),本樓盤是4)樓盤價格為3200小戶型均價29001)城市核心區的居住和商業價值2)大型綜合體的聚集效應3)東方紅廣場、大劇院的配套優勢2)90000平米宜居空間，全面實現城市精英高端居住夢想。多樣戶型南北闊景空間50開發商主要特征銷售價格(元/m2)開發規模備注城郊-新府華城湘潭城郊置業有限公司56%超高小區綠化環境，建筑密度低至建筑面積小戶型均價東方名苑湘潭多凌華城置業有限公司處于湘潭市河東新區的核心區塊，是湘潭市市政府重點工程建筑面積有較長的商業沿街面金榮世紀外灘湘潭金榮房地產椰樹、水杉、銀杏等東南亞風情喬木搭建幽靜園林休閑區建筑面積極具現代感外觀，悠然呈現湘江之濱，萬眾朝覲芙蓉銘都湘潭三榮房產建筑面積尊處岳塘區行政板塊、板塘商業中心1.項目客戶群購買能力分析2.項目客戶群消費動機分析3.項目客戶群家庭人口分析2.項目產品定位、1)項目開發主題2)項目產品檔次3)項目產品類型以高風險、高回報為特征的房地產平均利潤將可在10%到20%之間。第三部分：項目規劃設計建議充分依據人的居住情感需求，本著營造以人為本、與人關懷、人文氣息濃3.總平面規劃4.建筑立面外立面時尚現代，空間變化豐富。5.戶型設計6.景觀設計第四部分：項目開發進度安排1.建議周期安排進行，以達到開發資金的自求平衡。項目的開發計劃分為2期進行，總開發建設期為3年，具體進度安排見下表。2.施工進度安排時間2011年4月至5月2012年1月至12月2013年1月至9月1季度2季度3季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度68902345678912345678901可行性研究項目審批規劃設計主體工程一期主體工程二期綠化工程及酒店裝修3.銷售周期安排該項目由于流動資金的周轉不是很充實，我們預備把銷售中的一部分資金轉化為我們的流動資金，因此我們的銷售計劃是準備表建邊銷大體的安排如下：2011年10月—2012年6月2012年9月—2013年3月高層電梯住宅和電梯公寓2013年5月—2013年9月的商鋪2013年6月—2013年10月開始銷售第一期的普通住宅已計劃沒銷售完的普通住宅和在建小上個計劃沒有銷售完的房子和應建成酒店裝修和各個業主的房屋裝修期1一、計算并編寫投資成本費用估算表序號計算依據單價/(元/m2)合計/萬元開發成本18項之和1土地費用土地費用=土地使用出讓金+拆遷安置補償費+征地費用2前期工程費用建筑暗轉工程費的5%3基礎設施建設費一般占到建筑安裝工程費的15%左右4建筑安裝工程費根據樓層和結構進行估算5公共配套設施建設費可以按建筑安裝工程費的4%進行估算6開發期間稅費可以用建筑安裝工程費用的10%進行估算7其他稅費按實際計算也可用建筑安裝工程費用的3%進行估算8不可預見費1-7項的2%二開發費用9-11項之和9管理費用開發成本的3%財務費用按實際計算銷售費用銷售收入的5%三合計1交易稅費的類型計算依據合計(萬元)1營業稅銷售收入*5%2城市維護建設稅營業稅*7%(外資企業免征)3教育費附加營業稅*3%(外資企業免征)5印花稅銷售收入*0.05%(或房地產交易價的0.05%)6交易服務費銷售收入*0.1%(或房地產交易的0.1%)合計銷售收入*5.74%,如果沒有防洪工程維護費，則為銷售收入*5.65%一、收入估算物業類型銷售均價(元建筑面積(m2)及數量(個)合計/萬元備注1/高層電梯公寓2多層住宅3閣樓半賣半送4酒店5商鋪出租6車庫261個半售半租地上車庫103個地下車庫158個7架空層1170m2/39個8物業管理用房出租合計1序號合計(萬元)123l銷售收入可銷售面積單位售價銷售比列2經營稅金及稅金附加營業稅城市維護建設稅教育費附加合計3出租收入4自營收入備注自營收入為酒店經營收入，從第四年開始經營年收入579.47萬元序號合計123備注1借款期初借款本息累計本期借款本期應計利息本期還本本期付息成本2借款償還資金來源虧損利潤折舊費暫時不記攤銷費暫時不記其他還款資金2第七部分：項目財務評價1)利潤總額(簡稱利潤或稅前利潤)=經營收入一經營成本一管理費用一售2)投資利潤率(也稱投資回報率、投資收益率或總投資利潤率)=年平均利3)投資凈利率=年平均凈利潤÷總投資×100%4)資本金利潤=年平均利潤總額÷資本金×100%5)銷售凈利率=年平均所得稅利潤總額÷資本金×100%6)銷售凈利率=稅后利潤÷銷售收入×100%7)銷售毛利率=(稅前利潤+開發費用)÷銷售收入×100%8)成本利潤率=(銷售收入一銷售稅金一投資總額)÷投資總額×100%9)靜態投資回收期=(累計凈現金流量開始出現正值期數一1)+(上期累計1表6損益表序號合計12341經營收入銷售收入出租收入自營收入2經營成本商品房經營成本出租經營成本3運營費用4修理費用5經營稅金及附加6彌補前年度虧損7利潤總額8所得稅9稅后利潤盈余公積金可供分配利潤應付利潤未分配利潤注：自營收入為酒店經營收入，酒店經營從第四年開始運營盈利2序號合計1234…1現金流入…銷售收入…出租收入自營收入…其他收入回收固定資產余值2現金流出開發建設投資經營成本運營費用修理費用經營稅金及附加3凈現金流量4累積凈現金流量…5折現系數6折現凈現金流量7累計折現進現金流量財務內部收益率財務凈現值NPV=41596.89投資回收期靜態Pt=3.09動態Pt=3.22注：自營收入為酒店經營收入，酒店經營從第四年開始運營盈利3序號合計12341現金流入…銷售收入出租收入自營收入其他收入長期借貸短期借貸回收固定資產余值2現金流出…項目資本金經營成本…經營稅金及附加所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現金流量4累積凈現金流量5折現系數…6折現凈現金流量7累計折現凈現金流量財務內部收益率財務凈現值NPV=41190.74投資回收期靜態Pt=4.22動態Pt=4.31注：自營收入為酒店經營收入，酒店經營從第四年開始運營盈利4合計12341資金來源銷售收入出租收入自營收入自有資金長期借貸短期借貸回收固定資產余值2資金運用開發建設投資經營資金運營費用修理費用經營稅金及附加所得稅應付利潤借款本金償還借款利息支付注：自營收入為酒店經營收入，酒店經營從第四年開始運營盈利簡化計算每期應計利息=(期初借款本息累計+本期借款÷2)×利率。2.借款償還期3.資產負債率資產負債率=負債總額÷資產總額×100%,其中負債總額=流動負債+長期負4.流動比率5.速動比率1三、資金平衡分析序號合計建設期投產期達產期l項目投入總資金建設投資建設期利息流動資金2資金籌措自有資金用于建設投資用于流動資金借款建設投資借款流動資金借款建設期借款利息第八部分：項目不確定性分析2、確定分析指標2本3000元，預計售價均價為6000元/m2,銷售稅率5%,計算該項目的預期利潤并進行敏P×14870×(1-5%)-3000×1483單方變動成本上升會使項目利潤下降并逐漸趨近U=3524.64元/m2單方變動成本上升到3524.64元，即單方變動成本上升38.3%時，該項目利潤降至0。C(F)=4014.9萬元，固定成本增至4014.9萬元，即固定成本增加125.6%時，該項目利潤降為0。銷售量=C(F)/[P(1-5%)-U]=32080000/[6000×(1-5%)-3000]=11881.48m2說明如果銷售計劃只完成79.9%(1181.48/14870),則該項目的預期利潤降為0。敏感系數=目標值變動百分比/參量值變動百分比設單價增長20%,則P=6000×(1+20%)=7200元按7200元計算，利潤=7200×(1-5%)×14870-3000×14870-3208=2502萬元利潤原為806.9萬元，其變動百分比=(2502-806.9)/806.9=210%4設單方變動成本增長20%,則U=3000×(1+20%)=3600元按3600元單方變動成本計算利潤=6000×14870×(1+5%)-3600×14870-3208=986.5萬元利潤原為806.9萬元，其變動百分比=(986.5-806.9)/806.9=22.3%大于1,說明單方變動成本的變化造成利潤更大的變化，仍屬于敏感因素。設固定成本增長20%,則F(X)=3208×(1+20%)=3849.6元利潤=6000×14870×(1+5%)-3000×14870-3849.6=1057.5萬元利潤原為806.9萬元，其變動百分比=(1057.5-806.9)/806.9=31.06%敏感系數的絕對值大于1,仍屬于不敏感因素。第九部分項目可行性研究結論與建議一、結論5劃，從方案的規劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得高檔盤形象。爭取在小區境環景觀設計上就優越其競爭樓盤，取得賣房優勢，讓居住者感受自然魅力——魅力之家。借助長株潭兩型社會建立的商機，給本項目提供了面，提高項目的綜合效益，引領湘潭的房產發展!通過以上的分析和策略，我們發現，財務凈現值為41190.74萬元>0,財務內部收益率為41%,項目達到的盈虧平衡點較低，而且，投資收益率高于行業基準收益率，具有較大的投資吸引力。加強對企內部技術含量的投入，切實加強開發流程管理能確保最終的結果是良性的，只有這樣，商品房預售價格預測才能精準，才能適應市場價格需求。在確保開發、服務、建筑質量的前提下，企業產品才具有市場竟爭力二、建議在項目的投資和開發中，不可預測的風險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發無論在市場上、操作上還是在財務上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和項目的整符合市場規律及投資經濟原理，配以合理的營銷本項目的贏利目標將是可以實現的，這個項目的完成同時可以實現湖南城建置業有限公司質的飛躍，樹立良好的企業形象，為湘潭城市建設增添新世紀的光彩。以下是我對該項目1.加快項目的立項和前期策劃、設計準備時間，確保在2011年上半年能正式開始施工建設，加快各項工作的協調。2.尋找到步行街專業策劃代理機構和設計建筑物，為項目推廣制造亮點。3.進一步市場調查，把湘潭市場的運作規律吃透，做好各項招商的準備工作。4.加強財務的宏觀調控，銜接好資金的周轉，減輕財務負擔。5.步選聘各類專業人才充實我們的開發經營管理隊伍。6Editor'snote:Judso