房地產開發流程怎么辦理（房地產開發流程及五證辦理流程）（一）開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。（二）可行性研究是房地產項目開發的第二步，也是非常關鍵的一步開發商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a項目開發不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發商不同意，這個項目開發的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。（三）申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式啟動項目開發的第一步土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地卻是主要方式。開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產開發項目手冊》。（四）項目設計是房地產開發的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產開發項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。開發商在進行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行政管理部門申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書。房地產開發商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位。完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行政管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發《建設用地規劃許可證》。方案設計得到批準《建設用地規劃許可證》后，即可以進行初步設計。城市規劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發《建設工程規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》。（五）征地及拆遷安置是房地產開發的第五步，也是取得土地使用權后的第一步在取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發商還需要到土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門根據房地產開發商的土地使用權證書及建設用地規劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。（六）籌措房地產開發資金是房地產開發的第六步籌措房地產開發資金是房地產開發的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作取得土地使用權后，大部分房地產開發商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發所需的房地產開發資金，就成了房地產開發商最重要的工作。開發商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產開發商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款。（七）建設工程招標是房地產開發的第七步，是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大舉措之一、通過招標，房地產開發商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產開發商還需要通過招標選擇合適的監理單位，以便對工程進行建設工程監理。（八）施工是房地產開發的第八步，也是項目能否及時優質完成的關鍵一步為了確保按照建設工程規劃許可證的規定進行組織施工，國家規定必須由城市規劃行政管理部門在施工現場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程施工許可證后，才可以破土動工。在招聘監理單位之后，主要的項目工作就交由監理單位進行，開發商只控制最后的管理權，即保持對監理單位的有效監督，必要時解聘監理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產市場。（九）市場營銷與策劃是房地產開發的第九步，是實現經濟效益的關鍵一步房地產項目的開發商，在開發項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發的房地產項目的市場營銷工作。如果開發商符合政府主管部門的預售條件，開發商就可以在進行施工的同時，進行所開發的房地產項目的預售工作。房地產市場營銷包括房地產市場調查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產開發項目的租售，必須經過房地產行政主管部門的批準，取得銷售許可證。（十）物業管理是房地產開發的最后一步，是房地產開發的售后服務房地產項目開發過程中的法律程序與相關費用步驟法律程序相關稅費第一步項目公司的設立工商執照、驗資第二步項目的立項和可行性研究1、選定項目，簽定合作意向書2、初步確定開發方案3、申報規劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告1、可行性研究費2、建設工程規劃許可證執照費第三步房地產開發流程怎么辦理（房地產開發流程及五證辦理流程）房地產開發流程怎么辦理（房地產開發流程及五證辦理流程）項目的規劃設計和市政配套一、規劃設計1、申報選址定點2、申報規劃設計條件3、委托作出規劃設計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規劃設計方案7、住宅設計方案的專家組審查8、落實環?！叭龔U”治理方案9、委托環境影響評價并報批10、建設工程勘察招、投標11、委托地質勘探12、委托初步設計13、申報、審定初步設計二、市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合1、工程勘察（測量）費2、工程設計費3、建設工程規劃許可證執照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設工程費7、建設工程勘察招標管理費8、勘察設計監督管理費9、古建園林工程設計費第四步土地使用權的取得一、國有土地使用權的出讓1、辦理建設用地規劃許可證2、辦理建設用地委托釘樁3、辦理國有土地使用權出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權出讓合同10、領取臨時國有土地使用證11、領取正式國有土地使用證12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥13、國有土地使用權劃撥用地申請14、主管部門現場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區（縣）房地局立案19、簽訂征地協議20、簽訂補償安置協議21、確定勞動力安置方案22、區（縣）房地局審核各項協議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結戶口27、調查戶口核實勞動力28、辦理農轉工工作29、辦理農轉居工作30、辦理超轉人員安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結案1、地價款（土地出讓金）2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業土地使用費6、防洪工程建設維護管理費7、土地閑置費8、土地權屬調查、地籍測繪費9、城鎮土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預訂金12、征地管理費13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉人員安置費18、新菜田開發建設基金19、耕地占用稅第五步拆遷安置1、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結7、暫停辦理相關事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協議10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置11、發放運作拆遷補償款12、拆遷施工現場防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強制拆遷1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家獎勵費4、臨時安置補助費（周轉費）5、清理費6、停產停業綜合補助費7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費8、一次性異地安置補助費9、房屋拆遷管理費10、房屋拆遷服務費第六步開工、建設、竣工階段一、開工前準備工作1、領取房地產開發項目手冊2、項目轉入正式計劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設費4、交納自來水廠建設費5、交納污水處理廠建設費6、交納供熱廠建設費7、交納供電貼費及電源建設集資費8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續9、設計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發建設工程規劃許可證15、領取開工審批表，辦理開工登記二、工程建設招投標16、辦理招標登記、招標申請17、招標準備18、招標通告19、編制招標文件并核準20、編制招標工程標底21、標底送審合同預算審查處確認22、標底送市招標辦核準，正式申請招標23、投標單位資格審批24、編制投標書并送達25、召開招標會，勘察現場26、召開開標會議，進行開標27、評標、決標28、發中標通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查

三、開工手續的辦理31、辦理質量監督注冊登記手續32、建設工程監理33、辦理開工統計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調節稅37、領取固定資產投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協調街道環衛部門40、協調交通管理部門41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議42、領取建設工程開工證四、房地產開發項目的工程施工43、施工場地的“三通一平”44、施工單位進場和施工暫設45、工程的基礎、結構施工與設備安裝46、施工過程中的工程質量監督五、房地產開發項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》49、商品住宅性能認定50、竣工統計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產權登記1、三通一平費2、自來水廠建設費3、污水處理廠建設費4、供熱廠建設費5、煤氣廠建設費6、地下水資源養蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、公用設施建設費（大市政費）9、開發管理費10、城建綜合開發項目管理費11、建筑行業管理費12、綠化建設費13、公園建設費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環衛設施費17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）18、電源建設集資費（用電權費）19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費21、建設工程招投標管理費22、合同預算審查工本費23、質量管理監督費24、竣工圖費25、建材發展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監理費28、工程標底編制管理費29、機電設備委托招標服務費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產投資方向調節稅第七步經營階段一、外銷商品房的銷售1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》2、選定中介代理機構和律師事務所3、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預售契約公證7、辦理外銷商品房的預售登記8、外銷商品房轉讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續11、辦理產權過戶手續

二、內銷商品房的銷售12、提交完成建設項目投資證明13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》15、銷售項目備案16、委托中介代理機構進行銷售17、與購房者簽訂認購書18、與購房者簽訂買賣契約19、辦理預售登記20、辦理轉讓登記21、辦理房地產抵押登記手續22、樓宇交付入住23、質量保證書和使用說明書24、辦理產權立契過戶手續

三、房地產出租的綜合管理25、房屋出租權的確認26、申請房屋租賃許可證27、出租人與承租人簽訂書面承租協議28、租賃當事人辦理租賃登記手續29、租賃房屋的轉租30、房屋租賃關系的終止

四、房地產的抵押31、抵押權的設定32、簽訂抵押合同33、辦理房地產抵押登記34、抵押房地產的占管1、營業稅2、城